湖北武汉万科金色城市项目深度研究报告
湖北武汉某旧城改造项目可行性研究报告_secret
武汉市蔡甸区****村旧城改造项目可行性研究报告二OO七年十二月目录内容摘要 (3)第一章总论 (4)1.1 项目背景 (4)1.1.1 项目名称 (4)1.1.2 宗地概况 (4)1.1.3 开发公司 (2)1.1.4 项目开发背景 (4)1.1.5 承担可行性研究的单位 (5)1.1.6 可行性研究报告编制目的 (5)1.1.7 可行性研究报告编制依据 (5)1.2 项目概况 (6)2.1.1 地块位置 (6)2.1.2 地块规模与开发目标 (6)2.1.3 地块周边环境与配套设施 (6)2.1.4 项目性质与主要特点 (7)2.1.5 已进行的调查研究项目及成果 (7)1.3 项目建设意义 (9)1.3.1 关于推动城市建设发展的意义 (9)1.3.2 关于促进房地产市场发展的意义 (9)1.3.3 关于社会综合效益的意义 (10)第二章投资环境及市场分析 (11)2.1 武汉市情及发展概况 (11)2.1.1 武汉市情 (11)2.1.2 武汉市城市发展概况 (11)2.1.3 武汉市经济发展概况 (11)2.2 2006年武汉房地产市场发展回顾 (13)2.2.1 社会经济发展与居住水平 (13)2.2.2 房地产开发投资情况 (14)2.2.3 土地市场供应情况 (14)2.2.4 商品房开发建设情况 (15)2.2.5 商品房销售情况 (15)2.3 2007年武汉房地产市场发展盘点 (18)2.3.1 销售走势 (18)2.3.2 价格走势 (18)2.3.3 二手住宅交易 (19)2.3.4 2007年武汉市楼市综述 (20)2.4 蔡甸区房地产竞争市场分析 (21)2.4.1 市场概况 (21)2.4.2 产品分析 (22)2.4.3 规模分析 (22)2.4.4 品质分析 (23)2.4.5 户型分析 (23)2.4.6 价格分析 (24)2.4.7 销售状况 (24)第三章项目发展定位研究 (25)3.1 地块特征分析 (25)3.2 地块发展SWOT分析 (26)3.2.1 地块发展优势（Strength） (26)3.2.2 地块发展劣势（Threat） (26)3.2.3 地块发展机会（Opportunity） (26)3.2.4 地块发展威胁（Weakness） (26)3.3 项目发展战略思路 (27)3.4 项目定位研究 (27)3.4.1 客源定位 (27)3.4.2 主题定位 (27)3.4.3 社区的风貌及内涵 (29)3.4.4 综合经济技术指标 (30)3.4.5 户型设计 (31)3.4.6 价格定位 (31)第四章工程及销售计划 (32)4.1 一期开工时间确定 (32)4.2 工程及销售计划 (33)4.2.1 开发顺序 (33)4.2.2 销售周期与回款计划 (33)第五章投资与收入估算 (34)5.1 成本预测 (34)5.1.1 建安成本测算依据 (34)5.1.2成本测算汇总 (34)5.2 资金筹措 (35)5.3 收入测算 (35)5.4 税务分析 (36)第六章财务指标 (37)6.1 项目投资损益 (37)6.2 现金流量及净现值 (38)6.3 敏感性分析 (39)6.3.1 销售均价敏感性分析 (39)6.3.2 单位成本敏感性分析 (39)6.4 盈亏平衡点分析 (40)6.4.1 保本售价 (40)6.4.2 保本销量 (40)6.4.3 项目完全投资保本销售率 (40)第七章可行性研究结论 (41)7.1 可行性 (41)7.2 抗风险能力 (41)7.3 项目法人承诺 (42)7.4 可行性研究结论 (42)内容摘要通过项目背景、概况的了解以及深入细致的市场调查，本报告认为****村旧城改造势在必行。
武汉四大CBD全解析
CBD云集房价飞涨武汉四大CBD全解析编者按：20世纪90年代以来，以CBD为重心的城市资源、资产重组、置换与转型，标志着中国城市发展与建设跨人了新的发展阶段，当前，以CBD为中心的城市景观革命也在武汉大步推进，蜕变于传统的商业中心区，CBD以其经济、科技和文化力量的高度集中性成为现代城市的财富核心，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。
作为中心城市的灵魂，CBD是城市的人气聚集区和城市活力的标志。
在武汉从二线城市跃入一线国际大都会的进程中，CBD梦想逐步照进现实。
顺着江南江北的发展脉络，四大CBD 拔地而起、比肩世界，欲将成为一张张国际大都会的名片。
