不动产登记制度研究一
完善我国不动产登记制度研究
完善我国不动产登记制度研究摘要物权登记就是在当事人申请的基础上，国家机关将物权变动的相关情况进行登记，方便公众查阅。
进行物权登记的重要意义就在于要对物权所产生的任何变动进行公示，公众可以在对其信任的基础上来进行物权上的交易。
这对于交易安全的保护以及社会经济秩序的稳定方面都有着至关重要的作用。
而不动产登记作为其中的核心内容，完善研究具有十分重要的现实意义。
关键词不动产登记物权法公示公信原则作者简介：李延延，西北政法大学。
中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）04-039-02公示公信原则是目前物权理论中的一个重要原则，体现这一原则其中的一个体现就是物权登记制度。
所谓物权登记就是在当事人申请的基础上，国家机关将物权变动的相关情况进行登记，方便公众查阅。
进行物权登记的重要意义就在于要对物权所产生的任何变动进行公示，公众可以在对其信任的基础上来进行物权上的交易。
这种充分体现公示公信原则，将不动产以及某些特殊动产的物权归属以及变动明确的登记确定，这对于交易安全的保护以及社会经济秩序的稳定方面都有着至关重要的作用。
而不动产登记作为其中的核心内容，完善研究具有十分重要的现实意义。
一、不动产登记制度概述不动产登记属于对其物权归属变动上的一种登记，具体包括不动产物权的出现、变动以及消灭，都要在登记薄上有所体现，具体包括以下三个方面的内容：首先是不动产登记的主体认识。
登记制度的主体包括申请人和登记机关，申请人不仅仅包括物权所有人，还包括他物权人。
登记机关是指给不动产进行登记的国家机关，在职能部门体现上不同的国家有不同的体现。
日本目前都是依靠行政部门来进行登记，德国主要是地方法院下属的土地登记局等等，而在我国目前对于不动产登登记也是行政部门，具体包括国土管理行政部门和房地产行政管理部门。
其次在登记程序上，这是连接登记机关和申请人的一个纽带，在登记人向登记机关提出申请或者是请求之后，这个登记程序就相应的得以启动，登记机关需要对申请的理由进行审查，然后决定是否进行登记以及采取什么方式登记。
不动产统一登记工作困境与对策研究
不动产统一登记工作困境与对策研究随着我国经济社会的快速发展，不动产在人们日常生活中的地位和作用越来越重要。
由于历史原因和发展不平衡，我国不动产统一登记工作一直面临着一系列困难和挑战。
为了加快不动产统一登记工作的步伐，解决困境，提出了一些对策和建议。
一、困境分析1. 制度不完善我国不动产统一登记制度自20世纪90年代初开始构建，但因为存在地方保护主义、部门利益之争以及不同部门间信息共享等问题，导致各地的登记制度和标准存在差异，统一性不足，制度未能完全健全。
2. 数据不一致不动产信息涉及多个部门，包括国土资源部门、房地产管理部门、不动产登记部门等，这些部门之间的信息共享不畅，导致不动产数据不一致，困扰着不动产的统一登记工作。
3. 技术手段落后不动产统一登记工作需要借助现代化技术手段，但是我国在这方面的投入仍然相对滞后，导致登记过程繁琐、效率低下。
4. 人员素质不高不动产统一登记工作需要专业的人员来开展，但由于长期以来不动产登记领域受益分散、权责不清的问题，导致不动产登记人员的整体素质不高。
二、对策探讨1. 完善制度应该加强政府部门间的协调合作，确保不同地区的不动产统一登记制度和标准一致，确保不动产的合法权益得到有效保障。
建立不动产统一登记的信息平台，实现各地不动产信息的共享和交换，确保不动产数据的一致性。
2. 推动科技应用采用先进的信息技术手段，如大数据、云计算等，加快不动产登记和交易的效率，提高登记工作的质量，为不动产的统一登记提供技术支持。
3. 培训提升加强不动产登记人员的培训和素质提升，提高他们的专业技能和服务水平，保障不动产统一登记工作的顺利进行。
4. 强化监管建立健全的不动产统一登记工作监管机制，加大对不动产登记工作的监督检查力度，确保不动产登记工作的规范执行和有效推进。
5. 完善法律法规进一步完善不动产的法律法规体系，为不动产的统一登记提供法律保障和依据。
三、风险应对不动产统一登记工作的推进中，仍然面临着一定的风险和挑战。
不动产登记调研报告心得体会
不动产登记调研报告心得体会在进行不动产登记调研的过程中，我深刻认识到不动产登记制度在现代社会中的重要性和必要性。
通过对各种不动产登记制度的调查和研究，我对这一制度有了更加全面的了解，同时也对不动产登记制度改革提出了一些建议。
1. 背景介绍在进行调研之前，我对不动产登记制度的相关知识有所了解，知道它的作用是确保不动产的权属和权益的安全，保护公民和企业的合法权益。
不动产登记制度作为法治建设的一个重要组成部分，对于规范不动产交易、保障市场有序运行起着至关重要的作用。
2. 调研过程在进行调研过程中，我深入了解了不动产登记制度的相关法律法规、政策文件，同时也进行了实地调研，与相关机构和专家进行了深入交流。
通过这些调研，我对不动产登记制度的运行机制、问题及其解决办法有了更加深入的理解。
3. 现状分析在对不动产登记制度的现状进行分析时，我发现存在一些问题。
首先，不动产登记的工作量庞大，登记机构的人员紧张，导致办理不动产登记的时间较长。
其次，不动产登记的信息化水平不高，导致登记信息不够准确和及时。
再次，不动产登记的法律法规不够完善，相关政策制定和执行存在一些差距。
这些问题都对不动产登记制度的规范运行造成了一定的影响。
