商业街案例分析
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北至太仓路;西至马当路;南至自忠路;东至西藏南路
原自然街坊23个;原居住人口7万人
新天地是太平桥改造规划的首期项目
A太平桥人工湖绿地,占地4.4万,水面面积1.2万,
已成为市中心景观
B新天地,占地3万,建面6万,分南、北里。 C翠湖天地高级住宅小区,总建68万 D企业天地甲级写字楼区,总建面50万 E瑞安集团总部大楼,区域的标志性建筑
商业街发展趋势
单纯的购物功能
综合性、大众化定位 物质性规划思考
购物、餐饮、休闲娱乐等多功能
个性化、差异化、主题化定位 文化、功能、购物体验方面的思考
HOPSCA 原则 (豪布斯卡)
Hotel、Office、Parking、Shopping、Convention、 Apartment 六个英文单词第一个字母组合的音译。 意义分别为:酒店、办公、公园、购物、会议、公寓。 HOPSCA的核心理念为:城市商业街不仅仅是一个购物 场所,而必须是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、居住 为一体的生活空间。
著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧,定期举办各种文艺活动,文艺展览、讨论会和诗会,它吸引着文艺人来到宽 窄巷子,也让白夜名副其实的成为宽窄巷子乃至成都最有艺术气场的酒吧。
小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建 筑,它有中国式的屋顶,西式的罗马圆柱撑起了二楼的 露天阳台,长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很 有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店, 也是第一家法式沙龙概念店。
以酒吧、夜店、甜 品店、婚庆、小型 特色零售、轻便餐 饮、创意时尚为主 题的时尚动感娱乐 区 针对都市年轻人客 群
目标 客群
针对怀旧休闲客群
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特色之处
1、文化墙
本土雕塑家朱成的作品,位于井巷子口,往南就是居民区。最大的看点,是黑白老照片展示的平面艺术与浮雕立体 艺术的无缝结合,比如三轮车夫挑着土豆在街巷里穿行的照片,土豆被朱成换成了立体浮雕,你可以做一个跃跃欲 试的姿势,好比即将跨上车夫的三轮车 2、成都原真生活体验馆
• 介绍的案例是 成都宽窄巷子 &上海新天地 • 实地调研的内容是 重庆南坪万达广场
成都:宽窄巷子
重点案例分析
宽窄巷子
名称 地址 运营商 体量 物业形态 商业形态 租售情况 宽窄巷子 成都市青羊金河路口 成都文化旅游发展集团有限公司 核 心 保 护 区 占 地 面 积 108 亩 (66000 平 米 ) , 建 筑 面 积 44000(另说约70000) ㎡(地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡) 四合院、花园洋楼、宅院式精品酒店 茶馆、酒吧、民族工艺零售 租赁为主,少量出售。参考售价4万/㎡,租金4-7元/㎡/天
石库门介绍
开发理念
设计理念:昨天明天相会在今天
定位
上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心
城 市 起 居 室
功能定位:集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位:上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到 达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为 一体的“一站式”消费的场所
开发理念
今昔对比: 改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣居 住条件的集中表现。
富有特色的石门建筑 元素,体现上海20 年代建筑特色,是建 筑修缮的基础
开发理念
今昔对比: 改造后的上海新天地
开发理念
开发理念:
古今融合,中西交汇
• 改变原先的居住功能,赋予商业经营价值,把这片反映了上海历史和文化的 老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐 中心
• 概况: 1、规模: • (1) 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米),建筑面积 44000(另说约70000) ㎡ (地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡) • (2) 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园 洋楼、新建的宅院式精品酒店组成,院落以一层为住,局部二层,均带天井,院落面 积 173~1100 ㎡不等,主要集中在 400~800㎡。 • 2、商业定位:时尚生活街区 • 3、文化定位: • 宽巷子-闲生活; • 窄巷子-慢生活; • 井巷子-新生活
定位三步曲:多功能,旅游景点,国际化
将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点
希望来到上海的人,一定要来看看上海新天地,将上海新 天地建成来上海必到之地
一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动,很多人在上海新天地聚会 层层深化的定位明确了目标消费客群
南里
北里
南里
业态配比
估算的业态比例
购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4:4:2
北里:业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐
餐饮 零售/服务 艺术休闲娱乐
零售:餐饮:休闲娱乐 38%:42%:20%
总体布局: • 宽窄巷子项目由三条步行街组成,且中间用通道连通,实现了人气、商气的互动,也显得 非常人性化。另外,在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场,起到聚集人气、提供促销 场地等作用。步行街长约 400 米,宽巷子宽度以 6~7 米居多,窄巷子宽度为 4 米,街 巷距离适宜集聚人气。
•
在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中,植入以文化为基 石的商业元素,充分展示老成都生活精神,能切身感受老成都民俗生活场景, 感受“最成都”
规划布局
北里以石库门旧建筑为主,商业形态为街铺, 南里以新建筑为主,形态为购物中心
北里 • 约3.5万,以保留石库门旧建筑为主,内部为现代化装修 南里 • 以反映时代特征的新建筑为主,包括一座总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心,配合少量石库门建筑。
北里
集中式商业与街铺的比例 • 42%集中式商业(5层)+58%街铺(2-4层) • 近乎40%:60%的比例
改造方式:昨天、明天,相会在今天:
• 新天地开发借鉴了国外经验,采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并 引进新的生活内容,这一做法在上海甚至是全国尚属首创。 • 石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦,而每座建筑的内部体现出现代 休闲生活的气氛。漫步新天地,仿佛时光倒流,有如臵身于二十世纪二、三 十年代的上海,但一步跨进每个建筑内部,则非常现代和时尚;门外是风情 万种的石库门弄堂,门里是完全的现代化生活方式,一步之遥,恍若隔世, 真有穿越时空之感! • 香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发,总投资1.5亿美元 • 总体规划顾问为本杰明•伍德(Wood and Zapata Inc.) • 上海新天地北里荣获2003年度Urban Land Institute (ULI) Award for Excellence大奖,为历来首度获此殊荣的中国内地项目