8.25全城闪购清凉看房团来袭CBD——作为一个名词“中央商务中心区”已不再为国人所陌生。
在大武汉不断迈向现代化的进程中，城市的规划思维正在不断深化，而CBD的规划也顺理成章地成为其中一个重要的内容。
武汉有几个CBD，武汉的CBD应该具备何种气质？现阶段的武汉CBD建设已经进入哪一阶段？【王家墩CBD】我国首个市场化运作的CBD 武汉首个城市综合体项目与北京朝阳商务区和上海陆家嘴金融区相比，武汉王家墩中央商务区起步较晚，但有别于以往政府主导模式，是我国第一个市场化运作的中央商务区。
2002年2月8日，经武汉市政府批准，由中国泛海控股有限公司、武汉汉口机场迁建开发有限公司、北京中关村开发建设有限公司、光彩建设集团股份有限公司和四通巨光高新技术发展（控股）有限公司等五家国内大型企业集团共同发起，设立“武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司”，负责对王家墩地区进行基础设施建设，及武汉CBD项目的投资、招商、策划、开发和运营。
武汉王家墩中央商务区据了解，武汉CBD目前已开工项目达13个，开工面积超过280万方，在建楼栋超过40栋，其商务、住宅、商业、市政、教育、医疗等资源都在全面建设中。
其中代表武汉高度的“武汉中心”裙楼已经封顶。
武汉市洪山区教育局房地仪器管理站_企业报告(业主版)
1.4.1 重点项目
（1）教育设备（21）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
武汉市洪山区教育局房地仪器管 理站长虹中学高中部电教设备中 标（成交）结果公告
湖北百仕瑞达科技 发展有限公司
248.6
2023-07-18
本报告于 2023 年 08 月 15 日 生成
3/25
重点项目
目标单位： 武汉市洪山区教育局房地仪器管理站
报告时间：
2023-08-15
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
湖北东谷电力工程 有限公司
一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-09~2023-08)：
项目数(个)
86
同比增长：-1.1%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥16042.53
同比增长：0.7%
平均金额(万元)
￥190.98
同比增长：3.1%
平均节支率
2.3%
同比增长：9.5%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
2020年武汉万科发展策略模式全面分析(最全)
万科华生公园
万科金域天地 万科翡翠滨江
万科御玺滨江 万科万维天地
2016年万科布局汉阳片区 ➢ 中恒集团与万科签约武汉国际文化商业中心，拿下占地171.9亩，总建面59.2
万科保利联投理想星光
未上分销
5000抵10000元限时优惠；业主推荐新客户成交，业主得10000元佣金，客户减佣金等额的房款；渠道预约(毛坯 )1%专属优惠
➢ 万科自进入武汉市场累计投资额超过千亿元，而截至2020年末，万科在武汉市场占有率第二，达到6.83%，销售金额排名第三，达到
187.37亿元。
图：万科布局之路
汉口 汉阳 武昌
➢ 早年间，万科总投资逾300亿拿下了汉口中心唐家墩和鲩子 湖共13块地，规划总用地面积为42.91公顷，总建筑面积为 180万平方米。形成了目前万科最为集中的居住群。在这里 开发了万科金域湖庭、万科阅庐、万科翡翠国际等项目。
F
拿地方式
进驻区域
地块编号
容积率
用地性质
总建面(万㎡)
楼面价(元/㎡)
溢价率
招拍挂 收并购 收并购
洪山区 汉南区 硚口区
P(2020)109号 P(2009)140号 P(2019)020号
0.5 1.5 3.54
万科2020年新增土储
住宅、商服、公园与绿地 住宅、商服
综合用地（含住宅）
10.08 49.2 26.3
营销手段 区域
项目名称
万科云城 万科城市之光
分销
未上分销 1.3%
典型营销动作
5000抵10000元限时优惠；业主推荐新客户成交，业主得10000元佣金，客户减佣金等额的房款；房天下5000元 专属优惠券；
致业主的一封信
致业主的一封信致业主的一封信1业主：近期公安部门对万科金色城市小区传销组织进行了一次打击，抓获传销头目20余人，近日，通过业主反映，仍有局部传销残留人员在本小区逗留并改租其他业主的房子，为了保障本小区的和谐平安及稳定，请广阔业主们一定要积极配合公安、居委会、物业将传销组织去除出本小区，做到不将房屋出租给不明身份及没有亲属关系的多人居住，核实清楚出租人的从业单位，定期来查看自己出租的房屋。
