世联_日本东京新宿副中心区区域发展规划案例研究报告
城市综合体案例研究-日本横滨未来21区
先进的设施设备
从高档写字楼到国际会议中心，都采用了最先进的设备，该规划还特 地建设了具有抗震性能的两个5000吨级的救灾码头，包括在节能，环 保制冷等方面也采用了最为先进的设施设备。
便利的交通网络
外部不仅拥有较发达的铁路系统、公共交通系统以及临港的航运系统 ，而且有着较发达的内部交通系统，包括高架行人通道、长距离的步 行传送带及游艇等，为21区带来强有力交通支持。
横滨港未来21区总共有68个街区，分属在5个地区，其中绝大多数集聚于中央地区；目前21区主要 有5种业态分布，其中以商业办公、文化休闲为主的国际区和商务区占到了整个业态比例的近2/3。
未来21区街区分布
街区
区位分布
1-17街区（B）
新港地区
18-67街区（A）
中央地区
26-31街区（E）
樱木町站
50-67街区（C）
Pukari码头有直接抵达横滨国际会议中心的游艇。
重点案例分析——横滨港未来21区
（9）横滨港未来21区的商务功能
横滨港未来21区是在大规模高水平规划的基础上所形成的新的中央商务区，其中贸易商住的面积占 到了一半左右，其商务功能主要通过高档的写字楼、国际会议中心以及国际展览中心得以体现。
里程碑大厦
先进的办公设施及高 档国际会议中心、展 示中心
包括特色购物中心和 一些商业街，如横滨 水手商业大厦
五星级高档酒店，如 横滨格兰国际饭店
46%
整个地区就业人口规 划为19万人，常住居 民只有3000户，相 对居住功能较小
重点案例分析——横滨港未来21区
（10）横滨港未来21区的交通枢纽功能
不仅拥有较发达的外部交通系统，包括铁路系统、公共交通系统以及临港的航运系统，而且有着较 发达的内部交通系统，包括高架行ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ通道、长距离的步行传送带及游艇等，为21区带来强有力交通 支持。
日本东京都市圈研究
东京大都市区一体化经验一、发展概况东京是世界公认的同城化建设较好的国际大都市。
大东京都市圈又称首都圈，是指以东京为中心，半径100公里范围内的地区，主要包括东京都、琦玉县、神奈川县、千叶县、茨城县、群马县、枥木县和山梨县等一都七县，面积36274平方公里，占全国总面积的9.6%，人口4040万人，占全国总人口的32%，人口密度每平方公里1114人，是全国平均水平的三倍多。
国内生产总值约占全国的1/3，尤其是制造业、服务业更是高达60%以上。
大东京都市圈是世界闻名的城市集聚区，城市化水平达到80%以上。
二、促进一体化发展的措施1．一体化（同城化）规划导引的东京都市圈1956年，日本政府实行“首都圈整顿方案”，规定以东京为中心、半径100公里以内的地区，构建一个“首都圈”，颁布了《首都圈整治法》，并于1958年编制了第一个大东京都市圈建设规划，奠定了区域同城化发展的基础。
1968年，日本又发布了第二个大东京都市圈建设规划，提出了将东京作为经济高速增长的全国管理中枢，并实施以实现合理中枢功能为目的城市改造。
这次规划使东京中心区实现了大规模的城市改造和城市外围地区的开发建设。
第三次大东京都市圈建设规划于1976年出台，规划中提出了在首都圈中分散中枢管理功能，建立区域多中心城市复合的设想。
第四次大东京都市圈建设规划于1986年制定，进一步对周边城市的职能定位和发展布局进行了调整，同时提出了要强化中心区的国际金融职能和高层次中枢管理职能的设想。
表日本首都圈五次基本规划内容第五次1999 ～2015年以多样价值观为基础的个人活动的活跃化;高龄化的前进,人口减少局面的到来; 信息化、国际化的进展;对于环境的意识及行动的提高。
