资产评估基本方法课件

资产评估基本方法
（1）有形损耗及其测算 ① 观察法 观察法也叫成新率法。从而估算其有形损 耗的一种方法。计算公式为： 公式1:重置资产有形损耗=重置成本×（1－ 成新率）
公式2:资产评估值=资产重置成本×成新率
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第一节 成本法
② 公式计算法
公式计算法是利用被评估资产的重置成本、实 际已使用年限及总使用年限等指标来判断其有形 损耗的方法，其计算公式为：
第三章 资产评估方法
第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场法 第四节 清算价格法
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2013年5月10日，国务院国资委印发《企业国有资产评估项目 备案工作指引》。《工作指引》第十八条是关于备案管理单位审 核评估方法的有关内容。该内容要求，“备案管理单位审核评估方 法，应当重点关注评估方法选择是否合理，是否符合相关评估准 则的规定要求，以及评估过程中评估参数选取是否合理等。以持 续经营为前提进行企业价值评估时，对企业（含其拥有实际控制 权的长期股权投资企业）是否采用了两种或两种以上方法进行评 估，并分别说明选取每种评估方法的理由和确定评估结论的依 据。”
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• 当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转 • 当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转； • 当资产利用率＜1时，表示开工不足；
资产成 总 新 使 总 率 用 实 使 年 际 用 限 已 年 使 尚 限 总 用 可 使 年 使 用 限 用 年年 限限
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第一节 成本法
例：某资产1993年5月购入并投入使用，2003年5月评估时，名义已使用年 限为10年，该资产技术指标规定每天应工作8小时。依据资产使用纪录， 该资产实际每天工作6.4小时，依此可估算资产的利用率为：
更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造标 准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与评 估对象具有同等功能的全新资产所需的费用之和。
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2、重置成本的测算
（1）重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本： 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
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例：重置购建设备一台，现行市场价格为每台5万元，运杂费1000 元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根 据统计分析，安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，确定 该设备的重置成本。
8000
被 指数关评 系：估资 产 被 参 重 评 照 置 估 物 成 资 年 本 产 生 X年 参 产生 照 能产 物 力能 重力 置成本
关于指数x的取值，评估经验表明，指数x的取值范围在0.4＜x＜1 之间
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第一节 成本法
（二）资产损耗的测算 1．损耗的涵义及类型 资产评估中资产的损耗是指被评估资产与评估 时点同类新型资产相比存在的缺陷和不利因素， 反映的是资产实际的损耗。其损耗包括的类型如 下图：
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• 根据《工作指引》的相关规范，我们不禁产生如下疑问：评估 方法的基本含义是什么？评估方法的选择和运用是否受不同经济 行为的限制？影响评估方法选择的因素是什么？《工作指引》中 所规定的，对持续经营企业采取两种或两种以上评估方法，是否 意味着评估方法之间具有某种程度的联系和区别？
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第一节 成本法
一、成本法的基本涵义及评估公式 涵义：
在当前的生产力发展水平下为重置与被评估资产相同或相类似的全新资产所付出 的代价，扣减被评估资产各项损耗来确定被评估资产价值的一种基本评估方法。 公式： 资产评估值=资产的重置成本—资产的有 形损耗—资产的无形损耗
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第一节 成本法
二、成本法各参数的测算 （一）重置成本的测算
1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估
资产相同或相似的全新资产所付出的代价 的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本
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（1）复原重置成本 复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑
或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重新 构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。 （2）更新重置成本
资产的有 重 形总 置 损使 -成 预 耗用 本 计年 残 实 限 值 际已使用年限
总 实资 使 际用 已产 年使限用年=利 实限际=已名用 截 截 使义用已率 止 止 年使限用＋年评定 际产 产 利 利累 累 用 用计 计 1时 时 0% 法 实 0间 间
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• 解:
• 重置成本 = 200,000×(1+11.7%) ×(1+17%)
•
×(1+30.5%) ×(1+6.9%)
•
×(1+4.8%) ×100%
•
= 200,000×191%
•
= 382,000(元)
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（3）功能价值法 功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：
被评估资产重 参 参置 照 照成 物 物本 年 重生 置 被 产 成 评 能 本 估 力资产年生产能力
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第一节 成本法
例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资
产同类的新资产的年生产能力为8000件，价格8万元。以此可确 定被评估资产的重置成本为： 被评估资产 6重 00置 800成 006本 00000
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• 解：
• 直接成本＝50000＋100＋800
•
＝51，800（元）
• 间接成本＝500×0.8 = 400(元)
• 重置成本= 52,200(元)
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第一节 成本法
（2）物价指数法 定基物价指数：
资产重置成 资本 产历史成 资 资本 产 产构 评建 估时 时物 物价 价指 指数 数
环比物价指数： X=(1+a1) ×（1＋a2）…(1+an) ×100% X:环比价格变动指数 an:第n年环比价格指数
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• 例:被评估资产帐面价值200,000元,2000年建 成,2005进行评估,经调查已知同类资产环比价 格指数分别为01年为11.7%,02年为17%,03年为 30.5%,04年为6.9%,05年为4.8%,评估其重置成 本.