如业主通过中介部门出租房屋，须要求中介部门要房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案的手续，并到社区警务室进行流动人口信息登记，办理居住证手续。
为了便于广阔业主掌握房屋出租相关规定，特附《武汉市房屋租赁管理方法》，请知悉。
20某某年某某月某某日致业主的一封信2尊敬的小区各位业主：新年好!值此中华民族的传统节日--20某某年新春佳节到来之际，我们万和物业管理公司全体员工向广阔住户致以美好的祝愿和新春的问候!向辛勤耕耘在各条战线的业主们表示亲切的慰问!自20某某年4月进驻贵小区以来，我公司得到了广阔业主的信任与支持，在此，向你们表示衷心的感谢!我司全体同仁愿为大家提供热情、周到、细致的效劳，我们与业主是一家人，我们将始终与业主站在一个立场上，竭诚为大家排忧解难，大家的满意就是我们的快乐。
但在管理中我们还存在着不少问题，还有许多不如人意的地方，我们真诚地希望大家给我们物业公司提出批评和建议。
春节即将到来，为了有效预防和减少火灾危害，消除火灾隐患，创造良好的消防平安环境，营造安定祥和的节日气氛，我们号召管区所有居民群众，从现在做起，从我做起，增强消防平安意识，学习消防平安知识，掌握逃生自救根本常识，在日常生活和工作中，严格按照有关消防法律法规的要求，注意以下防火事项：一、不要在住宅阳台上堆放易燃易爆物品;不要在公共通道、楼梯、平安出口等处堆物、堆料或者搭设棚屋;邻里之间相互提醒、及时清理杂物，保持通道、平安出口的畅通。
二、不要卧床吸烟，不要将未熄灭的烟头等带有火种的物品扔到垃圾道内;认真教育孩子防火，制止孩子玩火，以防止引发住宅火灾。
白沙洲片区商业调查20131120
亲水岸线。
人流量的逐步汇集预示着该片区的商业 发展潜力更为强劲。
区域概况——规划
从白沙洲内部分区规划来看：白沙洲东部，是未来居住核心区，拥有较多的商业配套，价值平台及居住氛围比西部要强
区域概况——产业
根据规划，将在白沙洲三环线外重点发展高新技术产 业、教育配套产业以及物流业。白沙洲区域的“青菱— —白沙洲”是武汉城市总体规划确定的15个工业小区之 一。白沙洲板块还将以现有的几大市场为龙头，打造现 代商贸物流区。 重点产业分布特征 1 、三环线以北主要分布在白沙洲的北部片区，且分布 较为集中 2、三环线以南，也有产业带分布
术学院白沙洲校区。预计随着本片区的开发，教育
配套将逐步完善。 医疗配套 白沙洲区域目前医疗配套较少，档次较低，主要以 基本的社区服务为主。
区域概况——商业
区域内目前商相对匮乏，缺乏大型综合性的商业体 系。区域商业配套主要依靠中南、街道口等成熟商圈的 支持。随着未来区域开发深入，商业环境也将逐步改善 。
商业需求关注主要为居民生活的社区配套，其次为娱乐、休闲综 合体。
区域房地产市场——未来发展趋势
白沙洲区域随着交通逐步完善，未来发展潜力大
• 产业发展带动购房需求 白沙洲主要产业支柱来源于物流、机电、农副产品等。根据规划，将在白沙洲三环线外重点发展高新技术产业、教 育配套产业以及物流业。白沙洲区域的“青菱——白沙洲”是武汉城市总体规划确定的15个工业小区之一。白沙洲板
白沙洲片区商业地产分析 报告
为
了
理
想
去
实
现
区域概况——区位
白沙洲新区位于武汉市二、三环线之间，与其他二、三环线之间片区相比，属于离城市中心最近的板块
白沙洲规划新区，位于城市二环线和三环线之间
01项目形象定位概述
项目营销策划以形象定位为基点
提炼项目闪光点做好形象定位
1
找准形象定位切入点和营销策略支点
2
把握形象定位两大原则
3
目 录
提炼项目闪光点做好形象定位
01
项目形象定位
品牌形象定位
最独特
最闪光
最富诗意
人文化
生活憧憬
美好向往
提炼出来
CONTENTS
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
做好形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光和最富诗意的内容提炼出来，将其人文化，让人依恋的不仅仅是房子，还有对生活环境、生活方式以及生活韵味的憧憬和想象。
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
5、以文化象征定位
目前比较常见的做法是移植、套用、打造各种有代表的异域风情来差别化项目形象。
碧桂园：给你一个五星级的家
爱家优优城：百万方英伦风情小镇
6、以生活方式定位
