万科企业股份有限公司成立于1984年51
万科企业文化
企业文化
企业宗旨：让建筑赞美生命 企业愿景：成为中国房地产业的领跑者 质量方针：诚信规范 创新求精 建筑放心 之家 企业理念：建筑为了生命 建筑延拓生命 建筑充满生命 企业主题： 2009年 “零·壹”：“零”，既是原点，也 是起点，意味着“万象更新”。 “壹”意即 “美好明天”，象征着希望，也代表行动。 2009年“虑远积厚·守正筑坚”“大道当 然·精细致远”
成立万科
1983年王石到深圳经济特区发展公司工 作，1984年组建“现代科教仪器展销中 心”，任总经理。
1988年，企业更名为“万科” 1989年初，万科完成了企业发展历史上 的重要一步，完成了股份化改造，成功募 集到了2800万元资金，这一步的重要性此 后怎样抬高也不为过，须知没有当年敢为 人先的股份化改造，就没有今日的地产龙 头。
4月4日，上午开盘，股票稍微上扬。然而，股 票的上升随即停止。
君万之争的意义
在 “君万之争”事发之前，万科为其企业发展战略、主 业和辅业的关系、跨区域发展等问题深感迷茫，万事具备， 只欠东风，这东风却是通过君安刮来。“君万之争”用一 种特殊的方式，使万科转型的速度和力度都大大增强，促 使万科下决心将房地产作为主业。
万科成立于1984年5月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”， 公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路1号，业务极尽多元 化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服 装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。 1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万 科企业股份公司”；股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地 域的扩张之路，并于同年通过高价竞争投正式介入房地产领域。 1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；年底，万科 的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印 刷、机加工、电气工程及其他等13大类。 1993年3月，公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深 圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。12月， 公司更名为“万科企业股份有限公司”。 2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、 上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华 润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本 10.82%。 2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份 转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2006年，进行首次股权激励制度。 2010年，进行第二次股权激励制度。
万科集团简介公司简介
公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。
公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
◆公司大事记：1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉及房地产业。
1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。
1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定了稳固基础。
万科股权之争
万科股权之争相关背景及事件始末万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元，成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。
2015年7月10日，潮汕姚氏兄弟旗下的前海人寿耗资逾80亿元，通过二级市场购入万科A股5.52亿股股份，之后又和一致行动人通过连续举牌，将持有万科的份额猛增至15.04%，超过了20年来始终位居万科第一大股东的华润。
8月底至9月初，华润通过两次增持，使其持有万科A的股份达到15.29%，夺回第一大股东之位。
