建设部、中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知
房产抵押贷款的几个案例分析
房产抵押贷款的几个案例分析抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。
它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。
贷款到期,借款者必须如数归还,否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿。
实行抵押贷款制度促进了住房商品化的进程,大大改善了城镇居民住房条件,抵押贷款的作用愈来愈明显,其中房产抵押占有抵押贷款90%的。
这种抵押贷款增强了客户的信誉观念,提高了银企经济效益。
客户在办理抵押贷款后,在获取贷款运用时,也有了按期如数归还贷款的压力。
从而,有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益,据建设银行统计资料表明,个人住房抵押贷款逾期率均低于3%,利息实收率达到90%以上,同时,抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。
对加速货币资金的周转,刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。
抵押贷款还对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。
企业一旦破产,信用贷款只是一种普通债权,银行只能以普通债权人的身份,参与破产企业财产的分配,无权要求优先受偿。
抵押贷款的实行和推广,是适应社会主义市场经济的新要求,是改革信贷资金供给制,确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。
但在办理抵押贷款过程中,有许多新的尝试挑战信用机制的抵押贷款案件,给他人、国家造成了严重的经济损失。
笔者现将接触到的几种典型案例介绍如下。
一、假房产证抵押2009年以来,由于许多民间借贷的链条断裂,有些人尝试用假房产证骗钱的现象呈现增多的趋势。
笔者接触的这若干起制假事件中,几起为制造假身份证,几起为制造假产权证。
制假身份证的,主要是制假者为了骗卖他人的房产,从而制作真正的房屋产权人的身份证。
而制作假的房屋产权证,则主要是为了用假证去作抵押,以骗取债权人的信任和钱财。
比如,此次被发现的一起制作假产权证事件中,一名男子因欠人家高利贷没发还清,便根据原来自己家里已经卖掉的一套房产情况,制作了一本假的房屋产权证抵押给了债权人。
中国银行业监督管理委员会公告2014年第2号——关于规范性文件清理结果的公告
中国银行业监督管理委员会公告2014年第2号——关于规范性文件清理结果的公告文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2014.11.26•【文号】银监会公告[2014]第2号•【施行日期】2014.11.26•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文中国银行业监督管理委员会关于规范性文件清理结果的公告银监会公告[2014]第2号根据《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号）要求，中国银监会对成立以来截至2012年末印发的规范性文件进行了全面清理。
现将清理结果公告如下：一、《中国银行业监督管理委员会关于印发<支持国家重大科技项目政策性金融政策实施细则>的通知》等393件规范性文件（见附件1）继续有效。
二、《中国银监会办公厅关于关停小火电机组涉及政策性银行贷款风险提示的通知》等139件规范性文件（见附件2）自公告之日起废止。
（2014年9月28日印发的《中国银监会关于规范性文件清理结果的公告》作废。
)特此公告。
中国银行业监督管理委员会2014年11月26日附件1:继续有效规范性文件目录1.中国银行业监督管理委员会关于印发《支持国家重大科技项目政策性金融政策实施细则》的通知（银监发〔2006〕95号）2.中国银行业监督管理委员会办公厅关于政策性银行行政许可事项有关问题的批复（银监办发〔2006〕257号）3.中国银监会办公厅关于进一步做好软贷款清理工作的通知（银监办发〔2010〕339号）4.中国银行业监督管理委员会办公厅关于贯彻实施《行政许可法》的通知（银监办通〔2004〕152号）5.中国银行业监督管理委员会办公厅关于股份制商业银行报送监管信息的通知（银监办通〔2004〕50号）6.中国银行业监督管理委员会关于印发中资商业银行合作金融机构行政许可事项申请材料目录及格式要求的通知（银监发〔2006〕68号）7.中国银监会关于印发《银行并表监管指引（试行）》的通知（银监发〔2008〕5号）8.中国银行业监督管理委员会关于交通银行上市后机构性质问题的批复（银监复〔2005〕115号）9.中国银监会办公厅印发《关于中小商业银行分支机构市场准入政策的调整意见（试行）》的通知（银监办发〔2009〕143号）10.