CONTENTS
人，诗意的居住，诗意的生活方式和人生境界！
成都青年城SMART公寓：成都第一个时尚智能社区
融科花满庭定位：大学城·地铁旁·法式花园小洋房提炼项目闪点找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
洋房
片区内唯一主打洋房产品的楼盘，仅3栋高层。
2、通过产品特征或顾客利益定位
CONTENTS
公认的稀缺性及震撼力，反映顾客利益
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
嘉和城定位：一生之城，全龄社区
前提
内容
充分了解开发商的开发过程及目标
了解开发过程及目标，留意其中闪光点；寻求经济与文化的有机结合以衍生品牌，塑造强化项目及开发商品牌。
天鉴国际工程管理有限公司_企业报告(供应商版)
3
湘南幼儿师范高等专科学校校园改 建扩建项目全过程工程咨询中标结 果公示
湘南幼儿师范高等专科学 校
4
湖南省沅陵县全域土地综合整治试 沅陵辰农全域土地综合整 点工程（一期）全过程工程咨询 治有限公司
中标金额 （万元） 1532.0
1502.0
746.8 591.0
湖南省沅陵县全域土地综合整治试 5 点工程（一期）全过程工程咨询中 洪江市龙标酒店
企业基本信息
企业名称: 营业范围：
天鉴国际工程管理有限公司
一般项目：工程管理服务；工程造价咨询业务；招投标代理服务；政府采购代理服务；工程 和技术研究和试验发展；节能管理服务；环境保护监测；生态恢复及生态保护服务；环保咨 询服务；安全咨询服务；社会稳定风险评估；水土流失防治服务；技术服务、技术开发、技 术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；生态资源监测；规划设计管理；市政设施管理； 物业管理；知识产权服务（专利代理服务除外）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依 法自主开展经营活动）。许可项目：建设工程设计；建设工程监理；建设工程质量检测（依 法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文 件或许可证件为准）。
标结果公示
591.0
6
郴州市粮食和物资储备中心项目 (一期工程)全过程工程咨询
郴州市粮食和物资储备局
452.0
7
张家界市中医医院门诊综合大楼建 设项目代建单位中标结果公告
张家界市中医医院
8
邵阳市城区天然气管网新建与改造 工程（中低压老旧燃气管道改造及 中压燃气管网新建工程）项目监理
邵阳市城市管理和综合执 法局
建项目（一期工程）代建单位
院
10
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1、项目位置及周边配套
项目位于白沙洲堤后街，地处长江之滨，三环线以北。规划中地铁5号线和7号线 经过项目，但目前生活、商业配套不够完善
¾影响项目的三条主 要交通道路：白沙洲 大道（武昌中心）、 三环快速通道（汉阳 中心、汉口中心）和 地铁5号线和7号线。
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2、规划布局
首期7.5万平米自带商业 金色城市规划大体量的社区商
业，包括超大体量商超，精品 店，健身中心，酒店式公寓满足 百万方社区的购物需求。
市级商业副中心 根据政府规划，项目所在白沙
洲区域将建立市级商业副中心的 相关配备。
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金色城市效果图
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2、规划布局
构筑一生的金色梦想
万科金色城市，是万科产
品中位于城市中心或新城区
的高端定位产品。
基于对建筑的深刻理解，
致力于改善城市人居、占有
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入汉10年 “万科实力”助推武汉腾飞
四季花城、西半岛促进金银 湖片区飞速发展； 城市花园、魅力之城带动光 谷片区大步前进; 万科进入武汉10年，始终本 着城市建设者的历史高度，铸 造一个又一个极具区域影响力 的项目。
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高端类别系列(Top系列)
万科高尔夫
金域系列
金域蓝湾、金域华府
万
