【地产策划推广】-北京通州华业东方玫瑰营销方案
北京通州楼市崩盘 越降越没人买
北京通州楼市崩盘越降越没人买2011年10月28日 14:54 本文来源于财新网订阅《新世纪》《中国改革》|注册财新网通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大2007年04月05日，北京通州某楼盘模型。
王晓东 / 东方IC编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。
通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。
（本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场）通州降价现象蔓延库存积压消化难在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
1：通州区域介绍2：通州房地产市场介绍3：通州降价商品房项目成交情况详细列表4：通州二手房市场概况5：通州后市预测1：区域介绍：通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。
根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥（亦庄部分）四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。
如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。
“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。
2：通州房地产市场介绍：近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。
销售玫瑰花策划书3篇
销售玫瑰花策划书3篇篇一《销售玫瑰花策划书》一、策划背景随着情人节、母亲节、教师节等节日的到来，玫瑰花的市场需求逐渐增加。
本次策划旨在通过有效的销售策略，提高玫瑰花的销售量，增加企业利润。
二、市场分析1. 目标市场：情人节、母亲节、教师节等节日期间，以年轻人、学生和已婚人士为主要目标客户。
2. 市场需求：人们在特殊节日通常会选择送玫瑰花表达情感，因此对玫瑰花的需求较大。
3. 竞争对手：市场上存在众多的玫瑰花销售商家，竞争激烈。
三、产品策略1. 鲜花品种：选择多样化的玫瑰花品种，满足不同客户的需求。
2. 鲜花质量：确保所销售的玫瑰花新鲜、美丽，品质上乘。
3. 包装设计：设计精美的包装，提升玫瑰花的档次和吸引力。
四、价格策略1. 定价策略：根据成本、市场需求和竞争对手价格，制定合理的价格策略。
2. 促销活动：在特定节日或时间段，推出打折、满减等促销活动。
五、销售渠道1. 实体店铺：开设专卖店或在花卉市场设立摊位。
2. 线上平台：建立官方网站或在电商平台上销售。
3. 合作推广：与酒店、餐厅、咖啡馆等场所合作，进行代销。
六、宣传推广1. 社交媒体：利用、微博等社交媒体平台进行宣传推广。
2. 线下活动：在商场、学校、社区等场所举办促销活动。
七、营销活动1. 节日促销：在情人节、母亲节、教师节等节日期间，推出针对性的促销活动。
2. 会员制度：建立会员制度，提供积分、折扣等优惠，增加客户粘性。
3. 团购活动：与企业、学校等机构合作，组织团购活动。
八、售后服务1. 鲜花配送：提供及时、准确的鲜花配送服务。
2. 质量保证：确保所销售的玫瑰花无质量问题，如出现问题，及时进行退换货处理。
3. 客户反馈：关注客户反馈，不断改进产品和服务。
九、财务预算1. 成本预算：包括鲜花采购成本、包装材料成本、人工成本、宣传推广成本等。
2. 销售收入预算：根据市场需求和销售价格，预测销售收入。
3. 利润预算：根据成本和销售收入预算，计算预计利润。
【房地产】北京市通州区一个项目的策划报告(精).doc
目录前言第一部分市场分析一、通州地产市场简述二、市调分析第二部分定位分析一、项目描述二、客户定位三、产品定位第三部分宣传推广计划一、宣传推广要点二、具体运做要求三、销售工具要求四、推广工具及形式五、宣传推广的阶段补充说明前言透视北京火红的房地产市场2002年1—4月现房销售176万平方米，同比增长达44．7％今年以来，本市房地产开发投入持续高涨，供应量进一步加大，市场销售不断升温，销售面积高于同期竣工面积。
截至4月底，全市累计完成房地产开发投资181．1亿元，同比增长55．6％，比一季度增速高9．1个百分点；竣工各类商品房118．7万平方米，增长54．7％，比一季度上升8．1个百分点，其中住宅101．2万平方米，增长68．9％；实现现房销售176．2万平方米，增长44．7％，其中住宅165．7万平方米，增长40％，增速在一季度比2月份分别上升44个百分点和45．4个百分点的基础上，又上升5．2个百分点和1．4个百分点。
从一季度房地产开发情况看，本市房地产开发总体形式比较乐观，但也有几个现象值得关注：其一，商品住宅投资增速趋缓。
