住宅价格波动影响因素模型分析
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
住房价格波动影响因素分析与调控研究
住房价格波动影响因素分析与调控研究住房价格波动影响因素分析与调控研究一、引言住房是人们基本的居住需求，住房价格的波动对于个人和整个社会都有重要影响。
过去几十年里，住房市场一直是各国经济发展的焦点之一。
因此，研究住房价格波动的影响因素以及有效的调控方法是至关重要的，可以帮助政府和市场参与者更好地理解和应对住房市场的变化。
二、住房价格波动的背景和特征住房价格波动是由多种因素共同作用而形成的，其中供求关系是最主要的影响因素之一。
住房市场供求关系受到人口结构、经济发展、土地资源等因素的影响。
当市场需求大于供应时，住房价格上涨；当市场供应大于需求时，住房价格下跌。
此外，住房价格波动还受到宏观经济政策、金融政策以及市场预期等因素的影响。
三、住房价格波动的主要影响因素分析1. 人口因素：人口规模和人口结构是影响住房价格波动的重要因素。
随着城市化进程的推进，人口向城市集聚，住房需求增加，从而带动住房价格上涨。
此外，人口结构的变化也会对住房价格产生影响，例如年轻人口的增加会引发对小户型住房的需求上升，导致该类型住房的价格上涨。
2. 土地资源与供给：土地资源是住房市场的有限要素，供应不足会限制住房供应的增加。
政府的土地政策、土地供给的限制以及土地使用效率等因素会对住房供应产生直接影响。
土地供给的不足会导致住房价格上涨，反之则会导致住房价格下跌。
3. 经济发展与收入水平：国民经济的发展水平和人民收入水平是决定住房价格的重要因素之一。
经济发展水平的快速增长会带动人民收入增加，从而增加了人们对住房的购买力，推动住房价格上涨。
相反，经济的下滑和人民收入的减少则会导致住房价格下跌。
4. 金融环境与利率水平：金融环境对住房价格的影响主要体现在利率水平上。
低利率环境下，借款购房成本下降，购房需求增加，推动住房价格上涨。
相反，高利率环境会抑制购房需求，从而导致住房价格下跌。
5. 政府政策与调控措施：政府的宏观经济政策、土地政策、金融政策以及住房调控政策等都对住房价格产生直接影响。
房地产市场价格波动的影响因素与模型
房地产市场价格波动的影响因素与模型房地产市场作为一个重要的经济领域，其价格波动对整个经济体系影响深远。
本文旨在探讨房地产市场价格波动的影响因素及其模型。
通过对相关研究和数据的分析，深入剖析房地产市场价格波动的原因，为决策者和市场参与者提供参考依据。
一、宏观经济因素的影响1.经济周期经济周期对房地产市场价格波动起着重要作用。
在经济增长周期，购买力提升，需求增加，房地产价格上涨；而在经济衰退周期，购买力下降，需求减少，房地产价格下跌。
2.利率水平利率水平是决定购房负担力的重要因素，低利率会刺激购房需求，使得房地产价格上涨；相反，高利率会抑制购房需求，促使房地产价格下跌。
3.人口因素人口总量及其结构变化对房地产市场价格波动有显著影响。
人口增长与流动会引起供求关系的变化，从而对房价形成上升或下跌的压力。
二、供求关系因素的影响1.供应量房地产市场供应量的变化直接影响房价。
供应不足会使得房价上涨，而供应过剩会导致房价下跌。
2.需求量需求量的变化也是决定房地产市场价格波动的一个关键因素。
需求增加会推动房价上涨，而需求减少会导致房价下跌。
三、政策因素的影响1.宏观调控政策政府的宏观调控政策对房地产市场价格波动起着重要作用。
例如，收紧货币政策和调控措施可以抑制房价过快上涨，而宽松政策则可刺激房价上涨。
2.土地政策土地供应量和政府对土地市场的调控也会影响房地产市场价格波动。
土地供应减少和政府限制会使得房价上涨；土地供应增加和政府鼓励会致使房价下跌。
模型应用1.回归模型通过建立回归模型，可以 quantitatively 研究不同因素对房地产市场价格波动的影响。
通过拟合大量的实证数据，可以分析各个影响因素的权重和作用机制。
2.供求模型供求模型以供需关系为核心，可以从整体上分析市场价格波动。
通过建立供需平衡方程，可以预测不同供求情况下的房价变化。
3.市场行为模型市场行为模型基于理性预期和参与者行为分析，试图解释市场价格波动的内在机制。
房地产市场波动因素分析及预警模型的研究
房地产市场波动因素分析及预警模型的研究房地产市场吸引着无数人的关注，其波动也牵动着整个经济体系的发展。