中国银监会办公厅关于加强大型银行异地离行式专营机构监管的通知（银监办发〔2009〕340号）11.中国银行业监督管理委员会办公厅关于印发《金融许可证管理操作规程》的通知（银监办通〔2006〕233号）12.中国银行业监督管理委员会办公厅关于进一步加强金融许可证管理工作的通知（银监办发〔2006〕305号）13.中国银行业监督管理委员会办公厅关于商业银行股权质押有关问题的批复（银监办发〔2005〕60号）14.中国银监会办公厅关于进一步调整属地监管股份制商业银行董事和高级管理人员任职资格管理程序的通知（银监办发〔2008〕113号）15.中国银监会办公厅关于加强中小商业银行主要股东资格审核的通知（银监办发〔2010〕115号）16.中国银行业监督管理委员会办公厅关于金融从业经历认定有关问题的批复（银监办发〔2005〕245号）17.中国银监会关于银行业金融机构行政许可事项中消防有关问题的通知（银监发〔2009〕68号）18.中国银监会关于鼓励和引导民间资本进入银行业的实施意见（银监发〔2012〕27号）19.中国银监会办公厅关于银行业金融机构分支机构变更营业场所问题的通知（银监办发〔2012〕292号）20.中国银监会关于印发《商业银行银行账户利率风险管理指引》的通知（银监发〔2009〕106号）21.中国银监会关于印发《商业银行声誉风险管理指引》的通知（银监发〔2009〕82号）22.中国银监会关于印发《商业银行压力测试指引》的通知（银监发〔2007〕91号）23.中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知（银监通〔2004〕75号）24.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知（银监发〔2004〕57号）25.中国银行业监督管理委员会关于加强大学城贷款风险提示的通知（银监发〔2004〕53号）26.中国银监会关于印发《小企业贷款风险分类办法（试行）》的通知（银监发〔2007〕63号）27.中国银监会关于印发《贷款风险分类指引》的通知（银监发〔2007〕54号）28.中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知（银监发〔2008〕42号）29.中国银监会办公厅关于汽车贷款风险提示的通知（银监办发〔2008〕4号）30.中国银监会办公厅关于信用卡套现活跃风险提示的通知（银监办发〔2008〕74号）31.中国银监会关于加强融资平台贷款风险管理的指导意见（银监发〔2010〕110号）32.中国银监会办公厅关于地方政府融资平台贷款清查工作的通知（银监办发〔2010〕244号）33.中国银监会办公厅关于做好下一阶段地方政府融资平台贷款清查工作的通知（银监办发〔2010〕309号）34.中国银监会办公厅关于开展地方政府融资平台贷款台账调查统计的通知（银监办发〔2010〕338号）35.中国银监会关于建立银行业金融机构市场风险管理计量参考基准的通知（银监发〔2007〕48号）36.中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强对商业银行开展融资类担保业务风险管理的通知（银监办发〔2003〕145号）37.中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见（银监发〔2007〕75号）38.中国银行业监督管理委员会关于进一步加强外汇风险管理的通知（银监发〔2006〕16号）39.中国银行业监督管理委员会关于进一步加强商业银行市场风险管理工作的通知（银监发〔2006〕89号）40.中国银行业监督管理委员会关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知（银监发〔2006〕97号）41.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行个人理财业务风险管理指引》的通知（银监发〔2005〕63号）42.中国银行业监督管理委员会关于加大防范操作风险工作力度的通知（银监发〔2005〕17号）43.中国银行业监督管理委员会关于票据业务风险提示的紧急通知（银监通〔2006〕10号）44.中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知（银监发〔2006〕71号）45.中国银监会关于印发《商业银行操作风险管理指引》的通知（银监发〔2007〕42号）46.中国银监会办公厅关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知（银监办发〔2008〕314号）47.中国银监会办公厅关于商业银行电话银行业务风险提示的通知（银监办发〔2007〕242号）48.中国银监会关于促进银行业金融机构进一步加强案件防控工作的通知（银监发〔2009〕83号）49.中国银监会关于印发银行业金融机构案件处置三项制度的通知（银监发〔2010〕111号）50.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行合规风险管理指引》的通知（银监发〔2006〕76号）51.