开发商变相捂盘引起的解除合同纠纷案件该如何处理的建议
商品房预售合同纠纷和解方案
商品房预售合同纠纷和解方案以下是 7 条商品房预售合同纠纷和解方案：1. 嘿，咱首先得坐下来好好谈一谈呀！就像两个吵架的朋友，心平气和才能解决问题嘛。
比如说，你觉得房子有些地方和你预期不一样，可开发商也有他们的难处呀，那咱为啥不一起商量出个大家都能接受的办法呢？这多简单呀，能解决的咱就别拖着啦！2. 双方都各退一步呗！别死咬着自己的要求不放呀！就好比走路，你一直往前冲，不避让怎么能行呢。
像有些要求，咱是不是可以稍微调整调整，给对方一些余地，对方不也会同样对你嘛？这样不就容易和解啦！3. 找个中间人来协调呀！这中间人就像是个和事佬，能站在客观的角度看待问题。
比如你和开发商争得面红耳赤，这时候有个中间人来说句公道话，引导一下，是不是很多矛盾就迎刃而解啦？别那么倔嘛，试试好不好呀！4. 互相体谅一下对方的难处呀！你想想开发商也不容易，他们也要考虑成本啥的。
但你也有你的委屈呀！那干脆双方都换位思考一下，这就像你走路不小心撞到别人，对方也体谅你是无意的，不就没事了嘛，多和谐呀，这样和解不就容易多啦，难道不是吗？5. 把问题一个个列出来解决呀！别像一团乱麻似的揪在一起。
就像你整理房间，把东西分门别类，然后一件一件处理。
咱合同纠纷的问题也这样，一个一个拿出来谈，总能找到解决办法的，难道还怕解决不了吗？6. 制定一个具体的解决方案呀！这可不是嘴上说说就行的。
举个例子，说好了怎么补偿，什么时候完成，都白纸黑字写清楚。
这样大家心里都有底，也不会日后又扯皮呀，多靠谱呀！7. 保持好的态度呀！别整天怒气冲冲的。
你笑着说话和吼着说话效果能一样吗？就如同春天的微风和冬天的寒风，你喜欢哪个呀？态度好了，什么都好谈，纠纷和解不也就顺顺利利的了嘛！我觉得只要双方都有诚意，这些办法肯定能让商品房预售合同纠纷得到妥善解决呀！。
解除纠纷应对解除和违约问题
解除纠纷应对解除和违约问题解除合同是商业领域常见的纠纷处理方式之一。
当一方违反合同条款，给另一方造成经济或其他损失时，解除合同成为解决纠纷的一种选择。
然而，解除合同并非一帆风顺，往往伴随着违约问题的出现。
本文将探讨解除合同后的应对策略以及解除合同中的违约问题，并提供相应的解决方法。
第一部分：解除合同后的应对策略当合同被解除后，受影响的双方需要采取具体的应对策略，以最大限度地减少损失并寻求合法的权益保护。
下面将详细介绍几种应对策略。
首先，受损方可以通过协商和谈判解决纠纷。
双方可以通过沟通和妥协，寻求双赢的解决方案。
这种方式通常需要双方对纠纷的原因和后果进行充分的了解和分析，以便找到合理的解决办法。
第二，如果协商谈判无法达成一致，受损方可以选择诉讼解决纠纷。
在法律制度健全的国家，诉讼是解决纠纷的重要途径。
通过向法庭提起诉讼，受损方可以寻求法律的支持和保护，维护自己的权益。
第三，受损方可以选择仲裁解决纠纷。
仲裁是一种法律约束力强、效率高并且相对廉价的纠纷解决方式。
通过选择合适的仲裁机构，受损方可以在相对短的时间内得到公正、公平的仲裁结果。
第二部分：解除合同中的违约问题在解除合同的过程中，常常会出现违约问题，即一方或双方未能履行合同约定的规定。
下面将就几种常见的违约问题进行分析。
首先，支付违约金的问题。
在许多合同中，约定了一方未能履行合同义务所需要支付的违约金。
当一方解除合同时，是否应该支付违约金成为争议的焦点。
根据合同的具体约定以及国家的相关法律法规，决定双方应该如何处理这个问题。
第二，损害赔偿的问题。
当解除合同的一方对另一方造成了经济或其他损失时，是否应该赔偿成为纠纷的焦点。
在解决这类问题时，需要考虑双方在合同中约定的损害赔偿责任和相关法律的规定。
第三，解除违约责任的问题。
当一方解除合同时，是否需要承担违约责任也是一个重要的议题。
解决这个问题涉及到解除合同的原因、合同中对违约责任的约定以及法律的规定。
合同纠纷调解的方法
合同纠纷调解的方法说实话合同纠纷调解这事，我一开始也是瞎摸索。
