北京各城区房产租售比讲义
(房地产市场分析)北京市西城区房地产资料
2月西城区成交写字楼8.04万平米最高天朗房网 2010-3-10 阅读次数:151天朗房网-[易研通]北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年2月各行政区办公类商品房成交量由高至低排列前5位的行政区为：西城区成交8.04万平米，占办公类商品房总成交量的24.11%；崇文区成交4.72万平米，占0.89%%；宣武区成交3.7万平米，占0.77%；朝阳区成交1.56万平米，占41.09%；海淀区成交0.48万平米，占18.92%。
2010年2月各行政区办公类商品房成交量分布情况如下图：12月北京西城区普通住宅/公寓成交均价35600元/平米居首天朗房网 2010-1-11 阅读次数:185普通住宅/公寓天朗房网-[易研通]北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2009年12月各行政区普通住宅/公寓成交均价由高至低排列前5位的行政区依次为：西城区成交均价35600元/平米，东城区成交均价31655元/平米，宣武区成交均价26776元/平米，朝阳区成交均价26112元/平米，海淀区成交均价24698元/平米。
09年12月各行政区普通住宅/公寓成交均价水平比较如下图：别墅2009年12月各行政区别墅成交均价由高至低排列前5位的行政区依次为：朝阳区成交均价49947元/平米，海淀区成交均价21561元/平米，石景山区成交均价20923元/平米，昌平区成交均价19177元/平米，顺义区成交均价18748元/平米。
09年12月各行政区别墅成交均价水平比较如下图：10月北京新房西城区成交均价33725元/平米居各行政区之首天朗房网2009-11-5 阅读次数:221普通住宅/公寓天朗房网-[易研通]北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2009年10月各行政区普通住宅/公寓成交均价由高至低排列前5位的行政区依次为：西城区成交均价33725元/平米，东城区成交均价30408元/平米，朝阳区成交均价23489元/平米，海淀区成交均价23169元/平米，崇文区成交均价18576元/平米。
北京市租金评估指导意见
北京市租金评估指导意见全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：北京市租金评估指导意见近年来，北京市房租水平一直处于较高的水平，成为广大租房者和房东关注的焦点。
如何进行科学准确的租金评估成为了租房市场中的一个重要问题。
为了帮助广大租房者和房东更好地了解北京市租金水平，我们为大家提供一份关于北京市租金评估的指导意见。
1. 北京市租金水平概况首先，我们来了解一下北京市目前的租金水平概况。
根据最新数据显示，北京市的租金水平主要受到地段、房屋类型、装修程度等因素的影响。
一般来说，位于市中心或繁华商圈的房屋租金会相对较高，而远离市中心的地区租金相对较低。
此外，高层公寓、独栋别墅等房屋类型的租金也普遍较高。
而装修精致、设施齐全的房屋租金也会相对较高。
2. 租金评估方法在进行租金评估时，可以采用以下几种方法：（1）参考周边房源：首先可以参考周边相似户型的房源，了解其租金水平，作为参考依据。
（2）在线查询平台：现在有很多房屋租赁平台可以查询到不同地段、不同类型房屋的租金水平，可以通过这些平台进行比较。
（3）请专业评估师：如果对租金评估不太确定，可以选择请专业的房地产评估师进行评估，他们会根据市场行情和房屋状况给出相对准确的租金水平。
3. 考虑因素在进行租金评估时，需要考虑以下几个因素：（1）地段：地理位置是影响租金的主要因素之一，位于市中心或繁华商圈的房源租金普遍较高。
（2）房屋类型：不同类型的房源租金差异较大，高层公寓、独栋别墅等房源租金普遍较高。
（3）装修程度：装修精致、设施齐全的房源租金相对较高，因此在进行租金评估时需要考虑房屋的装修情况。
4. 公平公正在进行租金评估时，需要保证公平公正，不得歧视或压低租金。
租金应该根据市场行情和房屋实际情况来确定，不得擅自提高或降低租金。
5. 稳定合理租金评估应该稳定合理，不宜频繁波动。
房东和租户之间应保持合理的租金水平，双方需遵守签订的租赁合同，不得私自调整租金。
综上所述，北京市租金评估是一个综合考量多种因素的过程，需要充分了解市场行情，考虑房屋地段、类型、装修等因素，保证公平公正，确保租金水平稳定合理。
北京房地产市场区域分析
北京房地产市场区域分析目录第一章：区域市场分析第二章:成本核算第三章: 本案客户群定位第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广第六章：销售组合篇第一章：区域市场分析一、北京地产市场销售量分析今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。
其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。
商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。
经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。
其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析：（一）、朝阳区销量分析根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。
6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。
与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。
相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。
2023年上半年北京租赁市场分析
2023年上半年北京租房市场分析一，租金水平北京租房市场的租金水平可能会继续保持稳定或略微上涨。
这是因为北京的房地产市场受到政策调控的影响，房价上涨的空间有限，租金也会相应受到影响。