中国银监会关于印发《银行业金融机构国别风险管理指引》的通知（银监发〔2010〕45号）52.中国银监会关于印发《银行业金融机构外包风险管理指引》的通知（银监发〔2010〕44号）53.中国银监会关于实施《商业银行资本管理办法（试行）》过渡期安排相关事项的通知（银监发〔2012〕57号）54.中国银监会关于印发商业银行表外业务风险管理指引的通知（银监发〔2011〕31号）55.中国银监会关于中国银行业实施新监管标准的指导意见（银监发〔2011〕44号）56.中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知（银监办发〔2011〕55号）57.中国银行业监督管理委员会关于印发《进一步加强国有商业银行分支机构监管工作的指导意见(试行)》的通知（银监发〔2005〕87号）58.中国银行业监督管理委员会关于印发《股份制商业银行董事会尽职指引(试行)》的通知（银监发〔2005〕61号）59.中国银监会关于银行建立小企业金融服务专营机构的指导意见（银监发〔2008〕82号）60.中国银监会办公厅关于银行业金融机构员工离辞职后流向借款企业有关问题风险提示的通知（银监办发〔2008〕43号）61.中国银监会办公厅关于转发深化中国农业银行“三农金融事业部”改革试点有关事项的通知（银监办发〔2010〕223号）62.中国银监会关于印发《商业银行稳健薪酬监管指引》的通知（银监发〔2010〕14号）63.中国银监会关于印发中国农业银行三农金融事业部制改革与监管指引的通知（银监发〔2010〕113号）64.中国银行业监督管理委员会关于印发《银行业金融机构内部审计指引》的通知（银监发〔2006〕51号）65.中国银监会办公厅关于加大案件责任追究力度的通知（银监办发〔2008〕63号）66.中国银监会关于印发《银行业金融机构建立存款风险滚动式检查制度的指导意见》的通知（银监发〔2009〕85号）67.中国银监会关于印发《银行业个人理财业务突发事件应急预案》的通知（银监发〔2009〕115号）68.中国银监会关于印发《银行业金融机构外部审计监管指引》的通知（银监发〔2010〕73号）69.中国银监会关于加强银行业金融机构外部审计沟通工作的通知（银监发〔2011〕29号）70.中国银监会关于规范商业银行使用外部信用评级的通知（银监发〔2011〕10号）71.中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知（银监发〔2012〕3号）72.中国银监会关于印发银行业金融机构绩效考评监管指引的通知（银监发〔2012〕34号）73.中国银监会关于印发商业银行监事会工作指引的通知（银监发〔2012〕44号）74.中国银行业监督管理委员会办公厅关于银证业务准入有关问题的意见（银监办发〔2005〕258号）75.中国银监会关于印发《银行与信托公司业务合作指引》的通知（银监发〔2008〕83号）76.中国银监会办公厅关于商业银行从事境内黄金期货交易有关问题的通知（银监办发〔2008〕35号）77.中国银监会办公厅关于商业银行开展代理销售基金和保险产品相关业务风险提示的通知（银监办发〔2008〕274号）78.中国银监会关于印发《商业银行投资保险公司股权试点管理办法》的通知（银监发〔2009〕98号）79.中国银监会关于上市商业银行在证券交易所参与债券交易试点有关事宜的通知（银监发〔2009〕62号）80.中国银监会关于上市商业银行在证券交易所参与债券交易试点业务范围的通知（银监发〔2009〕102号）81.中国银监会办公厅关于进一步规范银行代理保险业务管理的通知（银监办发〔2009〕47号）82.中国银监会关于进一步加强商业银行代理保险业务合规销售与风险管理的通知（银监发〔2010〕90号）83.中国银监会办公厅关于商业银行从事境内黄金期货交易有关问题的补充通知（银监办发〔2009〕3号）84.中国银监会办公厅关于加强商业银行债券投资风险管理的通知（银监办发〔2009〕129号）85.中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知（银监发〔2009〕111号）86.中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知（银监发〔2010〕72号）87.中国银监会办公厅关于严禁银行业金融机构违规投资参股非金融企（事）业或项目的通知（银监办发〔2007〕234号）88.中国银行业监督管理委员会关于存款实名制有效证件中临时身份证问题的批复（银监复〔2005〕250号）89.中国银行业监督监管委员会关于禁止银行与商业机构发放联名储值卡的通知（银监发〔2006〕60号）90.中国银监会办公厅关于规范市场竞争、严禁高息揽存的通知（银监办发〔2010〕248号）91.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行授信工作尽职指引》的通知（银监发〔2004〕51号）92.中国银行业监督管理委员会办公厅关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知（银监办通〔2004〕151号）93.