第二章 资产评估基本方法
第二章 资产评估基本方法
1 第二章 资产评估基本方法
一、教学目的
通过本章教学，使学生理解三种资产评估基本方法的原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用技能，为以后各章的学习打下基础。
二、教学要求
通过本章的学习，要求在理解三种资产评估基本方法的原理的基础上，了解明确三种基本方法的区别与选择原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用方法。
三、重点、难点
重点：掌握市场法、收益法、成本法基本原理与应用
难点：评估方法的区别与选择原理
资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。
该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。
第一节 市场比较法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
一、市场比较法的基本原理
（一）理论基础
均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
（二）评估思路
（三）市场法的应用前提
1、充分发育活跃的资产市场(公开市场）
公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易，这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
2、资产及其交易的可比性（参照物）
公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 2 资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
学习目的和要求
通过学习，使学生重点掌握资产评估的基本方法的内容、公式、应用。本章是全书的重点，也是全书的一个难点，要求学生在学习过程中应该熟练掌握各种方法的使用。特别是收益现值法计算方法。
本章基本内容
第一节资金的时间价值
（一）资金时间价值的含义
（二）单利终值与单利现值的计算
（三）复利终值与复利现值的计算
（四）普通年金终值与现值的计算
第二节现行市价法
（一）现行市价法的含义
（二）现行市价法应用的前提条件
（三）现行市价法的评估程序
第三节重置成本法
（一）重置成本法的含义
（二）重置成本法应用的前提条件
（三）重置成本法的基本公式
（四）重置成本法的评估程序
1、求取重置成本。
2、确定实体性贬值。
3、确定功能性贬值。
4、确定经济性贬值。
5、求被评估资产的评估值。
第四节收益现值法
（一）收益现值法的含义
（二）收益现值法应用的前提条件 （三）收益现值法的评估程序
（四）收益现值法的基本公式
本章重点与难点
一、现行市价法的评估程序
（一）收集近期类似已交易资产的基本资料
（二）选取三个或三个以上的类似资产作参照物
（三）分析待估资产与参照物的差异，并进行参照物价格修正。对参照物的差异因素作如下调整：
1.时间因素。参照物资产的交易时间与被评估资产的评估基准时间之间一般都存在着
差距，在这段差距时间里，该类资产的价格会因需求、供给、国家政策等因素而
发生变化。
2.地域因素。同类资产当处于不用的地区或地段时，其价格也会发生变化，对于房地
产来说，地域因素时影响房地产评估价格最敏感的因素。
3.功能因素。这是指资产功能过剩或不足的情况对资产价格的影响。
二、资金的时间价值
（一）终值和现值
1、终值
例：如果利率为5%，一笔10，000元的存款50年后将变为:10,000×(1+50×50%)=35,000元,或者说,50年以后的35,000元钱值现在的10,000元。
第二章 资产评估的基本方法
第 二 章 资产评估的基本方法
（难点或重点）：
市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等 ；
收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；
成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；
资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节 市场法
一、市场法含义P36-37
1.定义：
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则
根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38
应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：
1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1.选择参照物
关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；
同时注意：参照物应该选择3个以上。 【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（ ）。
第2章-资产评估的基本方法
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精选资料 [例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）
[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』 资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）
[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.
『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：
『4答案』 资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）
【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：
『5答案』
【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：
『6答案』 300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）
第二章资产评估的基本方法 2
第二章资产评估的基本方法
资产评估
第一节市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（一）市场法的含义
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式
参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
（二）市场法的优缺点
优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限2005年考过选择）
第二节成本法
一、成本法及其适用的前提条件 （一）成本法的含义
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：
1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）
（一）重置成本及其估算
资产评估
2022年注册资产评估师考试资产评估重点公式
第二章 资产评估的基本方法
1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】
2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】
3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】 说明及公式
总使用年限=实际已使用年限+尚可年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间
【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】
包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。
超额运营成本扣减所得税 ；现值之和
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x—功能价值指数， 0.6-0.7】
贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A，r，n ) 方法
观察法
使用年限法
修复费用法
净超额运营成本
超额投资成本
间接计算法
直接计算法 贬值
实体性贬值
功能性贬值
经济性贬值 说明及公式
购买型、自建型
与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】
生产能力比例法(线性关系)
规模经济效益指数法(指数关系)
步骤：
①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别