东京等八县市, 并包含从广域合作角度考虑的周边地域。
以自然增长为中心,从1995年的4040 万增加到2011 年约4190万,之后人口减少,2015 年达到4180万人。
由目前的向东京中心部的一极依存构造，形成首都圈各地域以据点都市为中心的高独立性地域,并进行相互机能的分担、合作、交流,以形成分散型网络构造为目标。
东京临海副都心&首尔一山新城案例分享
写字楼，商店
写字楼 写字楼 写字楼，商店 写字楼 写字楼，商店 写字楼，商店 写字楼
6.65
5.05 15.97 2.07 12.14 7.82 1.41
1996
2000 1995 2006 1996 1996 1996 1992
富士电视台大厦
电信中心大厦
太平洋大酒店
酒店 太平洋大酒店 日航东京饭店 东京湾有明华盛顿饭店 东京湾俱乐部酒店 合计占地约6万平米
日本TELECOM中心： 是全日本最先端的科 技通信中心。在21楼 的展望台是CATV及 MXTV东京大都会电视 台。亦是国际网络日 本本部。此处也是欣 赏东京湾夜景最佳选 择。
该国际大学村总占地面积为35985 平方米，共有796套房间
本报告是严格保密的。
占地面积为22000平方米，建筑面 积159700平方米
内部各分区保持了较为清晰的定位，用地功能较为复合
功能布局
商业办公多分布在主干道和轨道交通线两侧，住宅多分布在景观价值 较高的滨水区域
产业
集聚信息、通信、多媒体、会展等东京新经济的代表产业，新经济产 业以及特色风景驱动旅游业发展，使整个区域具有鲜明的产业特色
环境
文化休闲设施丰富，滨海公园和漫步空间营造了舒适的生活、办公环 境，吸引了企业和高素质人口的进入 •打造各类展馆，形成东京新经济、新技术集中展示、交易并供人体验 的平台 •独具特色的标志性构筑物提升区域价值
占地：448公顷 总建筑面积：约700万平米 办公面积：250万平米 住宅面积：205万平米 商业娱乐酒店：130万平米 会展面积：36万平米
公共设施面积 234公顷（53％） 道路115公顷（26％）
办公、商业、住宅面积 192公顷 （43％） 防灾基地面积 16公顷 （4％）
鉴书堂《东京城市更新经验——城市再开发重大案例研究》
鉴书堂《东京城市更新经验——城市再开发重大案例研究》作者画像城市更新已然成为上海话题的一个高频词，笔者在上海一家国有地产公司从事规划设计的一线管理工作，城市更新业务也已经成为我们目前的主营业务方向。
最近有幸参加了同济大学和日本设计共同主编的《东京城市更新经验——城市再开发重大案例研究》的发布会，会议之后完整阅读了这本书（图1）。
图1 《东京城市更新经验——城市再开发重大案例研究》封面图片来自网络回想起2013年曾去东京拜访株式会社日本设计（Nihon Sekkei）时实地参观过书中所提的几个案例项目。
印象比较深刻的是建设之中的虎之门这个项目，当时日本设计的驻场设计师向我们详细地介绍了这个项目的情况（图2）。
图2 虎之门更新项目：建设中（左）；建成（右）图片来源：左图为作者拍摄，右图来自网络一、东京的形成及城市规划管理和再开发机制这本关于城市更新的论著首先介绍了东京的形成演进过程、城市规划管理和城市再开发项目的机制，该部分的作者是日本设计的首席规划师岗田荣二。
1 东京的形成演变与演变书中将东京的形成演变过程分为木头和纸建造城市、关东大地震与灾后重建、二战后的城市重建、铁路时代和经济高速增长期、超高层时代的开启、TOD模式主导的东京城市开发、泡沫经济之后的城市更新趋势。
这些过程佐证了文中的结论：东京是一座持续更新的城市。
