“项目启动会”制度下的地产运营管理
商业地产运营管理方案
商业地产运营管理方案一、综述商业地产是一个多功能、多业态、多环节、多任务的复合型商业项目，其成功运营离不开科学的管理方案。
合理的运营管理方案不仅能提高商业地产的经营效益，还能提升其品牌形象和市场竞争力。
本文将从经营目标、组织架构、流程管理、服务质量和市场营销等方面，对商业地产运营管理进行详细规划和安排。
二、经营目标商业地产的经营目标应包括经济效益、社会效益和环境效益。
经济效益是商业地产运营的核心目标，包括租金收益、销售额、客流量和投资回报率等。
社会效益是商业地产对社会的贡献，包括提供就业机会、改善城市形象、促进经济发展和社区融合等。
环境效益是商业地产对环境的保护和可持续发展的贡献，包括节能减排、资源回收和绿色建设等。
三、组织架构商业地产的组织架构应具备高效、精简、规范和协调的特点。
建议将商业地产运营部门分为四个板块：策划与开发、运营管理、市场营销及财务管理，各部门协同合作，实现整体运营管理的一体化。
1. 策划与开发部门：负责商业地产项目的规划、设计、开发和策划工作，包括市场调研、用地选择、商业模式设计、项目融资和合作伙伴开发等。
2. 运营管理部门：负责商业地产项目的日常运营管理工作，包括招商、租赁、物业管理、维护保养和安全管理等。
3. 市场营销部门：负责商业地产项目的市场推广和销售工作，包括品牌形象建设、市场调研、广告宣传和客户关系管理等。
4. 财务管理部门：负责商业地产项目的财务管理和预算控制工作，包括资金运作、成本控制、财务报告和审计监督等。
四、流程管理商业地产的流程管理包括项目运营流程、客户服务流程和后勤支持流程等。
合理的流程管理能提高运营效率、降低成本、增强服务质量和增强市场竞争力。
1. 项目运营流程商业地产的项目运营流程包括项目启动、经营计划、目标管理、工作分配、执行控制和绩效评估等。
具体来说，包括以下几个方面：- 了解目标和需求：与业主沟通，了解业主对商业地产项目的目标和需求，明确经营目标和路线图。
房地产公司开工后管理制度
房地产公司开工后管理制度一、总则为规范房地产公司的管理行为，提升公司整体运营效率，确保公司的可持续发展，特制定本管理制度。
二、管理制度的适用范围本管理制度适用于房地产公司全体员工，包括但不限于公司高管、部门经理、普通员工等。
三、管理制度的执行机构公司董事会为本管理制度的最高执行机构，全面负责监督管理制度的执行情况。
公司董事会有权对违反管理制度的员工进行相应处罚或调整。
四、公司的基本运营原则1. 遵循市场规律，根据市场需求开发房地产项目。
2. 保持公司业务的稳定发展，确保项目的质量和可持续盈利。
3. 重视员工的培训和发展，不断提升员工的专业水平和团队合作能力。
4. 尊重客户需求，确保客户满意度，建立长期合作关系。
五、公司人事管理制度1. 公司人员的职责与权力应当明确界定，不得越权操作。
2. 公司应当根据员工的工作表现和绩效情况，制定相应的晋升和奖励机制。
3. 公司应当建立健全的培训机制，提升员工的专业水平和综合素质。
4. 公司应当加强对员工的监督和管理，严格执行公司的纪律。
六、财务管理制度1. 公司应当建立健全的财务管理制度，确保公司的财务健康和稳定。
2. 公司应当定期对公司的财务状况进行审计和汇总，及时发现和解决问题。
3. 公司应当建立风险控制机制，防范财务风险，确保公司的稳定运营。
4. 公司应当加强对公司经济活动的监督和管理，鼓励员工遵守公司的财务纪律。
七、安全生产管理制度1. 公司应当建立健全的安全生产管理制度，确保员工的人身安全和公司的正常运营。
2. 公司应当加强对公司生产环境的监督和管理，确保员工的工作条件符合相关安全标准。
3. 公司应当建立安全生产意识，加强对员工的安全培训和教育。
4. 公司应当建立应急预案，确保在突发事件发生时能够及时有效应对。
八、公司规章制度1. 公司应当建立健全的规章制度，确保员工的行为符合公司的管理要求。
2. 公司应当加强对公司规章制度的宣传和培训，确保员工了解和遵守公司的规章制度。
房地产项目计划运营岗岗位职责
哎，说到房地产项目计划运营岗，这活儿可不简单，得是个多面手。
咱们先从这个岗位的职责说起，然后再聊聊具体要干些啥。
首先，这个岗位得负责整个项目的计划和运营，就像个乐队指挥，得让每个部门都按部就班，节奏得对，不能乱套。
具体来说，得做这么几件事：1.项目规划：得先搞清楚项目的目标是啥，比如要建多少房子，啥时候开工，啥时候交房。