4. 改革建议针对不动产登记制度存在的问题，我提出了一些建议。
首先，应加大对不动产登记机构的人员培训和配备力度，提高不动产登记的办理效率。
其次，应推进不动产登记的信息化建设，提高登记信息的准确性和实时性。
此外，还应完善不动产登记的法律法规，提高其可操作性和透明度。
通过这些改革举措，可以进一步提高不动产登记制度的规范性和有效性。
5. 总结通过这次不动产登记调研，我对不动产登记制度的重要性和必要性有了更加清晰的认识，也明确了其存在的问题和改革方向。
希望相关部门能够密切关注不动产登记制度的改革和建设，进一步完善不动产登记制度，保障市场的正常运行，促进社会的稳定发展。
以上是我在不动产登记调研过程中的心得体会。
论我国不动产登记制度
论我国不动产登记制度我国不动产登记制度是一项十分重要的制度，它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。
本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。
一、不动产登记的定义及意义不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册，记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。
它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。
首先，不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。
只有进行了登记，才能确立权属关系和界定边界，从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。
此外，不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生，具有重大的法律意义。
其次，不动产登记可以完善市场经济体系。
当前，我国的经济已进入快速发展时期，不动产登记制度的建设显得更加重要。
通过制度化的国家机构，规范土地、房产等不动产交易的流程，使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定，从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。
再者，不动产登记可以加强社会管理。
在大规模的城市化过程中，不动产作为市民的生命财产安全和生活资本，为政府尤其重要。
利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置，保障公共安全以及民生福利等方面的需求。
同时，也有利于社会信用体系建设。
让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境，有助于社会管理体系的建设。
二、我国不动产登记制度的现状我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。
最新的《物权法》已于2007年后开始实施，授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。
但是其仍有一些问题，例如登记的基础还不够扎实，所涉及的登记资料不够全面。
此外，不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。
最近，为了加快进程，国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。
方案提出，到2020年，将全面实现不动产登记全覆盖，推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。
英美不动产登记法律制度研究
英美不动产登记法律制度研究
本篇论文是就英美不动产登记法律制度进行的研究。
首先，文章介绍了不动产登记的概念与作用，以及不动产登记所涉及的基本
概念。
然后，文章对英美两国的不动产登记法律制度进行了对比分析，分别从不动产登记机构、登记流程和登记效力等方面进行了探讨。
最后，文章探讨了两国不动产登记法律制度存在的问题以及未来发展趋势。
本文应该包含的内容：
一、引言
- 本章节介绍本文的研究背景、目的和研究方法。
二、不动产登记的概念、作用及基本概念
- 本章节介绍不动产登记的概念、作用及相关的基本概念，如不动产、权属、登记机构等。
三、英美不动产登记法律制度对比分析
- 本章节分别从不动产登记机构、登记流程和登记效力等方面，对英
美两国不动产登记法律制度进行了对比分析。
1. 不动产登记机构
- 介绍英美两国的不动产登记机构的设置、职责和运作模式，以及其
产生的历史背景和发展趋势。
2. 登记流程
- 介绍英美两国的不动产登记流程和程序，分析其优缺点、操作流程
和信息公开与透明度等问题。
3. 登记效力
- 对英美两国的不动产登记效力进行比较和分析，包括权利保障、登
记证明、纠纷解决等方面。
四、英美不动产登记法律制度存在的问题及未来发展趋势
- 介绍英美不动产登记法律制度存在的问题，如信息不对称、登记标
准不统一等，并探讨其未来的发展趋势，如信息技术的应用、制度改
革等。
五、总结
- 本章节对全文进行总结，回顾和概括文章的结论和观点，并提出对未来工作的展望。
