商业银行信贷过程中评估的风险防范

商业银行信贷业务中介评估的风险防范

中国建设银行河南省周口分行王少华

商业银行在信贷业务中涉及的评估事项有客户评估、项目评估和抵质押担保评估，而客户评估、项目评估为商业银行内部对贷款主体评估。对贷款主体评估时，还要涉及外部中介机构对贷款主体的审计评估，如涉及第二还款来源的担抵押评估，即资产的评估（如房地产、机器设备、无形资产等外部资产）。商业银行在信贷过程中，如何正确利用中介机构的评估报告，对加强信贷资产质量管理，识别风险、防范风险来说，至关重要。

一、客户主体评估的风险管理

（一）贷款主体评估

商业银行在发放贷款前，首先要对客户进行客户评级、授信等工作，对借款人真实还款能力和风险进行考查，对借款人的融资需求和借款用途及风险进行了解、分析，对借款人的经营、管理、财务、行业和环境等状况进行尽职的分析，并通过了解借款人的业务，识别贷款期间的潜在风险。这属于贷款主体评估，主体风险评估时涉及外部报告的的主要是审计报告。

(二)在贷款主体评估时注意事项

在贷款主体评估时，应侧重三个方面：

一是强化贷款主体自身的调查力度。了解和分析企业的“产品”

作者简介：王少华（1972年10月生，河南省周口市人，1995年毕业于河南财经学院，经济学学士，本科学历，经济师，中国注册房地产估价师）

和“人品”，即了解企业的股份构成、董事会人员组成及相互关系，了解法定代表人及主要管理人员的经营作风、管理能力和道德水平，了解企业的产品质量和市场前景，了解对外投资情况等，提高贷前调查质量。把对企业的行业发展趋势、战略管理、基础管理和整体素质水平的判断，对企业领导者素质和能力的判断，尤其是企业法定代表人个人的行为能力、处事行为准则等无法量化的非财务因素作为分析与关注的重点。

二是审核企业提供的财务报表，分析客户偿债能力、盈利能力，主导产品市场竞争力、市场占有率，分析产品研究开发能力和可持续发展能力。在核实企业财务报告时，强调客观真实，同时要延伸核实审计报告出具机构的资质、信用度。对于涉及人为调整报表、为获取信贷资源的而人为虚增资产、虚增利润的审计报告，经办人员要核实企业生产经营的真实性，拓展调查宽度，把调查工作延伸到税务、工商部门、企业的主管部门，有业务往来的上下游企业，从而考核评价企业的实有资产及信誉状况。防止假报表、不实报告影响审批，误导决策，最终酿成信贷风险。

三是挖掘调查深度，通过对企业上缴税收、用电量、工资总额、原辅材料的购销、产品货运单据及货款归行率等方面的侧面了解，掌握较为真实的企业产销及经营财务状况等，从而为贷款决策提供相对可靠的参考依据。

二、外部担保抵押评估的风险管理

（一）担保抵押标的物的合法有效

抵押资产（如机器、房地产、无形资产等）一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的机器设备、房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利以及商标等。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保。评估标的物抵押时要登记备案，如机器设备要到工商部门登记备案，房地产要到房地产管理机构进行备案登记，土地使用权要到国土部门办理抵押登记手续。否则，将是无效。

（二）核实虚假、不实的抵押评估报告

1、虚假抵押评估报告

虚假抵押评估报告产生的根源是利益驱动和责任心缺失。假评估报告是由不法分子假冒评估机构名义承接评估项目，私刻评估机构公章和估价师印章，出具“假报告”，收取评估费，但对估价结论不承担评估责任。表现形式不一：有的直接对估价报告进行“偷梁换柱”，更改估价结论，提高抵押物评估值，然后向客户收取“高估风险补偿费”，有的直接以价值较低甚至虚假资产作抵押物，通过“假报告”高估其抵押价值，骗取金融机构发放贷款。

2、不实抵押评估报告

由具有合法资质的评估机构出具的价格虚高的不实抵押评估报告，称之为“不实评估报告”。应该说，商业银行从信用贷款到抵押担保贷款在规避信贷风险方面进了一大步，但抵押物评估约定由客户委托并提供评估报告还是存在较大的制度风险。目前抵押物评估主要是客户委托，评估机构通常会遵循“谁委托、谁付费，对谁负责”的潜规则，一般很容易受到客户的影响。在竞争日益激烈的评估市场，客户作为评估机构的业务来源，通常处于优势地位，对评估结果具有不可低估的影响力。仍然存在“贷多少评多少”的倒推机制，人为扩大风险。个别评估机构为迎合客户、招揽客户，人为调高评估标的物评估值，迎合客户“要多少、评多少、交多少评估费”，两者皆大欢喜，最终是银行陷于被动，存在操作风险。