中国银行业监督管理委员会办公厅关于解除特种金融债券抵（质）押资产登记的批复（银监办发〔2004〕231号）94.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行小企业授信工作尽职指引(试行)》的通知（银监发〔2006〕69号）95.国家发展和改革委员会财政部建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强宏观调控整顿和规范各类打捆贷款的通知（银监发〔2006〕27号）96.中国银行业监督管理委员会办公厅关于审批企业间土地使用权抵押主合同有关问题的批复（银监办发〔2006〕64号）97.中国银监会关于印发《节能减排授信工作指导意见》的通知（银监发〔2007〕83号）98.中国银监会关于印发《银行开展小企业授信工作指导意见》的通知（银监发〔2007〕53号）99.中国银监会办公厅关于集团客户授信管理有关问题的批复（银监办发〔2007〕219号）100.中国银监会关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知（银监发〔2008〕84号）101.中国银监会关于进一步加强高校国家助学贷款管理的通知（银监发〔2008〕75号）102.中国银监会关于印发《商业助学贷款管理办法》的通知（银监发〔2008〕49号）103.中国银监会办公厅关于加强商业银行典当机构贷款业务管理的通知（银监办发〔2008〕87号）104.中国银监会办公厅关于银行业金融机构开办外汇保证金交易有关问题的通知（银监办发〔2008〕100号）105.中国银监会办公厅关于实施助学贷款违约通报制度的通知（银监办发〔2008〕181号）106.中国银监会办公厅关于建立助学贷款违约统计制度的通知（银监办发〔2008〕14号）107.中国银监会办公厅关于创新小企业流动资金贷款还款方式的通知（银监办发〔2009〕46号）108.中国银监会办公厅关于进一步加强信贷管理的通知（银监办发〔2009〕221号）109.关于进一步加大对科技型中小企业信贷支持的指导意见（银监发〔2009〕37号）110.关于选聘科技专家参与科技型中小企业项目评审工作的指导意见（银监发〔2009〕64号）111.中国银监会关于印发《项目融资业务指引》的通知（银监发〔2009〕71号）112.关于开展工会创业小额贷款试点工作的通知（银监发〔2009〕89号）113.中国银监会关于规范银行业金融机构搭桥贷款业务的通知（银监发〔2010〕35号）114.中国银监会办公厅关于严格执行《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》的通知（银监办发〔2010〕53号）115.中国银监会关于规范中长期贷款还款方式的通知（银监发〔2010〕103号）116.中国银行业监督管理委员会办公厅关于进一步做好小企业金融服务工作的通知（银监办发〔2006〕96号）117.中国银行业监督管理委员会办公厅关于进一步做好小企业贷款的通知（银监办发〔2006〕95号）118.中国银行业监督管理委员会关于规范金融机构开办国际汇款代理业务有关问题的通知（银监发〔2006〕15号）119.中国银行业监督管理委员会办公厅关于商业银行开展代客境外理财业务有关问题的通知（银监办发〔2006〕164号）120.中国银监会办公厅关于进一步调整商业银行代客境外理财业务境外投资有关规定的通知（银监办发〔2007〕197号）121.中国银监会办公厅关于调整商业银行代客境外理财业务境外投资范围的通知（银监办发〔2007〕114号）122.中国银监会办公厅关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知（银监办发〔2008〕47号）123.中国银监会办公厅关于进一步加强商业银行代客境外理财业务风险管理的通知（银监办发〔2008〕259号）124.中国银监会关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知（银监发〔2009〕65号）125.中国银监会关于进一步规范银信理财合作业务的通知（银监发〔2011〕7号）126.中国银监会办公厅关于《银行业金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》实施中有关问题的通知（银监办发〔2011〕70号）127.中国银监会关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的通知（银监发〔2011〕91号）128.中国银监会办公厅关于商业银行服务收费有关问题的通知（银监办发〔2008〕264号）129.中国银监会办公厅关于加强商业银行服务收费管理工作的通知（银监办发〔2010〕243号）130.关于银行业金融机构免除部分服务收费的通知（银监发〔2011〕22号）131.中国银行业监督管理委员会关于加强银行卡安全管理有关问题的通知（银监发〔2004〕13号）132.中国银监会办公厅关于加强银行卡发卡业务风险管理的通知（银监办发〔2007〕60号）133.