房地产市场的波动因素多种多样，包括宏观经济政策、市场需求、房企运作模式等。
本文将对房地产市场波动因素进行分析，并探讨如何建立预警模型。
一、宏观经济政策宏观经济政策对于房地产市场的波动影响极大。
例如近年来各地出台的房地产限购政策，曾经短时间内引发了房价的一波暴涨。
而随着政策的调整，市场需求的变化，房价又开始回落。
此外，货币政策也是影响房地产市场波动的重要因素。
紧缩货币政策会导致资金成本上升，导致房地产融资成本上升，市场行情也会因此受到影响。
二、市场需求市场需求是房地产市场波动的直接因素。
随着经济发展和人口流动，房地产市场需求会随之增加或减少。
市场需求的变化还与购房者心理有关。
例如大肆宣传楼市危机等言论，会导致购房者出现恐慌情绪，从而使市场需求下降。
此外，房地产市场供需矛盾也会影响市场波动。
供应过剩时，房价会有所下降；供应不足则会导致房价上涨。
三、房企运作模式房企运作模式对房地产市场波动也有一定的影响。
例如一些房企采取高杠杆运营，融资规模过大，债务负担过重导致资金链断裂，房地产市场也会因此受到波动影响。
此外，房地产市场对于房企规划的土地价格也有着很大的影响。
例如某地房地产市场集中度较高，土地价格过高，使得房企的运作成本上升，进而对房地产市场产生波动影响。
综上所述，房地产市场的波动因素是多方面的。
在这种情况下，如何建立出有效的预警模型，对于稳定房地产市场，保持国民经济持续健康发展具有重要意义。
建立预警模型需要强调的是数据完整性和精确性。
在收集数据的过程中，我们应该合理选择数据来源，建立一个相对完整的数据体系。
在数据精确性上，我们应该减少多余的估算和推计，提高数据的可信度。
由于房地产市场潜在波动因素复杂多样，建立预警模型应该采用多维度的量化方法，如灰色预测、回归分析、神经网络等模型。
而模型的建立要针对实际情况进行合理布局，充分考虑不同因素之间的相互作用关系。
影响嘉兴市商品住宅价格变动的因素分析--以需求侧为视角
影响嘉兴市商品住宅价格变动的因素分析--以需求侧为视角
嘉兴市商品住宅的价格变动受到多种因素的影响，其中需求是
最重要的因素之一。
从需求侧的角度来分析影响嘉兴市商品住宅价
格变动的因素，主要包括以下几个方面：
1.经济因素
经济因素是影响嘉兴市商品住宅价格变动的主要因素之一。
当
经济发展水平高、社会财富增加时，人们购买商品住宅的能力也会
增强，从而导致住宅需求量增加，价格上涨。
相反，当经济萧条时，人们购买商品住宅的能力下降，住宅需求量减少，价格下跌。
2.人口因素
人口因素也是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素之一。
当城市人口增长或流入人口增加时，住房需求量也会增加，从而导
致商品住宅价格上涨。
相反，当城市人口减少或流出人口增加时，
住房需求量减少，价格下跌。
3.政策因素
政策因素也是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素之一。
政府的住房政策、市场监管政策等都会对商品住宅价格造成直接或
间接的影响。
例如，政府对房贷政策的调整、对房地产市场的调控
等都会对商品住宅价格产生重要影响。
4.市场供求因素
市场供求因素是影响嘉兴市商品住宅价格变动的另一个重要因素。
当供应量增加或需求量减少时，住宅价格会下跌；而当供应量
减少或需求量增加时，住宅价格会上涨。
因此，了解市场供求情况对于预测市场价格趋势非常关键。
综上所述，以上几个因素都是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素。
通过了解市场需求，我们可以更好地预测商品住宅价格变动趋势，制定更科学的住房投资策略。
住宅市场价格波动的原因与对策研究
住宅市场价格波动的原因与对策研究住宅市场价格波动是市场经济中的常见现象。
价格波动对于住宅市场来说既是机遇也是挑战。
在市场相对平稳时，住宅价格的涨跌会较为稳定，市场参与者也较为容易做出相应的决策。
但是，一旦住宅市场价格出现波动，就需要对原因进行深度剖析，并采取相应的措施进行应对。
一、原因分析1. 经济形势变化住宅市场价格波动的首要原因是经济形势的变化。
经济形势对于住宅市场具有很大的影响力。
例如，当时下的经济形势并不好或者通货膨胀率较高时，住宅市场价格会有显著的上涨。