目前为迎接2020东京奥运会，东京正在推进很多重点地段和项目的城市更新。
2 东京的城市规划管理书中介绍东京的城市规划管理主要由“以行政和区划为单位的土地利用规划、城市基础设施规划，以及为推进城市更新而产生的土地区划整理事业和市街地再开发事业三方面组成。
在此基础上，为了实现某些范围内的土地利用转换或改变容积率、高度等限制条件，还设立了‘地区规划’‘特定街区’和‘城市更新紧急建设区域’等法规和制度”。
为了激励城市更新，“许多规划制度都包含明确的容积率奖励措施，容积率奖励是政府推动城市更新最重要的奖励手段”。
日本东京城市带发展——多中心城市结构的形成
日本东京城市带发展——多中心城市结构的形成1、多中心城市结构形成的背景东京的都心(市中心)是指位于东京市区中央的千代田区、中央区、港区的中央商务地区，聚集了国会．国家各部．许多大使馆和主要大企业的总部。
都心的建设始于20世纪30年代，二战中大部分被毁坏。
50年代，随着日本经济的高速增长，都心的商务功能得到快速发展，很快形成了高度集中的中央商务区。
与此同时．都心地价高涨．居住开始向郊外转移．出现了城市功能的单中心高度聚集、通勤长时间化等大城市问题。
到了20世纪60年代初期，都心内商务办公用房出现短缺，政府开始意识到必须抑制商务功能继续向都心的聚集，要向外分散实现工作和居住就地平衡的城市构造。
因此东京都提出了建设副都心，引导城市由单中心结构向多中心结构转移的构想和规划。
经过近30年的建设都心的商务功能聚集得到有效控制，目前东京已形成了包括七个副都心和多摩地区五个核都市的多心型城市结构。
七个副都心是池袋、新宿、涉谷、大崎．上野、浅草、锦系町、龟户、临海，它们基本上位于山手线(环线)与各个铁路放射线的交汇处，充分利用了交通枢纽对于商务及人流的聚集效应．其中最具成效的是新宿和临海两个具有强大商务中心区功能的副都心：多摩地区的五个核都市是八王子、立川．青梅、町田和多摩新城．它们分别位于西部地区进入东京市区的交通枢纽处。
2、副都心的主要功能东京的副中心是具有多功能、高度复合的区域．在满足商务活动的同时．还具有商业、文化、娱乐、居住等其它功能。
新宿副都心开发历时25年．形成了以新宿车站大楼和车站以东地区为商业娱乐中心、车站以西为行政办公及商务办公中心的集商务、购物、文化娱乐为一体的完整布局。
由于东京都政府从都心迁到了西额宿，使得新宿成为东京最大的副中心。
目前．随着功能需求的增加．其建设也在向西扩展．东京新国立剧场及其周边的改造．标志着新宿副都心新的发展阶段已经开始。
临海副都心规划吸取了以丹下健三为代表的东京湾未来发展规划设想。
日本东京六本木城市综合体案例调研分析
国外城市综合体案例—东京六本木
六本木购物中心及公共空间设计 --美国JERDE建筑事务
毛利庭园/屋顶绿化
六本木新城内不仅有大面积的地上公园，也把绿化引入了一些建筑的 屋顶，形成立体的绿意空间，毛利庭园由原地块既有的公园改建而成， 总面积4300平方米，是一个非常地道的日本传统庭园，是一次在完全 现代感的环境中将花园与建筑形体充分结合的尝试。榉树坡综合设施 的屋顶上种植了稻米等作物那里成为孩子们亲身体验和接触自然的生 动课堂。通过为顾客提供里了参与的空间，使他们获得了体验的感受， 销售了新的生活方式。
概念设计-应用洋流理论
• 充分考虑构思环形布 局，留住顾客的好奇 心。
总体布局效果图
• 充分考虑打 造体验式空 间，详细考 虑顾客的感 受
人流动线的构思
• 在货流动 线合理的 同时，在 人流动线 方面精心 构思。
建筑设计特点