12月4日开始，隶属宝能系的钜盛华及其一致行动人前海人寿持续增持万科，又投入了近100亿元，累计抢得万科A约20%的股份，并在12月10日和11日再度增持了万科的股份，共耗资约52.5亿元。
12月11日，宝能系对万科股票增持占总股份比例达22.45%。
12月17日，在北京万科的内部会议上，王石对“宝能系”提出诸多质疑，并明确表态“不欢迎”，最重要的理由在于，“宝能系信用不够，会毁掉万科”。
12月18日，宝能集团在其官网上发布声明，疑似回应王石的“指责”。
宝能集团表示，集团恪守法律，相信市场力量。
12月17日、18日，万科股票连续涨停。
18日中午，万科以有重大资产重组及收购资产为由临时停牌，宣布将推进重组和增发，万科H股同时停牌。
截止12月18日，宝能系总计持股万科A股24.29%。
根据目前规定，30%是上市公司股东要约收购红线。
12月18日，针对媒体对宝能系杠杆收购万科股权一事的关切，证监会新闻发言人张晓军表示，市场主体之间收购、被收购的行为属于市场化行为，只要符合相关法律法规的要求，监管部门不会干涉。
万科文化
王石与万科文化（一）万科创始人：王石万科集团董事局主席、中国房地产协会常务理事、中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员、深圳市房地产协会副会长以及深圳市总商会副会长。
1951年1月出生于广西省柳州市、兰州铁道学院给排水专业毕业。
1983年到深圳经济特区发展公司工作；1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理；1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”；1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。
1994年，荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖”；1998年1月，受到国家总理朱镕基接见，朱总理对其对房地产的市场走势和看法给予充分肯定；1998年12月，入选《中央电视台》为纪念改革开放二十年所拍摄的大型电视人物传记片；1999年4月参加世界经济论坛——-“99中国企业高峰会”，并代表中国房地产业界在论坛上做专题发言；1999年5月参加由中国房地产业协会主办的“99中国住房发展论坛”，在论坛上第一次提出“城市空心化”概念；1999年9月应邀出席“‘99《财富》论坛”，并作专题演讲，呼吁21世纪的中国房地产企业走产业化、规模化的发展道路，适应新世纪、新市场的挑战；1999年发起组织“中国城市房地产开发商协作网络”，并被推举为首任轮值主席，致力于重建行业秩序和公信力，推动中国城市住宅产业的良性发展；2000年6月，发起组织“新住宅论坛”上海大会，倡导和推动“新住宅运动”。
--------------------------------------------------------------------------------（二）万科文化以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。
十大地产公司推荐信范文
随着我国经济的快速发展，房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业。
在这个行业里，涌现出了许多优秀的地产公司，它们凭借卓越的品质、良好的信誉和专业的服务，赢得了广大消费者的信赖。
在此，我谨向您推荐以下十家具有较高实力的地产公司，希望对您的购房决策有所帮助。
一、万科企业股份有限公司成立于1984年，万科是我国最大的专业住宅开发企业之一，以“城市配套服务商”为战略定位，致力于打造高品质住宅和商业地产项目。
万科以“以人为本”的理念，为客户提供优质的产品和服务，赢得了广泛的市场认可。
二、恒大地产集团成立于1997年，恒大是我国在建工程面积最大、进入省会城市最多的房地产企业之一。
恒大秉持“质量第一、客户至上”的原则，致力于为客户提供高品质的住宅和商业地产项目，年销售额超4000亿元。
三、碧桂园控股有限公司成立于1992年，碧桂园是我国最大的房地产开发企业之一，以“给你一个五星级的家”为理念，为客户提供高品质的住宅和商业地产项目。
碧桂园采用集中及标准化的运营模式，年销售额超3000亿元。
四、保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，保利地产是我国大型国有房地产企业，旗下业务涵盖住宅、酒店、写字楼等。
保利地产以“诚信、创新、共赢”为经营理念，为客户提供优质的产品和服务。
五、绿地控股集团有限公司成立于1992年，绿地控股是我国领先的房地产企业之一，业务涵盖住宅、商业地产、金融、能源等多个领域。
绿地秉持“以人为本、追求卓越”的企业精神，为客户提供高品质的住宅和商业地产项目。
六、中国海外发展有限公司成立于1979年，中国海外发展是我国最具实力的房地产开发企业之一，业务涵盖住宅、商业地产、酒店等多个领域。