中国银监会关于进一步规范信用卡业务的通知（银监发〔2009〕60号）134.中国银监会关于进一步加强银行卡服务和管理有关问题的通知（银监发〔2009〕17号）135.中国银行业监督管理委员会关于印发《电子银行安全评估指引》的通知（银监发〔2006〕9号）136.中国银监会办公厅关于做好网上银行风险管理和服务的通知（银监办发〔2007〕134号）137.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行金融创新指引》的通知（银监发〔2006〕87号）138.中国银监会办公厅关于建立银行业衍生产品交易业务联系机制的通知（银监办发〔2007〕133号）139.中国银监会办公厅关于贯彻落实《商业银行信用卡业务监督管理办法》若干事项的通知（银监办发〔2011〕222号）140.中国银监会关于商业银行资本工具创新的指导意见（银监发〔2012〕56号）141.中国银监会办公厅关于进一步加强信贷资产证券化业务管理工作的通知（银监办发〔2008〕23号）142.中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知（银监发〔2009〕113号）143.中国银监会关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知（银监发〔2010〕102号）144.中国银监会关于印发《银团贷款业务指引》（修订）的通知（银监发〔2011〕85号）145.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行外部营销业务指导意见》的通知（银监发〔2005〕20号）146.中国银行业监督管理委员会办公厅关于印发《银监会统计信息披露暂行办法》的通知（银监办发〔2004〕3号）147.中国银监会关于银行业金融机构全面执行《企业会计准则》的通知（银监通〔2007〕22号）148.中国银监会办公厅关于印发《客户风险统计数据报送规程(试行)》的通知（银监办发〔2007〕53号）149.关于加强银行档案工作的意见（银监发〔2007〕45号）150.中国银监会办公厅关于印发《银监会客户风险信息异议查询管理办法》的通知（银监办发〔2008〕263号）151.中国银监会关于印发商业银行金融工具公允价值估值监管指引的通知（银监发〔2010〕105号）152.中国银监会关于印发银行监管统计数据质量管理良好标准（试行）及实施方案的通知（银监发〔2011〕63号）153.关于印发银行监管报表可扩展商业报告语言（XBRL）扩展分类标准的通知（银监发〔2011〕100号）154.中国银监会办公厅关于印发《信息科技风险评价审计内部意见说明书》的通知（银监办发〔2007〕56号）155.关于印发《银行、证券跨行业信息系统突发事件应急处置工作指引》的通知（银监发〔2008〕50号）156.中国银监会办公厅关于印发《银行业重要信息系统突发事件应急管理规范(试行)》的通知（银监办发〔2008〕53号）157.中国银监会办公厅关于维持现行自助设备标识规范的批复（银监办发〔2008〕155号）158.中国银监会办公厅关于印发《银行业金融机构信息系统安全保障问责方案》的通知（银监办发〔2008〕142号）159.中国银监会关于印发《商业银行信息科技风险管理指引》的通知（银监发〔2009〕19号）160.中国银监会办公厅关于印发《银行业金融机构重要信息系统投产及变更管理办法》的通知（银监办发〔2009〕437号）161.中国银监会办公厅关于印发《银码信息共享系统操作规程（试行）》的通知（银监办发〔2010〕159号）162.中国银监会办公厅关于印发《商业银行数据中心监管指引》的通知（银监办发〔2010〕114号）163.中国银监会办公厅关于转发加强信息安全管理体系认证安全管理的通知（银监办发〔2010〕294号）164.中国银监会关于印发商业银行业务连续性监管指引的通知（银监发〔2011〕104号）165.中国银行业监督管理委员会办公厅关于防范注吊销企业贷款风险的通知（银监办通〔2004〕55号）166.关于印发《不良金融资产处置尽职指引》的通知（银监发〔2005〕72号）167.中国银监会关于加强大额不良贷款监管工作的通知（银监发〔2007〕66号）168.中国银行业监督管理委员会关于商业银行改善和加强对高新技术企业金融服务的指导意见（银监发〔2006〕94号）169.中国银行业监督管理委员会关于银行业金融机构在农村地区开展代理业务的意见（银监发〔2006〕91号）170.中国银监会办公厅关于防范和控制高耗能高污染行业贷款风险的通知（银监办发〔2007〕161号）171.中国银监会办公厅关于贯彻落实国家宏观调控政策防范高耗能高污染行业贷款风险的通知（银监办发〔2007〕132号）172.中国银监会办公厅关于加强银行业客户投诉处理工作的通知（银监办发〔2007〕215号）173.中国银监会办公厅关于加强银行业金融机构社会责任的意见（银监办发〔2007〕252号）174.中国银监会关于认真落实“有保有压”政策进一步改进小企业金融服务的通知（银监发〔2008〕62号）175.中国银监会关于银行业金融机构支持服务业加快发展的指导意见（银监发〔2008〕8号）176.