而当经济情况好转时，住宅市场价格则会有所回落。
因此，住宅市场价格波动是一种经济波动的体现。
2. 政策变化政策变化也是住宅市场价格波动的重要原因。
政策对于住宅市场的形成、发展和规范起着重要的作用。
例如，政府对住房贷款的政策变化、储蓄利率的调整、城市规划的变化、土地供应等都会对住宅市场价格产生不同程度的影响，因此政策变化也是导致价格波动因素之一。
3. 社会因素住宅市场价格波动的还会受到社会因素的影响。
如房价过高导致购房难、交通状况的改变、城市环境的影响等都可能引起住宅市场的价格波动。
二、对策研究住宅市场价格波动的不可避免性，各行各业的市场参与者都需要了解价格波动的原因，并采取相应的对策。
下面是几种可行的对策。
1. 加强对经济形势的研究市场参与者需要加强对经济形势的研究，并及时了解市场走势，根据市场走势及时制定相应的投资策略。
例如，在经济形势较为不利时，投资者可以考虑减少住宅投资；在经济形势好转时，投资者则可以增加住宅投资，这将有助于保障投资者投资的安全性。
2. 政策规范政府的政策选择和调整对住宅市场价格的波动有重要影响，因此市场参与者需要密切关注政策的变化。
在政策方面，政府可以增加土地供应、加强对房价过快上涨的管控等方面进行规范，促进市场的稳定发展。
3. 增加市场透明度提高市场透明度，通过严格的房屋信息公示和市场监督，市场参与者可以充分了解市场的真实价格，并根据市场价格制定合适的投资策略。
房地产市场的房价波动与影响因素分析
房地产市场的房价波动与影响因素分析在当代社会中，房地产市场作为一个经济重要领域，其房价波动对经济以及社会各方面产生了深远的影响。
房价波动的原因和影响因素多种多样，本文将对房地产市场的房价波动及其影响因素进行深入分析。
一、宏观经济因素1.1 利率政策调控利率政策是国家宏观经济调控中的重要手段，通过调整利率水平来影响房地产市场的需求和供应。
当利率上升时，购房成本增加，对购房者产生抑制作用，从而导致房价下降；相反，当利率下降时，购房成本减少，刺激购房需求，进而推动房价上涨。
1.2 经济周期波动经济周期的波动也会对房价产生较大影响。
在经济繁荣时期，人们收入增加，购买力提升，房价往往上涨；而在经济衰退时期，人们的购买力减弱，购房需求下降，房价可能会出现下跌。
二、供需关系因素2.1 供应量调控房地产供应量的调控是影响房价的重要因素。
当房地产市场供应量过剩时，房屋的需求相对较少，房价可能会下降；而当供应量不足时，房价则会上涨。
因此，国家对房地产市场供应量的调控和管理至关重要。
2.2 人口流动和城市化进程人口流动和城市化进程会直接影响房地产市场的供需关系和房价。
大城市的人口流入增加，对房地产市场需求增加，房价可能上涨；而相反，若人口流出或城市化进程相对缓慢，房价可能会下降。
三、政策法规因素3.1 土地供应政策土地供应政策是对房地产市场调控的重要手段。
政府通过限制土地供应量、调整土地成本等手段来影响房价。
当土地供应紧张时，房价可能上涨；当土地供应充足时，房价可能下跌。
3.2 政府政策支持政府在房地产市场中的政策影响也是不可忽视的因素。
政府通过发布相关政策来刺激购房需求、调整购房成本等，从而直接或间接地影响房价。
四、市场预期因素4.1 投资预期房地产市场作为一个重要的投资领域，其投资预期对房价波动有很大的影响。
当市场预期购房投资回报高时，购房需求会上升，房价可能上涨；相反，市场预期出现负面变化时，房价可能会下跌。
4.2 媒体舆论影响媒体舆论对房地产市场的影响不容忽视。
城市住房价格时空模型分析
城市住房价格时空模型分析城市住房价格时空模型分析随着经济的发展和城市化进程的加快，城市住房价格成为人们关注的焦点。
住房价格的高低不仅直接关系到人们的生活质量，也与城市发展和社会稳定密切相关。
因此，建立起城市住房价格时空模型，对于深入理解住房价格的形成机制以及预测未来的市场走势具有重要意义。
首先，我们需要了解城市住房价格的影响因素。
城市住房价格受供需关系、经济发展水平、政策调控等多方面的影响。
供需关系是决定住房价格的最主要因素之一。
需求方面，人口增长、家庭收入水平、人口流动等均会影响到住房需求的增加或减少。
供应方面，土地资源、建筑成本、房地产开发政策等均会影响到住房供应的量和质。
此外，宏观经济因素如通货膨胀、利率水平、就业形势等也会对住房价格产生重要影响。