一季度本市完成商品住宅投资48.8亿元，比上月商品住宅增速降低33.1个百分点。
而在住宅投资趋缓的同时，办公楼和商业营业用房投资的增速分别比上月提升48.7个百分点和55.2个百分点。
市统计局统计报告分析认为，住宅产业是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。
在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调整还需慎重。
其二，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。
新开工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一，本月商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号，还有待观察。
其三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。
一季度，本市房地产开发各项应付款合计8亿元，其中拖欠工程款4.4亿元，比去年同期增长了1.9倍。
东方国际花园开盘前营销的方案
策略总纲
形象策略—— 1、全面展示项目品质，树立高端品质楼盘形象。 2、突出北京生活方式的理念诉求，强调首席花园水景楼盘。
推广策略——
1、高举北京品牌，扩大推广范围，深度挖掘主流市场，充分利用项 目综合卖点诉求； 2、寻找追求品质感的中高端客户
开盘前策略总纲
媒体策略：户外媒体为主，派单+短信配合炒作，辅助媒 体协助渗透
展示策略
售楼部展示区
关键点： 1、售楼部墙体布置丝网布条幅（展示项目品质、
卖点以及生活憧憬） 2、正门入口处地板砖设置为带有项目logo地砖
可显示项目气派即提升项目品质感；
展示策略
模型区
到位时间：2019年11月5日前
关键点：1、模型细致、高规格； 2、墙体水晶区域模型能够迅速提升项目品质感；
项目地块模型高度不易超过1.4米高度 户型模型精致、高规格、展现品质
竞猜有豪礼 50万置业基金全城免费送 提速您的购房计划
活动参与方式： 即日起至开盘前三天，到东方国际花园展示中心现场，以实名制预约登记后，填写价格竞猜
卡参加抽奖活动，每人仅限一张。 活动奖项设置：
A. 一等奖（1名），价值人民币10万元购房抵用券； B. 二等奖（2名），价值人民币5万元购房抵用券； C. 三等奖（3名），价值人民币2万元购房抵用券； D. 答谢奖（10名），价值人民币5000元购房抵用券。 中奖者名单公布的媒体: A.中奖者名单将于开盘当天直接公布 B.中奖者名单将于抽奖后，将由短信平台+电话祝贺方式恭喜。
3、电视飞播方案
✓投放时间： 2019年11月5日起至开盘前，每15天为一次更换周期 ✓投放频道： 省级卫视频道 ✓执行文案： 东方国际花园，鲁山首席花园水景美宅，北京开发团队12年倾情力作， 生活与北京同步。现场销售中心盛大开放，88至130平米奢适户型，首 批房源VIP会员火爆招募中！鲁平大道东段5863333
北京玫瑰园项目整合营销报告-131PPT
北京别墅市场板块格局
总结： 总结： 玫瑰园地段的劣势是客观存在的，如果想在竞争中占有优势地位， 玫瑰园地段的劣势是客观存在的，如果想在竞争中占有优势地位，必 须在产品端或其他端项加以弥强，形成独有的加分因素。 须在产品端或其他端项加以弥强，形成独有的加分因素。 通过补强与加分，使客户忽略地段差异， 通过补强与加分，使客户忽略地段差异，或者在地段差异与玫瑰园 营造出特有的氛围中产生抉择，才能在市场竞争中取得主动地位。 营造出特有的氛围中产生抉择，才能在市场竞争中取得主动地位。
北京别墅市场板块格局
特点归纳： 特点归纳： 北京别墅板块依托于自然景观及快速交通线呈带状分布， 北京别墅板块依托于自然景观及快速交通线呈带状分布 ， 直 接反映市场对于别墅项目最基本需求：景观、交通。 接反映市场对于别墅项目最基本需求：景观、交通。 景观：有天有地有风景 景观： 交通： 交通：快速切换生活角色
玫 瑰 盛 筵
北京玫瑰园项目整合营销报告
MENU
PART ①：北京别墅市场发展回顾 PART ②：北京市别墅市场不同历史阶段的变化 PART ③：本案核心价值的挖掘 PART ④：本案推广思路再定位 PART ⑤：本案推广展开及实现 PART ⑥：本案产品调整方向建议
PART ①
北京别墅市场发展回顾
北京别墅市场板块格局
回归玫瑰园—所处的地段再评估 回归玫瑰园 所处的地段再评估 玫瑰园处于八达岭昌平板块，依托于八达岭高速公路， 玫瑰园处于八达岭昌平板块，依托于八达岭高速公路，随着项目周 边市政交通环境的改善，其交通的便捷性是项目的最大优势。 边市政交通环境的改善，其交通的便捷性是项目的最大优势。 但就实际所处的外部环境而言， 但就实际所处的外部环境而言，玫瑰园项目没有可以直接借助的自 然风景资源， 然风景资源，也缺乏中央别墅区成熟的国际氛围和别墅生活所需的配套 （例如国际学校、国际氛围的消费购物及休闲场所）。 例如国际学校、国际氛围的消费购物及休闲场所）。 同时，玫瑰园所处的板块别墅项目过于分散，没有形成“别墅群” 同时，玫瑰园所处的板块别墅项目过于分散，没有形成“别墅群”的 整体氛围，使玫瑰园在板块中略显“行单影孤” 整体氛围，使玫瑰园在板块中略显“行单影孤”。