中国银监会办公厅关于加强银行账户管理有效执行联合国相关制裁决议的通知（银监办发〔2010〕12号）177.中国银监会关于印发银行业金融机构从业人员职业操守指引的通知（银监发〔2011〕６号）178.中国银监会关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知（银监发〔2011〕59号）179.中国银监会关于支持商业银行进一步改进小型微型企业金融服务的补充通知（银监发〔2011〕94号）180.中国银监会关于印发绿色信贷指引的通知（银监发〔2012〕4号）181.中国银监会关于完善银行业金融机构客户投诉处理机制切实做好金融消费者保护工作的通知（银监发〔2012〕13号）182.中国银监会办公厅关于银行业金融机构加强残疾人客户金融服务工作的通知（银监办发〔2012〕144号）183.中国银行业监督管理委员会关于落实《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》的通知（银监通〔2003〕22号）184.中国银行业监督管理委员会关于加大境外金融机构在华从事非法金融活动查处力度的通知（银监通〔2004〕81号）185.中国银行业监督管理委员会办公厅关于印发《外国银行母行支持度评估体系》的通知（银监办发〔2006〕71号）186.中国银监会办公厅关于外国银行管理行职能定位有关事项的通知（银监办发〔2007〕47号）187.中国银监会办公厅关于根据《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》补充协议四进一步对外开放银行业有关工作的通知（银监办发〔2007〕257号）188.中国银监会办公厅关于根据《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》补充协议四进一步对外开放银行业有关工作的通知（银监办发〔2007〕258号）189.中国银监会办公厅关于外资银行开展债券担保业务有关事项的意见（银监办发〔2008〕250号）190.中国银监会办公厅关于落实国务院批准的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》补充协议六和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》补充协议六有关事项的通知（银监办发〔2009〕327号）191.中国银监会办公厅关于进一步提高两岸银行业相互开放水平有关工作的通知（银监办发〔2010〕399号）192.中国银监会办公厅关于进一步对澳门开放银行业有关工作的通知（银监办。
土地估价师实践总结
专业实践总结报告周**** 湖南众联评估有限公司 425000 摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。
在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。
关键词：估价依据估价方法估价风险正文：“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。
”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。
土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。
同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。
总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。
在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。
第一部分专业实践的单位基本情况湖南众联评估有限公司是成立于2001年，注册资金100万元，现有国家注册土地估价师11人，为省注一级资质，是湖南省具备全省范围内从业能力的13家土地评估机构之一。
公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、法规知识咨询服务等。
第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）土地一级市场出让地价评估工作。
涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。
（2）土地抵押贷款评估。
涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。
（3）土地二、三级市场产权过户评估工作。
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知请欣赏：《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。
贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。
