万科集讲义团运作模式.
万科培训运营管理规定
恒大万科培训运营管理规
定
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培训营运管理
一、
二、
三、
四、
五、
六、
七、
一、万科集团培训架构与职能
1. 目的
为了适应集团的业务发展、促使万科的培训开展服务于公司战略,明确培训职责的划分,保证培训有序、高效开展.
2. 适用范围
集团总部以及一线公司
3．指引内容：
培训管理架构
小时以上,与专业或管理密切相关的核心课程
80%以上人对课程内容满意,70%以上人对授课技巧满意
全新内容的课程开发
小时含以下,与专业或管理密切相关的核心课程
80%以上人对课程内容满意,70%以上人对授课技巧满意
原有课程重新开发,内容有重大改革
核心课程但无法达到以上满意度
非核心课程且80%以上人对课程内容满意,70%以上人对授课技巧满意
原有课程重新开发,内容有较大改革。
万科集团运作模式
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【跨地域发展历程回顾】
1. 第一轮扩张 2. 战略收缩 3. 新一轮扩张 4. 经验与启示
4.1 十多年跨地域发展的经验 • 专注于专业化调整，主动积极进行战略收缩 • 建立完善的专业体系，控制经营风险 • 致力于创建规范透明的制度和流程 • 打造了一支优秀的职业经理人团队 • 培养了很高的客户忠诚度并确立了房地产行业第一品牌形象
• 2001年，完成转让万佳百货，华润成为第一大股东，全面完成业务调整；万 科开始进行区域集约化布局的跨地域发展
• 积极投资于最具潜力的市场，目前万科基本完成珠三角和长三角的区域战略 布局，业务扩展到全国三十多个城市
长春
北京
沈阳 鞍山
大连
天津
00年前 01年 02年 03年 04年
04年后
成都
南京 昆山无锡
• 88年，万科A股发行，开始进军房地产业务 • 91年，万科进入上海，开始了跨地域发展;同年进入厦门
• 92年，开始“上海万科城市花园”项目运作，确定大众住宅为核心业务， 正式开始进行业务调整;同年进入青岛、天津和北海
• 93年，万科B股发行，房地产核心业务进一步凸显；同年进入成都、鞍山 • 94年,万科进入北京、沈阳、大连、武汉、石家庄，完成了第一轮跨地域扩
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【跨地域发展历程回顾】
1. 第一轮扩张 2. 战略收缩 3. 新一轮扩张 4. 经验与启示
2.1 收缩战线
• 1994年－2000年,万科进行战略收缩，并逐步完成专业化调整 • 到2000年，万科只在深圳、上海、北京、天津四个城市进行房地产
万科物业团队合作与建设培训分析
挑战：
你的任务就是排列12项你认为对小组确实有用的物品（见 下表）， 并按照你认为他们的重要性从1—12依次排列。你可以假 设： l 你就在这个情景中 l 你们小组已确定大家都呆在一起 l 你的小组人数就是情节里的小组人数 该情景正如所描述的，请不要太发挥想象
目标 责任 协同配合 技能
•团队和个人目标 •集体和个人绩效 •个体的和共同的 •相互补充的
思考
Q2: 我们为什么需要团队？
为什么需要团队？
情境模拟
森林火灾！！
情况：
那是一个很热的夏天，你和你的小组收到一个朋友的度假邀请，度假村坐落在澳大 利亚墨尔本以东35公里风景优美的丹德农牧场区。
尽管有过灌木火灾的报道，但在你要去的目的地附近并没有此类消息。所以，星期 六一大早你就开车去享受一路的风景，并朝着萨斯弗拉镇的方向奔去。一会儿就过了 该镇的东区，这时你来了个右转弯开进一条两旁长满灌木的名叫威发姆的碎石小路。 你渐渐开过几条通向林从中的庄园的小道。开了将近一公里之后，有一个交叉路口， 你便左转弯来到了威姆街。又小心地开过一条长约150米、穿过一片橡胶树林的险峻 的下坡路，就到了住所，一个保养完好、钢顶结构的木屋。它矗立在一个空地中央， 周围环绕着草坪及矮小的常青灌木。
在你安顿之后，你开始放松自己，散散步，与别人共进午餐。渐渐天气变了，风 沙大起。傍晚时分，你们小组聚在一起喝酒，突然停电了。虽然停电，但还有水，来 自于房屋旁一个盛了3/4满的5000升自来水的铁水箱。不久便发现了烟，接着更漂来 灰烬，火星和烧焦的叶子一起飘落下来。根据风向，火势是从西南方蔓延过来。然而 最近的避火点是在萨斯弗拉镇里。
万科组织管控模式介绍课件
1. 增加了管理层级， 各区域公司都需 要设置一套齐备 的职能机构，因 而用人较多，费 用较高
3. 区域公司享有大多数运营决策权，有利于培养 高级的房地产决策人才
4. 区域中心作为利润中心，既便于建立衡量事业 部及其经理工作效率的标准，进行严格的考核， 也使得企业高层领导易于评价各区域对公司总 利润的贡献大小，用以指导企业发展的战略决
策
5. 区域公司发挥经营管理的积极性和创造性，之 间可以有比较、有竞争。由此而增强企业活力，
促进企业的发展
·15 ·
广州城市公司对由于项目较多，对项目采用片区管理方式
2007年170多人11个项目
董事长
运营监控线
财务总监
项
财
目
务
发
管
展
理
部
部
副总经理
工
成
程
本
管
管
理
理
部
部
总经理
产品线
副总经理
客 户 关 系 中 心
总经理 总经理 助理 助理
副总经理
工程总监
副总经理 项目总监
常务副总经 理
中山 广州 公司 公司
东莞 公司
万客会 总经办
会员推广 与维护 品牌推广 与维护
计划 信息 品质
工程管理部
供方合同管理 战略采购 部品标准化 深圳采购 施工组织方案 优化和质量管 理
项目发展部 HR
万创公司
深圳发展 华南新城 市发展 统筹协调
平
山
项
目
天 景 项 目
广州万科4+X业务定位：立足城市中心区，开拓广州城市东部，延伸广州城区北部白云板块和西部板块；在上述四 个中心圈层基础上，以北部的花都和从化、南部的番禺和南沙、东部的增城等“X”圈层作为补充。
《万科集团》PPT课件
精选ppt
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社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
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客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
2020年(万科企业管理)全面解析万科万科经营种类结构
（万科企业管理）全面解析万科万科经营种类结构全面解析万科(1)万科运营种类结构说明：分析方法：1、A、B、C分类分析方法2、时间序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法壹、万科运营种类结构1、万科的运营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务运营，没有任何的投融资收入。