这得根据市场情况和公司的战略来定，得有前瞻性，不能拍脑袋决定。
2.进度控制：项目一旦启动，就得像看孩子一样，天天盯着进度。
得确保工程按计划进行，不能拖，也不能赶，得刚刚好。
这得靠沟通协调能力，得和工程队、供应商、销售团队都搞好关系。
3.成本控制：这活儿得精打细算，不能让成本超支。
得会算账，知道哪里能省，哪里不能省。
比如，材料采购得货比三家，但质量不能打折。
4.风险管理：得像侦探一样，时刻警惕可能出现的问题。
比如天气不好，或者政策有变，都得提前想好应对措施。
5.团队协作：这岗位得是个团队的灵魂，得能调动大家的积极性，让大家朝着同一个目标努力。
得会激励人，也得会批评人，但得讲究方式方法。
6.客户关系：虽然不是直接面对客户，但得确保项目能满足客户需求，得和销售团队紧密合作，了解市场反馈。
7.报告撰写：得会写报告，把项目的进展、问题、解决方案都写得清清楚楚，让领导一看就明白。
举个例子，比如说，项目计划运营岗的同事小张，他最近就遇到了个头疼的问题。
项目进度有点滞后，原因是供应商那边材料供应不上。
小张得赶紧协调，一边和供应商沟通，看能不能加快供应，一边和工程队商量，看能不能调整施工计划，还得和领导汇报情况，争取支持。
最后，这个岗位得有耐心，因为项目周期长，问题多，得慢慢来，不能急。
但同时，也得有决断力，遇到问题得迅速解决，不能拖。
总之，房地产项目计划运营岗是个既需要细心，又需要果断的岗位，得是个全能型人才。
不过，干好了，成就感也是满满的，看着一栋栋房子拔地而起，那感觉，别提多爽了！。
2024年房地产项目运营工作总结范本(三篇)
2024年房地产项目运营工作总结范本一、项目背景2024年，我所负责的房地产项目运营工作得到了长足的发展。
该项目位于城市中心地段，拥有较大的土地面积和丰富的资源。
在过去一年中，我们注重项目品牌建设，提升服务质量，实现了较好的运营效果。
二、项目运营工作亮点1. 品牌建设：通过市场调研和分析，我们确定了项目定位和目标客户群体，注重打造项目独特的品牌形象。
我们开展了一系列的营销推广活动，利用各类媒体渠道扩大项目知名度和影响力。
2. 客户管理：我们建立了完善的客户管理体系，通过CRM系统对客户信息进行存储和分析，实现了对客户需求的快速反应和精细化管理。
同时，我们还加强了与客户的沟通和互动，通过举办客户活动和参加行业展会等方式，与客户建立了稳固的合作关系。
3. 服务升级：我们注重提升服务质量，通过培训和考核，提高了员工的专业能力和服务水平。
我们推行了一站式服务模式，为客户提供全方位的服务，包括售前咨询、签约辅导、交房服务等。
同时，我们积极引入科技手段，如智能化设备和物联网技术，提升项目的舒适度和便利性。
4. 运营管理：我们建立了科学的运营管理机制，制定了运营管理制度和流程，提高了项目的运营效率和效益。
我们注重数据分析和监控，及时了解项目运营情况，进行调整和优化。
同时，我们重视风险管理，建立了项目风险评估和预警机制，有效降低了运营风险。
5. 社区建设：我们注重社区建设，通过举办社区活动和提供社区服务，增加了社区居民的满意度和归属感。
我们积极引入社会资源，如医疗、教育等资源，为社区居民提供便利和福利。
三、项目运营工作存在的问题及对策在项目运营工作过程中，我们也面临了一些问题，有待进一步改进和解决。
1. 市场竞争激烈：当前房地产市场竞争激烈，项目所在地区也存在其他竞争对手。
我们需要加大市场调研和分析力度，及时了解市场动态和竞争情况，调整营销策略，进一步提升项目的竞争力。
2. 人员管理：由于项目规模较大，人员管理相对复杂，需要进一步加强团队建设和人员培训。
地产开发项目运营方案
地产开发项目运营方案一、项目运营目标地产开发项目的运营目标是通过项目开发、销售以及后期管理等运营活动实现项目利润最大化和长期价值的增值。
具体目标如下：1. 实现项目全周期盈利。
通过项目策划、开发、营销、销售以及后期管理等环节的协调合作，确保项目在全周期内都能够实现盈利并最大化增值。
2. 提升品牌价值。
通过合理的产品规划、销售策略和后期管理，提升项目的品牌价值，增加项目的市场认知度和美誉度，提高项目竞争力。
3. 创造客户价值。
通过产品创新、服务优化等手段，提供更多客户价值，满足客户需求，提高客户满意度。
4. 建立良好团队合作。
建立高效率的运营团队，精诚团结，齐心协力，共同为实现项目运营目标而努力。