对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[20xx]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。
房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。
对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
对深圳_中天事件_的思考
：位单办协目栏本处理管场市产地房市津天☆６７０２６４４２）２２０（：话电号６５道主民区北河市津天：址地松学胡记书组党、长局局理管产地房市城诸省东山☆８５８９８０６）６３５０（：话电１－５１街大关东市城诸省东山：址地司公限有估评介中产地房茂恒市锡无☆１２７６３７２）０１５０（：话电号８０７路东放解市锡无：址地所易交产地房市庆重☆４４３７１６３６）３２０（：话电号１６１路三山中区中渝市庆重：址地对深圳“中天事件”的思考廖俊平余焰城中山大学岭南学院房地产研究中心房地产市场２００７年１１月１３日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司爆发财务危机，公司总裁蒋飞涉嫌携款出走。
这家曾经拥有１４０间店面、２０００多名员工的房地产经纪公司一夜崩盘，令地产界轰动，让我们再次产生了对房地产经纪行业的深层次思考。
事实上在此之前，类似事件已多次发生：２００３年的北京坚石房屋中介公司法定代表人卷巨款潜逃事件，涉案金额４２０多万元；２００５年７月，合肥桃园房地产销售代理有限公司携客户４０００多万元房款一夜蒸发；２００５年１０月，北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金和购房款；２００６年９月，天津汇众房地产有限公司涉嫌诈骗高达１．５亿元客户房款。
此类案件的频频发生，反映了规范二手房交易资金监管的迫切性，也引起了有关部门的重视。
建设部副部长刘志峰在参加２００６年房地产经纪行业峰会论坛时曾明确表示：“这种由中介代收代付房款的资金管理方式必须改变，刻不容缓。
”２００６年１２月２９日，建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。
然而，《通知》发布已近一年，仍然发生了涉案４０００多万元的“中天事件”，其原因何在？一、“中天事件”反映出的问题１．现行的二手房交易结算资金管理制度存在漏洞《通知》虽然规定通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的业务，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户。
建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关
为 了加强 房地 产抵 押估 价管 理 ， 防范 房地 产信 贷风险 ． 维护 房 地 产抵 押 当事 人 的合 法权 益 ， 据 根 有 关法律 法规 ． 现就 有关 问题 通知 如下 ：
一
、
房 地 产管理 部 门要建 立 和完善 房 地产估 价
机 构 、 册房 地 产 估价 师 信用 档 案 ， 注 完善 商 品房 预 售 合 同登 记 备 案 、 房屋 权 属 登记 等 信 息 系统 ， 为公 众提 供便捷 的查 询服 务 。 房 屋权 属 档 案 和有 关原 始 凭 证 的查 阅 ，按 照 《 城市 房地 产权 属档 案管理 办法 》 的有 关规 定办 理 。
维普资讯
致务秘
附件 ：
． 一 文件
房 地产 抵 押 估 价 指 导 意 见
第 一条 为 了 规 范房 地 产抵 押 估价 行 为 ， 证 保 房地 产抵押 估 价质量 ， 护房地 产抵 押 当事人 的合 维 法权 益 ， 防范房 地产 信贷 风险 ， 根据 《 中华 人 民共和 估 价 对象 实地 查勘 之 日，但估 价委 托合 同另有 约
四 、 地 产估 价 机 构 的选 用 ， 房 由商 业 银行 内信 贷决 策 以外 的部 门 ， 照公 正 、 开 、 明 的原 则 ， 按 公 透
择 优决 定 。
商业 银 行 内部 对 房 地 产抵 押 价 值 进行 审 核 的 人员 ． 当具 备 房地 产 估 价专 业 知 识 和技 能 ， 得 应 不
定 的 除外 。
估 价 时点 不是 完成 实地 查勘 之 日的 ，应 当在 “ 价 的假设 和 限制条 件 ” 估 中假 定估 价对 象 在估 价 时 点 的状 况 与 在 完 成 实地 查 勘 之 日的状 况 一 致 ， 并 在估 价报告 中提醒估 价报 告使 用者 注意 。
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知-银发[2007]359号
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中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
建设部、中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知.doc