最后，政府的宏观调控政策也是影响住房价格的关键因素之一。
其次，我们需要建立合理的模型来分析城市住房价格的时空变化。
传统的经济模型，如线性回归模型、VAR模型等可以对住房价格的时序变化进行建模分析。
例如，可以选取多个城市的住房价格指数作为被解释变量，同时结合GDP增长率、居民可支配收入等指标作为解释变量，建立动态面板数据模型。
此外，空间自相关模型也是研究城市住房价格空间格局变化的重要工具。
通过分析城市之间的空间依赖关系，可以揭示住房价格的空间分布特征，进而预测不同空间单元住房价格的变化趋势。
最后，针对城市住房价格时空模型的分析结果，可以得出一些有价值的结论。
首先，通过模型分析，我们可以了解住房价格的主要影响因素以及其相互关系，为政府制定住房调控政策提供科学依据。
其次，通过模型预测，可以对未来住房价格的走势进行预测，帮助市场参与者做出合理的购房投资决策，从而维护市场的平稳运行和参与者利益的最大化。
此外，通过模型分析，还可以发现一些隐藏的特征，如住房价格的空间分布差异，不同城市之间的住房价格波动关联性等。
综上所述，城市住房价格的时空模型分析是研究住房市场的重要工作。
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住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。
Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。
Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。
Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。
John M.Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将两者综合在一个模型中时,解释能力最强。
本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。
一、住宅价格波动主要影响因素分析1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。
宏观经济周期波动是住宅市场波动的基本原因。
宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。
但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。
这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整体经济形势密切相关。
更重要的是房地产开发是负债经营,开发企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。
房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。
2.投资及其波动与住宅价格波动。
房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。
由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。
投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。
一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。
投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市场认识的模糊性。
另外,银行信用极度扩张。
银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。
二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。
房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。
盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。