我试过好多方法，有成功的，也有失败的，现在总算有点经验了。
我觉得吧，首先得了解清楚事情的来龙去脉。
这就好比你要给人治病，你得先知道病人哪里不舒服一样。
我一开始就犯过这方面的错，没耐心听双方把话说完就着急给建议，结果双方都不买账。
后来我就学乖了，让双方轮流说，想怎么说就怎么说，我就在旁边静静地听着。
这期间可别打断他们，要是有人打断另一个人说话，还要去维持秩序。
再就是找争议焦点。
这就像是在一团乱麻里找线头一样。
双方可能巴拉巴拉说一大堆，你得从中拎出最关键的矛盾所在。
比如有一次合同纠纷是关于交货时间的，但一方又扯到了货款支付方式等其他问题，我就把其他问题先放放，重点聚焦在交货时间这个焦点上。
还有啊，公平公正特别重要。
不能偏向任何一方。
我见过有些人，因为和一方关系好或者怎样，下意识就有些为那方说话的倾向，那肯定不行。
这就像是当裁判，一旦偏哨，这比赛肯定没法好好打下去。
你得站在中立的角度，根据合同约定和相关的法律法规来衡量双方的观点和诉求。
在调解的时候，也可以试着提出一些折中的解决方案。
如果直接让一方完全满足另一方的要求，那往往很难做到。
就像分一个蛋糕，都想要大的，那从中间切开不就好了嘛。
我曾经调解一个租房合同纠纷，租客想要退租但房东不肯退押金，我就提出按照租客已经住的时间比例扣除一部分费用后退还部分押金，这样双方就都能接受了。
另外，我觉得情绪的安抚也不能少。
双方在产生纠纷的时候往往情绪很激动，你得先让他们平静下来。
这个我也没什么特别好的办法，就是尽量温和地说话，表现出理解他们的感受。
就像有次纠纷，一方一开始特别愤怒，但我一直耐心安慰，说着理解他的不容易之类的话，慢慢地他情绪就稳定下来了，后面的调解也能顺利开展。
总之呢，合同纠纷调解不容易，但只要多注意这些方面，还是能够取得比较好的效果的。
我也还在继续摸索，说不定以后还能发现更多好的方法呢。
房地产开发商违约引发的经济纠纷解决途径及法律责任
房地产开发商违约引发的经济纠纷解决途径及法律责任近年来，随着房地产市场的持续繁荣，房地产开发商违约引发的经济纠纷日益增多。
这些纠纷一方面给购房者造成了经济损失，另一方面也给开发商带来了法律责任。
为了解决这一问题，本文将探讨房地产开发商违约引发的经济纠纷解决途径及法律责任，并提出相应的建议。
一、经济纠纷解决途径1. 协商解决房地产开发商违约引发的纠纷首先应该通过协商的方式进行解决。
购房者可与开发商进行面对面的交流，了解违约的原因，并商讨解决方案。
在协商过程中，双方可以寻求中介机构、第三方专业人士的帮助，以促进协商的顺利进行。
协商解决纠纷的优点在于可以节省时间和成本，并尽可能减少双方的损失。
2. 调解如果协商解决的方式无法达成一致，双方可以选择通过调解来解决纠纷。
调解是指在双方自愿的基础上，由第三方调解机构或调解人协助双方达成和解的过程。
调解的优点在于被调解方案可以更加公正客观，同时可以保护双方的合法权益。
二、法律责任1. 违约责任根据我国法律的规定，房地产开发商作为合同主体之一，如果违反合同的约定，即存在违约责任。
房地产开发商违约的形式多样，如无理拖延交房、提前解约等。
根据合同法的规定，违约方应当承担违约责任，包括赔偿受害方的损失、支付违约金等。
2. 侵权责任除了违约责任外，房地产开发商违反合同还可能构成侵权行为，引发相关的侵权责任。
例如，在开发过程中隐瞒房屋质量问题、未按照约定标准进行施工等行为，都属于侵权行为。
侵权责任的主要表现是赔偿受害方的损失，并承担相应的法律责任。
三、建议1. 完善法律法规针对房地产开发商违约引发的经济纠纷问题，应当进一步完善相关的法律法规。
未来应加强对房地产开发商的监管，明确约定开发商遵守合同的义务，规范相关的违约责任和侵权责任。
2. 加强信息公开和宣传为了防止房地产开发商违约引发的经济纠纷，相关部门应当加强对购房者的宣传和教育，提高购房者的风险意识，引导他们在购房过程中及时了解开发商的信誉和信用情况，减少经济纠纷的发生。