2019年北京市通州项目营销方案
毛坯 毛坯
二期以40至70 平米一居为主
毛坯
在售以一居为主 毛坯
以90平米二居 为主
毛坯
以二居、三居为 主
毛坯
74平米一居 103平米二居 157平米三居
毛坯
二居三居
毛坯
价格 区间 7300
8400
10900 11000 8500 8000 8700 9000
入住 时间 2009年 4月
2009年 12月
临河里站1500 米
九棵树站南3公 里
35万 21万
玉带河东大街 12万
果园站北800米 3万
建筑 形式
多层 板楼
高层 板楼
高层 板楼
高层 塔楼
板楼
多层 板楼
高层 板楼
板式 小高 层
户型
装修
70多平米一居 80 多平米二居 110平米三居
60至70平米一 居，90至100平 米二居，127平 米三居
北向的B5户型仅50㎡，主要提供合并之用，即使不合并，也有一个东向接阳面 C1-b户型90平方米，全部南北通透 B2、B4为70㎡全南向小户型
户型比较：世纪星城的“全明型”
3室2厅2卫户型 客厅、卧室、厨房、卫生间、餐厅 所有房间均有采光面
小结：周边项目户型优势
1、布局紧凑、避免面积浪费，尽量减少过廊等使用率低的设计 2、提高整体采光面 3、卧室在布局上尽量避免西晒 4、小户型客厅考虑多重功能，具备会客、餐厅、书房等功能 5、采用明厨设计，并与阳台结合，提高使用面积
通州项目营销方案
1
澎湃的都市之心
2
>>市场研究 项目定位 营销策略 排期计划 组织体系 价格建议
《关于严格执行有关农村集体建设用地法 律和政策的通知》
通州案例卡
客户来源：CBD客户占到70%
客户年龄：小户型吸引了众多的 年轻白领，改善需求的当地老居 民也占了一定比例，总体年龄在 32—45岁占多数
客户职业：CBD白领（中层管理人 员）、当地生意人
置业目的：居住占80%以上，投资 客户不多
项目卖点及客户总结
销售情况
目前二期1、7号楼在售。 1号楼为27层板塔楼， 户型面积为45-300平米，均价24000元/平米，总 价108万/套起，毛坯； 7号楼王为21层板楼，户型面积为80-100平米两居 三居，精装修房源均价29000元/平米，其中含装 修费用5000元/平方米，2011年12月入住。
主力户型（一居室）
海棠湾3B一室两厅一卫户型图
海棠湾3D一室一厅一卫户型图
海棠湾3E一室两厅一卫户型图
主力户型（二居室）
海棠湾3A两室两厅一卫户型图
海棠湾6M-2两室两厅一卫户型图
海棠湾6U两室两厅一卫户型图
卖点
1.花园洋房，欧式风格，户型好， 配套齐全
2.绿园林设计优秀，绿化率达 75%
3.K2的开山之作，后续服务完善 细致
区位及交通
项目西侧紧距离轻轨八 通线临河里站仅400米。
西侧及北侧方向步行10 分钟内有938、938支1、 938支2、938支3、938 支6、938支7、924、 435路等公交通州小街 桥东。
配合京通快速路、广渠 路延长线以及机场东线， 内外通达，迅速链接 CBD中心区域。
A区 D区
B区 C区
数
走
势
图
成交价格走势图
成交价格表
K2海棠湾
基本资料
位置 物业类别 建筑类别 总占地 总建筑面积 容积率 绿化率 装修情况 层高 开发商 物业公司 物业费 入住时间 均价
2020东方博文-北京通州十里春风别墅推广提报方案
8目月份目广告发布
房 天 下 渠 道
百 度 首 页
2017.11.5
2018年8月3日
2018.6.7
2018年8月6日
公关活动2017年年9目月份
公关活动2018年年6目月份
公关活动2018年7、8月份
新闻发布
通州、现房、墅境、价格
信息组合不稳定。 风格也都不够成系统。
逐渐实效。
信息逐渐在清晰，还是值得学习。
212万/套 45000元/平 住宅底商 47-65平目米为主
241万元/套 29750元/平 花园洋房 别墅 82平目米、88平目米三居
70年产权 的住宅类项目， 包括本案， 有6个
墅质社区 70年产权 的住宅类项目 包含本案 共4个
墅质社区 70年产权 200万-700万 的住宅类项目 包含本案 共3个
十里春风 在通州，等你
北京通州 40万方中国别墅住区
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北京通州 40万方中国别墅住区
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世界上， 最美好的两件事： 春风里灿烂的花， 和好看的不得了的你。
春风沉醉的夜晚， 遇见过你。 从此，东南西北风， 都是你。
春风， 不应该是一个词， 而是你。
【目生态】六目大目高尔夫球场、
【新目风】北北京目首个在100平目米
70绿地覆盖率、40%绿化率
以内配备新目风系统的科技住宅
【体量量】40万目方纯住宅低密住区
【配套】 3400平目米双语幼目儿园、
【产品】瞰景目高层77/89㎡、
春目风市集、春目风私目人会所。
电梯洋房86～116 ㎡、
【物管】 目八重目立体安保系统、家政维修系统