交通条件:5路、13路、25路、42路、47路、58路、64路、 78路、81路、340路,93路,98路,43路
整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的 花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成,院落以一层为住,局部二层, 均带天井,院落面积 173~1100 ㎡不等,主要集中在 400~800㎡。
街道
宽巷子
“闲生活”区 以旅游休闲为主题
窄巷子
“慢生活”区 以品牌商业为主题
井巷子
“新生活”区 以时尚年轻为主题
功能 定位
以精品酒店、私房 餐饮、特色民俗餐 业态 饮、特色休闲茶馆、 特色休闲酒馆、特 业种 色客栈、特色企业 会所、SPA为主题 的情景消费游憩区
打造成以各国西餐、 各地品牌餐饮、轻便 餐饮、精品饰品、艺 术休闲、特色文化主 题店为主的精致生活 品味区 针对主题精品消费的 目的性消费客群Fra Baidu bibliotek
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上海新天地
• • • • 上海新地标 外地游客来上海旅游的必到之地; 上海的白领一族体验小资生活的专属地; 居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根 据地;
基本情况
上海新天地
新天地位于城市“中心的中心”,距淮海中路高档消费商
业区600米左右
占地面积52万平米,紧邻淮海中路商务圈
位于宽巷子,复原了 1935年成都一个七口 小康之家的生活场景。 布局为典型的川西民居, 细节处得到保留,比如 堂屋内的神龛、祖先牌 位,老人房中的竹躺椅、 麻将,闺房中的女中校 训、月份牌,新房中的 胭脂盒、留声机,儿子 房中的国际象棋、收音 机等。 门票10元
3、琉璃会会馆
中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建,是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆, 也是全国唯一参观收取门票的餐厅,大门,吧台,隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁 具都是琉璃,琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合,内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积 一千余平米,可同时接待180多位贵宾,拥有11个包括全球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢。 4、 白 夜 酒 吧
商业街案例分析
商业街定义
商业街是由众多店铺组成,平面按照街的形式布置的 商业房地产形式,是城市商业的缩影和精华。
商业街按照定位不同可分为以下3种类型:
1、综合商业街:集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业 种、多业态的商业集合体,注重提供消费者所需的综合服务。例如王 府井步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街:整条商业街集中在一起反映一个主题,并根据这个 主题设置衍生类商铺,每个业态均为主题的一个部分,以适应消费者 个性化、多样化与差异化的要求。例如三里屯酒吧街、香港旺角通菜 街(女人街)等。 3、特色小街:具有深厚历史文化或地域风情的商业街区,为消费者 提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。
5、黛堡嘉莱
100多平米的地方, 叠加累积了100多个 见方的盒子,里面 放着上百位年轻设 计师的创意作品, 每个作品都蕴含这 些年轻设计师们的 灵感和故事 6、MY COFFEE 香港建筑师高文安开的咖啡馆 7、JiongBox 创意盒子
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总结
1、宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一,是成都最有特色的“院落式情景消费 街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”,是具有“老成都底片、新都市客厅” 内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。 2、宽窄巷子采取“修旧如旧”的原则,在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外 来文化影响形成的民居结构形态和特点,在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商 业母体的原始功能。 3、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色,做到了商业性与文化特色的有机结合。 4、宽窄巷子既保留了老成都的原真生活体验,又融入了外地文化,实现了中西合壁。 5、宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一,是成都最有特色的“院落式情景消费 街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”,是具有“老成都底片、新都市客厅” 内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。 6、宽窄巷子采取“修旧如旧”的原则,在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外 来文化影响形成的民居结构形态和特点,在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商 业母体的原始功能。 7、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色,做到了商业性与文化特色的有机结合。 8、宽窄巷子既保留了老成都的原真生活体验,又融入了外地文化,实现了中西合壁。
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石库门由门框、门楣和门扇组成,尺度高大。门框早期多用石头砌成,后期则石头、砖头和水泥都有。早期门 框多简洁,无装饰。后期则多有装饰,往往有多重线脚。有时在门框两边也会使用西方古典柱式的壁柱,而古 典柱式中又多用科林斯式或爱奥尼式柱。门扇一般采用5~8厘米厚的实心木门,以门木轴开启,门面黑色油漆, 门上有铜制或铁制门环一对。黑色门扇加上金属门环,使石库门住宅平添了几分庄重。门楣部分是石库门最为 精彩的部分。这里装饰最为丰富。在早期石库门中,门楣常模仿江南传统建筑中的仪门做成中国传统砖雕青瓦 压顶门头式样。后期受到西方建筑风格的影响,常用三角形、半圆形、弧形或长方形的花饰,类似西方建筑门、 窗上部的山花楣饰。其中也有一些门楣做成颇为地道的西方古典山花式样,如三角形或弧形的山花,有时也有 巴洛克式卷涡状山花。有些石库门中,在门楣与门框之间还有一个个过渡层。装饰上比上部的山花形楣饰简洁, 两旁是门框两侧凸出墙体的壁柱的向上延伸,中间内凹部分则有浮雕装饰,亦或写上四字吉祥额批。