如何应对房地产开发纠纷房地产开发纠纷解决的策略和方法
如何应对房地产开发纠纷房地产开发纠纷解决的策略和方法房地产开发纠纷是指在房地产开发过程中涉及到各方利益的不同、权益冲突而产生的纠纷。
为了保障各方的合法权益，解决房地产开发纠纷是至关重要的。
以下是解决房地产开发纠纷的一些策略和方法。
一、调解和协商调解和协商是解决房地产开发纠纷的首选方法。
各方可以通过平等、自愿的方式进行对话和交流，共同寻求问题的解决方案。
在调解和协商过程中，各方要保持沟通和理解的态度，尽可能实现双方的利益平衡，达成互惠互利的妥协。
二、法律诉讼如果调解和协商无法达成一致意见，各方可以选择诉诸法律诉讼来解决纠纷。
在法律诉讼过程中，各方需要准备充分的证据材料，依法维护自己的权益。
同时，也需要耐心等待司法程序的推进，接受司法机关的裁决。
三、仲裁仲裁是另一种解决房地产开发纠纷的方式。
各方可以选择通过仲裁委员会或专业仲裁机构来解决争议。
仲裁的优势在于程序简便、效率高、费用相对较低。
在仲裁过程中，各方可以委托专业律师代理自己的权益，保证自己的合法权益得到维护。
四、行政复议或申诉如果房地产开发纠纷涉及到政府行为或行政管理问题，各方可以通过行政复议或申诉程序来解决。
行政复议是指当事人对行政机关的行政行为不服，向上级行政机关请求改正或撤销的一种法律程序。
申诉是指当事人对行政机关工作中的失职、渎职行为提出异议，要求行政机关进行调查和处理。
五、专家评估在房地产开发纠纷中，各方可以请求专业评估机构进行评估和鉴定。
通过专家的技术评估，可以客观地了解争议的事实真相，为纠纷的解决提供科学依据。
各方可以参考专家评估结果，共同商讨解决办法。
六、媒体曝光在一些情况下，如果其他解决方案无法得到有效的解决，各方可以选择向媒体曝光，通过舆论压力来解决问题。
媒体曝光可以引起公众的广泛关注，迫使相关部门和机构予以重视并采取行动。
解决房地产开发纠纷需要充分尊重法律和市场规则，注重各方合作与协调，以和谐、公正、合法的原则解决问题。
各方应积极主动地寻求解决办法，避免过分依赖法律手段解决纠纷，注重长远利益和社会效益的最大化。
如何应对房地产交易中的合同解除
如何应对房地产交易中的合同解除随着房地产市场的不断发展，购房者在与开发商或个人房主签订合同后，可能会面临解除合同的情况。
合同解除是指双方协商一致或根据法律规定终止合同关系。
本文将探讨如何应对房地产交易中的合同解除，以帮助读者在面对此类情况时更好地处理。
一、充分了解合同条款在购房过程中，购房者首先要做的是充分了解合同条款。
看似简单的一份合同，实际上可能涵盖了各种重要的事项。
购房者应仔细阅读合同内容，特别是合同解除相关的条款。
了解双方违约责任、违约补偿、解除程序等具体规定，以便在必要时作出正确的决策。
二、保留相关证据在提出合同解除要求时，购房者应保留相关证据以支持自己的主张。
这些证据可能包括书面通知、邮寄回执、合同相关凭证等。
购房者可以通过邮件、短信等方式向对方发出解除合同的要求，并保留相关沟通记录，以便在日后维权时使用。
三、寻求专业意见房地产交易中的合同解除问题可能牵涉到法律、经济等多个领域，对普通购房者来说较为复杂。
因此，在遇到合同解除问题时，购房者应主动寻求专业意见。
可以咨询律师、房产中介或相关业内人士，了解自己的权益和应对策略。
他们可以根据个人具体情况给出合理的建议，帮助购房者做出正确的决策。
四、协商解决纠纷如果购房者与对方发生争议，无法达成一致意见，可以尝试通过协商解决纠纷。
购房者可与对方进行面对面的沟通，寻求共同的利益点，并争取达成和解。
在协商过程中，购房者需保持冷静，理性地表达自己的诉求，同时要注意听取对方的意见，以达成双赢的结果。
五、依法维权如果协商无果，购房者可以寻求法律途径维护自己的合法权益。
购房者可以向相关仲裁机构、法院等申请仲裁或提起诉讼，要求合同解除和相应的赔偿。
在进行法律维权时，购房者需要准备充分的证据材料，并请律师协助，以提高胜诉的几率。
