资产评估学 第二章 (2)
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重置核算法与物价指数法
解 重置成本=购买价格+安装费+运输费+调试费 =9.5+1*（1+40%）+0.4*（1+30%）+0.6* （1+20%） =9.5+1.4+0.52+0.72 =12.14（万元）
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重置成本的估算方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
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功能价值法
基本原理
选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物， 根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推 算被估资产重置成本的方法。
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例2-1
复原重置成本：有一台3年前做的桌子，假如原 来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公 斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲， 用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置 成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 （原消耗、现价格） 更新重置成本：由于技术进步采用了新的机械， 现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1 公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即 消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算 出更新重置成本。（新消耗、现价格）
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物价指数法
解
时间 2002 2004 2006 投资费用 （万元） 16 4 2 物价指数 1.05 1.28 1.36 物价指数变 动系数 1.60/1.05 =1.52 1.60/1.28 =1.25 1.60/1.36 =1.19 重置成本 （万元） 16*1.52 =24.32 4*1.25 =5 2*1.19 =2.38
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本 含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
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方法途径与时间的关系
成本法
市场法
收益法
评估基准日
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基本思路
以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并 开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得 到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成 的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。
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功能价值法
例2-7 某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元， 年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000 台。 假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性 关系，则待评估资产的重置成本是多少？ 假定该仪器生产线的规模效益指数为0.7，则 待评估资产的重置成本是多少？
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统计分析法
解 该类通用设备的重置成本=1200×80/50 =1920（万元）
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基本方法
资产实体 实体性 性贬值 贬值
被评估 资产重 置成本
—
资产评估值＝
资产功能 性贬值 资产经济 性贬值
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重置核算法与物价指数法
例2-6 被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查， 该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该 设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元， 运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，安装 费用中间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的 调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨 80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接 成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？
2007 合计
1.60 31.70
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物价指数法
例2-4 某待评估资产购建于1997年9月，账面原值为 100000元，现评估其2001年9月2日的价值。当时 该资产的价格指数为120％，评传基准日该类资 产的定基价指数150％，1997-2001同类资产环比 价格变动指数分别为5%，-9.8%，10%，20%，则 确定被估资产价值。
材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
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购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
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取得和建造 资产的管理 费用、设计 制图等费用
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重置核算法
