龙湖-重庆江与城项目提案

小结 直辖十年，重庆市的总体经济发展保持了一种健康、快速的发展态势；这种良好的 经济发展态势有利于推动社会商业零售产业的发展；有利于商业地产项目的开发。 居民生活水平的不断提升以及消费结构的向上转化，将逐步推动传统商业零售业向 新兴商业零售业的转化。 重庆成立“新特区”后，可在区县间调整用地指标，加快土地流转试验，一些农村 土地能整体规划用于城市建设，农民变成市民。
4、重庆区位优势中国南亚门户 《方案》中，研究专家还提出了一个新的概念：重庆是中国进入南亚的门户。 叶华以一幅图，形象地描述重庆的区位优势。 重庆与西部地区、长江三角洲等形成便利的原材料流动；与长江三角洲、珠江 三角洲、东盟等，达成高新技术零配件、专业人才的流动；与北美、日本、韩 国及欧洲，形成跨国企业和会议访客的流动。
2.1 区位概况
大竹林街道简介：
大竹林街道位于北部新区西南部，东邻人和街道，南接江北区石马河，西靠嘉陵 江与沙坪坝区井口隔江相望，北与礼嘉镇相连。幅员面积20.125平方公里，江岸 线5.1公里。总人口1.9万余人。
大竹林街道紧邻重庆市区，距重庆江北国际机场约20公里、距西南地区最大 火车站--龙头寺火车站9公里、距重庆寸滩集装箱码头12公里，国道212（渝合高 速）、319（渝万高速）贯穿境内，金开、金州、金通、金海、黄山、天山大道等 城市交通网络日臻完善。
功能规划 人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第
三产业 城市近期重点拓展区，重点建设良好的城市人居环境，以高新技
术产业、汽车为主导产业
以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区
城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展
都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第 三产业
按照北部新区的总体规划，未来的大竹林将成为集光电、信息、医药为一体 的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和具有竹林文化特色的都市风貌 展示区。
2002年1月，大竹林镇由北部新区委托高新区代管。2007年4月18日，大竹林撤销 镇建制，大竹林街道办事处正式挂牌成立。
2.2 发展趋势分析
小结 从地理结构上决定北部新区的发展趋势：北部属地势相对平 缓的开阔地带，有大片的土地紧连主城区。 从经济规划上决定北部新区的发展趋势：到2010年要再造一 个重庆工业——即北部新区的年工业总产值要达到2000年重庆 全市工业总产值的水平——1500亿元。这决定北部新区将成为 重庆重要的经济增长极。 从城市规划上决定北部新区的发展趋势：北部新区的整体规 划包含以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的 核心增长极和都市风貌展示区三大功能定位。其中都市风貌展 示区就是重庆未来形象。 北部新区将不仅是一个纯粹的经济开发园区，有望建成重庆 的“浦0 宏观环境及发展趋势分析 2.0 区位概况及发展趋势分析 3.0 SWOT分析及竞争策略规划 4.0 标杆案例参考 5.0 商业定位建议 6.0 零售概念建议 7.0 结论
1.0 宏观环境及发展趋势分析
本章将主要介绍重庆市宏观环境及未来发展趋势， 以前瞻性眼光来审视本项目未来之商业定位。
1.1 重庆宏观经济概况
发展现实：
重庆市副市长童小平于2007年6月15日 向媒体公布，重庆市建设全国统筹城乡 综合配套改革试验区工作正式启动。
8.2万平方公里的巴渝大地，成为了中国 统筹城乡综合配套改革的最大一块试验 田，重庆站在了一个新的起点上。
作为全国统筹城乡综合配套改革试验 区的重庆市，选择九龙坡区作为这项改 革的先行示范区，率先启动改革。
据介绍，九龙坡区具有大城市带大农 村的代表性，具备统筹城乡发展的经济 实力、基础设施体系、产业基础，具备 覆盖城乡的公共服务体系，具有统筹城 乡发展的初步经验。
1.2 城乡统筹区政策影响
城乡统筹的大体的目标也初步成形， 分为三步：
第一步力争到2010年全市的经济 总量超过6,000亿元，基本建成西部 地区产业高地，综合交通枢纽和通讯 枢纽，城乡统筹发展初见成效。
2.1 区位概况
2001年4月，重庆市设立北部新区。 北部新区位于重庆主城区北部，地域面积130平方 公里。下辖人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉四镇。拟开发 建设人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉、大云、黄茅坪和金 山七大组团。 北部新区拥有45个天然水体、16.5公里长的江岸线， 整个绿化占地40%，城市轮廓线非常考究。规划人口 规模为65万人。 北部新区地势较为平坦，地理位置十分优越。中国 西南最大的机场——重庆国际机场、中国西南最大的 火车站——龙头寺火车站（重庆北站）、中国西南最 大集装箱码头——寸滩均集中于此片区。
3.0 SWOT分析及竞争策略规划
本章将依据前述分析，通过SWOT分析方式为本项 目制订初步的市场竞争策略规划。