六、预防合同解除除了应对合同解除，购房者还可以在购房过程中采取一些措施，预防合同解除的发生。
首先，购房者要选择可靠的开发商或房主，对其信誉和近期历史进行调查。
房地产纠纷解决途径与策略
房地产纠纷解决途径与策略随着社会的不断发展，房地产行业也在不断壮大。
然而，由于各种各样的原因，房地产纠纷也时有发生。
对于纠纷的解决，需要掌握一定的途径与策略。
本文将介绍房地产纠纷解决的常见途径与策略，帮助我们更好地面对和解决纠纷问题。
一、调解解决途径调解是一种非诉讼的解决纠纷的方式，它可以通过平和的方式，在双方当事人之间进行协商，达成共识。
调解的好处是可以节省时间和金钱成本，同时可以保护双方的隐私权。
在房地产纠纷中，调解可以通过以下几种途径进行：1. 自愿调解自愿调解是房地产纠纷解决的一种常见途径。
当双方发生争议时，可以通过找一个中间人来协助双方进行协商，帮助他们达成一致。
这个中间人可以是专业的调解员，也可以是亲朋好友。
自愿调解的好处是可以保持双方良好的关系，避免日后的纠纷扩大化。
2. 法律援助调解如果双方在进行自愿调解时，无法达成一致，可以选择寻求法律援助调解。
法律援助调解是由有资质的律师来进行协助，在法律上对纠纷进行审查，并在双方当事人的重新谈判阶段提供帮助和建议。
这种方式不仅能更准确地解决纠纷，还能保障当事人的合法权益。
二、仲裁解决途径仲裁是一种独立的、中立的第三方解决纠纷的方式，适用于一些较为复杂的房地产纠纷。
与调解相比，仲裁更加正式和官方，需要律师和专业的仲裁员参与。
在房地产纠纷中，仲裁可以通过以下途径进行：1. 合同中的仲裁条款很多房地产合同中都有仲裁条款，一旦发生纠纷，双方可以根据合同约定选择仲裁解决纠纷。
仲裁的好处是程序相对简便，当事人可以根据自己的需要选择合适的仲裁员和时间地点，同时仲裁结果具有强制力。
2. 合同外的仲裁即使合同中没有明确的仲裁条款，也可以通过协商达成仲裁协议，并委托仲裁机构进行仲裁。
这种方式需要双方自愿参与，并选择一个公正的仲裁机构来进行仲裁。
仲裁的程序通常会根据实际情况来确定，一般比法院审理的速度更快，更加高效。
三、诉讼解决途径诉讼是最常见和正式的纠纷解决途径，适用于一些复杂的、涉及大额纠纷的案件。
房地产开发商违约引发的经济纠纷解决
房地产开发商违约引发的经济纠纷解决在房地产行业，由于各种因素的影响，房地产开发商违约问题时有发生。
一旦开发商未能按照合同规定的时间和标准交付房屋或其他承诺的业务，可能会引发一系列的经济纠纷。
本文将探讨解决这类纠纷的一些方法和途径。
一、仲裁解决房地产开发商违约纠纷仲裁是一种常见的解决房地产开发商违约引发经济纠纷的方法。
在双方无法自行解决纠纷的情况下，可以选择通过仲裁机构进行解决。
仲裁机构通常由专业的调解员组成，他们会根据双方提供的证据和合同条款，公正地进行调解和裁决。
仲裁的优势在于高效、经济、相对独立，可以避免进入法院诉讼程序所带来的时间和资源成本。
二、法院诉讼解决房地产开发商违约纠纷如果通过仲裁无法解决纠纷，当事人可以选择将纠纷提交给法院进行诉讼解决。
法院诉讼是一种正式的司法程序，需要雇佣律师并遵循法院的程序规定。
相比于仲裁，法院诉讼可能会耗费更多的时间和金钱，但在一些复杂的、争议性较大的纠纷中，法院的判决能够给予当事人更有力的补偿和保护。
三、协商和谈判解决房地产开发商违约纠纷除了仲裁和法院诉讼，协商和谈判也是解决房地产开发商违约纠纷的常用方式。
当双方之间的争议不是特别大时，通过友好协商和坐下来谈判，可以找到一个达成一致的方案。
协商和谈判的优点在于降低成本、保护双方的关系，同时也是双方共同解决问题、寻求互惠互利的机会。
四、制定完善的合同和规定为了避免房地产开发商违约引发经济纠纷，需要在合作的初期制定完善的合同和规定。
合同应明确规定开发商的责任和义务，包括交付房屋的时间、质量要求等。
此外，还可以加入一些违约责任和赔偿的条款，以确保双方的权益得到有效保护。