例2-2 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法 评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的 现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装 成本为20000元，安装成本中含原材料6000元、人 工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。
参照物 的功能 价值
被估资 产的功 能
被估资 产的功 能价值
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功能价值法
计算公式 生产能力比例法
被估资产的生产能力 被估资产 参照资产 × ＝ 参照资产的生产能力 重置成本 重置成本
规模效益指数法
x
被估资产的生产能力 被估资产 参照资产 × ＝ 参照资产的生产能力 重置成本 重置3
物价指数法
解 定基指数法： 重置成本=100000×（150％／120％）×100％ =125000（元） 环比指数法： 重置成本=100000×（1+5%）×（1-9.8%）× （1+10%）×（1+20%） =100000×125％ =125000（元）
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重置成本的估算方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
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物价指数法
基本原理
在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调 整为评估基准日时的重置成本。 资产重置成本＝资产账面原值×物价指数变动系数
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重置核算法与物价指数法
解
（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）
安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）
直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本
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重置核算法与物价指数法
例2-5 评估机械设备一台，三年前购置。据了解该设备 尚无替代产品，设备帐面原值10万元，其中买价 8万，运输费0.4万，安装费用（包括材料）1万， 调试费用0.6万。经调查该设备现行价格9.5万， 安装费、运输费、调试费分别比三年前上涨４０ ％，３０％，２０％。根据以上资料，试计算该 机械设备重置成本。
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基本前提
被评估资产处于继续使用状态 应当具备可利用的历史成本资料
被评估资产必须是可以再生的或可以复制的
被评估资产具有贬值特性
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基本方法
资产实体 性贬值
被评估 重置 资产重 置成本 成本
—
资产评估值＝
重置成本的估算方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
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统计分析法
基本原理
抽样调 查
样本的 重置成 本
被估资 产的重 置成本
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统计分析法
计算公式 × 抽样资产的重置成本 抽样资产的历史成本
计算公式
1、定基指数 2、环比指数
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物价指数法
例2-3 某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。 2004年进行一次改造，改造费用为4万元；2006 年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基 价格指数2002年为1.05，2004年为1.28，2006年 为1.35，2007年为1.60。 要求：计算该机床2007年的重置成本
间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%
间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本
=13.04+0.26=13.30（万元）
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物价指数法和重置核算法的比较
与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本， 仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置 成本 ；而重置核算法既考虑了价格因素，也考 虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因 而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算 的重置成本往往会偏高 。
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功能价值法
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资产评估学---资产评估的基本方法
解： 18000 × 98.1/76.7=23022 （元/ 平 方米）
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例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
7
（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
8
（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
10
三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。
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例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
7
（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
8
（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
10
三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。