（三）基层金融机构信贷客户经理业务营销的误区

当前，银行业竞争异常激烈，需要基层金融机构向社会争夺优质信贷客户，基层商业银行的信贷客户经理甚至是负责人有较大的业务营销压力。加上金融机构是特殊的企业，而一宗信贷业务的完成，通常除了信贷项目本身各项经济指标优良、满足上级行各项信贷政策条件外，承办的基层商业银行机构一般还要说服高层风险控制部门该客户确实有足额的抵押物担保，在信贷审批程序时，他们期望申报的项目审核成功。因此，在委托评估时，部分客户经理已站在客户一边。

（四）抵押资产评估带来的风险

1、评估报告的悬空

虽然抵押物评估报告是专业评估机构依照实际市场情况出具，但银行工作人员只注意做到了“贷款额不得超过抵押物评估变现值（评估结论）的70%”，却忽视了“根据抵押物评估值的不同情况（评估目的、评估方法等的影响）”，从而导致抵押物的变现净值与评估值之间存在较大的差距，甚至有的抵押物虽然评估价值较高却无变现净值。如某支行发放的某彩印厂贷款300万元，抵押物为该厂彩印设备，评估价值700万元，抵押率43%，因抵押物为彩印专用设备，有价无市，出售变现性差，变现所得不能足额补偿清理费用。因此要掌握抵押物评估值的不同情况，就必须正确的阅读和理解抵押物的评估报告。

2、不实抵押评估报告的存在加大了商业银行运营风险

不实抵押评估报告中的评估结果一般都高估抵押物价值，这将直接导致商业银行抵押贷款风险。如评估机构评估某工业园区标准厂房，抵押评估工业厂房5000㎡，对市场价格1000元/㎡，为迎合贷款额度贷款400万元，“倒推”评估价值800万元，评估价格1600元/㎡，明显高于市场价值，违背了评估的谨慎性基本原则，如果出现贷款风险，进行资产处置时，势必造成损失风险。

如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。同时，虚假抵押评估报告的存在，也会导致一些金融机构工作人员被金钱腐蚀，走上犯罪道路，给金融机构带来无法弥补的损失。

3、虚假抵押评估报告的存在危害评估业，损害估价行业声誉

虚假抵押评估报告在没有被发现前，都被银行视为真实报告。有些虚假抵押评估报告没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但同样损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下专业评估机构出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，甚至连资质等级较高的评估机构也不例外地会遭到质疑。如果银行使用“虚假抵押评估报告”造成了损失，评估机构也将陷入官司，并需承担相应法律责任。

三、防范抵押评估风险建议

（一）自觉甄别评估报告的客观、真实和科学性

贷款银行要对评估报告上网核实，或与评估机构建立沟通联系机制，个别评估师自行评估，加盖公章后，即可使用，银行未能做到核查，对贷款资产存在潜在风险。

（二）建立评估机构报备制度

商业银行为避免评估中的问题，采取分行统一选定备选评估机构做法，评估机构的选用由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，从资质等级、承担责任方式、社会信誉等方面综合考察，择优决定辖内资质健全、信誉卓越的评估机构建立长期、稳定的合作伙伴关系，并建立监测准入制度，对提高评估质量起到很好作用。商业银行不应受理有列入黑名单、或非评估机构出具的房地产抵押估价报告，不应受理没有估价师（可以是金融机构内部的兼职人员）签字的抵押价值书面协议；选定评估机构，应同时签订对评估机构的责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。提倡选择对执业风险承担无限责任的合伙评估事务所参

与抵押估价活动。

在商业银行风险控制部门推行房地产评估机构和房地产估价师印章、签字备案制度。评估机构和估价师应向各商业银行风险控制部门备案，估价师应在注册证持证人签名栏内签名，以便商业银行风控部门识别、核对。目前，除评估机构专职估价师外，还有相当一批取得估价师资质的人员在商业银行工作，商业银行可以发挥他们的专业技能，更好地为控制信贷业务中的评估风险，必要时可以组织内部核实，对偏离度较大的评估报告可以核实，摈弃或剔除。

商业银行对评估备选机构可优先选用，非备选评估机构只要没有不良记录，承揽业务出具的评估报告均具有合法性。同时避免人为设置壁垒，在备选机构上走向另一个极端，即只在备选的评估机构中选定评估机构，拒绝接受其他评估机构，商业银行在备选内机构，可能出现过分依赖一家评估机构出具报告，存在评估机构过度集中现象。如出现评估人员及评估机构道德风险，将影响被评机构的评价信任度，可能颠覆影响整体信贷风险。

（三）强化责任追究机制，注重评估机构风险防范体系的建设评估报告的质量关键在于评估机构的决策与风险管理机制，以及对估价师的要求；在于评估机构与估价师能否经受诱惑、排除干扰、忠于职守。商业银行可配套推行评估机构和估价师禁用机制，对贷款抵押物办理评估业务中给金融机构造成损害的或复核发现评估结论严重失实的评估机构和估价师执行责任追究和禁用，对导致评估机构被禁用事由的估价师则可终身禁用。