②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本；
③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。
K=R’/R 方法
(1)重置核算法
(2)价格指数法
(3)功能价值类比法
(4)统计分析法 公式
P=P’× ( 1-折扣率)
P= P’×对象生产能力/案例生产能力
P= P’× (对象生产能力/案例生产能力) x
P= P’ × ( 1+价格变动指数) = P’ ×价格指数
P= P’ ×评估对象成新率/参照物成新率
P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本
企业价值评估 说明
自考资产评估第2章2008年至2018年4月试题及答案
高等教育自学考试 《资产评估》
编写：李跃升
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第二章 资产评估的基本方法
1. 市场法应用的前提条件有( ) 2010、2014、2017多；2010简
A.必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格
B.形成资产的耗费是必需的
C.需要一个充分发育、活跃的资产市场
D.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的
E.评估结果易于被各方面接受
【答案】CD P49
2.为使参照物的价格与被评估资产评估值可比，在选择参照物时要考虑的具体要求有（）编
A.参照物的成交价必须真实，即必须是实际成交价；
B.要选取多个参照物，我国目前一般要求至少有三个参照物；
C.参照物与被评估资产之间大体可替代，即要求两者之间尽可能要类似；
D.参照物的成交价应是正常交易结果；
E.如关联交易或特殊交易不能修正为正常交易，则不可以选作参照物；
【答案】ABCDE P50
3.采用市场法时，参照物差异调整的主要因素包括（ ）2016多改、2018年多改
A.交易因素 B.偏好因素
C.区域因素 D.成新率因素
E.功能因素
【答案】ACDE P50
4．判断题：
直接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分，而间接比较法是以被评估对象为基准打
分。（ ）编
【答案】错 P51
改为：直接比较法是以被评估对象为基准打分，间接比较法是以国家、行业、市场标准为基
准打分。
5.市场法的单一因素比较法中价格指数法，调整的差异因素是（ ）编
A.交易因素 B.时间因素
C.区域因素 D.功能因素
【答案】B P52
6.市盈率乘数法主要对企业价值的评估，该方法是以参照物的市盈率作为乘数，与被评估企
业口径相同相乘的另一个乘数是（ ）编
A.资产额 B.净资产额
C.收益额 D.成本额
【答案】C P53
7.简述市场法的优缺点。2015简
【答案】 P53
8．关于市场法的描述，错误的是( ) 2018单
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程（第7版）
第一章 导论
本章无需改写。
第二章 资产评估的程序与基本方法
本章无需改写。
第三章 机器设备评估
1.机器设备评估的基本流程
1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c
2.机器设备评估的评估方法
1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde
3.机器设备评估的实例分析
1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值
重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×
150% ÷ 130% = 144.67万元
加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×
2.3 ÷ 144.67 = 9.66年
实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%
实体性贬值 = 重置成本 × 实体性贬值率 = 144.67 × 61.69%
= 89.25万元
5-4）× = 元
被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元
被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。
本章无需删除明显有问题的段落。
运用收益法评估II型机组的过程及其结果
第一步，估算年净收益
年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用
1000-300-50=650(万元)
第二步，估算资本化率
资本化率=10%/(1-10%)=11.11%
第三步，估算资产价值
资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)
关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。在第四章中，略去了一些内容，但提到了房地产评估的计算题。在这些计算题中，需要根据所给条件进行计算，例如在投资的经济性角度出发，投资者应该投资购买甲地。在另一个计算题中，需要计算出房屋的价格。此外，还有一些题目需要计算房地产的收益现值和租金。最后，需要注意文章中的格式错误和删除明显有问题的段落。
第二章 资产评估的基本方法习题集
第二章 资产评估的基本方法
一、 单选
1 与评估对象完全相同的参照物资产6个月前的成交价格为10万元，半
年间该项资产价格上升了5%则最可能的评估值是（ ） A11万 B12.5万
C10.5万 D10.8万
2收益法中的折现率作为一种期望投资报酬率，其构成应当包括（ ）
A无风险报酬率和风险报酬率 B行业基准收益率
C贴现率 D银行同期利率
3 折现率和本金化率在本质上是（ ）
A不同的 B相同的 C部分相同的 D无可比性
4 复原重置或成本与更新重置成本相比较，采用相同标准的是（ ）
A价格水平 B材料消耗 C设计水平 D规模和技术
5 运用成本法评估时，下列方法中属于实体贬值测算方法的是（ ）
A成本市价法 B规模经济效益指数法 C类比调整法 D观测法
6 运用重置核算法确定的重置成本可以是（ ）
A复原重置成本 B更新重置成本 C复原重置或更新重置成本 D两者都不
是
7 运用物价指数法确定的重置成本可以是（ ）
A复原重置成本 B更新重置成本 C复原重置或更新重置成本 D两者都不
是
8 收益法中的收益指的是（ ）
A未来预期收益 B现实收益 C历史收益 D账面收益
9 下列影响因素中属于功能性贬值的影响因素是（ ）
A社会需求下降 B市场价格变化 C新工艺新材料运用 D银行利率变化
10 复原重置成本与更新重置成本之差表现为（ ）
A超额营运成本 B超额投资成本 C功能性贬值 D与功能性贬值无关
二、 多选
1 运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有（ ）A资产功能 B资产历史成本 C资产实体特征 D市场条件
2 收益法涉及的基本要素是（ ）
A预期收益 B本金化率 C持续时间 D市场售价
3 收益法公式P=A/R 成立的条件是（ ）
A纯收益每年不变 B纯收益每年递减 C资本化率固定且大于零 D收益年
限无期
4 运用成本法评估时属于重置成本估算方法的是（ ）
A重置核算法 B使用年限法 C功能价值法 D物价指数法
5 下列方法中属于实体贬值测算方法的是（ ）
第二章 资产评估的程序与基本方法
第二章 资产评估的程序与基本方法
一、练习题
1、术语解释
（1）复原重置成本 （2）更新重置成本 （3）实体性贬值 （4）功能性贬值
（5）经济性贬值 （6）总使用年限 （7）实际已使用年限 （8）资产利用率
（9）成新率 （10）成本法 （11）比较法 （12）收益法
2、单项选择题
（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ ）万元。a、15 b、12.6 c、10 d、50
（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ ）。
a、复原重置成本 b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本
c、更新重置成本 d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本
（3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（ ）元。
a、145000 b、115000 c、152000 d、151800
（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（ ）万元。a、50 b、70.8 c、35.3 d、85
（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ ）万元。
a 、200 b、250 c、300 d、350
（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ ）。