主营业务为俩个方面，壹是房地产，二是物业管理。
2、和其他房地产X公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。
壹般中小型开发X公司，或者处于创品牌阶段的X公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。
而不能做到真正盈利。
3、物业管理X公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。
4、房地产收入增长和物业X公司收入增长呈正向关系。
异点分析：2007年上半年的物业X公司收入和下半年物业X公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。
时间行业主营业务收入（万元）2007-12-31 房地产3517517.72007-6-30 房地产1093949.942006-12-31 房地产1766965.962006-6-30 房地产653978.77时间行业主营业务收入（万元）2007-12-31 物业管理21003.472007-6-30 物业管理15702.152006-12-31 物业管理17855.072006-6-30 物业管理7789.55说明：从上表能够见出，上半年房地产结算收入壹般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业X 公司07年数据严重失真。
整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。
此数据为何和真实有如此大的差距？5、房地产利润率和物业管理利润率时间行业毛利率（%）2007-12-31 房地产41.872007-6-30 房地产45.772006-12-31 房地产37.292006-6-30 房地产40.49时间行业毛利率（%）2007-12-31 物业管理54.692007-6-30 物业管理27.372006-12-31 物业管理32.062006-6-30 物业管理7.86分析：1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。
万科商业模式解析(ppt 101页)
2002 2003
2004 2005 2006 2007
2008
2009
2010
160.0% 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%
按照30%的复
万科地产销售额 33.48 44.22 62.19 91.60 139.50 212.30 523.60 680.68 884.88 1150.35
行业持续繁荣，但 竞争已逐步转向内 涵式增长的比拼， 关注二次置业，同 时呈现前端价值链 进一步整合
房价不断走 高，刺激金 融机构贷款
房价自高位 持续回落， 销售萎缩
战后：1）经 济复苏；2） 城市化重新 上升；3）政 府“Housing Act”支持地 产建设
50年代末美国 房地产业第一 轮快速增长结 束，地区市场 开始趋向饱和
本报告是严格保密的。
从万科的发展战略说起
2004－2014战略目标
1. 净利润从2003年的5.4亿元增长到100亿元，增长18倍； 2.销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，增长15倍； 3.占全国住宅市场的份额从目前的1％增长到3％。
2005-2008战略目标
1.年均复合增长超过40％; 2.净利润从2005年的13.5亿增长到40亿； 3.销售额从2005年的140亿元增长到400亿元；
本报告是严格保密的。
一、适时而变的企业发展战略
本报告是严格保密的。
万科发展史上的四个阶段
阶段
1
时间
1988-1991
主要事件
介入房地产领域，形成了商贸、工业、房 地产和文化传播的四大经营架构，股份制 改造，A股在深圳证券交易所挂牌交易。
全面解析万科万科经营种类结构
全面解析万科(1)万科经营种类结构说明：分析方法：1、A、B、C分类分析方法2、时间序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法一、万科经营种类结构1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。
主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。
2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。
一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。
而不能做到真正盈利。
3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。
4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。
异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。
时间行业主营业务收入（万元）2007-12-31 房地产3517517.72007-6-30 房地产1093949.942006-12-31 房地产1766965.962006-6-30 房地产653978.77时间行业主营业务收入（万元）2007-12-31 物业管理21003.472007-6-30 物业管理15702.152006-12-31 物业管理17855.072006-6-30 物业管理7789.55说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。
整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。
此数据为何与真实有如此大的差距？5、房地产利润率与物业管理利润率时间行业毛利率（%）2007-12-31 房地产41.872007-6-30 房地产45.772006-12-31 房地产37.292006-6-30 房地产40.49时间行业毛利率（%）2007-12-31 物业管理54.692007-6-30 物业管理27.372006-12-31 物业管理32.062006-6-30 物业管理7.86分析：1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。