五、加强监管和审查机制为了减少房地产开发商违约引发的经济纠纷，相关部门需要加强监管和审查机制。
对于开发商提供的材料和承诺进行严格的审查，确保其具备资质和履约能力。
同时，加强对项目进度和质量的监督，以防止违约行为的发生。
总结：房地产开发商违约引发的经济纠纷是一个普遍存在的问题，解决纠纷需要采取多种途径和方法。
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关于解除商品房预售合同、撤销备案登记所涉虚假诉讼的分析和建议一、相关案例的提出2011年12月我院立案庭收到31宗请求解除商品房预售合同的系列案，涉案楼盘系中心城中海康城国际，合同双方是中海地产公司和中海物业公司，两公司为关联企业，法人代表系同一人。
买受人中海物业公司诉称无钱支付房款，请求解除所涉房产预售合同备案登记，其提交的证据只有预售合同。
应我院立案窗口工作人员要求，中海物业公司就每个案件补充提交了一份收条，作为支付首期款的证明，但未能提供转款凭证等以证明付款的真实性。
因双方同时提交了解除商品房预售合同协议书，经讨论后，对上述案件进行审前调解，解除双方的预售合同，案件仅收取25元受理费。
2012年3月陆陆续续收到约六十宗请求解除商品房预售合同的系列案，涉案楼盘系中心城学府道，合同双方是广业成公司和广豪物业公司，双方表示系关联公司，只请求解除合同，还提交了加盖公章的“未真实交纳首期款”的证明，上述案件均已进入审前调解程序，收费也是按件计。
其后，阅山华府开发商也起诉要求解除多宗备案的预售合同。
上述系列案件大多涉及虚假商品房预售合同，但并未引起足够重视。
本文拟就以上案例所涉虚假合同和虚假备案登记问题进行分析、提出建议，以供参考。
二、虚假商品房预售合同备案登记行为的分析经了解，大量出现的请求解除商品房预售合同的案件有商品房预售合同备案登记的行政管理制度和国家对房价宏观调控的政策背景。
（一）商品房预售登记制度的性质自90年代深圳市首先引入商品房预售制度，随后《中华人民共和国城市房地产管理法》明确了商品房预售登记制度，要求开发商就预售合同进行登记。
其并未明确商品房预售登记制度的性质与效力，各地实践非常混乱，学界也有争议。
上海市政府地方规章就直接赋予商品房预售登记具有对抗第三人的物权效力，甚至有些地方（如珠海）还规定商品房预售未经登记无效。
学界对商品房预售登记的争议主要有：1、物权效力说：登记后买受人的优先权具有了对抗第三人的效力；2、债权物权化说：商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记；3、无对抗第三人效力说。
司法实践则认为“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”（广东省高院的指导意见，最高人民法院也有类似规定），但也赋予经登记的预售合同的买受人一定的对抗效力：如一房二卖中登记相对优先、执行中依据备案登记进行确权查封等。
这种混乱局面和争议直到《中华人民共和国物权法》出台才得以解决。
该法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”首次以民事法律的形式确立了物权预告登记制度，也相应明确地界定了商品房预售登记制度的行政管理属性。
（二）深圳市国房局的相关规定深圳市商品房预售登记备案、解除备案系深圳市规划与国土资源局的职责，该局将该项职责委托给其下属的事业单位深圳市房地产交易登记中心。
商品房预售登记作为一种行政管理制度，预售合同备案登记是开发商的强制性义务，而预售合同的解除则需买卖双方经协商一致共同办理解除合同的备案手续。
这种局面一直持续到2005年深圳市规划与国土资源局单方出台深国房[2005]254号文件，该文件第二条第二项第1小项明确规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效的裁决书、判决书、调解书”才能办理预售合同解除备案手续，此后大量解除商品房预售合同案件涌入法院。
