商铺估价方法
店面出售估价方案
店面出售估价方案店面出售估价方案一、确定出售目的和战略定位在制定店面出售估价方案之前，首先需要明确出售的目的和战略定位。
是为了快速出售，获取资金回笼，还是为了最大程度地获取利润。
确定目标之后，才能有针对性地进行估价。
二、收集市场信息收集市场的相关信息十分重要，要了解所在地区店面的租金、销售额、竞争情况等。
同区域内、周边的店面价格也是了解市场的重要参考。
通过收集市场信息，可以对店面的价值有一个初步的了解。
三、综合评估店面的价值店面的价值综合考虑多个因素，包括地段、面积、商圈、竞争情况等。
先要评估店面的地段优劣程度，例如交通便利程度、人流量情况等。
然后考虑店面的面积大小，一般来说，面积较大、位置较好的店面价值会相对较高。
此外，店面所处的商圈对店面的价值也有重要的影响。
如果商圈内有多个竞争对手，这会对店面的估值造成一定的压力。
同时，还需要考虑店面的装修情况、经营特点等。
店面如果已经进行过高档次的装修和装饰，会提升店面的价值。
而店面所经营的业态，如餐饮、服装等也是影响估价的因素之一。
四、确立价格和销售策略通过以上综合评估的结果，可以初步确定店面的估值。
在确定最终价格的过程中，可以考虑与专业中介公司合作，得到他们的意见和建议。
然后可以根据市场需求和预期的利润来调整价格。
在确定价格之后，需要制定销售策略来促进店面出售。
可以在各种渠道上进行宣传，如网络平台、报纸等。
同时，也可以积极寻找潜在的买家，并且提供灵活的交易方式，如分期付款等，以提高出售的成功率。
五、密切关注市场动态店面估价是一个动态的过程，市场情况可能随时发生变化。
因此，在制定估价方案之后，需要密切关注市场动态，及时调整估价策略。
如果发现价格偏高或偏低，需要及时进行调整，以提高出售的效果。
总结起来，店面出售估价方案需要明确出售目的和战略定位，收集市场信息，综合评估店面的价值，确立价格和销售策略，并密切关注市场动态。
只有充分考虑市场情况，科学合理地估价，才能增加出售的成功率，获取最大的经济效益。
商铺定价原则
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。
若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循上述方法，抓出均价。
金角银边，角间和边间的单价要高些。
面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。
层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。
和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。
商铺定价的几个参考：1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。
2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。
商铺定价的一些参考原则：1.一层，二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。
3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。
4.价格同商铺面积成反比。
5.执行建议：（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
商业地产商铺定价计算的三种模式
商业地产商铺定价计算的三种模式1.基于成本的定价模式基于成本的定价模式是最常见的一种商业地产商铺定价方法。
该方法将商业地产的成本作为主要的决策依据，确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的成本包括购买地块的成本、建筑物的建造和装修成本、税费和其他相关费用等。
然后，通过加上一定的利润来确定最终的销售价格。
基于成本的定价模式可以确保商业地产项目能够覆盖成本，并有一定的盈利能力。
但是，该定价模式忽视了市场需求和竞争情况，可能导致定价过高或过低的情况。
因此，这种定价模式通常需要结合其他定价模式来进行综合考虑。
2.基于市场比较的定价模式基于市场比较的定价模式是商业地产定价中另一种常见的模式。
