房地产企业预交企业所得税会计处理方法探讨
房地产企业预交税费的相关会计处理
童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。
２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。
房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。
预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。
会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产企业所得税如何预缴
房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。
但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。
一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。
两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。
那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。
房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。
因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。
如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。
其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。
房地产企业如何预缴企业所得税
房地产企业如何预缴企业所得税房地产企业如何预缴企业所得税一、概述房地产企业作为一种特殊的经营主体，在经营过程中需要按照国家相关税法规定预缴企业所得税。
本文将详细介绍房地产企业如何进行企业所得税的预缴，帮助企业合理安排财务和遵守税收法规。
二、企业所得税的基本概念企业所得税是指企业在一定期间内所获得的应税所得按照规定计算并缴纳的税种。
房地产企业的企业所得税主要包括综合税和即征即退两种方式。
综合税是指企业实行按年度纳税，按照年度综合所得额计算企业所得税；即征即退是指企业在每笔交易中即时缴纳企业所得税，并且在一定条件下可以退还。
三、房地产企业预缴企业所得税的必要性预缴企业所得税对房地产企业来说是一项必要的财务管理措施，有如下几个方面的重要意义：1.预缴企业所得税可以避免企业在年底一次性缴纳巨大的税款，减轻企业财务压力。
2.预缴企业所得税可以及时获取税务部门的认可，符合法律执法机关的监管要求。
3.预缴企业所得税可以优化企业财务计划，提前预判企业税负，避免不必要的财务风险。
四、房地产企业预缴企业所得税的方法房地产企业可以采取以下几种方法预缴企业所得税：1.按照年度综合所得额进行预缴：企业可以根据往年发生的交易和利润情况，按照一定比例预缴企业所得税，避免一次性缴纳较大金额的税款。
2.按照交易金额进行即征即退预缴：企业在每笔交易完成后，可以根据交易金额按照一定比例预缴企业所得税，以避免税务风险的产生。
3.税款保证金预缴：企业可以向税务部门提供一定金额的税款保证金，用于预缴企业所得税。
税务部门会按照一定利率给予预缴企业所得税的企业一定的利息收益。
五、相关附件本文档涉及到的附件包括：1.房地产企业预缴企业所得税申请表格2.房地产企业预缴企业所得税核算表格3.房地产企业预缴企业所得税缴纳凭证样本六、法律名词及注释1.综合所得额：指企业在一定期间内从各项经营活动中所获得的所得总额，扣除成本、费用和亏损后的金额。
2.即征即退：指在每笔交易中即时缴纳企业所得税，且在符合条件下可以退还。
谈一谈房地产开发企业与预收帐款业务有关的会计及税务处理
该文件规定， 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
二 是房地产开发企业按预收账款收入缴纳营业税。在计算企业所得税的应纳税所得额时，对已经缴纳的税款能否在当期税前扣除问题，工作中也存在两种不同的意见：有的认为可以扣除。有的认为，不计入营业税金及附加，就不能由当期的收入配比负担，因而不可在税前扣除。笔者认为 根据《企业所得税暂行条例》第六条和《企业所得税暂行条例实施细则》第八条的规定，计算应纳税所得额时准予扣除的项目包括营业税。还有，《企业所得税税前扣除办法》第五十一条规定，纳税人缴纳的消费税、营业税、资源税、关税和城市维护建设税、教育费附加等产品销售税金及附加等可以扣除。所以，从上述规定来看，纳税人按税务机关规定缴纳的营业税是可以在缴纳当期扣除的。
具体会计分录 借 所得税Biblioteka 66万 递延税款 33万
贷 应缴税金 99万
在2004年的年末，损益表中，主营业务税金及附加以50万列示,利润总额200万，净利润134万；资产负债表中，应交税金以—50万列示，递延税款借项33万。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工， 实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
应纳所得税=100*33%=33万，所得税费用=200*33%=66万
具体会计分录 借 所得税 66万
贷 递延税款 33万
应缴税金 33万
房地产开发企业所得税预缴问题的探讨3200字