• • • • • • • • • • ■■购物中心建筑设计特点： 内部中庭设计很有特色，采用 内部地面盆景绿化，而且中庭内 部立面设置空中绿化花池和水幕 处理，增加中庭空间的动态特征 中庭上空采用透明的天棚处理， 同时适度遮挡阳光直射，创造出 通透宜人的空间。 ■中庭主要通道采用曲线方式布 置，让顾客在中庭中方便购物。
秋天的六本木 新城
• 秋天到了，稻田中间 插着的老鹰吓跑了偷 吃水稻的麻雀，成熟 的水稻在微风中摇曳。 老师带着小学生来空 中花园劳动，看到成 熟的水稻，感受秋天 收获的喜悦。
不寂寞的冬天
• 冬天到了，周边 的树叶开始飘落， 六本木新城精心 选择的鲜花依旧 开放，让严冬里 的人们看到春天 的希望。
森大厦俱乐部
• 森大厦俱乐部位于森 大厦51层，目前拥有 2500名会员，汇聚了 各个领域的精英，从 欣赏音乐到葡萄酒会， 形式多样丰富了人们 的文化生活，增加了 六本木新城的活力。
典型案例日本城市综合体六本木新城研究分析
谢谢！
都市发展的制约；
►城市建设思路——在都心周边的公共交通系统集中地区，积极推进副中心的开 发建设，作为分散都心机能的各类设施的建设用地并大力发展道路网及公共交通 配套；
►六本木定位——在城市新中心的规划中，六本木定位为文化智能之都，该项目 从业态规划建设、商家引入等多方面承接片区规划功能。
六本木建设过程中完美的承接了城市规划功能，通过电视台、艺术馆、美术馆、露天 剧院的引入突出了项目的文化内涵，并打造了当时日本最具智能化的森大厦。
3
项目开发理念——垂直城市实现“良性互动”
54层270米高的森 大楼
低矮拥堵的日本传统建筑
超高层住 宅
►垂直城市——创造一个“垂直”的 都市，将都市的生活流动线由横向改 为竖向，建设一个“垂直”的而不是 “水平”的都市，以改变人们以往的 居住与生活行为模式；
►实现良性互动——增加大楼的高度 来增加更多的绿地和公共空间，并缩 短办公室与居住区之间的距离，减少 人们的交通时间，提供更ห้องสมุดไป่ตู้便利、舒 适、综合性的生活。
4
项目借鉴一 —— 空间组织实现“自由体验”人流 六本木新城露天 广场
汇聚人流动 自由体线验式
曲线
►洋流理论打造自由体验动线——该项目根据洋流理论设计符合“体验”需求的自由曲线，使人流自 然流动到项目各处，增强了逛街的趣味性； ►以广场打造“人群焦点”——在项目中心位置打造露天广场，表演世界级的艺术节目，充分吸引四 面八方的人流在此处汇聚，实现写字楼、酒店、住宅、商业中心的人群互动。
典型案例日本城市综合体六本木新城研究分析
1
项目开发背景 东京新宿
六本木 新城
中央 银座区
“城市再开发”——项目总体 量77万方，位于东京闹市区六 本木丁，是目前日本最大的城 市再开发（城中村改造）项目；
东京六本木新城案例分析
东京六本木新城案例分析目录一、内容概述 (2)1. 研究背景 (3)2. 研究意义 (4)3. 研究方法与数据来源 (5)二、六本木新城概述 (6)1. 六本木新城简介 (8)2. 六本木新城的发展历程 (8)3. 六本木新城的地理位置与交通优势 (9)4. 六本木新城的主要建筑与设施 (10)三、六本木新城的成功因素分析 (11)1. 独特的经营模式 (12)2. 优越的地理位置与交通条件 (13)3. 丰富的文化与娱乐资源 (14)4. 高品质的建筑与设施 (16)5. 强大的品牌影响力与营销策略 (17)四、六本木新城在行业中的地位与影响 (18)1. 对东京市的经济贡献 (19)2. 对日本房地产市场的启示 (20)3. 对全球商业地产市场的借鉴意义 (22)五、六本木新城面临的挑战与未来展望 (23)1. 面临的挑战 (25)2. 发展战略调整 (26)3. 未来展望 (27)六、结论 (28)1. 研究总结 (29)2. 研究不足与展望 (30)一、内容概述本文档旨在全面分析东京六本木新城的案例，包括其规划背景、设计理念、实施过程、经济影响、社会影响和环境影响等方面。