建设部、中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知（1995年3月28日建房第152号文发布）各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地产管理局；中国人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行，中国工商银行、中国农业银行、中国人民建设银行、交通银行及其他商业银行：为加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作，发挥房地产抵押对于银行贷款的担保作用，保护抵押人和抵押权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：一、银行办理各项以房地产作为抵押（以下简称抵押）的贷款业务，抵押人（借款人，下同）和抵押权人（贷款银行，下同）必须签订书面抵押合同，并自抵押合同签订之日起30日内，向当地房地产管理部门办理抵押登记。
房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押；抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。
二、抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。
评估机构在接到评估申请之日起7日内，应当做出是否受理的答复；决定受理的，应当在受理之日起30日内完成评估工作，并按照各地政府核准的事业性收费标准收取评估费用。
三、对与银行贷款业务相关的房地产抵押物价值进行评估，起估价业务报告必须由取得建设部、人事部共同认证并经注册的房地产估价师签署，或由三名以上（包括三名）取得各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的人员联合签署。
各有关银行要建立健全抵押贷款制度，培训和配置必要的房地产估价人员，做好与贷款业务相关的房地产评估工作。
具备条件的银行，可以设置专门的处室，具体负责本银行系统与贷款业务相关的房地产评估和审查工作。
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建设部、中国人民银行关于
加强与银行贷款业务相关的房地产
抵押和评估管理工作的通知
（1995年3月28日建房第152号文发布）
各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地产管理局；中国人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行，中国工商银行、中国农业银行、中国人民建设银行、交通银行及其他商业银行：
为加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作，发挥房地产抵押对于银行贷款的担保作用，保护抵押人和抵押权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：
一、银行办理各项以房地产作为抵押（以下简称抵押）的贷款业务，抵押人（借款人，下同）和抵押权人（贷款银行，下同）必须签订书面抵押合同，并自抵押合同签订之日起30日内，向当地房地产管理部门办理抵押登记。
房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押；抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。
二、抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。
评估机构在接到评估申请之日起7日内，应当做出是否受理的答复；决定受理的，应当在受理之日起30日内完成评估工作，并按照各地政府核准的事业性收费标准收取评估费用。
三、对与银行贷款业务相关的房地产抵押物价值进行评估，起估价业务报告必须由取得建设部、人事部共同认证并经注册的房地产估价师签署，或由三名以上（包括三名）取得各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的人员联合签署。
各有关银行要建立健全抵押贷款制度，培训和配置必要的房地产估价人员，做好与贷款业务相关的房地产评估工作。
具备条件的银行，可以设置专门的处室，具体负责本银行系统与贷款业务相关的房地产评估和审查工作。
各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局要积极协助各有关银行，共同做好银行系统房地产估价人员的岗位培训工作。
四、各级房地产管理部门和有关银行要密切配合，加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作。
房地产评估工作要严格遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行，杜绝利用房地产评估工作为单位和个人牟取不正当利益。