该方法通过比较相似商业地产项目的价格来确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的价格会根据市场上类似地产的售价进行调整。
通过对市场上类似商铺的市场价格进行调研，商业地产开发商可以更好地了解市场价格趋势和竞争状况，从而确定适当的定价。
基于市场比较的定价模式基于市场供需关系，能够更好地反映市场价格的真实情况。
然而，该模式也有一些缺点，例如忽略了商业地产项目的特殊性、可能存在市场上类似项目数量较少的情况等。
因此，在使用该模式时需要慎重考虑，并结合其他模式进行综合分析。
3.基于收益能力的定价模式基于收益能力的定价模式是商业地产定价中的第三种常见模式。
该方法通过考虑商业地产项目的预期收益和投资回报率来确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的价格会根据预期租金收入、净收益率和市场利率等因素进行计算。
通过对商业地产项目未来收益的预测，商业地产开发商可以确定适当的定价。
基于收益能力的定价模式能够更好地反映商业地产项目的价值和潜在回报。
然而，该定价模式也存在一些局限性，例如可能存在预测不准确的风险、对市场因素的高度依赖等。
因此，在使用该模式时需要充分考虑相关风险，并结合其他模式进行综合分析。
综上所述，商业地产商铺定价可以基于成本、市场比较和收益能力等多种模式进行计算。
商铺怎么评估
商铺怎么评估商铺评估是商业投资的重要环节，不仅要考虑到商铺所在位置、品牌价值、市场前景等因素，还要进行系统综合评估。
下面以商铺评估为主题，简要介绍商铺评估的主要内容和方法。
商铺评估主要内容包括市场评估、财务评估、房产评估以及法律评估等。
市场评估主要针对商铺所在区域的商业环境、人流量、竞争情况等进行研究分析，以确定商铺的市场前景。
财务评估主要对商铺的经营状况、收入、成本等进行综合评估，以确定商铺的价值和投资回报率。
房产评估主要是对商铺的物理设施、建筑质量等进行评估，以确定商铺的使用价值和维护成本。
法律评估主要是对商铺所处的法律环境、土地产权、租赁合同等进行评估，以确定商铺的法律风险。
商铺评估的方法主要包括市场调研、财务分析、产权评估和法律尽职调查等。
市场调研可以通过走访、问卷调查、数据分析等方式，获取商铺所在区域的市场信息，了解市场供需关系、竞争格局等。
财务分析可以通过查阅商铺的财务报表、了解商铺的运营状况和盈利能力，从而对商铺的价值进行评估。
产权评估可以通过查阅产权证书、房产证等，了解商铺的使用权和产权归属，确定商铺的价值和权益状况。
法律尽职调查可以通过查阅相关法律法规、合同文件等，了解商铺所处的法律环境和权益风险，为商铺的交易提供保障。
商铺评估的重点是综合分析各种评估结果，评估商铺的综合价值。
在评估过程中，需要综合考虑商铺所在位置、品牌价值、市场前景、财务状况、物业状况和法律风险等因素，并权衡各种风险和收益，做出合理的评估结论。
同时，还需要对评估过程中的数据、信息来源进行核实和验证，确保评估结果的准确性和可靠性。
在商铺评估中，投资者可以借助专业机构或专业人士进行评估，也可以自行进行评估。
无论是自行评估还是委托专业机构进行评估，都需要充分了解商铺所在的行业和市场，熟悉商铺的经营状况和价值潜力，才能做出科学合理的评估结论。
总之，商铺评估是商业投资的重要环节，需要综合考虑市场、财务、房产和法律等多重因素。
教你6招就能搞定店面评估标准
教你6招就能搞定店面评估标准店面地址的选择已经成为众多的市场投资者要开店的重视条件之一，但是店面的评估是需要结合到具体的的项目中去，但是主要还是能够规划一下几个方面：店面结构关于店面结构的评估方面就是从地理位置与竞争角度方面看。
而其中从地理位置出发就是分为一些商业中心、准商业中心以及一些郊外或者是居民小区等。
1、通常很多的投资者会选择商业中心型的店面，因为位于比较繁华的区域所以人流、商业、娱乐以及服务类设施都比较多，非常适合一些连锁的服务行业投资者选择。
举个例子就是你经常会在一些商场看到某某连锁面馆等等。
2、至于准商业区就是在商业中心而且周围能够有众多的交通干线等，虽然顾客流动数量比较少但是比较稳定，非常适合一些日用商品以及专卖店的经营。
3、虽然郊外开店面对的顾客比较少，但是相对于市中心高额的房价成本的投入还是比较少的。