中国海外发展以“诚信、创新、共赢”为经营理念，为客户提供优质的产品和服务。
七、世茂房地产控股有限公司成立于1994年，世茂房地产是我国领先的房地产企业之一，业务涵盖住宅、商业地产、酒店等多个领域。
世茂房地产以“以人为本、追求卓越”的企业精神，为客户提供高品质的住宅和商业地产项目。
万科集团简介-精品文档
企业资源：
➢品牌资源 ➢企业文化 ➢人力资源 ➢财务资源 ➢土地资源 ➢知 识 资 源 ： 市场化管理运 作模式
资源战略：
➢规模化经营－战略整合 ➢战略联盟－战略供应商
制度。 ➢资源共享：全国性思维， 本土化运作。
2020/3/8
战略目标－中国房地产业的领跑者
面临良好的市场机遇，万科的战略 目标是“中国房地产业的领跑者”；
1994年，在房地产的 经营 品 种上，万科提出以城市中档 民居为主，从而改变过去的 公寓、别墅、商场、写字楼 什 么 都 干 的 做 法 。 2019 年 底 ， 万科提出回师深圳，由全国 的 13 个 城 市 转 为 重 点 经 营 京 、 津、沪特别是深圳四个城市。 公司于2019年将直接 及间 接 持有的万佳百货股份有限公 司 72 ％ 的 股 份 转 让 予 中 国 华 润总公司及其附属公司，全 面完成了专业化调整战略， 成为单一业务的房地产集团。
2020/3/8
以北京为中心的环 渤海地区
以上海为中心的长 江三角洲拓展区域
以深圳、广州为中心的 珠江三角洲拓展区域
业务范围选择：专业化经营战略－先作减法，后作加法。
➢从多元化经营向，专营房地产集中。
➢从房地产多品种，经营向住宅集中。
万科专业化经营战略目标是： 以房地产为主业，以住宅为核心， 调整业务，盘活存量，集中资源， 建立竞争优势。
从做贸易起步，由 单一经营到多元化
经营阶段。
1984 年5 月 组 建 公 司 ， 其主要业务是搞摄像 机、录像机、投影机、 复印机等贸易。1988 年，主营业务改变， 从贸易转向了房地产， 城市花园的品牌由此
诞生。
2020/3/8
万科公司发展主要经历了以下四个阶段：
万科-内部控制分析 共30页
二、风险评估
1.战略方向的选择
• 从成立之初的电子音响专卖，到20世纪八 九十年代的多元化，再到现在专注于住宅 地产，万科经历了专业化-多元化-专业化的 轮回。1991年底，万科的业务包括进出口 、零售、影视、饮料、印刷、机加工等13 大类。然而疯狂的多元化并没有给万科带 来相应的利润，万科最终放弃了以综合商 社为目标的发展模式，采纳了加速资本累 积迅速形成经营规模的发展方针，确立以 城市居民住宅为公司的主导业务。
2.风险应对——灵活的市场适应
• 在房地产行业承受史上最严厉的调控压力下，万科反而能 够逆势大幅扩张的关键，在于公司“不与政策进行博弈” 的经营战略。第一，从万科的产品策略来看，坚持做主流 普通住宅，帮助万科度过了宏观调控，提前实现千亿目标 。第二，在土地价格的平稳期，高周转开发的优势就会体 现出来。第三，万科的战略纵深很大，业务遍布全国，可 以规避个别城市的房价波动风险，将绝对的调控风险，转 化成相对的扩张机会，化“危”为“机”，体现了万科灵 活的市场适应能力。由此可见，内部控制需要权宜和应变 ，观念上也不再只是传统意义上的防护工具，还可以成为 积极进取的建设性工具。
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万科
— —内部控制分析
万科 • 简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专 业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证 券交易所第二家上市公司。1993年将大众住宅开发确定为公司核心 业务。经过30年的发展，万科成为国内最大的住宅开发企业，在中 国的业务已覆盖广深、上海、北京和成都四大区域，并已进入香港 市场，年均住宅销售规模在6万套以上。截至2019年底，万科43家 一线公司的业务覆盖中国大陆65个大中城市。同时，万科的海外业 务也扩展至新加坡、美国旧金山和美国纽约。
万科公司简介
万科公司简介万科简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2014年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2014年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。
2014年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
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万科地产的客户关系管理分析一．万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