这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。
三是房地产有效需求严重不足。
这是由多方面原因引起的。
首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。
其次,房价收入比不合理。
据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3〜6倍之间时比较合理。
而我国一些城市的房价收入比高达10〜20倍甚至以上,广大居民无力购买住房。
再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存钱以备后用。
3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。
住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影响市场变动的方向和幅度。
由于房地产工期较长,供给相对需求而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情况。
此外贷款作为房地产投资资金的重要来源,也是直接影响房2007 • 13经济论坛49地产生产的重要因素。
又由于房地产商品价值量大收,其需求会因入、心理预期等因素的变动产生周期性的特征。
供需通过销售实现平衡。
如果销售增长总是低于供给的增长,最终必将导致房地产市场空置增多,房价下跌,反之则房价上涨。
4.政策与住宅价格波动。
影响房地产周期波动的政策因素,主要包括与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、土地政策等,这些具有明显周期性质的政策因素,在短期内对房地产业的运行状况,影响是较为显著的。
在宏观政策方面,政府确定宏观经济政策的依据是货币理论和财政理论。
一是财政政策。
政府可以通过税收、财政补贴和政府投资等财政政策对房地产供给进行调节,进而影响到房地产业的波动。
二是货币政策。
政府主要是通过货币供应量变动与利率变动等方式,对房地产经济运行过程形成外部冲击和干扰。
利率的“价格比较”作用也在一定程度上体现出利率在房地产周期波动中的传导作用。
利率本质上是资金的价格表现,房地产投资的利润率和内部收益率,与利率具有可比性,只有当房地产投资的收益率高于利率时,房地产开发商才会借贷资金,反之就会退出市场。
在微观政策方面,主要是对房地产开发资源的控制政策,如对土地资源的控制、规划限制条件、税费政策和融资条件等。
由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性,微观政策的效果往往更直接和及时。
5.心理因素对住宅价格波动的重要影响。
一般而言,住宅市场行为心理主要是通过以下三个方面影响住宅供求进而影响住宅价格的。
(1)房地产投资者或购买者的乐观预期。
由于住宅是人们的生活必需品,在短期内,住宅的需求弹性低,即不会随着价格的波动而大幅度地变化。
同时住宅具有抵抗通货膨胀的能力,这种保值和增值功能,刺激了住宅购买者把购买住宅作为一种投资,而不仅仅为了使用。
这种稳定和潜在的需求特性会影响到房地产开发商和购买者,使开发商产生过高的投资期望,加大对房地产的供给量,使购买者认同较高的投资价值,加大对房地产的需求。
(2)羊群效应的影响。
由于房地产的不可移动性,彼此相对隔绝,市场信息流动不充分。
这就给房屋需求者的预测和决策带来一定困难,但是为开发商的促销活动提供了操作空间,使房屋的购买者在一种从众的心理支配下完成房地产交易活动。
(3)房地产开发投资的决策期长。
决策期的长短影响到投资者的预测和判断,决策期越长,引起预测和判断失误的可能性就越大。
综上所述,住宅市场行为心理容易使人产生悲观情绪或者乐观情绪。
在房地产处于复苏与繁荣时期,投资者受乐观情绪支配,往往过高估计房地产销售量和销售价格,从而大量投入资本,形成需求泡沫,使房地产更加繁荣。
在房地产处于衰退时期市场低迷,在悲观情绪的支配下,投资者过低估计销售量和销售价格,导致量减价跌。
这种乐观情绪和悲观情绪在人们思想上的交替反映,会引起住宅市场的周期波动。
二、住宅价格波动计量模型的设定在以上分析中,有些因素对住宅价格的影响是完全可以用数学模型来度量的,但更多的因素是无形的,虽然可以感觉到, 但无法在数学公式中表达出来。
