建筑工程项目工地施工建设造价质量管理与招投标管理新人入门提升培训知识内容之编制施工招标文件的关键点

编制施工招标文件的关键点一、编制工程概况工程概况叙述的目的在于帮助潜在投标人了解工程项目情况。

主要内容包括招标人名称、工程名称、地点、规模、地质地貌、气候条件、现场情况、工程情况（结构类型、建筑物构筑物形式及数量、层数、主要建筑内容、对周边环境要求、设计标准）、建设前期准备情况和地质资料等。

工业建筑项目概述的技术要求应更详细、更清楚地描述，如抗渗性、防火性、耐温性、自动控制系统、使用的工艺、安装的设备等方面的特殊要求，地下通道、烟囱、塔、炉体等，技术要求特殊而复杂。

一般来说，应根据每个单位项目规定特殊要求。

在提供一套完整的设计图纸或施工图纸和工程量清单后，可以简要地写出项目概况，但应写出项目概况、地质地貌条件、气候条件、建筑规模和特点，以便投标人在项目概况中基本了解项目概况。

招标文件出售时，除向潜在投标人发送全套施工图外，如港口、码头、桥梁和其他特殊项目，还应附上项目附近的海域图和施工现场项目区域的情况图等。

二、投标资质审定投标人的资质一般在发招标公告和资格预审公告时明确规定，未进行资格预审的招标项目在招标文件中还应注明对投标人投标资格的要求和资格审查的程序及方式。

投标人的资格审查和资格等级要求应根据行业、项目类别、项目规模、结构形式、复杂性、工期和项目质量的要求进行审查。

企业应根据项目类型（面积或体积）、复杂性和难度（结构复杂、钢结构多、跨度大、高层建筑、机电设备安装复杂），熟悉建设行政主管部门制定的各施工企业资质等级和经营范围条件，工期要求、分部分项质量要求（如抗渗性、耐热性、抗辐射性、抗震性等），施工条件较差（高温、场地狭窄、流沙、水量大、生产交叉）等内容综合考虑，共同确定适合本项目的施工企业资质等级，以满足项目需要。

对于投标人的资质等级要求，有必要区分施工总承包资质和专业承包资质，并查看其覆盖范围。

等级等级不应设置得太高，以避免排除有实力和经济实力的潜在投标人，或投标人数量不足以进行合法开标，不应包含歧视性条件，并根据个人意愿设置。

在编制招标文件或资格预审文件时，投标人资格的一般原则是先看施工总合同，然后看专业合同，然后再看其他部门和协会发布的文件，并尽量做到全面。

每个承包资质的名称和级别必须准确无误，以避免不必要的争议。

设定资格要求就捎带说一下资格预审：如果投标人人数不多时按《标准资格预审文件》中要求的“合格制”审定即可，如果考虑投标人太多时，资格预审文件中应公布资审比较的方法（评分法），按照《标准资格预审文件》的“有限数量制”即可。

三、踏勘现场和投标预备会首先，应在招标文件中载明“标前会”和“踏勘现场”的时间、集合地点和是否由投标人自带车辆等内容。

按照招标文件规定的时间、地点，组织由设计单位和所有购买招标文件的潜在投标人参加的“标前会”和“踏勘现场”。

为便于操作和节省大家的时间及费用，“标前会”和“踏勘现场”最好一起组织，并在招标文件中载明程序和时间以及注意事项等。

“标前会”和“踏勘现场”由四步完成：1、组织标前会议，进行项目介绍2、踏勘现场，介绍现场条件3、举行面对面质疑澄清会议4、总会议纪要，发放答疑文件注：踏勘现场过程中，介绍人介绍现场情况时应让各潜在投标人都听得到，避免一家提问就只给一家讲解，引起大家误会。