不动产登记 调研报告
不动产登记调研报告不动产登记是指对土地、房屋等不动产权利和权属变动进行登记、备案的行为。
它是一项重要的法律制度，具有保障不动产权益、维护法律秩序、促进经济发展等多重功能。
本次调研报告将对不动产登记的背景、目的以及国内外的现状进行详细分析。
目前，我国不动产登记制度尚处于发展的初期阶段。
随着土地制度改革的深入进行，不动产登记的重要性逐渐凸显。
不动产登记的目的主要是为了保障权利人的合法权益，避免因权利受到侵害而造成的经济损失。
在拥有明确产权的基础上，不动产的交易和抵押等行为才能得以合法有效地进行。
国内不动产登记制度的现状存在一些问题。
首先，登记程序繁琐、时效性差等问题使得不动产登记的效率较低。
其次，不动产登记的数据信息不完备，无法实现全面、真实、准确的登记。
最后，不动产登记的法律法规体系尚不完善，相关配套政策和标准也需要进一步完善。
与国外相比，我国的不动产登记制度还有很大的改进空间。
发达国家如美国、英国等对不动产登记的制度建设相对完善，登记过程简单高效，数据信息准确全面。
不但能够提供及时的不动产信息查询服务，还能有效地维护产权人的权益。
针对我国不动产登记存在的问题，我们建议从以下几个方面着手改进。
首先，在登记程序上应简化流程，提高效率。
其次，加强电子登记系统的建设，实现不动产登记数据的共享和更新。
最后，完善登记的法律法规体系，明确登记标准和要求，提高登记的规范性和准确性。
总之，不动产登记制度是一项重要的法律制度，对于保障不动产权益、促进经济发展起到了重要作用。
目前我国不动产登记制度尚存在一些问题，需要加大改革力度，提高登记的效率和准确性。
希望通过本调研报告的撰写，能够对不动产登记制度的改进提出一些建议，并为相关政策的制定提供一些参考。
《行政机关不动产登记制度若干立法问题研究》范文
《行政机关不动产登记制度若干立法问题研究》篇一一、引言在现今社会，不动产登记制度是保障公民财产权益、维护市场秩序的重要法律手段。
而行政机关作为不动产登记的主管部门，其登记制度的立法问题研究显得尤为重要。
本文旨在深入探讨行政机关不动产登记制度的若干立法问题，以期为相关立法工作提供参考。
二、不动产登记制度的重要性不动产登记制度对于保障不动产物权的安全、公正、透明具有不可替代的作用。
首先，登记制度为不动产物权的产生、变更和消灭提供了法定依据；其次，通过登记，公众可以查询并确认不动产的权属情况，为交易提供有力保障；最后，登记制度有利于维护国家对不动产市场的监管，促进市场秩序的稳定发展。
三、行政机关不动产登记制度的立法问题1. 登记内容与标准问题目前，我国不动产登记内容尚未形成统一的标准，各地执行的标准和内容不尽相同。
这给公众带来了诸多不便，也不利于市场的规范化发展。
因此，有必要制定全国统一的登记内容和标准，明确各类不动产物权的登记要件和程序。
2. 登记程序的公正性与透明度问题行政机关在执行不动产登记过程中，应遵循公正、透明、高效的原则。
然而，目前部分地区的登记程序存在不透明、不公正的现象，导致公众对登记制度的信任度降低。
因此，应加强登记程序的监督和审查，确保登记的公正性和透明度。
3. 登记信息的共享与保护问题随着信息化的发展，不动产登记信息共享已成为必然趋势。
然而，在信息共享的同时，如何保护个人隐私和信息安全成为亟待解决的问题。
行政机关应建立完善的信息保护机制，确保登记信息的安全性和保密性。
四、完善行政机关不动产登记制度的建议1. 制定全国统一的登记内容和标准应制定全国统一的登记内容和标准，明确各类不动产物权的登记要件和程序。
同时，各地应根据实际情况制定具体的实施细则，确保登记制度的顺利实施。
2. 优化登记程序，提高公正性和透明度行政机关应优化登记程序，简化手续，提高办事效率。
同时，加强登记程序的监督和审查，确保登记的公正性和透明度。
不动产信托登记制度研究
2、规范登记内容。应当制定详细的信托登记内容规范，明确需要登记的信 息种类和内容，保证信息的真实性和准确性，同时提高信息的披露及时性和透明 度。
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3、登记程序。登记程序应当清晰明了，符合法律法规和监管要求。登记程 序应当包括申请、审核、公示、确认等环节，确保申请人的合法权益得到保护。
4、登记效力。登记效力是指信托登记的法律效力，即经过登记的信托财产 受到法律的保护。未经登记的信托财产不具有法律效力，容易受到侵害和损失。
三、我国信托登记制度存在的问 题及改进建议
（2）优化业务流程：对业务流程进行优化和精简，提高办事效率，缩短办 理时间。例如，可以采取一窗式服务模式，将多个业务流程整合在一起，减少当 事人的等待时间和办事成本。
（3）加强队伍建设：加强专业人才队伍的建设，提高工作人员的业务水平 和专业素养，为当事人提供更高效、专业的服务。
结论
本次演示对不动产信托登记制度进行了研究和分析，探讨了我国不动产信托 登记制度的现状及问题，并提出了相应的完善建议。通过规范登记程序、提高登 记信息透明度和提升登记效率等措施的实施，可以进一步完善我国不动产信托登 记制度，提高交易的安全性和效率性，促进市场的健康发展。也需要未来市场的 变化和发展趋势，不断完善和创新相关制度和服务，以更好地满足社会的需求和 期望。
一、不动产信托登记概述
1、不动产信托登记的定义