深圳市规划与国土资源局出台上述文件，大概有以下原因：商品房买卖双方合意即可解除备案登记，并且不收取任何费用，开发商基于制造楼盘热销假象、逃避监管等各种原因，签订虚假的预售合同进行备案现象极为严重，几乎没有任何成本。
而国土局的则负有监管、尽职审查责任，在虚假备案防不胜防的背景下，深圳市规划与国土资源局遂单方出台了深国房[2005]254号文件要求必须持有“仲裁裁决书或法院生效的裁决书、判决书、调解书”才能办理解除备案手续，其目的一是为了提高开发商虚假备案的成本，二是有转嫁其本身负有的监管和审查责任的嫌疑。
（三）调控背景下的虚假备案与捂盘行为特别是近两年来，国务院加大调控房价的力度，明确提出限购、限价。
2011年1月26日，国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），确定了八条政策措施，即“新国八条”。
国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》（发改价检[2011]548号，以下简称《规定》），明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，商品房销售价格明码标价对外公布后涨价必须重新申报备案。
2011年3月29日，深圳市政府发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作确保年度新建住房价格控制目标的通知》（深府办[2011]30号），要求坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。
严厉的调控政策，催生开发商各种规避对策。
开发商采取的主要手段之一便是先签订虚假的预售合同（如上述与关联企业签订预售合同）进行备案，所备案的房价是在国务院规定的下限，符合各种调控政策、规章要求，然后到法院请求调解，解除预售合同，据此办理解除备案手续。
待到解除备案后，所涉房产再次销售，价格不管多高，国土部门甚少监管，因为国土部门重点监管开盘时的明码标价、一房一价和开盘后第一次备案的价格。
如此，开发商低报价备案，解除备案后实际高价出售房产，并实际延迟开盘时间，达到变相捂盘的目的。
为了应付国务院的检查，从去年下半年到今年，龙岗区的商品房开发商为了应付国务院的调控政策，大多采用类似手段虚假备案，变相捂盘。
开发商通过诉讼调解，以极低成本拿到生效调解书，然后不费分文就可以在深圳市房地产权登记中心办理解除备案登记手续。
深圳市房地产权登记中心由行政职能部门转变成了执行司法机关生效法律文书的协助执行部门，不负监管不力责任，转嫁了审查风险；而司法部门依据当事人双方合意进行调解，不能象行政部门一样以部门、地方规章为依据进行事前审查阻却其虚假备案行为，无法不准当事人解除合同的请求，在案多人少压力下和调解优先的指导原则下，法院甚至乐意受理此类案件并促成快速调解。
司法部门没有主动审查职能，实际操作也难于负起监管责任。
如此国家调控房价的政策落空在所难免。
三、解除备案登记合同之诉的处理商品房预售登记作为行政管理制度，深圳市规划与国土资源局出台的深国房[2005]254号文件规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效的裁决书、判决书、调解书”才能办理解除备案手续对买卖双方是否有约束力？开发商变相捂盘签订虚假预售合同是否涉及的虚假诉讼问题？落实国家调控房价政策法院该怎么做？（一）合同自由原则合同自由是合同法基本原则，意指当事人享有自愿订立、变更、解除合同和确定合同内容的权利，任何单位和个人不得非法干涉。
因此，对非经备案登记生效的普通商品房预售合同，经合同双方当事人协商一致即可予以解除，这是合同自由的必然之义。
深圳市规划与国土资源局出台深国房[2005]254号文件，要求合同当事人持有相关法律文书办理解除备案手续，违反合同自由原则，是属于没有法律、法规依据的不正当设置障碍的行为。