据统计，北京市住房租赁价格连续4月上涨，环比（较之2023年4月）涨幅3.88%。
北京市住房租赁价格自年初以来不断上涨，目前已经累计上涨6.96%。
说明疫情后北京市的经济恢复状况良好，需求旺盛。
预计6月住房租赁价格将持续呈上升趋势，6月将迎来大学生毕业季，租房热潮势必会再一次提升，而去年同期住房租赁价格为83.7元/平米/月，所以今年价格同比2022年上浮不少。
根据我爱我家研究院研究指出，从月度数据来看，2022年1-4月，随着市场的逐渐回暖，平均租金呈逐月平稳上升趋势；5月，受疫情影响，租金出现回落；6-7月，疫情逐渐稳定，毕业旺季来临，租金逐月回升；8-12月，受租赁淡季及疫情双重影响，租金连续5个月下滑，租金明显低于上年同期水平。
可见，2022年北京住房租赁价格受疫情影响很大，也很不稳定。
但总体来看，2022年北京住房租赁价格基本保持正常市场波动规律，虽然年末四个月住房租赁价格环比降幅略高，但全年住房租赁价格租金波动幅度保持在5%以内，住房租赁价格水平相对平稳。
而随着疫情的开放，北京租赁价格自2023年1月以来持续攀升，5个月内涨幅7%，并且各区差异明显。
其中，西城以152.42元/平方米/月的租金价格高居首位，海淀其次，租金均价为127.79元/平方米/月延庆租金价格最低，为35.53元/平方米/月，西城租金是延庆的4.29倍。
二，房源供应随着租赁市场的快速发展，越来越多的新租房模式涌现出来，根据4月26日北京市住建委网站发布的《关于印发2023年全市保障性住房建设筹集计划（第一批）的通知》提到，全面完成2023年建设筹集保障性租赁住房8万套（间）、各类保障性住房竣工9万套、年度建设投资1300亿元的工作目标。
北京各城区房产租售比
• 四) 合理租售比模型 • 根据合理租售比确定的原则: F1= F2 • 则
• 若取n=70,2011年存款年利率i=3.1%，租 售比R/P=1/159 • 2012年存款年利率i=3%，租售比 R/P=1/167
影响租售比的七大因素
• 国家房地产等不动产税率情况 • 关于房地产消费者的宏观贷款政策 • 政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政 策实施情况 • 房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定 • 国家用于住房开发的土地供给情况 • 住房市场的国内外开放条件限制 • 住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方 式
租售比 1/722 1/707 1/678 1/667 1/667 1/664
密云县
丰台区 怀柔区
11,839
33,821 14,339
3.40%
1.90% 0.83%
25.48%
45.42% 20.49%
17.99
54.22 23.19
-3.44%
1.06% 3.99%
7.40%
13.88% -3.70%
• 二) 选择租房时租金本利和 • 设月租金为 R,年租金为 A1 (= 12R),则 n 年租金 本利和为:
• 三) 选择购房时总费 用本利和 • 1) 设 售 价 为 P 元 / m2,税费费率为j ,则一次性购房支 出P2为: • 2) 设维修费和保险费 费率之和为,则经常性 年支出 A2 为:
合理租售比计算模型
• 从经济学的角度看，合理租售比的确定原则：在房屋的整 个寿命期内，购房所需支付的全部费用=租房所需支付的 全部费用 • (一) 几点假设 • 1) 假设房屋出租是连续进行的,即不考虑房屋空置情况; • 2) 假设不考虑通货膨胀的影响,通货膨胀对房价和租金产 生同向 影响,对分析合理租售比的影响可以忽略; • 3) 设商品房售价为 P 元 /m· 2 建筑面积,月租金为 R 元 /m· 2 使用 面积;平面使用系数为 k (一套住房使用面积和建 筑面积之比),一般 为 0.75~0.85;房屋残值为 0;银行存款利 率为 i;房屋使用寿命为 n 年。
租售比的计算公式
租售比的计算公式
租售比是指一套房产的租金与房价之间的比例关系，是衡量房产投资价值的一个指标。
租售比越高，房产投资回报率越高，也就越值得投资。
租售比的计算公式如下：
租售比 = 年租金收入÷房屋总价× 100%
其中，年租金收入是指该房屋每年的租金总额，房屋总价是指该房屋的购房总价，计算结果以百分比的形式呈现。
例如，一套房屋年租金收入为12万元，房屋总价为200万元，那么该房屋的租售比为6%。
需要注意的是，租售比并不是衡量房产投资价值的唯一指标，还需要考虑到房屋的位置、周边配套设施、房屋的年限、土地性质等多个方面的因素。
因此，在进行房产投资时，需要全方位考虑，进行综合分析和评估，以确保投资风险可控、投资回报可观。
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关于房产租售比的若干问题
关于房产租售比的若干问题目录1什么是租售比2租售比的指标界定3租售比的计算方法4中国楼市目前的租售比5影响租售比的因素6租售失衡看房地产投资风险控制7请重视房屋租售比这个指标关键词：租售比租金房地产市场房地产投资银行贷款1什么是租售比租售比(租赁价格与销售价格比)一词源于国外，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
用来衡量一个区域房产运行状况。
从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。
由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。
2租售比的指标界定租售比一般界定为1∶200至1：300之间，如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。
随着租售比的降低楼价的泡沫越大。
从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。
3租售比的计算方法国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。