不动产信托登记是指将不动产物权变动的事实通过书面形式向国家有关部门 进行登记，并由国家建立不动产信托登记簿，以保障不动产交易的安全和合法性。
2、不动产信托登记的目的
不动产信托登记的主要目的是为了保护当事人的合法权益，维护不动产交易 安全，促进市场经济的健康发展。通过登记簿的建立，可以明确不动产物权的归 属和变动情况，避免权属纠纷和欺诈行为的发生。
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不动产登记制度研究一 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020我国不动产登记制度研究一王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。
本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。
文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。
文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。
不动产登记是物权法中的一项重要制度。
在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。
由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。
梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。
”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。
本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。
一、不动产登记概述(一)不动产登记的意义不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。
当事人提出登记申请，是不动产登记的起始环节和必经步骤，是启动不动产登记程序的重要法律事实。
没有当事人的申请，就不会产生登记法律关系。
但是，并不是任何人都可以提出登记申请。
不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务，其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。
因此，只有与待登记的不动产权利具有直接利害关系的人，如权利人和利害关系人，才能依法定程序向不动产登记机关提出登记申请。
2.登记是国家专职部门的活动。
不动产物权的变动必须登记，这是各国立法的通例。
然而，由于登记具有公示作用，对当事人权利具有重要影响，这就要求登记机关必须具有权威性。
如果登记机关没有权威性，其所办理的财产登记就可能失去公信力，申请人的权利也无从得到保障，从而不能实现财产登记的基本目的。
只有法律规定的国家专职部门才能以国家行为担保登记的公信力，从而担当登记重任。
因此各国均明确规定由专门的登记机关办理不动产登记。
例如，德国办理不动产登记的为属于地方普通法院系统的土地登记局;在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所;在瑞士大多为各州的地方法院。
只有法律明确规定的登记机关，才享有办理不动产登记的职权;也只有在该机关进行登记，登记才能发生法律效力。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的内容是法律规定要求进行登记的不动产权利。
在采不同登记模式的国家，法律对于登记内容的规定存在重大差异。
总体而言，在采物权登记制度的国家，一般由法律明确规定应当登记的各种不动产权利。
例如，日本《不动产登记法》规定，不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
我国台湾地区“土地登记规则”第5条亦有类似规定。
我国法律明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
故登记内容应为不动产物权及其变动事项。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记簿是登记机关依法制作的用于登录、记载不动产物权状况的档案簿册。
在采实质主义登记立法的国家，不动产登记簿乃不动产物权归属和内容的根据，它具有统一性、权威性、持久性、公开性四个特征。
不动产物权只有由登记机关记载于不动产登记簿，才能由国家行为担保其公信力，并依此对不动产物权变动的可信性作出保障，才便于由登记机关长期保存，并为权利人和利害关系人查询提供方便。
因此，登记机关在受理不动产登记申请后，须依照法律规定的格式、形式、程序、方法和具体要求建立登记簿，对当事人申请的不动产物权事项在登记簿上进行记载，才能发生不动产物权设立、变更、转让、消灭的效果。
(二)不动产登记的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
认为不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
(2)证明行为说。
该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