第2章资产评估的基本原理PPT课件
识事物。资产评估中的客观性至少包含三层涵义。 （1）评估对象客观存在 （2）评估中所采用的数据和指标等是客观的，即有一
定的依据和来源； （3）指评估结论经得起检验。 3、科学性原则 表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假
设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。
16
(二)资产评估的经济技术原则
对象
非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产
有限市场资产
商誉 专用资产
无法单独在公开市场出售
3.资产评估中常见市场价值以外的价值类型
（1）投资价值
投资方
投资价值>公允价值
投资交易中 投资价值<公允价值
出售方
交易价格在双方投资价值之间:
作价基础
公允市价
（2）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有 负债后以货币形式存在的余额。
小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只 是选择其中的一个或几个。
四、资产评估的原则（掌握）
资产评估原则分为两大类：
工作原则
资产评估的原则
经济技术原则
独立性、客观公正性、科学性
预期收益、供求、贡献、 替代、评估时点原则
15
(一)资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。 1、独立性原则 2、客观公正性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去认
第二章 资产评估的基本原理
第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估的假设 第四节 资产评估原则
一、资产价值形成理论（掌握）
1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
供给（生产）决定价值
资本 劳动 的报酬 土地
定的依据和来源； （3）指评估结论经得起检验。 3、科学性原则 表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假
设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。
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(二)资产评估的经济技术原则
对象
非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产
有限市场资产
商誉 专用资产
无法单独在公开市场出售
3.资产评估中常见市场价值以外的价值类型
（1）投资价值
投资方
投资价值>公允价值
投资交易中 投资价值<公允价值
出售方
交易价格在双方投资价值之间:
作价基础
公允市价
（2）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有 负债后以货币形式存在的余额。
小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只 是选择其中的一个或几个。
四、资产评估的原则（掌握）
资产评估原则分为两大类：
工作原则
资产评估的原则
经济技术原则
独立性、客观公正性、科学性
预期收益、供求、贡献、 替代、评估时点原则
15
(一)资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。 1、独立性原则 2、客观公正性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去认
第二章 资产评估的基本原理
第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估的假设 第四节 资产评估原则
一、资产价值形成理论（掌握）
1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
供给（生产）决定价值
资本 劳动 的报酬 土地
资产评估学教程第2章
资产评估学教程第2章
三、成本法中各项要素的具体评估方法
基本公式：
① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经
•
济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
② 评估值＝重置成本×综合成新率
资产评估学教程第2章
（一）重置成本的估算方法
1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
资产评估学教程第2章
三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例 如：成新率、功能等。
资产评估学教程第2章
❖ 1.现行市价法（无差异） ❖ 2.市价折扣法（交易条件差异）
❖ 3.功能价值类比法（功能差异） ❖ （1）线性关系 ❖ （2）指数关系
资产用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好， 综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物 C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整 过程如下。单位：
三、成本法中各项要素的具体评估方法
基本公式：
① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经
•
济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
② 评估值＝重置成本×综合成新率
资产评估学教程第2章
（一）重置成本的估算方法
1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
资产评估学教程第2章
三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例 如：成新率、功能等。
资产评估学教程第2章
❖ 1.现行市价法（无差异） ❖ 2.市价折扣法（交易条件差异）
❖ 3.功能价值类比法（功能差异） ❖ （1）线性关系 ❖ （2）指数关系
资产用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好， 综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物 C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整 过程如下。单位：
资产评估第2章课件
里准则解释为测试、计量的标准。中文释义中准则是一个 合成词，由“准”和“则”组成。“准”有标准、法则、 依据等含义，“则”有规则、制度、规程等含义，将“准” 和“则”合起来，所形成的“准则”一词，
从国外资产评估的实践看，资产评估准则一般是资产评估 社会团体在自身的发展过程中对其所属会员职业行为具有 约束力的执业标准和规范。资产评估准则是经权威机构制 定或认可的、用以指导评估人员工作和评价评估工作质量 的专业规范。评估准则包括两方面的内容，一方面是行为 标准，一方面是评价标准，这两方面共同构成了资产评估 准则，缺一不可。因此，我们将两个角度结合起来，得到