3.1 项目概况
“江与城”项目由重庆龙湖地产与香港 置地强强联手打造。 项目占地1800亩，规划建筑面积130 万平方米，其中商业面积7.5万平方米。 项目西望嘉陵江，风景优美；东临北 滨路，交通便利；坐拥滨江公园、森林 公园、中心绿化公园三大景致。 项目为超低密度社区，别墅、洋房、 多层等多种建筑组合，规划中的社区教 堂、艺术馆、中英文学校等综合配套设 施，将以真正国际化的立体呈现，改变 重庆人居。 项目商业亦是发展重点，将彻底改变 北部新区商业格局。
都市区
中部 片区
北部 片区
南部 片区
西部 片区
东部 片区
组团构成
渝中组团、大杨石组团、 沙坪坝组团、大渡口组团
观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大 竹林-礼嘉组团、唐家沱组团
南坪组团、 李家沱-鱼洞组团
西永组团、北碚组团、 西彭组团、走马功能区
茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区 界石功能区、一品功能区、 南彭功能区、惠民功能区
4.0 标杆案例参考
本章将参考世界各地与本项目关联度较高的标杆案 例，为本项提供商业定位、建筑风格、商业元素和 商业规划等方面的启示。
4.1 香港愉景湾(Discovery Bay)
愉景湾是位于香港新界大屿 山东北部的一个海岸地区， 属离岛区。愉景湾亦可指其 邻近的一个海湾。该海湾的 正名为大白湾，可细分为二 白湾、三白湾和四白湾。愉 景湾距离香港岛西部大约16 公里，与2005年开幕的香港 迪士尼乐园大约离2公里远， 毗邻神乐院，是个低密度住 宅发展区。现在有1万4千多 人居住在愉景湾，来自30多 个国家，以外籍居民占多。
建议书名称 ： 重庆龙湖－香港置地“江与城”项目零售概念建议 提报时间 : 2007年6月28日
项目总负责 ： 谭祐华 先生 - 董事总经理 项目总监 ： 邓俊文 先生 - 董事 研策部 文案撰写 ： 戴曙华 先生 - 助理董事 研策部(TCBL深圳分公司)
办公电话 办公传真 电子邮件
： （0755）8207-1701 ： （0755）8207-1704 ： masondai@
《江与城》项目零售概念建议
致：重庆龙湖地产 香港置地有限公司
前言
本建议书为华夏柏欣经营管理顾问有限公司受重庆龙湖地产的委托就“江 与城” 项目商业部分而特别撰写。
通过2007年6月6日－7日的实地调研，在发展商提供部分项目资料的前提下， 我司完成第一部分研策工作，希望通过本建议书能够达成关于商业策划的共识， 以便于我司开展下一步的商业规划和商业策略工作。
数据来源：龙湖地产
小结
城市轨道交通的发展为城市的多中心发展提供了基础，从而推动城市商业从城 市核心地区向周边副中心的转变。 城市多中心的发展格局一方面为新兴的商业项目发展提供了机会，另一方面使 得城市的商业发展开始呈现区域化的发展特征。
2.0 区位概况及发展趋势分析
本章将主要介绍项目所处区位及未来发展趋势，为 本项目制定整体商业定位奠定重要基础。
项目位置较偏僻，商业氛围差 项目周边常住人口较少，商业人流弱 北部新区发展速度和质量有一定不确定因素 并非重庆市民的购物休闲的目标区域
重庆直辖十年健康的经济发展 城乡统筹区设立带来的政策优势 城市交通系统的进一步完善 北部新区打造“重庆浦东”的发展趋势
其他开发商地块可能建造的其他大型商业项目 自身商业定位、规划、招商和运营的难度
3.2 SWOT分析
龙湖集团的实力和企业形象 龙湖地产和香港置地强强联手 项目拥有卓越的景观优势可以作为商业的重要资源 项目拥有便捷的交通可以吸引大量商业人流 项目拥有超大的社区为商业带来稳定的客流 项目拥有教堂和艺术中心等元素可以作为商业亮点 华夏柏欣经营管理顾问有限公司专业的商业运作
2、打造第四“特区” 汽车制造是核心 “特区”的核心技术产业，选定汽车制造业。专家介绍，重庆的汽车制造
业基 础好，而且，汽车制造业涉及众多相关行业，可以带动机械、电子零配 件、新材料、新能源等新产业，向重庆集聚。
1.1 重庆宏观经济概况
3、北部新区规模应该继续扩大 北部新区是5个片区中的一部分，长安福特等大型企业已经入驻，并且重庆的 陆上货运交易中心，也已在此开通网上货运交易。“从今后的发展来说，北部 新区的规模还应该扩大。”日本野村综合研究所（上海）咨询有限公司副总经 理叶华博士称，在北部新区的北部往两路镇方向，将设计一个北部新区的扩大 区，作为重庆国际临空技术产业城市的一个组成部分。 而临空产业区位于渝北 区的新开发区，长安工业园、鸽牌线缆等，目前都已到此安家落户。新产业创 新区依托大学城，集中大学和研究机构力量，形成一个新产业研发基地。
城市道路网规划
根据都市区“多中心、组团式”用 地结构特点和道路承担的交通流的 特征，建立功能明确、级配合理、 相对完善的片区城市道路网络，合 理布局越江桥梁和穿山隧道，在片 区道路网络基础上构建都市区“片 区网格自由式”的道路网系统。
规划期内绕城高速公路以内的高速 公路均转变为城市道路，在此基础 上规划形成都市区“五横、六纵、 一环、七连络”的快速路网结构， 全长647.1千米。
第二步，到2015年，经济总量超 过10,000亿，基本建成长江上游的金 融中心、商贸物流中心和科教文卫中 心，一小时经济圈内全面实现小康。