通过对六本木新城的深入研究，我们可以从中汲取经验和教训，为其他城市更新和规划项目提供参考。
这一部分将介绍东京六本木新城的规划背景，包括城市发展的历史背景、区域特征以及规划前的状况等。
还将探讨当时面临的重大挑战和问题，如人口密度过高、基础设施落后等。
本部分将重点介绍六本木新城的设计理念，包括其规划目标、设计原则、空间布局以及功能性混合等。
还将探讨其与周围环境的互动关系，以及如何融入当地文化和历史元素。
这一部分将详细介绍六本木新城规划实施的整个过程，包括项目筹备、资金筹措、政策支持等方面。
还将重点关注项目实施过程中遇到的困难和挑战，以及如何克服这些困难。
本部分将分析六本木新城对当地经济的影响，包括房地产开发、商业活动、就业机会等方面。
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东京1992年城市中心区的分布图
1、城市人口突破1000万，单一的城市商 业中心城市形态已经不能满足居民的商业 行为要求
2、西部郊外和多摩地区的住宅大规模建 设，使东京的人口中心进一步向西部转移
池袋 新宿
涩谷
上野、浅草 日本桥 东京站 银座
3、铁路系统的建设和完善，使东京居民 的活动半径加大
4、战后人口激增，老城中心各类矛盾日 益加剧，东京政府明确提出了“首都圈整
新宿已经 成为东京 副都心中 发展最快、 最豪华的 综合型中 心
关
键
因 形成商业基础
素
引入商务办公 商业快速发展 功能提升和完善
成熟期
本报告是严格保密的。
新宿核心区由商业、商务、娱乐以及住宅等多种功能板块组成， 各种功能协调发展，
新宿功能分区图
新宿火车站 商务办公区 商业娱乐区
商业部分构成图
1 歌舞伎町
业设施以新宿大街 在强化商业机能的
重 为中心、娱乐设施 同时，开发商务办
大
以歌舞伎町为中心、 公和文化设施机能 饮食设施以新宿二
事 丁目为中心
件
商业和娱乐设施向 西口和西南发展， 1963年，京王、小 田急百货商场建成， 标志着新宿成为东 京具有相当规模的、 较完善的重要商业 中心
商务办公区基本建 成，地下商业街网 络系统形成，南口 商业区再开发，时 代广场等商业综合 体陆续建成
400家 300家
130家
都厅前站 新宿御苑站 高田马场站
本报告是严格保密的。
动画制作产业: 家喻户晓的“ 手嫁动画” 在新宿区, 在其周边又集聚 着大量的外包小公司
商业
随着高端产业的引进，传统商业发生转变，逐渐向高端性、综合 商业发展
商业规模
商业和场投入使用
…
现代文化产业群
流行时尚相关产业: 流行商品专卖店、设计公 司、模特儿公司, 以及各种 流行美容店、美发店、健 身俱乐部
现代文化
金融保险
媒体相关产业: 节目制作业、录音业等相 关产业
IT相关产业： 新宿商务区内及周边车站集聚了数量众多 的相关产业的公司， 以信息分析服务、信 息提供服务、各种网站公司、电子商务公 司、广告中介公司等最为集中
Southern Tower……
现在
大型购物中心：Lumine、 Mylord、Flags ……
本报告是严格保密的。
上野 浅草 排名
基础条件
规模
传统文化旅游中心
第四大综合型城市中心
富有悠久历史和江户风情的商业 区 商业娱乐设施 1918个 总营业面积 208100平 年营业额 7473亿日元
新宿凭借其区位优势与商业基础发展成为商业、娱乐为主的综合 性城市中心，成为各种时尚元素的中心，东京的活力之源
世联研究案例
东京新宿副中心区