四、分包分包在投标中最容易被忽视。

经常会遇到项目施工招标文件中没有说明分包的范围和要求，投标人聪明到不提醒，这在签订和执行合同时太痛苦了。

因此，从资格预审到投标，应提前明确分包的内容，划分好范围，并在资格预审时提前明确审查分包商的资格要求。

如果在资格审查期间未确定是否分包，且项目施工需要分包，则应在编制的招标文件中明确说明。

有必要在标准文件中的投标人须知一般条款中保留分包条款，并明确指出分包是非主题和非关键工作，并说明限制条件，因此不容易忽视。

五、工程款支付和结算方式1.采用预支工程预付款的方式。

要明确预支金额，按比例逐次扣回的办法，按月进度形象计量支付。

2.不采用预付工程备料款的方式（不提倡），可按工程进度款按月计量支付，累进价款支付的结算。

3.即预支工程预付款，也按形象工程支付进度款。

无论采用那种方法，都应保留一定工程款比例作为保修金（土建、安装3-5%；设备5-10%），并按国家规定保修年限扣回和支付，在合同专用条款中标明，额度不能过大。

建设单位应支付工程预付款，并要求施工单位提交履约担保及预付款担保，《标准文件》中提供了履约担保的格式和预付款担保的格式，将过去一直习惯运用的由投标人在投标时就提供自己账户银行开具的保函方式，而改为投标时提供投标人签章的担保书方式，减轻了施工企业的投标负担。

六、工期工期的确定应根据工期定额和竣工需要确定合理的工期。

从实际出发，我们应该考虑冬雨季、节假日，甚至小麦收获和秋收期间的工期措施。

当每个单独的项目相互合作时，其中一些项目是紧急的，有些项目相对慷慨，需要区别对待。

在施工期之前，应考虑催交措施的成本，并对提前和延迟的施工期进行奖励和处罚。

与招标人协商确定工期，招标代理机构检查。

七、建设工程施工合同条款合同专用条款是招标投标的重要内容。

施工招标文件中载明的合同主要条件是双方签合同的依据，一般不允许更改。

招标文件中的合同条款是招标人单方面订立的，强迫投标人同意了，才能参加投标，即由要约人（投标人或合同中的承包人）向受要约人（招标人或合同中的发包人）发出要约，而一旦选定中标人，招标文件里的合同条件就成为受要约人的“承诺”，具有了法律约束力。

工程施工招标不像其他项目招标，它在招标文件中由招标人制定和载明的合同专用条件，常规上一般不允许偏差，如果投标人在投标时不同意合同条款，中标的可能性基本为零（中标后合同签订时的变更除外）。

合同条件中比较重要的内容有：1.合同文件及解释顺序：编制招标文件合同部分时，一般都会比较注意通用条款、专用条款、协议书、保修书、安全承诺、履约保函等合同文件，而往往忽视了构成合同文件的其他内容，从而忽略了其合同文件的解释优先顺序，直至真的发生合同争议，才发现解释顺序太重要了。

《标准文件》在通用合同总则中将优先顺序载明了，也是不能更改的。

2.发包人和承包人的义务：发包人和承包人还应在专用合同条件中详细规定双方义务。

例如：施工前的现场条件中应由发包人承担的部分：水、电接口；道路开通时间；地下管线资料；水准点与座标控制点交验等。

承包人承担的部分：钻空和勘探性开挖；邻近建筑物、构筑物、文物安全保护；交通、环卫、噪音的管理；转包和分包的情况；材料的保管使用；完工清理等。

还有双方共同承担的内容：双方风险损失；保险；专利；临时设施等。

应按照国家相关要求和建筑行业的行规认真编制。

3.工期延误：应分清发包人原因的延误及责任，还是承包人的原因及责任。

通用条款对工期延误条件已经在《标准文件》合同中规定，专用条款中还需载明发包方原因造成的工期后的，承包人有权要求延长工期天数，和/或增加的费用，并由发包人应支付的合理利润；承包方原因造成的工期延误，逾期竣工的违约金计算方法。