二、项目运营策略1. 产品策略产品是项目的核心竞争力，为了实现项目盈利最大化，项目运营应以市场需求为导向，通过不断调研和分析市场，制定符合市场需求的产品策略，满足不同客户群体的需求，提高产品的市场竞争力。
同时，应在产品设计上注重实际需求，提高产品的实用性和舒适性，增加产品的附加值。
2. 营销策略营销策略是项目销售的重要手段，为了吸引更多客户，提高项目销售率，应根据项目定位和目标客户群体制定切实可行的营销策略。
具体包括但不限于销售促销、品牌推广、渠道合作、客户关系管理等，提高项目的知名度和美誉度，吸引更多客户。
3. 项目管理策略项目的管理策略主要包括项目规划管理、成本控制、风险管理、质量管理、安全管理、客户关系管理等方面，通过科学合理的管理策略，提高项目的运作效率和风险控制能力，确保项目按时交付并实现项目盈利最大化。
4. 团队建设策略建立高效率的运营团队是实现项目运营目标的重要保障，项目运营应注重员工的培训和激励，建立健全的激励机制和晋升通道，提高员工士气和工作积极性，鼓励员工发挥自己的创造力和想象力。
三、项目启动阶段1. 项目规划在项目启动之初，应全面了解项目的地理位置、建筑面积、用地规划、市场需求、销售目标等信息，确定项目开发方向，进行项目需求调研，明确项目的定位和目标客户群体。
房地产开发会议管理-项目启动会(预备会)
纪要存档
运营中心
2.《项目里程碑计划（初稿）》（运营中心）
会议决策事项
1.确定项目经营目标和《项目里程碑计划（初稿）》
2.布置项目启动会任务
会议议程
1.投资拓展中心对项目基本情况进行汇报
2.确定项目经营目标和里程碑计划并布置启动会任务
3.进行会议总结，形成会议决议
会议成果
1、《开发项目基本情况说明》
2、《项目里程碑计划（初稿）》
房地产开发会议管理-项目启动会（预备会）
项目启动会（预备会）
时间
项目取得Байду номын сангаас7个自然日内
会议目的
宣布项目正式启动，明确项目前期工作重要安排
参会人员
召集人
运营管理中心
决策人
董事长
汇报人
运营中心负责人、投资拓展中心负责人
与会人员
董事长、执行总裁，各部门负责人及分管副总
会议准备
1.《开发项目基本情况说明》（投资拓展部）
工程启动会管理指引
工程管理启动会管理指引1.目的1.1.为规范XX地产南京公司（以下简称“ XX t京”）项目工程各项工作，在项目初期使整体项目实施方案得到各方论证，从而降低项目实施风险，预控项目工程的进度、质量、HSE成本管理等各项业务相互支撑及目标实现；为项目施工总承包的招标提供技术支持，为施工总承包交底奠定基础；将项目管理逐步标准化、模板固化并形成完整的项目管理体系，特制定本管理指引。
2.适用范围2.1.本指引适用于XX南京及其隶属管控的项目公司（以下简称“项目公司”）。
3.定义3.1.工程管理启动会是项目开发过程中开展工程管理活动的关键会议，汇报《工程管理启动会》关键成果文件，并获得审批。
3.2.《工程管理启动会》是在项目施工总承包招标前和中标后对项目工程管理进行的全面规划，以期顺利达成项目工程的进度、质量、HSE成本均衡等目标实现，是工程及HSET理部从建设方视角对工程的施工组织设计，是项目实施过程中工程管理活动开展的纲领性文件。
4.职责4.1.工程及HSET理部：4.1.1.负责编制、修订工程管理启动会操作指引，督导本指引执行。
4.1.2.为项目工程管理启动会归口管理部门，负责《工程管理启动会》的编写、修订和组织召开。
4.1.3.负责工程管理启动会文件审批通过后的实施。
4.1.4.负责将审批通过后的《工程管理启动会》文件报总部产品研发部备案。
4.2.战略运营部、设计管理部、成本管理部、招标采购部、营销管理部、开发投资部：4.2.1.参加项目的工程管理启动会，对工程管理启动会汇报中相关的专业内容进行审核，并提出专业意见；对《工程管理启动会》文件的整体性、合理性及可操性承担辅责。
4.2.2.战略运营部对工程管理启动会文件中进度管理部分内容进行重点审核，审核项目工程进度计划是否满足公司相关要求；配合完成专业职责范围内的其他审核工作。
4.2.3.设计管理部主要对配合完成工程管理启动会文件中设计配合部分内容，提出相关业务需求，配合工程及HSET理部完成图纸需求计划等设计相关工作。
项目工程管理启动会管理
项目工程管理启动会管理制度一、《工程管理启动会汇报》的编制1编制的前提条件：《项目定位报告》、《规划设计方案》、《合约规划》等。
2项目《工程管理启动会》文件按项目分期进行编制，应在当期工程管理启动会召开前编制完成。