在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。
如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。
这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。
此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。
这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。
租售比的大小已成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。
专业房地产人士认为：用售价与租金比可以反应目前租房合适还是买房合适。
因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，若售价与租金比严重失调，买房不如租房。
北京市普通商品住宅价格分布规律探讨
北京市普通商品住宅价格分布规律研究作者：来源：发表时间：2009-4-5 3:49:39浏览：58摘要本文运用普通商品住宅分区域平均价格，对北京市五环以内八个城区普通商品住宅的价格分布规律进行了研究。
得出普通商品住宅价格总体分布的三级规律：中心高于外环、北部高于南部、东部高于西部；并通过对房价与距城市中心、典型剖面距离进行相关性分析验证了这一规律；继而研究了北京市普通商品住宅价格分布与主要交通干线发展的关系，得出三环-四环、四环以外将是普通商品住宅未来发展的主要区域，城市快速道路、轻轨、地铁的发展将取代传统的环线对住宅价格的分布产生较大影响；此外，还对北京市普通商品住宅价格较高的热点区域单独进行了分析。
同时，对影响房价的某些经济因素与房价进行相关性分析，得出了各经济指标对房价的影响程度。
关键词：普通商品住宅房地产价格分布规律ABSTRACTThis text used divided regional average price, to make a research into the distribution law of ordinary commercial residence of eight urban areas within the Beijing Fifth Ring Road, drew the three - stage law of the ordinary commercial residential price distribution: The centre is higher than the External area, the north and higher than the south, the east and higher than the west; and verified this law through a correlation analysis made between the house price and the distance to centre of the city and to typical sections. Then studied the relation between the price distribution of ordinary commercial residence in Beijing and the development of main roads, drew the conclusion that between Third Ring Road and Fourth Ring Road and beyond Fourth Ring Road it will be the main area of future development of ordinary commercial residence. Development of urban throughway, light railway, subway will replace the traditional loop line producing heavy influence to the distribution of house price. In addition, the text has also analyzed the hot area higher in price of ordinary commercial residence of Beijing alone. Meanwhile, it carried on correlation analysis between house price and some economic factors which influence house price, had drawn the influence degree to the house price of every economic indicator.Keywords: Ordinary house Price of the real estate the law of distribution目录一、绪论 11、概述 12、研究背景 13、研究目的 34、研究思路 3二、研究方法 41、研究范围的确定 42、研究对象的选择 43、数据、资料的取得 4三、数据处理 51、各监测区2004年新建普通商品住宅平均成交均价 52、八区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格 63、环线分区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格7四、房地产价格及分布基础理论81、房产价格形成理论81.1房产价格的概念81.2房产价格的特点81.3房产价格的形成82、住宅价格的影响因素93、住宅区位论10五、北京市普通商品住宅价格分布规律分析121、总体价格规律分析122、主要交通干线分析153、剖面分析174、热点区域分析18六、结论与讨论201、结论202、讨论20参考文献21一、绪论1、概述商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。