投资性房地产与自用房产互换模式
投资性房地产转换的核算方法
投资性房地产转换的核算方法投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。
这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。
因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。
由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。
非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。
实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。
结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。
企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。
出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。
进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。
【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。
造纸厂的账务处理如下：借：投资性房地产——操场 400000累计摊销 100000贷：无形资产——土地使用权 500000公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。
按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待以后投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。
投资性房地产的转换
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形）
2.投资性房地产转为自用
借：固定资产（无形） 【公允价值】
公允价值变动损益（借差）
贷：投资性房地产-成本
-公允价值变动
公允价值变动损益（贷差）
房地产企业
1.存货转为投资性房地产
借：投资性房地产【账面价值】
存货跌价准备
贷：开发产品【账面余额】
1. 自用转为投资性房地产
借：投资性房地产-成本【公允价值】
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备（无形）
公允价值变动损益（借差，亏）
贷：固定资产（无形） 【原值】
资本公积-其他资本公积（贷差）
非房地产企业
2投资性房地产转为自用
借：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
公允价值变动损益【借差】
贷：投资性房地产-成本
-公允价值变动损益
公允价值变动损益【贷差】
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投资性房地产的转换
成本模式（按照原值、对应结转）
公允价值模式
非房地产企业
1.自用转为投资性房地产
借：投资性房地产 【原值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形。）
贷：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（累计摊销）
投资性房地产减值准备
1.存货转为投资性房地产
借：投资性房地产-成本【公允价值】
存货跌价准备
公允价值变动损益【借差】
贷：开发产品【账面余额】
资本公积-其他资本公积【贷差】
房地产企业
2.投资性房地产转为存货
第四章 投资性房地产-成本模式下的转换
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：成本模式下的转换● 详细描述：（1）投资性房地产转换为自用房地产。
应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
【口诀】成本模式下不涉及存货,单一科目转单一科目。
（2）投资性房地产转换为存货（特殊）。
应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“投资性房地产”科目。
（3）自用房地产转换为投资性房地产。
应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产（特殊）。
应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，借记“存货跌价准备”科目，贷记“开发产品”等科目。
例题：1.甲公司于2011年1月1日发行5年期、一次还本、分期付息的一般公司债券，每年12月31日支付利息。
该公司债券票面利率为5%，面值总额为300000万元，发行价格总额为313497万元，另支付发行费用120万元，债券发行的实际利年率为4%。
2011年12月31日该应付债券的账面余额为（）万元。
A.313377B.310912.08C.308348.56D.324536.88正确答案：B解析：2011年1月1日应付倩券的账面余额=313497-120=313377(万元），2011年12月31日应付债券的账面余额=313377+313377x4%-300OOOx5%=310912.08(万元）。
2.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造商品房时，相关的土地使用权账面价值应作为无形资产核算，不转入商品房成本。
（）A.正确B.错误正确答案：B解析：房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本，构成房地产开发企业的存货。
投资性房地产的转换
借：投资性房地产——办公楼（成本） 30000
累计折旧
60 00
贷：固定资产——办公楼
20000
其他综合收益
14000
投资性房地产转换为自用房地产
成本模式下：
借：固定资产（无形资产）（原资产的账面原值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备
投资性房地产的转换
1
2018.11
Chen Lijun
投资性房地产的转换形式
自用房地产转换为投资性房地产 投资性房地产转换为自用房地产
自用房地产转换为成本模式投资性房地产
借：投资性房地产（原资产的账面原值） 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
公允价值模式下：
借：固定资产、无形资产（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产（转换日的账面价值） 差额：公允价值变动损益
[例] A企业于2019年4月1日将出租的厂房收回自用。 厂房在转换前采用成本模式计量，账面原价为1 600 万元，累计已提折旧为360万元。
借：固定资产——厂房 投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产——厂房 累计折旧
16 000 000 3 600 000 16 000 000 3 600 000
[例] A企业于2019年6月1日，将对外出租的写字楼因租赁 期满予以收回自用。写字楼在转换前采用公允价值模式计量， 原账面价值为6 800万元，其中，成本为6 400万元，公允 价值变动（截至到本年末）为400万元。6月1日，写字楼开 始自用，当日的公允价值为6880万元。