3项目《工程管理启动会》文件，应由项目工程主管领导牵头主抓，工程部经理负责执笔编制，项目相关部门进行配合。
4项目《工程管理启动会》文件关于对施工总承包单位的各项要求应纳入相应的施工总承包招标文件，并最终进入相应的合同文件。
5项目《工程管理启动会》完成时间：5.1项目《工程管理启动会》文件应由项目工程部负责在施工总承包招标发标前20日历天编制完成且通过区域公司审批（非区域的项目公司通过工程及HSE中心的审批），并满足项目运营目标计划的各项要求。
5.2总包单位在战略采购中选取的项目，以项目开工前30天、总包进场前30天或土护降施工开始前30天（以项目先到节点为准），完成且通过区域公司审批（非区域的项目公司通过工程及HSE中心的审批），并满足项目运营目标计划的各项要求。
6项目工程施工总承包进场后1个月内，《工程管理启动会》由项目工程部负责与施工总承包及监理单位共同完成修订，形成《工程管理启动会》2.0版。
修订后的《工程管理启动会》由项目公司工程主管领导审批通过后报区域公司工程及HSE管理责任部门备案。
二、《工程管理启动会汇报》的主要内容1项目概况2组织架构3施工组织4进度管理5质量管理6HSE管理7信息管理8营销配合（或与酒店、商业配合）9交付配合10设计配合11商务配合12风险管理13竣工备案14总包管理三、工程管理启动会的召开1工程管理启动会应在本章节3.5条中约定完成启动会文件的审批。
2区域公司下辖项目的工程管理启动会由区域公司工程及HSE管理责任部门（或工程质量管理责任部门）组织召开，区域公司及项目相关职能部门参加，经区域公司审批通过后的成果文件向工程及HSE中心备案。
3非区域下属项目的工程管理启动会由项目工程主管领导组织并协调各相关部门开展，按公司时间及成果标准要求将汇报文件提报工程及HSE中心，由工程及HSE中心组织公司相关部门召开会议，并对汇报文件进行审核。
房地产企业如何提高运营管理效率
房地产企业如何提高运营管理效率在当今竞争激烈的房地产市场中，提高运营管理效率对于房地产企业的生存和发展至关重要。
高效的运营管理能够帮助企业降低成本、缩短项目周期、提高产品质量，从而增强市场竞争力，实现可持续发展。
那么，房地产企业应该如何提高运营管理效率呢？一、优化组织架构一个合理的组织架构是提高运营管理效率的基础。
房地产企业应根据自身的发展战略和业务特点，精简管理层级，减少职能交叉和重叠，提高决策效率和信息流通速度。
例如，可以采用扁平化的组织架构，将决策权下放给一线团队，让他们能够更快速地响应市场变化和客户需求。
同时，要明确各部门和岗位的职责和权限，避免出现推诿扯皮的现象。
通过建立完善的工作流程和沟通机制，加强部门之间的协作与配合，形成一个高效协同的工作团队。
二、加强项目管理项目管理是房地产企业运营管理的核心环节。
要提高项目管理效率，首先需要做好项目规划和前期筹备工作。
在项目启动前，充分进行市场调研和可行性分析，制定详细的项目计划和预算，明确项目的目标、进度、质量和成本要求。
在项目实施过程中，加强对进度、质量和成本的监控和控制。
建立有效的项目监控体系，定期对项目进展情况进行评估和分析，及时发现问题并采取措施加以解决。
同时，要注重风险管理，提前识别和评估可能出现的风险，制定相应的风险应对策略，降低风险对项目的影响。
此外，加强项目团队的建设和管理也是提高项目管理效率的关键。
选拔优秀的项目经理和专业人才，组建高效的项目团队，并通过培训和激励机制，提高团队成员的业务能力和工作积极性。
三、提升信息化水平随着信息技术的不断发展，房地产企业应充分利用信息化手段提高运营管理效率。
建立完善的信息化管理系统，涵盖项目管理、财务管理、人力资源管理、市场营销等各个环节，实现信息的集成和共享。
通过信息化系统，企业可以实时掌握项目的进展情况、财务状况和市场动态，为决策提供准确的数据支持。
同时，信息化系统还可以优化业务流程，提高工作效率，减少人为错误和重复劳动。
项目启动管理制度
项目启动管理制度第一章总则第一条为规范项目启动过程，提高项目启动的效率和质量，制定本制度。
第二条本制度适用于公司内所有项目的启动阶段。
第三条项目启动是项目管理中的第一个阶段，是确保项目从一开始就能够有序进行的重要环节。
第四条项目启动管理应遵循科学、规范、高效的原则，确保项目在启动阶段能够明确目标、核实需求、确定资源，并建立项目组织结构。
第五条项目启动管理的目标是明确项目目标，确保项目启动的合理性和有效性，为项目的后续进行奠定基础。