（二）2010-2011版《专业评估执业统一准则》更新内容
根据各方反馈意见和三次公开听证会，ASB决定2010-2011版中 修改部分内容，但强调此次修改主要是为了澄清某些内容， 并未更改USPAP的基本要求和指导思想。主要更新内容如下：
一、《国际评估准则》的产生和发展 节 国际评估准则
2000年以后,《国际评估准则》的制定和修订工作进入了一个快 速发展的时期，2003年4月推出了第六版《国际评估准则》， 2005年发布了第七版《国际资评准则》，以满足《国际会计准 则》和相关实务对评估行业的需求，2007年发布的第八版《国 际评估准则》不仅结构体系进行调整，并对相关内容进行了修 订和扩充，2011年发行第九版《国际评估准则》为最新版，新 版IVS包含一个关于金融工具的简要准则，分析一些影响金融 工具价值的参数、不同的评估方法优缺点和旨在提高评估的透 明度和客观性的程序；同时提出一个单独的准则，该准则指出 评估开始阶段，明确评估范围和应该被解决的问题等。
第二章 资产评估准则
学习目标
1.了解资产评估准则的概念 2.了解资产评估准则的作用
从国外资产评估的实践看，资产评估准则一般是资产评估 社会团体在自身的发展过程中对其所属会员职业行为具有 约束力的执业标准和规范。资产评估准则是经权威机构制 定或认可的、用以指导评估人员工作和评价评估工作质量 的专业规范。评估准则包括两方面的内容，一方面是行为 标准，一方面是评价标准，这两方面共同构成了资产评估 准则，缺一不可。因此，我们将两个角度结合起来，得到
（二）2010-2011版《专业评估执业统一准则》更新内容
根据各方反馈意见和三次公开听证会，ASB决定2010-2011版中 修改部分内容，但强调此次修改主要是为了澄清某些内容， 并未更改USPAP的基本要求和指导思想。主要更新内容如下：
一、《国际评估准则》的产生和发展 节 国际评估准则
2000年以后,《国际评估准则》的制定和修订工作进入了一个快 速发展的时期，2003年4月推出了第六版《国际评估准则》， 2005年发布了第七版《国际资评准则》，以满足《国际会计准 则》和相关实务对评估行业的需求，2007年发布的第八版《国 际评估准则》不仅结构体系进行调整，并对相关内容进行了修 订和扩充，2011年发行第九版《国际评估准则》为最新版，新 版IVS包含一个关于金融工具的简要准则，分析一些影响金融 工具价值的参数、不同的评估方法优缺点和旨在提高评估的透 明度和客观性的程序；同时提出一个单独的准则，该准则指出 评估开始阶段，明确评估范围和应该被解决的问题等。
第二章 资产评估准则
学习目标
1.了解资产评估准则的概念 2.了解资产评估准则的作用
《资产评估学》教学大纲
《资产评估学》教学大纲第一部份：教学要求一、授课对象：会计学及财务管理专业学生二、先修课程：工程技术基础三、学分学时分配：2 学分2 学时教学内容学时第一章：资产评估概述 4第二章：资产评估基本方法6第三章：机器设备评估3第四章：房地产评估4第五章：流动资产3第六章：无形资产评估4第七章：长期投资和其他资产评估2第八章：整体资产评估 2第九章：资产评估报告2第十章：资产评估的管理2合计32第二部份：教学内容资产评估学《资产评估学》是本科会计学专业课程。
通过学习《资产评估学》，要求学生能够明确资产评估的内涵，资产评估的目的和要求；了解我国资产评估的现状及其发展方向；全面理解和掌握资产评估的范围、方法和分析的基本原理；学会对各类资产进行评估的多种方法和撰写资产评估报告及分析利用资产评估报告，此外，掌握对资产各种价值的认识、分析和利用。
资产评估在我国市场经济的种活动中占有重要地位。
在教学计划安排上以40--50 课时摆布为宜。
本门课程之前应开设《会计学原理》、《经济活动分析》、《工程技术基础》等课程，通过对这些课程的基础知识和专业知识的学习，为资产评估的理解打下基础，对在评估过程中遇到的各类资产有一个初步的了解，并结合所学的知识进一步分析资产的物理现状、经济状况、技术状况，直到深入剖析各资产价值构成及总体价值的体现。
第一章资产评估概述一、教学目的和基本要求通过本章学习应理解资产评估的涵义和特点、资产评估的目的、资产评估价值类型、资产评估假设、资产评估的原则和资产评估的对象，了解资产评估的组织程序，从而对资产评估的内容有一个整体了解，为以后各章的学习打下基础。
二、讲授内容第一节资产评估及其特点一、资产评估的现状及发展要求了解目前资产评估的现状、发展规模及进行资产评估的必要性。
二、资产评估的定义要求理解资产评估内在涵义，资产评估的八大要素及内在关系，了解资产评估与清产核资的区别和联系。
三、资产评估的价值特点第二节资产评估的对象一、资产评估的对象了解资产评估的对象和范围。
资产评估学第二章
资产评估值=参照物成交价格×（1-价格折 扣率）
3、功能价值类比法（类比估价法）
是以参照物的成交价格为基础，考 虑参照物与评估对之间的功能差异进行 调整来估算评估对象价值的方法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况：
其数学表达式为： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对
象生产能力÷参照物生产能力）
率 有形损耗率＝1－成新率
（二）实体性贬值及其估算
2、公式计算法 资产实体性贬值＝重置成本×已使用年
限/总使用年限
（三）功能性贬值及估算
功能性贬值是由于技术相对落后造成的 贬值。
功能性贬值的估算步骤：
（三）功能性贬值及估算
功能性贬值的估算步骤： 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但
=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照 物年产量
例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元， 年产量为5000件。现知被评估资产年产量为 4000件，由此可以确定其重置成本为：
例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元， 年产量为5000件。现知被评估资产年产量 为4000件，由此可以确定其重置成本为：
例如：
现对某资产进行评估，总使用年限为13年，已 使用7年，该资产全新成本为258万元，经检测， 该资产有一部件全部损坏，需要重新更换，需 花费42万元，试评估该资产的评估值。
评估值＝（258－42）×6/13
＝99.69（万元）
第二节 市场法
一、市场法的基本涵义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法的具体评估方法
2、成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理成本 为基础，利用参照物成本市价比率来估算 评估对象的价值的方法。
3、功能价值类比法（类比估价法）
是以参照物的成交价格为基础，考 虑参照物与评估对之间的功能差异进行 调整来估算评估对象价值的方法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况：
其数学表达式为： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对
象生产能力÷参照物生产能力）