4、居民小区的区域就是用于很多食品还有日用生活等开店，比如你的小区的超市等等就是明显的例子。
而从竞争的角度来看就是竞争类型的店面地址以及孤立型的店面地址。
1、对于竞争型的店面地址就是说在周围有自己的竞争对手存在，所以需要投资者能够树立自己的市场特色，与其他的竞争对手有一定的区分。
2、孤立的地区虽然周围没有过对的竞争对手，但是能够面对的消费者的数量也是有一定的局限性。
交通状况交通条件是影响连锁店铺选择开设地点的一个重要因素，它决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。
商品运至连锁店是否容易。
这就要考虑可供连锁店利用的运输动脉能适应货运量的要求并便于装卸，否则当运货费用明显上升的情况下，会直接影响到经济效益的发挥，这些都是需要投资者需要好好的考虑的市场内容。
店面成本店面成本包括很多方面，具体来讲，主要需要考虑以下几个方面：建筑物的新旧程序与装修成本，房地产价格与利用方式、利用期限，搬迁补偿费，水电增容费，有无城建规划限制等。
者一点其实与上面提到的店面结构有一定重复或者是说相同的地方，而且我国的房价市场这者你也时懂的。
商铺投资四种实用估价方法
商铺投资四种实用估价方法商铺投资估价是指对商铺进行价值评估，确定其投资价值的过程。
商铺投资估价方法有多种，下面将介绍四种常用的实用估价方法。
一、直接比较法（市场比较法）直接比较法是指通过对类似商铺市场交易数据的比较，来确定商铺的市场价值。
这种方法适用于市场上有大量类似商铺交易记录的情况。
具体步骤如下：1.收集市场上同类型、同区域的商铺交易数据，包括价格、面积、地理位置等信息。
2.对收集到的数据进行整理和分析，找出具有可比性的数据，并计算其平均值和中位数。
3.将目标商铺的特征与可比数据进行比较，根据比较结果确定商铺的市场价值。
二、收益法收益法是指通过商铺未来产生的现金流量来确定其投资价值。
这种方法适用于商铺为投资目的而购买的情况，具体步骤如下：1.估计商铺未来的经营收入，包括租金收入、销售收入等。
2.估计商铺未来的经营成本，包括租金、管理费用、折旧费用等。
3.根据商铺的净收入和市场利率确定折现率。
4.计算商铺未来现金流量的现值，得出商铺的投资价值。
三、成本法成本法是指通过计算商铺重建或修复的成本，来确定商铺的价值。
这种方法适用于商铺购买者希望了解商铺重建或修复成本的情况，具体步骤如下：1.根据商铺的建筑面积和建筑材料的成本，计算商铺的重建成本。
2.考虑商铺的使用寿命、实际状况和折旧等，计算商铺的修复成本。
3.根据商铺的重建或修复成本和市场折旧率确定商铺的价值。
四、资本化法资本化法是指通过商铺的经营收入和市场利率，计算商铺的资本化收益和投资价值。
这种方法适用于商铺投资者关注商铺的收益和投资回报的情况，具体步骤如下：1.估计商铺未来的经营收入，包括租金收入、销售收入等。
2.估计商铺未来的经营成本，包括租金、管理费用、折旧费用等。
3.根据商铺的净收入和市场利率计算资本化收益。
4.根据资本化收益和市场利率确定商铺的投资价值。
综上所述，直接比较法、收益法、成本法和资本化法是商铺投资估价常用的实用方法。
不同方法适用于不同的情况，投资者应根据商铺的特点和需求选择合适的方法进行估价，以便做出正确的投资决策。
如何评估商铺价值
如何评估商铺价值
1. 市场分析：首先，应对商铺所在的地段进行市场分析，可以评估商铺的价值。
一般来讲，如果商铺所在的地区人口较多，消费水平较高，交通便利，周边商业配套较为完善，商铺价值会相对较高。
2. 经济状况分析：其次，需要根据商铺所在地的经济状况，分析其未来的发展前景，从而评估目标商铺的价值。
如果经济预期良好，预计近期内将出现新的投资机会，预期当地投资热点将越来越强，商铺的价值也将会有所提升。
3. 房地产信息分析：此外，可以通过分析当地房地产市场行情，来评估商铺价值。
一般而言，如果商铺所在地的房地产市场处于上涨趋势，商铺所在地环境优良，商铺价值也会有所提升。
4. 租金行情分析：可以根据商铺所在地的租金市场行情来评估商铺价值。
一般而言，如果商铺所在地的租金处于较低水平，或者是租金水平有所上涨，说明商铺价值处于较高水平。
5. 竞争对手分析：最后，还需要根据商铺的竞争对手情况，来评估商铺的价值。
一般而言，如果商铺所在地有很多同类竞争对手，说明商铺的价值会相对较低；如果商铺所在地没有同类竞争对手，或者是竞争对手数量较少，说明商铺的价值会相对较高。