第二章项目启动的程序第六条项目启动包含以下程序：（一）明确项目目标和范围，制定项目章程。
（二）开展项目启动会议，确定项目经理和项目组成员。
（三）编制项目启动计划，明确项目的活动、资源、进度和风险。
（四）进行需求调研和分析，明确项目需求，制定需求分析报告。
（五）确定项目组织结构，明确项目各个阶段的组织架构和人员分工。
第七条项目启动应由项目管理委员会负责制定项目章程和审核项目启动计划。
第八条项目经理应负责组织项目启动会议，确保项目目标和计划的明确性和一致性。
第九条项目组成员应积极参与项目启动会议，认真分析项目需求和资源，提出建设性意见。
第十条项目启动计划应在项目启动会议后的三个工作日内完成，交由项目经理审核。
第十一条需求分析报告应在需求调研结束后的七个工作日内完成，交由项目管理委员会审核。
第十二条项目组织结构应在项目启动会议后的五个工作日内确定，建立项目组织结构图，并向项目组成员公布。
第三章项目启动的质量控制第十三条项目启动的质量控制应包括以下内容：（一）项目目标和范围的明确性和一致性。
（二）项目启动计划的合理性和可行性。
（三）需求分析报告的全面性和准确性。
（四）项目组织结构的科学性和合理性。
第十四条项目管理委员会应定期对项目启动的质量进行检查和评估，及时发现问题并提出改进意见。
第十五条项目经理应对项目启动的质量进行跟踪和监控，及时调整项目计划和组织结构，确保项目启动的质量和进度。
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
“项目启动会”是龙湖运营管理体系中的一个非常核心的环节
开发 1、土地 2、项目启动 阶段 投资分析 阶段 相关部门 阶段 3、方案设计成 果验算与初设指 导 4、初步设计成 5、施工准 6、营销阶 7、交房阶 8、后续阶 果验算与实施指 备阶段 段 段 段 导
、投资验算及分析 23 23、投资验算及分析 报告（初设） 24、项目目标成本 25、项目销售指标 项目月度投资收益分析简报
什么是项目启动会
多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力 完成对项目 � 启动会是通过 启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力 多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目 、也是 最重要 的一次决策，实现项目高周转。 第一次 第一次、也是 、也是最重要 最重要的一次决策，实现项目高周转。 � 参会人员： 项目经理（是每一次会议的主持人） � 会议主持人： 会议主持人：项目经理（是每一次会议的主持人） PMO 成员；董事长 � 公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）； 公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；PMO PMO成员；董事长 助理、董事长 � 项目经理，项目团队成员 � 会议召开方式： � 需召开多次会议 � 每次会议均需做出决策，并定出决策点 � 每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
项目启动会的原则、目的
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项目成功标尺 及具体指标，达成共识、做出承诺。 明确 明确项目成功标尺 项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。 价值点、决策点、控制点 。 对项目进行沙盘推演，设定项目的 对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点 价值点、决策点、控制点。 识别 项目风险点 ，提出预案。 识别项目风险点 项目风险点，提出预案。 启动会是职能向项目团队的交底会。 做好减法 ，对意愿和能力、资源之间的差距应有 针对目标和工作范围 针对目标和工作范围做好减法 做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有 清醒认识。
明确项目成功标尺
• 提出利润率等财务指标要求，提出产品品质、计划达成率等业务要求 • 提出人才培养目标等管理要求