[关键字]：
东京新宿副中心区
[简介]
介绍了新宿的发展历程、现状功能配比、 商业、商务、娱乐、居 住等各功能及规划布局和交通体系组织
本报告是严格保密的。
案例一：东京新宿
20世纪60年代，东京大都市圈开始形成，随着城市规模的不断 扩大，城市结构由单中心向多中心发展
城市发生转型
休闲娱乐区：以歌舞伎町
1
为中心
新宿大街
23
零售商业区：以新宿大街
2
为中心
新宿二丁目
餐饮服务区：以新宿二丁
3
目为中心
33%
7% 13%
23%
6% 16% 2%
商业 文化娱乐 商务办公区 工业 居住 公共建筑 绿地、广场、道 路等及未利用地
新宿商业区用地功能比例
商业：文化娱乐：商务办公：居住：公共建筑：绿地、广场、道路
治计划”
本报告是严格保密的。
一级中心 日本桥、东京站、银座
新宿、涩谷
二级中心 上野、浅草 秋叶原、锦系町、小岩
每个中心依据自己不同的条件和基础形成不同的定位
新宿
排名 基础条件
商务商业娱乐中心
第一大综合型城市中心 零售功能、娱乐功能和饮食功能
规模
商业设施 2760个 总营业面积 366550平 年营业额 14670亿日元
本报告是严格保密的。
零售商业
办公
新宿鸟瞰图
文化交流
休闲娱乐
其发展定位是经过政府规划、项目推动以及历史演变逐渐形成的 （由60年代到现在的发展历程）
时
1950年
间
1958年
20世纪 60年代
20世纪 90年代
现在
新宿歌舞伎町一带 “首都整备委员会”
成功举办了和平博 决定把新宿建设成
览会。形成零售商 为综合性的副都心，
25： 5： 15： 15： 10： 30
本报告是严格保密的。
开发强度与城市意向
新宿各功能区容积率
12 10.1
10
8
6
4
2.3 2.1 1.9
2
0
商务 商业 居住 公共建筑
容积率
新宿各功能区容积率分布图
2.1 新宿火车站 2.3
10.1
新宿中央公园
商业娱乐区 商务办公区 居住区
商务办公区超高层分布图
零售业
饮食业 服务业 文化交流 休闲娱乐 商务
综合购物中心、百货商场 大型超市 品牌专卖店 家电量贩店 老字号店铺
高级日本料理 高档西餐馆 高档外国餐馆 高级西点、面包店
高级美容店 高级照相馆 高级按摩店
各类美术、博物馆 剧场、音乐厅 高级酒店、会议厅
高级酒吧 电影院 高级俱乐部、舞厅 健身中心
商品展示陈列中心 写字楼
本报告是严格保密的。
商务
高标准的规划与政府的推动吸引了金融、保险、咨询、会计、法 律等新兴现代服务产业的聚集，引导商务功能从老城外溢
新宿对东京现代服务产业产生强大 吸引力的原因：
1、商务区的集聚效应 2、品牌效应 3、良好的基础设施 4、交通设施 5、地方政府高水平的服务
IT相关
咨询 顾问
会计 律师
池袋
排名
商业及文化交流中心
第三大综合型城市中心
基础条件 传统的零售商业功能
规模
商业文化设施 1353个 总营业面积 278489平 年营业额 9012亿日元
涩谷
排名 基础条件
信息中心
第二大综合型城市中心 交通枢纽、零售商业设施
规模
商业娱乐设施 2127个 总营业面积 251892平 年营业额 12993亿日元
70年代
90年代 南口再开发
商业主要集中在东口 60年代
50年代
南口地下街、东口地下街 和歌舞伎町地下街也分别 建成
商业质量
60年代
名店恢复：新宿表店…… 娱乐设施增多提高：木偶剧 场……. 电器商场：…… 各类零售商店：…… 百货商场：京王、小田 急……
本报告是严格保密的。
90年代
商业综合体的陆续开发： 1995.1 新宿I-Land 1996.4 新宿Opera City 1996.10 时代广场 1998.2 小田急