万科坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。
“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。
二．万科的客户关系管理分析随着房地产行业的发展的发展，房地产行业之间的竞争越来越激烈。
科技的进步、网络的普及让客户的视野变得广阔、他们不再受地域上的限制而有了了解更多企业、产品和选择的机会。
在对设备、土地、资金的获得已不再是神话的今天，客户资源作为一种重要的市场资源，就对房地产公司具有重要价值。
因此，为了保证自己的竞争力，传统以产品为中心的经营思路必然会被以客户为中心的经营理念所代替，所以房地产企业应当进行从产品型企业到服务性企业观念的转变。
主要表现在以下几个方面：1.客户细分根据社会、人口等发展趋势和特点，万科将所服务的客户分为五大类。
（1）社会新锐⏹基本状况：1. 这类家庭占总体的29%。
家庭主要成员比较年轻，但是学历较高，收入仅次于成功家庭。
2.没有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年龄较小。
⏹生活形态：1.他们接受的是比较多元化的思想观念，在日常生活，休闲娱乐等多个方面更加新潮。
他们非常在意生活的品质，要让自己享受到好的生活。
2. 这类家庭对的娱乐休闲活动是最为丰富的，主要集中在和朋友聚会，外出参加正式的社交活动，泡吧，外出吃饭，去茶楼喝茶，参加一些教育，学习活动。
这些个性化的场所是他们休闲娱乐的最爱。
⏹房屋价值1. 这类家庭对房屋的社会标签价值有深深认同，可以给自己带来面子上的增光，但是他们更加看重的是这种荣耀给自己心理上带来的享受。
2. 房屋的物理特征上强调的是个性特征，能够体现个人的生活品位，独一无二的情调。
同时这类家庭注重和朋友一起分享生活中的快乐时刻，房屋既是下班后放松工作压力的地方，也是最好的朋友聚会，休闲场所。
⏹房屋需求：1.好的户型对他们来说很重要，这样可以方便朋友聚会等活动，还可以体现自己房屋的个性，带来享受和自我的满足。
2.娱乐场所能够比较近，比如酒吧，KTV，这样出去玩会很方便。
（2）望子成龙⏹基本情况：比例为31%。
这些家庭收入水平一般，以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点。
小孩的健康成长，是他们精神上的寄托。
⏹生活形态1.为了孩子的健康成长，这类家庭一般进行一些对孩子的成长有利的运动，比如打乒乓球，网球，踢足球等。
成年人因为照顾孩子，牺牲了业余活动和兴趣爱好，数据显示，这些家庭进行其他各类的活动比例都小于其他类型的家庭。
2.这类家庭有着强烈的家庭观念，他们非常关心家庭内部之间和睦，关心每一个家庭成员的健康，总想要找到最美好的家庭生活，让每个家庭成员都感觉到幸福和快乐。
⏹房屋价值：1.这类家庭对房屋有一种心理上的依赖。
房屋能够为孩子提供健康成长地方，也在物质和精神上给他们一种安定的感觉。
2.他们对家庭有着更多的关注，孩子是他们生活的核心，房屋是孩子健康才成长的地方，也是自己稳定感和归属感的来源。
⏹房屋需求：1.考虑到孩子的健康成长，他们希望能够居住在高素质的小区，充满浓郁文化氛围的周遍环境可以给孩子的成长创造良好环境。
2.房屋良好的通风和采光对小孩和老人的身体健康都是有利的。
靠近自己父母可以让家人方便照顾孩子，也是保持和睦家庭关系的一个保证。
（3）健康养老⏹基本情况：这个类型的家庭占总体比例为6%。
其最大的特点就是家庭结构趋向老龄化，或者虽然家里目前没有老人，但将会接来老人住新房子。
⏹生活形态：这类家庭由于家庭成员趋于老龄化，一般进行一些老年人喜欢的安静运动。
比如上公园逛，散步，在室内看书报，看电视，看VCD等等。
对于远距离的出行或游玩一般是很少的，因为老年人的身体承受不了。
⏹房屋价值：1.要么是老年人自己为安享晚年买房，要么是子女为孝敬父母而给老人买房。
对和父母同住的子女来说，房屋是照顾老人的地方。
2. 对老人来说房屋也是老人安享晚年的地方。
健康是这类家庭最关注的事情，老人的休闲娱乐是生活的核心。
⏹房屋需求：老年人喜欢在早上逛超市，去早市，周围的交通状况要好，可以步行出去买东西或溜达。
希望附近能够有小型的医疗机构或者大型的医院，这样方便老人的就医。
（4）富贵之家⏹基本状况：1.这类家庭不到用户总体的9%，他们处于社会中高端阶层，家庭成员高学历，高收入，高社会地位是他们最大的特征。
2.很多家庭有成员开办公司，或担任公司中高层管理人员，是社会所认同的成功人士。
⏹生活形态：1.主要家庭成员一般工作都很忙碌，经常加班而没有自己的时间，希望可以有更多的空闲时间。
2.他们经济实力雄厚，休闲娱乐活动的层次比其他家庭都要高很多。
比如去健身房，去一些高档体育场所，上美容院，去其他省市出游，去国外旅游，都能够给他们带来社会满足感。
⏹房屋价值：他们把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志，房屋成为一个社会标签，能够拉近或增加与周围同阶层人之间的联系，促使事业再上一个台阶。