房地产开发企业所得税预缴问题的採讨3200一、内外资房地产企业所得税预缴政策的历史对比在《企业所得税法》及其实施条例颁布实施前即2021年1月1日前，内外资房地产企业的所得税政策具有明显差异，总体表现为“内外有别，内紧外松”。
其中就房地产企业所得税预缴（本文仅探讨企业所得税预缴及相关问题）规定也存在一定的差异。
具体可以通过下列对比表来说明。
二、国稅函［20211299号文件产生的变化六个统一由于《企业所得税法》及其实施条例颁布实施，从2021年1 月1日起，企业所得税政策不再区分内外资企业即执行统一的所得税政策，特别是国税函［20211299号文的出台，又明确规定所有房地产开发企业从2021年1月1日起执行统一的企业所得税预缴政策。
由此，对房地产开发企业所得税的预缴产生了变化。
（一）变化之一统一了纳税人文件明确规定“为贯彻落实新的《企业所得稅法》”，仅适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人，一般包括内资、外商投资房地产开发经营企业。
这意味着内资、外资的房地产开发经营企业都要按照此文件规定预缴企业所得稅，需要注意的是从事房地产开发经营业务的非居民纳税人不适用此文件。
（二）变化之二纳稅人适用范围的统一国税函［20211299号第一条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对其在开发产品未完工前釆取预售方式销售取得的预售收入，要按此文件规定预缴企业所得税。
即该文件仅适用于：“按当年实际利润据实分季（或月）”这种方式预缴企业所得税的房地产开发企业。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条的规定，企业所得税分月或者分季预缴的方式主要有三种:1、按照月度或者季度的实际利润额预缴;2、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴;3、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照经稅务机关认可的其他方法预缴。
房地产企业预交所得税的会计处理
房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。
在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。
会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。
房地产企业预缴税款的帐务处理
房地产企业预缴税款的帐务处理.doc 财务精英俱乐部更多资料免费下载房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)这几年房地产市场成为大家关注的热点，为了配合国家宏观调控加强税收征管，国家也先后出台了一系列的单项税种管理措施，加强房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税的征管政策先后出台，主要采取核定预征率、预计营业利润率获毛利率加强事前预征管理，但预缴税款如何进行帐务处理，并由此引起的不同处理对企业利润、所得税影响，房地产企业和税务机关认识不仅相同，也成为税务机关帐务检查中和纳税人发生争议的焦点，笔者就此谈谈自己的看法。
一、目前房地产企业预缴的税种(一)根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。
其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，规定房地产企业在收到预收款的当天，营业税的纳税义务就发生了，就应该缴纳营业税。
其实这不是严格意义上的预缴，应为法律已经规定了在预收的当天就应该缴纳营业税了，而不是在纳税义务发生前缴纳，之所以还在这里说营业税的预征，是因为这个时间企业属于预收款，从会计配比的角度理解营业税款也就相应的为预征了。
(二)对于土地增值税就是名正言顺的预征了，根据《土地增值税暂行条例》第十条“纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
”授权税务机关核定税款的缴纳期限。
财法字【1995】6号《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》“(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
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房地产企业预交企业所得税会计处理方法探讨
2003年7月9日税总颁发了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号），明确规定：采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。
由于预计营业利润待开发产品完工结算调整时可以转回，该差异为未来可抵减时间性差异，会计制度没有明确规定该时间性差异对未来所得税影响的会计处理方法。
所以，企业可自行选择所得税处理方法，可以选择应付税款法，也可以选择纳税影响会计法。
分别介绍如下：
例：某房地产开发企业成立于2003年，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。