在构建模型时,本文先选取那些相对较易获得统计数据的变量因素来进行计量分析,以探讨哪些因素是影响住宅价格波动的主要因素。
根据理性预期的相关理论,我们可以建立以下住房价格波动模型:Pt=pt*+ 01 式(1)其中,Pt为住房价格的变化率，反映住房价格每期变化情况,可以用房地产指数代表(若不加特殊说明,小写字母表示的是取自然对数，即Pt=LnPt);Pt* 为理性预期均衡价格变化率，反映理性预期均衡价格每期的变化情况，可以用理性预期均衡价格指数来表示;差项0 t 反映了价格动态异于理性预期均衡价格的变化过程。
Pt*=a0+a1et+a2yt+a3rt+a4it 式(2)其中,et为人口增长率；yt为人均可支配收入增长率;rt为实际利率的变化率;it 为房地产开发投资增长率。
0 t=入0+ 入1Pt-1+ 入2(LnPt-1*-LnPt-1)+ ① t 式(3)其中,Pt-1*为理性预期均衡价格,Pt-1为住房价格，①t为随机干扰项。
0 t 反映了本期市场价格动态异于理性预期均衡价格的变化过程,它可由期初对偏离的预期与随机项表示,期初对偏离的预期是由两部分组成,一部分是理性程度较高的投资者的理性预期,一部分是理性程度较低的投资者外推式预期。
对于理性程度较高的交易者在期初对本期价格波动的预期由(Ln Pt-1*-Ln Pt-1)表示，它是期初(上期末)市场价格与理性预期均衡价格的偏离。
按照进化博弈思想,市场中的投资者通过学习,不断由理性程度低向程度高转化,因此理性预期行为将成为模仿的对象。
由此可见,交易者的这种行为使市场产生了一种均衡的力量,而均衡的结果也正是我们前面理论模型中所要反映的不完全信息条件下,有限理性的均衡价格。
在模型中，用(LnPt-1*-LnPt-1)更进-步表明这种趋势所起的作用。
当市场价格低于均衡价格时,房地产被低估,投资收益可能为正;当市场价格高于均衡价格时,房地产被高估,投资收益可能为负。
理性程度较低的投资者的预期由Pt-1 表示,它是上一期价格变化。
(下转第91 页) 市场经纬・MARKET50经济论坛2007 • 13(上接第50页)将以上三式合并,可得到如下住房价格波动模型:Pt=(a0+ 入0)+a1et+a2yt+a3rt+a4it+ -1+ 从21PnP1*-LnPt- 1)+ ① t 式(4)我们最终所得到的有限理性预期均衡价格模型为Pte=(a0+ 入0)+a1et+a2yt+a3rt+a4it+ 入2(LnPt-1*-LnPt-1)式(5) 其中,Pt-1*是这样得到的，我们假定基期(t=0)住房价格为均衡价格,这样我们就可以做如下计算:LnPt-1*=LnP+t-1i=0!Pi*。
而在实际计算时,采用均衡价格定基指数来表示均衡价格,用房地产定基指数来表示房地产价格。
所以运用上述模型可以对住宅价格波动的影响因素进行定量分析,随着中国住宅市场的不断发展和统计数据的日益健全,就可以对各影响因素的重要性做更深入的定量分析判断,本文主要是着眼于阐述对该方法的运用。
三、结束语国外对房地产周期的研究已进入了多样化深入发展的新时期。
国外学者研究房地产周期时,不仅进行一般的理论分析,还采用各种指标,综合运用各种数学工具,进行实证分析,从而较好地描述了房地产周期波动的轨迹,揭示了房地产周期波动的原因。
无论从研究的方法还是研究的内容上讲,国外房地产周期研究对中国房地产周期研究都有着重要的借鉴意义。
虽然国内学者对住宅市场周期波动的原因分析取得了很大进展,但是,与国外相比,研究毕竟还处于起步阶段,还存在一些问题。
(1)理论基础薄弱。
基本上都是套用国民经济周期原理来研究房地产周期。
(2)研究工具有待于改进。
研究的方法仍然以定性研究为主,难以对变量间的关系做出准确的判断和描述。
(3)研究条件差。
中国由于特定的历史条件和特殊的体制环境条件,房地产真实统计数据体系不健全,收集数据、实践调研难度很大,这就造成在指标体系的研究设计方面往往由于资料的采集困难而失败。
上述问题既受我国经济发展和房地产业发展背景的影响, 又受我国研究条件的限制。
因此,希望本文对住宅价格波动规律影响因素的分析能为这一课题的深入研究做补充,通过加强实证分析更加准确地把握我国房地产周期波动的规律,为政府部门制定反周期调控措施提供理论指导,为房地产各主体做出正确的投资决策提供参考。