率 有形损耗率＝1－成新率
（二）实体性贬值及其估算
2、公式计算法 资产实体性贬值＝重置成本×已使用年
限/总使用年限
（三）功能性贬值及估算
功能性贬值是由于技术相对落后造成的 贬值。
功能性贬值的估算步骤：
（三）功能性贬值及估算
功能性贬值的估算步骤： 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但
=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照 物年产量
例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元， 年产量为5000件。现知被评估资产年产量为 4000件，由此可以确定其重置成本为：
例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元， 年产量为5000件。现知被评估资产年产量 为4000件，由此可以确定其重置成本为：
例如：
现对某资产进行评估，总使用年限为13年，已 使用7年，该资产全新成本为258万元，经检测， 该资产有一部件全部损坏，需要重新更换，需 花费42万元，试评估该资产的评估值。
评估值＝（258－42）×6/13
＝99.69（万元）
第二节 市场法
一、市场法的基本涵义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法的具体评估方法
2、成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理成本 为基础，利用参照物成本市价比率来估算 评估对象的价值的方法。
资产评估第二章
资产评估第二章
2.市场比较法的前提条件
n l 资产市场发达有充分的参照物可取； n l市场上存在有与被评估资产相同或相似
的三个以上的资产交易案例，由多个参 照物； n l 价值影响因素明确，而且可以量化；
资产评估第二章
3．市价法的适用范围
n 适用于单一生产要素交易，单项要素投 资、参股、担保、联营、兼并、转让和 保险。
限制； n 5.评估机构是否有胜任评估的专业人士； n 6.是否有影响评估独立性和客观性的其他因素；
资产评估第二章
二、评估机构的评估准备工作
n 1.组成资产评估项目小组； n 2.制定评估计划； n 3.编制资产评估程序计划；
资产评估第二章
三、资产评估机构对资产的清查核实 工作
n 1、要求委托方准备的有关法律文件经济 技术文件及相关资料，委托方应当组织 力量搞好委托评估范围的资产自查。
来五年收益分别为40万元,42万元，44万元45 万元， 46万元，年折现率为12%，计算收益 现值。 n 解：P=40/(1+0.12)+42/(1+0.12)2+44/(1+0.12)3
n 被评估资产的未来收益必须能用货币衡 量；
n 资产所有者所承担的未来经营风险也必 须能用货币加以衡量；
资产评估第二章
3、收益现值法适用范围
n 适用于整体评估和可以预测企业未来收 益及单项资产的评估，特别适用于无形 资产的评估。
资产评估第二章
二、收益现值法的评估程序
n 1．搜集验证资产的有关经营、财务状况的信 息资料；
产能力*（参照物的重置成本/参照物的 生产能力）
资产评估第二章
四、重置成本法的优缺点
n 1．优点：评估出来的价值接近实际，能 够较真实、准确地反映资产的时间价值。 有利于单项资产和特定用途资产的评估， 多适用于无参照物不易计算未来收益的 资产。
2.市场比较法的前提条件
n l 资产市场发达有充分的参照物可取； n l市场上存在有与被评估资产相同或相似
的三个以上的资产交易案例，由多个参 照物； n l 价值影响因素明确，而且可以量化；
资产评估第二章
3．市价法的适用范围
n 适用于单一生产要素交易，单项要素投 资、参股、担保、联营、兼并、转让和 保险。
限制； n 5.评估机构是否有胜任评估的专业人士； n 6.是否有影响评估独立性和客观性的其他因素；
资产评估第二章
二、评估机构的评估准备工作
n 1.组成资产评估项目小组； n 2.制定评估计划； n 3.编制资产评估程序计划；
资产评估第二章
三、资产评估机构对资产的清查核实 工作
n 1、要求委托方准备的有关法律文件经济 技术文件及相关资料，委托方应当组织 力量搞好委托评估范围的资产自查。
来五年收益分别为40万元,42万元，44万元45 万元， 46万元，年折现率为12%，计算收益 现值。 n 解：P=40/(1+0.12)+42/(1+0.12)2+44/(1+0.12)3
n 被评估资产的未来收益必须能用货币衡 量；
n 资产所有者所承担的未来经营风险也必 须能用货币加以衡量；
资产评估第二章
3、收益现值法适用范围
n 适用于整体评估和可以预测企业未来收 益及单项资产的评估，特别适用于无形 资产的评估。
资产评估第二章
二、收益现值法的评估程序
n 1．搜集验证资产的有关经营、财务状况的信 息资料；
产能力*（参照物的重置成本/参照物的 生产能力）
资产评估第二章
四、重置成本法的优缺点
n 1．优点：评估出来的价值接近实际，能 够较真实、准确地反映资产的时间价值。 有利于单项资产和特定用途资产的评估， 多适用于无参照物不易计算未来收益的 资产。
资产评估学_第二章
10
思考
市场法适用于评估以下资产吗？
专用机器设备
无形资产
11
三、基本程序
（一）选择参照物
数量：
三个以上
选择标准：在功能、市场条件、成交时间上
具有可比性
12
三、基本程序
（二）选择比较因素
对资产价值影响最大的因素
房地产：地理位置 机器设备：技术水平
13
三、基本程序
（三）指标对比、量化差异
31
第二节 收益法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、计算方法
32
一、基本含义
定义：通过估测评价对象未来预期收益的
现值，来判断资产价值的各种ຫໍສະໝຸດ 估方法的总称。收益年限
预期收益额
评估值
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率
33
n
二、基本前提
1.被评估资产的未来预期收
益可以预测并用货币来衡量。
38
n
三、基本程序
1.收集并验证资料
39
三、基本程序
2.分析并计算未来预期收益
未来预期值
是客观收益，而非实际收益
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用
营运费用=经营管理费+日常维修费+保险费+税金
40
三、基本程序
3.分析并计算折现率或资本化率
41
三、基本程序
预期收益额
Ri P i i 1 (1 r )
34
n
预期收益的类型
税后利润
净现金流
利润总额
=资产的潜在毛收入 -预计经营管理成本
资产评估学教程答案全
贡献原则是指在评估时， 某一资产或资产的某一构成部分的价值， 应取决于 该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献， 或该部分对资产整体 价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量 确定。
替代原则的理论依据是同一市场上的相同 （或相近似） 物品具有相同 （或相 近）的价值。 对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时， 理性人必定选择价 格便宜的； 对价格相同而效用不同的物品进行选择时， 理性人必定选择效用较大 的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料， 来进 行比较分析评估估价对象的价值， 以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上 成交的最可能价格。