通用条款中注明支付违约金也不能免除承包人完成工程及修补缺陷的义务。

4.验收方法和标准：验收执行国家标准和/或各行业部颁标准，应载明验收时段和方法。

5.质量、安全、环保、节能：这是国家大环境的要求，应在合同中单独签订，或要求投标人在投标文件中递交书面承诺。

6.计量与支付：计量与支付是招标投标各方比较注意的内容，与招标文件中载明的报价方式密切相关，对投标人的报价有着极其重要的影响，而且在专用条件中需提前约定的内容比较多。

其中需注意：①价款是否调整？如何调整？应在合同中说明；②工程预付款的支付方式、数额（一般按工程合同总价款的比例）、抵扣方式；③按进度支付时的工程量确认；④支付进度款的时间和所占比例；⑤保修金的比例和支付时间、方式；⑥其他应在专用合同条件中确定的条件。

竣工结算、最终结清除专用合同条款约定期限外，其他按照通用条款执行。

投标人购买招标文件时一般都会问：工程款如何支付？从而了解工程建设资金情况，所以合同的这一部分一定要写清楚。

7.材料、设备的供应：房企负责供应的材料、工程设备应在专用合同条款中写明名称、规格、数量、单价和总价以及材料差价、供货时间、供货方式、送达地点等，并约定运输费用、保管费用和验收，分清责任。

其中，甲方供料、供材、供设备应做表格附在合同专用条款后面，表述清楚。

如设备由甲方提供，其安装工作责任就要明确，安装工作由谁来做，总包服务费如何计入等。

8.违约索赔：违约索赔应包括：各种原因造成的工期延误；使用不合格材料、设备造成工程拆除；缺陷修复；发包人工程款的延误支付；双方原因造成的违约终止或而后复工造成的费用等。

违约索赔应分清发包人、承包人双方责任，不能只规定承包人而免去发包人的责任。

赔付条款应在专用条款中写明具体额度、扣除方式和顺延工期天数等内容。

9.其他：合同专用条款还有设计变更的特殊约定、保函的提交时间和额度、保险、争议解决方式、验收和结算、安全施工、质量保证、环保节能、施工组织设计、图纸等等。

八、工程量清单工程量清单应由具有编制招标文件能力的招标人编制，或由其委托具有相应资质的中介机构编制。

房地产企业应仔细核对施工图纸，投标人应根据图纸仔细审查工程量。

如果发现任何错误，应在法定时间内通知所有合格的潜在投标人。

招标文件中工程量清单的报价说明应详细书写，并完整清晰地表达，如估算金额、估算值、计日工等，还应考虑规范中未包含的特殊项目、招标人的特殊要求和定价方法。

一般招标工程实物量和单价，在合同中有以下两种处理办法：1.实量实算。

允许在施工后进行调整，按实际完成工程量计算，但单价不调整。

即习惯上所说：调量不调价。

2.一次包死。

实物量和单价都不调整。

除设计变更原因外，一律不调。

九、报价报价是招标人和投标人双方最敏感的部分，也是招标投标活动的“核心”部分。

工程施工图已发全，提供工程量清单，在工程量清单中说明计算规则、采用计量单位、暂列金额、暂估价的子目和数量。

一般也有二种报价方式：①投标报价采用固定价。

中标价是固定的，不因市场价格、政策性调整引起的变化而变动，如需变动在合同主要条款内写明。

适用于简单房屋建筑，写清结算。

②投标报价采用可调价。

中标价仅为计划价，可因市场价格、政策性调整引起的变化而变动。

以上①、②两种方法工程招标时经常采用。

目前国内招标多采用工程量清单计价，报价为固定单价方式，其单价又分为“工料单价”和“综合单价”。

一般应在招标文件中规定工程量计算规则和参考相关定额计价。

采用“工料单价”报价的，依据相应的工程量计算规则和定额等计价依据计算报价，投标人在报价中所报的单价和合价，以及投标报价汇总表中的价格均包括完成该工程项目的成本、利润、税金、管理费、技术措施费、大型机械进出场费、风险费、政策性文件规定费用等所有费用。