⏹房屋需求1.他们希望小区里有完备的健身娱乐场所。
因为大部分家庭都有汽车，因此希望小区有良好的停车硬件设施2.高水平的物业管理，大规模的山水园林设计也是他们所看重的。
他们希望和同等社会档次的人居住在一起，能够体现自己的身份和实力，外界对社区或者房屋档次评价对他们来说也是很重要的。
他们期望的面积在5类人中最大，平均价格也最高。
（5）经济务实型⏹基本情况：1. 这类家庭的收入不是很高，还处在事业的起点和奋斗期，一般还是做着基层的工作。
这类家庭收入不高，对价格非常敏感。
2. 他们对房屋的购买也抱一种务实的观点，从自己现有的经济能力，未来事业的发展以及对未来生活的设想出发来买房。
⏹生活形态：价格敏感型家庭在生活中的著多方面都表现的比较节省，在休闲娱乐上也是如此，在经济能力受到约束的情况下一般进行一些花费少，近距离的休闲活动。
比如看电视，做家务，看报纸。
⏹房屋价值：这类家庭对购房持非常谨慎认真的态度，对他们来说投入了大部分资金和心血的房屋有着重要的投资意义，是未来几年生活的保障，从心理上来说也是留给后代的宝贵财产。
⏹房屋需求：1.这种务实的购房风格决定了他们对房屋物理特征的严格把关。
由于价位低的房屋在质量，装修等方面和高价位房屋相比存在不足，他们对房屋的质量很看重。
2.希望周围的小区比较安全，房屋的通风和采光都是他们购买房屋的一个重要参考标准，还希望有比较低廉的物业费用。
但对房屋更高层次的属性，就很少有要求。
2.客户互动万科地产率先建立了自己的会员俱乐部——“万客会”，倡导在“让万科理解客户、让客户了解“万科”的基础上建立理性、对等、双赢的供求交流方式。
例如：1.1998底，万科福景花园出现业主群诉，主要问题是万科的宣传与实际情况不符。
比如楼书上写的是进口大理石或进口电梯。
业主入伙时发现电梯是国产的，大理石是很普通的大理石，跟宣传的情况有较大差距，业主在验房时感受相当不好，业主互相响应，爆发群诉，当时摆在万科面前的情况紧张。
在这种情况下，为了解决突发的问题，万科成立了客户服务组织——业主服务中心，即客户服务中心的前身。
当时业主服务中心的主要作用就是灭火队，就是把业主发现提出的问题在最短的时间里有效地解决。
经过一年的时间，由于处理得当，福景花园的客户没有流失。
这是万科直接面对客户的第一次体验。
2.2001年，万科率先创立社区运动会，同时对客户服务中心重新进行了定位。
1998年成立的业主服务中心主要是作为灭火队解决突发的问题，经过三年多的时间，老问题基本上得到解决，这个时候公司赋予它一个新的定位，就是通过创立差异化的服务来赢得市场。
从公司角度讲，就是进一步强化以客户为中心。
2002年，万科在客户服务的理念上又发生了一次非常大的改变，客户服务理念内涵得到了进一步的拓展。
通过对一些投诉问题的处理，万科进一步认识到了客户的价值，并得出客户始终是企业最稀缺的资源，是万科存在的全部理由这一结论。
为了检讨万科在客户服务方面的得失，2002年万科开始引入第三方机构进行客户满意度调查，并依据调查结果做出相应的措施。
3.2004年，万科客户服务中心首先在公司内启动全面电话回访机制。
为了避免客户服务中心总是筋疲力尽地解决前端遗留的问题，而是提前发现前端工作环节的问题并促使改进，大大减少产品交付后问题出现的数量，万科针对销售接待和签约按揭环节，组织电话回访，了解客户在买房和签约过程中的真实感受。
同时，万科积极推动经验教训成果转化与实体品质标准化结合。
万科发展这么多年，可以说，该出的问题都出过了。
所以万科对这些问题经过收集、分析、提炼，反馈给工程、设计部门，由他们把这些问题转化到相关操作环节中。
对于销售系统，同样基于客户服务中心的反馈，相应地在销售接待和签约按揭环节进一步细化规范。
3.客户区分1.万科的的客户服务体系（1）客户服务理念从某种意义上说，万科已经树立了“以客户为中心”的经营管理思想，万科的客户服务理念——“建筑无限生活”、“客户是万科存在的全部理由”、“衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度”……，已经成为万科企业核心价值观的重要组成部分。
万科的服务质量有口皆碑，处处体现“以客户为中心”的服务理念，而服务理念在应对危机和细节中能够得到更全面的体现。
例如：面对突如其来的SARS，万科各地公司分别针对客户制订了全方位SARS 应急方案，通过告示栏、宣传资料、网上多种渠道对业主进行广泛的SARS预防普及教育，并且对所管理的物业定期进行彻底地消毒和严密的门禁管理。
为保护广大客户的身体健康，确保公司销售认购工作的顺利进行，万科还在销售现场针对SARS采取了大量的防护措施。
北京万科各楼盘工作人员对待消毒工作一丝不苟，加强对售楼中心的现场消毒、清洗接待桌、加强通风……甚至细致到屋顶、死角、模型，此外还摆放了多种花卉绿植，打消了看房人对购房环境的顾虑。
深圳公司制订了严格的SARS防止措施，并为客户准备了单人、双人、多人等游行车，让大家沐浴着阳光和海风，享受一回自行车自驾游的滋味。