城市系列(Golden系列)
科
产
金色系列
金色家园、金色城市
品
系
城市花园系列(City系列)
城市花园、万科城
列
四季花城系列(Town系列) 四季花城、魅力之城、万科西半岛、万科红郡
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小高层、高层 135541（一期：2.1万） 543013（一期：7.5） 4219(一期600、二期496套)
3.47 35% 一期6200元/㎡、二期预估6600元/㎡ 2梯4户 精装修 两房：75-87平米，三房：97-104平米 2012年年底 小高层2.1元/㎡ 高层：2.3元/㎡ 武汉市万科物业服务有限公司 易居&中原房地产
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报告说明：本报告只针对万科金色城市项目进行分析和总结，并在此基础上提炼出可借鉴之处。
报告目录
万万科科产产品品系系列列介介绍绍 区区域域状状况况 项项目目分分析析
营营销销推推广广分分析析 二二期期现现场场
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¾项目地处白沙洲， 三环线旁，周边地区 的商业设生活配套尚 不完善。
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2、未来规划 白沙洲将成武汉城市副中心 地位与鲁巷相当
白沙洲区域为武汉城市总体规划中主城外围10个综合居住组团之一。新区内将建成一个市级商业副中心， 超过10万人口入住于此，各项配套全面改善。随着2012年底鹦鹉洲大桥的通车和2016年二环线全线贯 通，白沙洲将与徐东片区、二七片区一样，在大武汉三镇贯通中实现交通枢纽地位。从白沙洲地区的现实 发展条件出发，洪山区把白沙洲地区定位于发展居住、商服和现代物流业。具体为：沿江景观居住区、产 业聚集区、现代商贸物流区。
基基本本指指标标 规规划划布布局局 内内部部配配套套 建建筑筑风风格格 园园林林风风格格 户户型型分分析析
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1、基本指标
物业类型 总用地面积㎡ 总建筑面积㎡
总户数 容积率 绿化率
均价 梯户比 交楼标准 户型面积 入住时间 物业费 物业管理公司 销售代理单位
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报告目录
万万科科产产品品系系列列介介绍绍 区区域域状状况况 项项目目分分析析
营营销销推推广广分分析析 二二期期现现场场
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经过二十年的发展，万科形成了四大产品系列：高端类别系列(Top系列)、城市系列(Golden系列)、 城市花园系列(City系列)、四季花城系列(Town系列)。
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报告目录
万万科科产产品品系系列列介介绍绍 区区域域状状况况 项项目目分分析析
营营销销推推广广分分析析 开开盘盘情情况况 二二期期现现场场
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报告目录
万万科科产产品品系系列列介介绍绍 区区域域状状况况 项项目目分分析析
营营销销推推广广分分析析 二二期期现现场场
项项目目位位置置及及周周边边配配套套 未未来来规规划划
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9未来规划对项目的影响：
1、旧城改造的推进，将使得项目所在片区被打造成为有一新城居住的片区。
2、项目周边土地单位产值将大大提高，地租也将率先与市中心先发展起来的CBD等区域接轨。
3、大量高素质、高学历、高收入的高科技人才加速向白沙洲聚集，对高端住宅的需求也将大大增加。
4、根据新的规划思路，项目周边的旧改容积率大大降低，也将大大提高周边土地价值。
地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理
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万科金色城市跑盘报告
德思勤·武汉 2011年3月17日 汇askin worldwide. All Rights Reserved——