投资性房地产转换会计处理
投资性房地产转换会计处理作者：曾文芳来源：《财会通讯》2010年第03期一、公允价值模式投资性房地产转换会计处理(一)投资性房地产转为自用房地产会计处理采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计人当期损益。
[例1]甲公司将原采用公允价值模式计量的出租建筑物收回自用。
在出租收回前，该建筑物账面原值为800万元，其中成本700万元，公允价值变动100万元。
如果转换日该建筑物的公允价值为840万元，则甲公司做会计分录为：借：固定资产8400000贷：投资性房地产——成本7000000投资性房地产—公允价值变动1000000公允价值变动损益400000如果转换日该资产的公允价值为780万元，其他条件不变，则甲公司做会计分录为：借：固定资产7800000公允价值变动损益200000贷：投资性房地产——成本7000000投资性房地产——公允价值变动1000000(二)作为存货或自用房地产转为投资性房地产会计处理以作为存货的房地产转换为投资性房地产为例来说明：[例2]假定乙公司作为存货的写字楼改为对外出租后以公允价值计量。
2007年4月15日，该写字楼账面余额为6500万元，未计提跌价准备，当日该写字楼的公允价值为6800万元；2007年12月31日，该写字楼的公允价值为7000万元；2008年4月租赁期满，乙公司收回该项投资性房地产，并于2008年6月以7400万元价格出售，出售款项已收讫。
乙公司根据上述经济业务，作如下会计分录：(1)2007年4月15借：投资性房地产——成本68000000贷：开发商品65000000资本公积——其他资本公积3000000(2)2007年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益2000000(3)2008年6月出售记录出售收入借：银行存款74000000贷：其他业务收入74000000结转成本借：其他业务成本70000000贷：投资性房地产——成本68000000投资性房地产——公允价值变动2000000同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入：借：公允价值变动损益2000000贷：其他业务收入2000000将转换时计人资本公积的部分转入其他业务收入：借：资本公积——其他资本公积3000000贷：其他业务收入3000000二、公允价值模式投资性房地产转换会计处理的问题(一)投资性房地产转换为自用房地产会计处理问题投资性房地产转换为自用房地产，转换当日将其公允价值与原账面价值差额直接计人当期损益的会计处理存在问题。
投资性房地产的转换和处置记忆点
第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。
〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。
借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。
投资性房地产的后续计量及转换
投资性房地产的后续计量及转换投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
公允价值模式的最大特点是在会计期末按照公允价值调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值变动计入当期损益。
从理论上说，采用公允价值模式进行后续计量更符合投资性房地产的特点，但实务中能否持续可靠取得公允价值是较大的挑战。
为此，会计准则提出了两种计量模式供企业选择，并对选择公允价值模式所应具备的条件进行了规定。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常指投资性房地产所在的城市。
对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
投资性房地产的转换
投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式和转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。
“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
（二）房地产转换的会计处理1.成本模式成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：对固定资产和无形资产：（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
2.公允价值模式（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：。
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投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房产。
投资性房地产后续计量可分为成本模式计量和公允价值模式计量，同时，投资性房地产可与自用房产相互转换。
（1）投资性房地产可转为自用房产
无论是成本模式计量还是公允模式计量的投资性房地产，都可转换为自用房产即固定资产。
其中，成本模式计量的投资性房地产转为自用房产时，对应科目相应对换，即在转换日的投资性房地产的账面余额、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备等科目分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备等科目。
（2）自用房产也可转为投资性房地产
自用房产转换为成本模式计量的投资性房地产的，对应科目相互对换方法同前。
固定资产核算的房产与投资性房地产区别
固定资产是为生产经营管理而持有的，而投资性房地产则是为赚取租金或资本增值而持有的；
固定资产通过分期计提折旧的方式计入产品成本或费用，通过产品销售分期收回其价值，
投资性房地产重在“投资”属性；成本模式计量的投资性房地产一般采用直线法计提折旧，公允价值模式计量的投资性房
地产不计提折旧；成本模式计量的投资性房地产计提的折旧计入其他业务成本科目；投资性房地产处置时，通过其他业务收入或其他业务成本进行核算。
其中，公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应将公允价值变动和其他综合收益计入其他业务成本。
房产进项税额当期全额抵扣规定
15号公告规定会计制度上按固定资产核算的不动产进项税额适用两年抵扣制度，公告未规定按投资性房地产核算的不动产进项税是否适用；
投资性房地产的名义购入，成本模式计量；
改变用途，进项税额无需转出的策划
15号公告第7条规定已抵扣进项税额的不动产改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的（为行文方便，下称进项税额转出项目），进项税额需转出，需转出的进项税额根据不动产的净值率确定，通俗讲，根据不动产的成新率确定。
方案：先以投资性房地产购入房产，则进项税额可当期全额抵扣。
一年后，投资性房地产转为自用房产。
同时根据15号公告第7条规定，外购房产进项税额需转出的情形只适用于房产改变用途专用于进项税额转出项目时，而外购房产非专用于进项税额转出项目时，进项税额无需转出。
因此，企
业可将购入的房产一部分用于生产经营，一部分用于进项税额转出项目。