并且，深圳市规划与国土资源局出台的该文件在性质上仅属地方部门规章，法院处理此类合同案件无需受此行政管理规定的约束。
2009年，我院曾受理一宗起诉深圳市规划与国土资源局龙岗管理局不作为行政诉讼案件。
当事人协商解除合同，在请求解除备案被拒后向我院起诉，要求深圳市规划与国土资源局龙岗管理局直接办理解除备案手续，理由是深圳市规划与国土资源局单方出台的深国房[2005]254号文件对其没有约束力。
该局自觉理据不足，主动为当事人办理了解除备案登记。
该案遂以撤回起诉告终。
（二）虚假合同与虚假诉讼开发商为规避控价政策变相捂盘，签订虚假预售合同进行备案登记，又因深圳市规划与国土资源局的规定为解除备案登记提起诉讼。
此类合意之诉本不该有，可称之为“无中生有”之诉，即因为深圳市规划与国土资源局单方出台的深国房[2005]254号文件设置门槛的“创造”而引致当事人诉至法院。
依据虚假预售合同进行的备案登记，所备案登记的房产交易并未真实发生，买卖双方所诉纠纷并不存在，解除合同之诉实属虚假诉讼，法院应不予受理，受理了应驳回起诉。
《深圳市房地产市场监管办法》（自2010年9月1日起施行）明确规定房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有订立虚假合同，损害购房人权益的行为，违者由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款。
可见，深圳市政府规章对此类行为有较严厉制裁措施。
法院立案、审理过程中如明知虚假合同备案行为而受理、调解属违法办案，必须引起重视。
（三）法院的诉讼审查义务更重要的是，国家调控房价是关乎国计民生的大事，法院除就案办案外，对落实国家调控政策也应主动负起责任，正确适用法律、法规并参照规章。
如前述，深圳市规划与国土资源局单方出台的深国房[2005]254号文件有推卸责任、转嫁风险的作用，但无法取得增加开发商虚假备案变相捂盘成本的效用，不仅无助而且有害于调控政策的落实；而法院因被动属性，不具有行政主动管理、审查之职能，对于当事人调解意向还具有必须调解的义务，行政部门转嫁之监管、审查责任法院难于对接，往往导致监管“真空”，国家调控房价的政策落空。
因此，有必要废除或修改深圳市规划与国土资源局出台的深国房[2005]254号文件规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效的裁决书、判决书、调解书”办理解除备案登记的相关规定，如此，相关行政部门才能担负起本身责无旁贷的监管和审查职责，依法防止、打击开发商虚假备案、变相捂盘行为，有效落实国家房价调控政策；法院则不能承担起行政管理部门的主动审查职能，但审理此类案件，亦应认真甄别虚假合同备案行为与虚假诉讼，及时与行政管理部门通报。
（四）建议综上述，对于解除商品房预售合同纠纷，笔者有以下建议：1、双方当事人达成协议协商解除预售合同，目的为解除备案登记的，可释明深圳市规划与国土资源局的深国房[2005]254号文件规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效的裁决书、判决书、调解书”办理解除备案登记的相关规定不具有合法性，建议其直接向房地产交易登记中心申请办理；同时应与深圳市规划与国土资源局及时沟通，由登记中心主动办理解除备案登记手续，避免当事人解除备案登记两面受阻、行政和司法掐架的现象。
2、鉴于虚假合同备案行为的普遍现象，法院立案、审理应严格审查，甄别虚假合同备案行为与虚假诉讼。
虚假合同备案行为大致有以下特征：合同买受人为开发商关联公司或其员工；大批量案件同时前来立案；无首期款交付凭证甚至明示未交付首期款；一般没有同时进行预告登记等。
对可能为虚假合同备案行为应汇报讨论决定，认定为虚假诉讼应不予受理或驳回起诉；3、预告登记制度实行后，备案登记与预告登记并行不悖，也可同时进行，且两者要求房产一致。