职能部门对项目运作团队的交底
• 明确产品标准、交房标准、示范区方案、目标成本 • 明确营销推广方案、营销费用计划；明确招标采购的时间节点 • 使项目运作团队有清晰的目标和工作范围，了解项目期望与公司投入的资源和能力 之间的差异
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
“项目启动会”如何提高项目运营的效率
对前期工作的全面总结
• 项目可研及交地总结、地块条件交底、周边市政接口调研报告 • 开工、开盘、竣工、交付时间节点论证
对未来各项关键工作的详细规划
• 研讨一二级计划，确定一级计划；细化论证计划是否可行（不是简单确定关门时间） • 全面的预测可能出现的问题，各业务部门达成共识
需要在第一次及最后一次启动会之间，完成策划、销售、设计、施 工以及成本规划
• 工作量大：短时间内作出决策，还需与相关部门沟通 • 敢于担当：以项目快速周转为目标，对未来工作计划做出最大限度地承诺
需要严格执行启动会的预案，尤其是设计方案
• 针对项目预案，报建部门必须与政府部门充分沟通，降低方案反复风险。 （严禁总图退到重来） • 上项目启动会的预案必须达到深度要求（尤其是第一期方案和示范区方案） • 目标成本必须预测准确（过程中不能有大幅度调整）
“项目启动会”制度下的地产运营管理
“项目启动会”制度下的地产运营管理
北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2012年7月
谢志华
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
目录
第一章：“项目启动会”如何提高项目运营的效率 第二章：引入“项目启动会”机制的前提条件 第三章：如何实施“项目启动会”
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
《总经理初定项目成功标尺》案例
≥17.2 % � 项目利润率 项目利润率≥ 17.2% � � � � 项目 IRR ≥ 22.% 项目IRR ≥ 95% 项目关键计划达成率 项目关键计划达成率≥ ≥ 5亿，为公司资金作出贡献 融资指标 融资指标≥ 98% ，叠拼 集中交房期交房率达到集团表扬标准（一次交房成功率高层 集中交房期交房率达到集团表扬标准（一次交房成功率高层98% 98%，叠拼
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
启动会逻辑图
风险显化 价值挖掘
体验区选址定位
产品定位
成本测算
市场定位
投资测算
一二级计划
项目成功标尺（产品成功、管理成功）
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
第一次启动会
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
第一次启动会成果
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《总经理初定项目成功标尺 》 总经理初定项目成功标尺》 》 《地块条件交底纪要 地块条件交底纪要》 》 《项目基本建设程序及报建风险点 项目基本建设程序及报建风险点》 》 《地块周边市政接口 地块周边市政接口》 》 《市场调研及客户访谈 市场调研及客户访谈》
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
提交要求
� � 提交时间： � � � � � � � � 取得土地（第一笔土地款支付时间 ) 后， 10 个日历日内 。 取得土地（第一笔土地款支付时间) 后，10 10个日历日内 个日历日内。 《总经理初定项目成功标尺 》( 包括项目总货值） ------项目经 总经理初定项目成功标尺》 包括项目总货值）-------------项目经 理 《地块条件交底纪要 》-------项目开发部经理 地块条件交底纪要》 --------项目开发部经理 》-------项目报建主管 《项目基本建设程序及报建风险点 项目基本建设程序及报建风险点》 --------项目报建主管 《地块周边市政接口 》-------项目工程经理 地块周边市政接口》 --------项目工程经理 》-------项目营销经理 《市场调研及客户访谈 市场调研及客户访谈》 --------项目营销经理 ----项目经理 -PMO董事长 责任人 责任人---------项目经理 项目经理-PMO-PMO-董事长 责任人：