3、
（1）abd（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac4、
（1）资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具 体应按以下步骤进行： ①明确资产评估业务基本事项。 ②签订资产评估业务约定 书。③编制资产评估工作计划。④对待评估资产的核实与实地查勘。 ⑤收集与资 产评估有关的资料。 ⑥评定估算。 ⑦编制和提交评估报告。 ⑧资产评估工作底稿 归档。
（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、 工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。
（3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其 物理性能不断下降而引起的价值减少。
（4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍 使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
（4）折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象 的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的” 投资中得到的回报率。 折现率的估算方法主要有以下几种： ①市场比较法。 即通 过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析， 来确定待评估资产的投资 期望回报率。 ②资本资产定价模型法。 即通过比较一项资本投资的回报率与投资 于整个资本市场的回报率， 来衡量该投资的风险补偿。 利用该模型确定的折现率 是资产的权益成本， 而非资本成本。 一项投资的风险包括可分散风险和不可分散 风险。可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的， 可以通过投资多样化
替代原则的理论依据是同一市场上的相同 （或相近似） 物品具有相同 （或相 近）的价值。 对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时， 理性人必定选择价 格便宜的； 对价格相同而效用不同的物品进行选择时， 理性人必定选择效用较大 的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料， 来进 行比较分析评估估价对象的价值， 以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上 成交的最可能价格。
3、
（1）abd（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac4、
（1）资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具 体应按以下步骤进行： ①明确资产评估业务基本事项。 ②签订资产评估业务约定 书。③编制资产评估工作计划。④对待评估资产的核实与实地查勘。 ⑤收集与资 产评估有关的资料。 ⑥评定估算。 ⑦编制和提交评估报告。 ⑧资产评估工作底稿 归档。
（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、 工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。
（3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其 物理性能不断下降而引起的价值减少。
（4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍 使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
（4）折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象 的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的” 投资中得到的回报率。 折现率的估算方法主要有以下几种： ①市场比较法。 即通 过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析， 来确定待评估资产的投资 期望回报率。 ②资本资产定价模型法。 即通过比较一项资本投资的回报率与投资 于整个资本市场的回报率， 来衡量该投资的风险补偿。 利用该模型确定的折现率 是资产的权益成本， 而非资本成本。 一项投资的风险包括可分散风险和不可分散 风险。可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的， 可以通过投资多样化
资产评估学第二章(2)
南京财经大学会计学院
10
4/15/2020
例2-1
复原重置成本：有一台3年前做的桌子，假如原 来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公 斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲， 用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置 成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 （原消耗、现价格）
重置成本 （万元）
16*1.52 =24.32
4*1.25 =5
2*1.19 =2.38
31.70
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22
4/15/2020
物价指数法
例2-4
某待评估资产购建于1997年9月，账面原值为 100000元，现评估其2001年9月2日的价值。当时 该资产的价格指数为120％，评传基准日该类资 产的定基价指数150％，1997-2001同类资产环比 价格变动指数分别为5%，-9.8%，10%，20%，则 确定被估资产价值。
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23
4/15/2020
物价指数法
解 定基指数法：
重置成本=100000×（150％／120％）×100％ =125000（元）
环比指数法： 重置成本=100000×（1+5%）×（1-9.8%）×
（1+10%）×（1+20%） =100000×125％ =125000（元）
南京财经大学会计学院
南京财经大学会计学院
15
4/15/2020
重置核算法
计算公式 重置成本＝ 直接成本 ＋ 间接成本
建造成本构成：
材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
取得成本构成：
购买价格 安装调试费
运杂费 人工费
间接成本构成：