”(3)私法行为说。
认为登记本质上应为私法行为。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记是依当事人申请，由国家专职部门实施的活动。
登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。
在不动产登记法律关系中，当事人的权利来源于法律法规的规定，登记不过是对该权利的“宣示”或“确认”。
登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。
毋庸讳言，正是由于国家公权力介入了登记，以国家行为作担保，才赋予不动产登记强大的公示效力。
从登记制度的起源看，其最初是随国家征收税赋的需要而产生的，带有明显的行政色彩。
但随着商品经济的发展，登记制度发生了质的变化，它不再仅仅与国家利益相关，而且与社会公共利益及经济秩序紧密相连。
对不动产物权进行登记，目的是通过登记向公众昭示权利，从而表明权利人权利的存在，维护交易安全。
登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。
正如我国有学者指出的，“土地权利登记，在财产法上的本质是对土地权利变动的法律承认，赋予土地权利变动的法律效力，即给土地权利变动提供法律基础。
”登记并非公法上的行政行为。
行政行为强调行政机关单方的行政意思表示，而登记行为则需要当事人和登记机关双方的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所作的其他为登记必须的意思表示，当事人或者相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。
该意思表示具有综合构成性，登记效力的发生脱离申请人的意思就难以发生效力。
因此，登记不是登记机关的单方行政职权行为。
事实上，登记并非登记机关的权力，而是其法定职责，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，登记机关有登记义务，登记效力并不受登记机关的意志左右。
不动产物权登记与行政机关之行政权力的运用没有必然联系，就不动产登记机关的选择而言，国家完全可以不受有关不动产行政管理权力配置的制约，而指定行政机关之外的其他机关如司法机关实施不动产物权登记。
因此，我们必须明确区分不动产登记与不动产的行政管理行为，摒弃那种把不动产登记视为行政管理手段，将登记行为视为公法上行政行为的观念，确立登记为法律服务、为当事人服务的立场。
二、不动产登记模式考察近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。
下面分别予以考察。
(一)契据登记制度契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。
契据登记制度以法国为代表，日本、意大利、比利时、西班牙等国以及美国多数州也采行此制。
《法国民法典》第711条规定：“财产所有权，因继承、生前赠与或遗赠，以及因债的效力，取得与转移。
”第1583条规定：“当事人一经对标的物与价金协议一致，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告完全成立，且买受人对出卖人依法取得标的物的所有权。
”《日本民法典》第177条亦规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。
”依据契据登记制度，由国家设置的登记机构在登记簿上记载不动产物权状况，以便有利害关系的第三人进行查阅。
不动产物权变动并不以登记为生效要件，只要当事人意思表示一致，订立契约，就能发生物权变动的效力。
登记机关登记时仅根据法律规定应当提交的有关契据所载内容予以登记，对契据内容是否真实、是否有瑕疵等均不作实质性审查，因而该种登记不具有公信力，仅具有对抗第三人的效力。
契据登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动的对抗要件。
即不动产物权变动因当事人合意而生效，登记只起简单的公示作用，对当事人实体权利无决定影响。
(2)登记与否不予强制。
由于登记不发生权利变动的效果，登记与否对当事人的权利没有直接关系，当事人可以自愿选择是否登记，法律对此并无强制性规定。
(3)登记实行形式审查主义。
登记官吏对于登记申请，只进行形式审查，即只审查契约及手续是否完备。
如手续完备，即依契据内容记载于登记簿。
至于契据所载权利是否真实，有无瑕疵，则在所不问。
(4)登记无公信力。
登记仅对当事人物权变动行为的存在进行证明和表彰，对于已经登记的权利，公众不可信赖其为真实的权利。
交易完成后，就第三受让人而言，对于已登记的权利事项，如有人主张权利，应依实体法确定权利归属。
(5)登记簿采人的编成主义。
即登记簿以权利人为标准编辑而成，而不以不动产为标准。
登记完毕后，仅在交易契约上注记登记经过，不发权利证书。
(6)登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态，而且登记物权变动事项。
(二)权利登记制度权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。