审批流程：
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
《总经理初定项目成功标尺》
� 根据集团及公司战略和预算，总经理初定项目成功标尺 � 项目产品成功： 1. 销售净利率 2. IRR 3. 销售总货值 年度签约额 4. 推盘计划及 推盘计划及年度签约额 � 项目管理成功： 1. 拿地到项目开工、开盘工期 2. 交房一次成功率 3. 成本偏差率（与目标成本基准版比较）
营销
造价
工程
其他
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、资产管理方案 36 36、资产管理方案 37、商业移交方案
“项目启动会”制度下的地产运营管理
预案决策及项目启动会通过对项目反复审视及推演，设立关键节点， 明确职责与权限，各部门集中力量统一攻关
预案决策会
�就发展、营销、研发提供资料 进行甄别讨论，以确定其方案合 理性、可行性； �找出关键计划节点、决策点和 重要敏感指标，讨论如何提高项 目竞争力和风险控制水平； �对项目达成共识，对重要计划 节点、工作包和工作质量做出承 诺；
召 PMO PMO召 、投资验算及分析 3、投资分析 8、投资分析报告 16 16、投资验算及分析 集人计划 报告（土地）（启动） 报告 部 项目负责 人
7、项目以二级进 度计划
项目月度计划运营简报
、项目后评 38 38、项目后评 估报告
研发
、方案 17 、初步 12、方案 17、初步 9、方案计划任务 12 、初步设计成 20、初步设计成 设计 设计任务书20 书 过程设计变更、现场指导、材 、景观 果 18 18、景观 施工图设计成果 、景观 10、景观方案设 13 13、景观 料选样等 初步设计任21景观初步设计 2、项目预案 计任务书 方案设计 30、精装房方案设 务书 成果 精装房初步设计及施工图设计 11、精装房定位、 、精装房设计是参 22、精装房方案计成果 14 14、精装房设计是参 成果 限价以及建设实 与户型研讨及其他专业 设计任务书 施方案 指导性意见 、项目营销 31 31、项目营销 策略方案 6、售楼处、样板 32、售房合同 1、项目战略 房计划及预算 市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会 配置标准 定位、市场 审及交底纪要 、交房方案 35 35、交房方案 假设及客户 4、项目定位、客 33、售房合同 户定位、市场预 销 售指标分解 定位报告 附图 测及销售假设 34、价格表及 付款方式 5、成本敏感分析、 、成本测算及验算 19 、项目成本分29 、招投标、计价 15 15、成本测算及验算 19、项目成本分 29、招投标、计价 价值分配及成本 成本系统动态跟踪报告 报告 析报告 方案、合约规划 预设方案 、项目管理大纲 26 26、项目管理大纲 27、三通一平实施 设计成果会审及交底纪要 方案 施工管理 27、施工、监理单 位筛选及评估报告
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
目录
第一章：“项目启动会”如何提高项目运营的效率 第二章：引入“项目启动会”机制的前提条件 第三章：如何实施“项目启动会”
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“项目启动会”制度下的地产运营管理
引入“项目启动会”机制的前提条件
需要积累历史数据，总结以往经验
• 各业态的历史成本信息（结算分析），甲供材料设备价格信息，标准工期
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拿地预案必须达到应有的深度要求 ，特别是第一期和示范区，这是提高 拿地预案必须达到应有的深度要求，特别是第一期和示范区，这是提高 项目启动会效率的前提。
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启动会是我们对项目的判断和决策，是项目的其中一个阶段性成果。若 由于市场变化或政府报批原因，预案、成本等被调整甚至颠覆，可直接 反映在方案阶段成果中，不再重新召开启动会。