当年新开工“欣欣小区”项目，4季度收到预收款2600万元（注：暂不考虑预收款涉及到的营业税及附加），当年亏损180万元；2004年1—3季度预售收入分别为850万元、1100万元、1200万元，本年利润均为借方余额，分别为：30万元、80万元、120万元，4季度初开发产品完工，第4季度“欣欣小区”项目主营业务收入5800万元，其中：预收款转入3000万元4季度实现利润总额1160万元。
2005年项目全部销售完毕，全年“欣欣小区”项目主营业务收入6750万元，其中：预收款转入2750万元，实现利润总额1350万元。
假设普通住宅的预计利润率为1 5%，所得税适用税率33%，无纳税调整项目，汇算清缴2003、2004、2005年企业所得税。
一、应付税款法下预计营业利润对未来所得税影响的会计处理
应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响所
得税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期的核算方法。
2003年所得税费用和应交税金的核算：
应纳税所得额=2600*15%-180=210万元
应交税金=210*33%=69.3万元
（1）借：所得税 69.3
贷：应交税金-应交所得税69.3
（2）借：应交税金-应交所得税69.3
贷：银行存款 69.3
（3）借：本年利润69.3
贷：所得税 69.3
2004年所得税费用和应交税金的核算：
应纳税所得额=1160-120+3150*15%-3000*15%=1062.5万元
应交税金=1062.5*33%=350.63万元
1—3季度已交税金=[（850+1100+1200）*15%]*33%=116.33万元
补交税金350.63-116.33=234.3万元
（1）借：所得税 234.3
贷：应交税金-应交所得税234.3
（2）借：应交税金-所得税234.3
贷：银行存款 234.3
（3）借：本年利润234.3
贷：所得税 234.3
2005年所得税费用和应交税金的核算：
应纳税所得额=1350-2750*15%=937.5万元
应交税金=937.5*33%=309.38万元
（1）借：所得税 309.38
贷：应交税金-应交所得税309.38
（2）借：应交税金-所得税309.38
贷：银行存款 309.38
（3）借：本年利润309.38
贷：所得税 309.38
2纳税影响会计法下预计营业利润对未来所得税影响的会计处理
纳税影响会计法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响所得税的金额递延和分配到以后各期的核算方法。
2003年所得税费用和应交税金的核算：
应纳税所得额=2600*15%-180=210万元
应交税金=210*33%=69.3万元
（1）借：递延税款 69.3
贷：应交税金-应交所得税69.3
（2）借：应交税金-应交所得税69.3
贷：银行存款 69.3
2004年所得税费用和应交税金的核算：
应纳税所得额=1160-120+3150*15%-3000*15%=1062.5万元
应交税金=1062.5*33%=350.63万元
1—3季度已交税金=[（850+1100+1200）*15%]*33%=116.33万元
补交税金350.63-116.33=234.3万元
本期转回的前期已发生的递延税款借项=[3000*15%-（180+120）]*33%=49.5万元
本期所得税费用=234.3+49.5=283.8万元
（1）借：所得税 283.8
贷：递延税款 49.5
应交税金-应交所得税234.3
（2）借：应交税金-所得税234.3
贷：银行存款 234.3
（3）借：本年利润283.8
贷：所得税 283.8
2005年所得税费用和应交税金的核算：
应纳税所得额=1350-2750*15%=937.5万元
应交税金=937.5*33%=309.38万元
本期转回的前期已发生的递延税款借项=2750*15%*33%=136.12万元
本期所得税费用=309.38+136.13=445.5万元
（1）借：所得税 445.5
贷：递延税款 136.12
应交税金-应交所得税309.38
（2）借：应交税金-所得税309.38
贷：银行存款 309.38
（3）借：本年利润445.5
贷：所得税 445.5
从上述例子可见：
采用应付税款法核算时，不确认本期发生的时间性差异对未来所得税的影响金额，按照本期应税所得计算的应交所得税作为本期所得税费用；在采用纳税影响会计法核算时，需确认本期发生的时间性差异对未来所得税的影响金额，并作为本期所得税费用的组成部分。
在采用纳税影响会计法核算时，在不存在永久性差异和其他某些特殊情况下，本本期所得税费用是按照会计制度计算的本期税前会计利润所应承担的所得税费用，符合配比原则，即一定时期的收益与一定时期的所得税费用相配比。
企业当期发生或转回时间性差异时，应付税款法和纳税影响会计法确认的当期所得税费用不同，但无论是采用应付税款法还是纳税影响会计法所计量的所得税费用总额是相同的，差异只在于两种方法下对各期所得税费用的计量不同。
采用纳税影响会计法核算时，应当设置“递延税款备查登记簿”，详细记录每项时间性差异发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。
注意各科目之间的勾稽关系。
综上所述，由于国税发[2003]83号文件的发布，给会计核算提出了不少问题，增加了会计核算难度，但只要所得税会计处理方法得当，不人为增大递延税款借方金额，注重实质重于形式的会计原则，作到原预计多少营业利润，销售结算抵减多少，所得税借方差异在递延税款归集多少，销售结算转回多少；哪个项目结算，就抵减哪个项目的预计利润，就不会存在问题。