商业地产商铺定价计算的三种模式
商业地产一般指专门用于商业活动或以创收为目的的不动产，商业物业有时也称收益性物业或投资性物业。
广义的商业地产包括零售批发、商务办公、酒店、餐饮、仓储、休闲娱乐等房地产。
狭义的商业地产多指用于零售业、批发业的地产形式，如商场、购物中心、商业店铺、批发市场、百货店、便利店等等。
今天想和大家交流的主要是狭义商业地产评估，也就是商场和店铺的评估。
做投资的朋友们，有时会遇到收购资产包，里面带有大型商业物业需要评估价值；又或者是在拿地时，关于底商总是容易被集团质疑定价过高，为了拉高利润凑数。
因为商业评估需考虑到的不确定影响因素更多，涉及的情况也更为复杂。
每每遇上这类情况，总会纠结于如何去评估商业价值。
接下来主要从商业地产特征、评估目的、评估方法等三方面简单阐述商业房地产评估需要了解的相关事项。
相对于住宅、工业物业而言，商业地产具备显著的几个特征：1. 收益性商业地产的主要特点是能够通过商业租金收益、物业升值变现等多种形式实现收益，同时随着商业经营的开展还会产生附加值。
2. 投资规模较大Shopping Mall、大型综合购物广场等结构相对住宅、厂房更复杂，建筑设计要求更高，建设需要大量的建设资金及运营维护费用，开发需要投入更多的资金和时间。
3. 投资回报期长商业地产一般需要至少2-3年的运营过渡才能相对成熟，由于根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在12-20年。
4. 投资不确定性不同于住宅一次性销售回款，商业地产多以出租为主，租金收入是一个持续现金流，投资周期较长。
随着外部环境、政策、运营情况等改变，租金也会产生变化，因此也具有较大的不确定性。
5. 经营方式、内容多样经营方式有直接出售、只租不售、租售结合三种。
直接出售是商业地产最原始的模式，即开发后直接销售，这类商业地产多为小区底商或商业街，体量小、主营日常生活用品或配套服务。
第二种是开发后自持，只租不售，通过招商运营，收取租金作为主要收入来源。
此模式对于开发商的资金、运营都有较高要求。
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商铺投资四种实用估价方法
许学锋
临街产权式商铺是公认的最具有保值和升值功能的房地产投资品类。
在商铺投资的实际操作中，投资者首先要明晰三种赢利模式（详见作者文章《商铺投资的三种赢利模式》，从中选择适合自己的赢利模式；接着，在目标区域寻找、发现价格合适的具体商铺。
根据相关统计
数据和实践经验，我们总结出了四种评估商铺价值/价格的有效方法：
方法一、租金收益利率法
这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。
计算公式：商铺价格w租金收益十n （n为同期银行按揭利率，现在是7.47%）
例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800+ 0.0747=64257 元/方
又如，海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600 + 0.0747=48192 元/方
由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10%。
根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价值下降。
这一方法是我们的首创。
是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。
方法二、同类比价法
这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。
具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素
后进行定价。
计算公式：商铺价格w参照物商铺价格[1 +（y1-y2 ）/40] （y2为参照物商铺剩余使用年限，
y1为被评估的商铺剩余使用年限）
例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商
铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格w 60000[1+ （35-30）/40]=67800元
这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。
但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。
所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。
当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值/价格。
方法三、商铺/住宅比价法
这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。
计算公式：商铺价格w毛坯房住宅均价x m （m是比价系数，经验数值和统计数值差不多
是在1.5到2.5之间）
为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所
以，多数城镇长期的市场交换就形成了几乎有规律可循的 1.5-2.5的比价系数。
新区的系数略低，在 1.5-2之间，开始变旺区的系数略高，在2-2.5之间。
变化幅度主要考虑商铺的层高、深度、门面宽、规划用途（如是否可做饮食）等。
多数街铺的层高为 4.5-5.5
米,深度为10-25米，净空越高、深度越小，系数越大，反之，系数则小。
具体到某一间（批）商铺，还要考虑商铺的位置和座向等。
例如，商铺门前有宽大马路的差些、单边铺的差些、面向西北方位的差些，其系数要小些；相反，商铺门前的街道适中、双边铺、面向东南方位的，要好一些，其系数可大些。
例如，南沙区属于新区域，比价系数m应该在1.5-2之间，07年南沙新区的商品住宅（毛坯）价格约5000元/平方，商铺价格应该在7500-10000元之间。
同属于新区的东涌锦绣新城，商品住宅（毛坯）价格约3800元/平方，商铺价格在5700-7600元之间。
再如，番禺钟村锦绣花园区域已有8年时间，属于开始变旺区域，比价系数m应该在2-2.5 之间。
07年中，该区域的商品房均价约5000元，个别最高价为6000元，商铺的合理价格
应该在10000-12500元之间，个别最高的可以是15000元。
尽管有的人认为商铺价格与住宅价格之间并没有必然联系，这种比价法和比价系数也不是绝
对准确，但是，在投资实践中，比价法是一种非常实用的有效的方法，因为，投资者只需要大致感受商铺所在区域，判断它是新开发区还是已经开发多年，并已开始转旺的区域，接着
了解该区域住宅的价格，就能够很容易很快计算出商铺的合理价格。
我们也注意到，这一方法不适用于成熟的旺区，例如，最旺的北京路商圈、上下九路商圈和
较旺的天河北路商圈，这些区域的商铺价格跨度大，一线街铺的价格高的达到每方十几万，低的才七八万，而住宅价格的跨度却没那麽大，多数在15000元/方左右。
因此，商铺与住
宅比价的结果变化很大，m的变动范围在5-10之间，这样的变化幅度失去了其指导投资的
意义。
方法四、黄金分割率比价法
这一方法适用于评估不同区位的商铺之间的比价，例如，一线城市与二线城市、一线街铺和二线街铺。
具体内容是：一线城市与二线城市、三线城市之间的商铺价格比基本上符合黄金分割率，即0.618 ;在同一城区的一线街铺与二、三线街铺的价格比也符合这一比率。
计算公式：一线城市商铺：二线城市商铺=1 : 0.618
二线城市商铺：三线城市商铺=1 : 0.618
一线街铺：二线街铺=1 : 0.618
二线街铺：三线街铺=1 : 0.618
例如，广州市中心城区越秀和天河的商铺均价约45000元/方，二线城市佛山中心城区（禅
城和桂城）的均价约为45000X0.618=27810元/方
又如，相对于越秀和天河区，广州非中心城区的番禺、芳村、白云、黄埔几个区可以看成是
二线城市，其商铺均价大约也是27810元
再如，佛山南海的平洲镇和大沥镇，可看成是三级城市，其商铺均价大约是27810X0.618=17186 元广州五羊新城一线街铺价格大约50000元，二线的价格大约30000元，佛山市季华公园商圈一
线街铺价格约25000元，二线街铺价格约为15000元，比价基本上符合黄金分割率。