物业管理法律纠纷与风险规避课件

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物业管理风险及规避方式PPT课件

物业管理风险及规避方式PPT课件

紧急响应
建立快速响应机制,对突 发设备故障进行及时处理, 确保物业设施设备的稳定 运行。
完善物业管理制度和流程
制定规范
制定完善的物业管理制度和流程, 明确各部门职责和工作要求,确 保物业管理工作的有序开展。
培训与考核
定期对物业管理人员进行培训和考 核,提高其专业素质和工作能力, 确保各项制度和流程得到有效执行。
效的约束和监督。
PART 04
物业管理风险的规避方式
REPORTING
WENKU DESIGN
加强物业设施设备维护保养
01
02
03
定期检查
对物业设施设备进行定期 检查,确保设备正常运行, 及时发现并解决潜在问题。
预防性维护
采取预防性维护措施,对 设备进行保养和维修,延 长设备使用寿命,降低故 障率。
总结词
物业服务质量风险是指因服务质量不高或服务不到位而引起的风险。
03
详细描述
物业服务质量风险包括但不限于清洁、绿化、维修等服务质量不高或不
到位的情况,这些情况可能导致业主不满或投诉,进而影响物业声誉和
经营绩效。
物业管理风险类型 物业安全风险
• 总结词:物业财务风险是指因资金管理不善、成本控制不力等原因引起 的财务风险。
法律法规
建立健全物业管理相关法律法规,明确各方权利义务,规范市场 行为。
政策支持
政府应出台相关政策,支持物业管理行业的发展,提高行业整体水 平。
执法监督
加强对物业管理市场的执法监督力度,打击违法违规行为,维护市 场秩序和公平竞争。
PART 05
案例分析
REPORTING
WENKU DESIGN
某小区物业安全风险防范案例

《物业风险管理培训》PPT课件

《物业风险管理培训》PPT课件

5.协助有关部门尽快予以处理。
6.事后对管理区域内交通路面情况进行检查,完善相关交通标 识、减速坡、隔离墩等。
版权所有:中国物业管理协会培训中心
第十章 物业管理风险防范与紧急事件
(九)刑事案件
1.物业管理单位或控制中心接到案件通知后,应立即派有 关人员到现场。 2.如证实发生罪案,要立即拨打110报警,并留守人员和控 制现场,直到警方人员到达。 3.禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品。
(3)法律概念不清导致的风险
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第十章 物业管理风险防范与紧急事件
2.物业管理日常运作过程中存在的风险
(1)管理费收缴风险
(2)替公用事业费用代收代缴费用存在的风险
(3)管理项目外包存在的风险 (4)物业管理员工服务存在的风险 (5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险
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第十章 物业管理风险防范与紧急事件
本章内容:
第一节 物业管理风险的内容及防范管理
第二节 紧急事件处理
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第十章 物业管理风险防范与紧急事件
第一节
物业管理风险的内容及防范管理
一、风险与物业管理风险的概念 二、物业管理风险的内容 三、物业管理风险防范的措施
版权所有:中国物业管理协会培训中心
二、处理紧急事件的要求
(一)紧急事件发生时,企业应控制事态的恶化,把损失减少到最
低限度。
(二)紧急事件发生时,应主动出击,直面矛盾,及时处理。 (三)对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用。 (四)紧急事件发生后应做好统一指挥,以免出现“多头领导”。 (五)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提。

物业管理常见纠纷及法律对策 知识课件

物业管理常见纠纷及法律对策 知识课件

19.7.28
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2、缺乏书面合同引起的纠纷
(1)代收费纠纷
例:代收水费纠纷
(2)事实合同纠纷
例:物业服务合同期满后未签订书面合同
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3、收费时间纠纷
(1)建设单位已竣工未交付期间的物业费
问题:单栋住宅分期销售与交付
(2)业主因自身原因未交接、未居住房屋物业 费收取
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违反后果
物业服务司法解释:“物业服务企业违反物业服务合同约 定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、 提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗 辩的,人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还 其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。”
《价格违法行为行政处罚规定》“经营者不执行政府指导价、

(四)当事人一方下落不明,对方当事人在国家级或者下落不
明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内
容的公告的,但法律和司法解释另有特别规定的,适用其规定。

前款第(一)项情形中,对方当事人为法人或者其他组织的,
签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或
者被授权主体;对方当事人为自然人的,签收人可以是自然人本人、
政府定价,有下列行为之一的,责令改正,没收违法所得,
并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的,处5万元
以上50万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿”
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政府定价应对
1、制作合同时应考虑当地政府的规定。
2、如有特殊原因超出政府指导价,要寻求解决 途径 。
没有必要对抗政府,有指导价规定的,应 按指导价来操作。反对指导价,应当从立法反 馈、讲座等其他方式进行。

物业管理纠纷分析及其应对PPT课件

物业管理纠纷分析及其应对PPT课件
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第二节:小区警示牌问题
上海市有一个小区,有一天小区物业公司在清 理下水排污水道,在一个人行道上,污水井口, 物业公司把井口打开了,人在里面清理,物业 公司在一边设了一个牌子。正在施工。有一个 小区业主拿一张报纸,边走边看,结果掉下去, 他掉下去以后还很好,把身边的牌子给踢井里 去了,一掉进去以后,人就碰一点皮,但是这 套名贵的西服可能弄破了,爬上来以后直奔物 业公司办公室大吵,要赔偿我西服,还要送我 去医院。
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第三节:加大宣传增强法律意识
某高层小区有许多业主总是喜欢从家里往楼下 随手丢弃垃圾,一天业主赵某因为丢啤酒瓶扎 伤小孩事件赔偿了6000元钱,事后赵先生说了 一段意味深长的话:“我真的不知道丢东西违 法,更不知道丢东西还会带来这么严重的后果, 如果我知道了,我肯定不丢了。”
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点评
很多业主对法律规定知之甚少,也不知道自己 行为的违法性,所以物业公司对业主进行法律 的宣传有不可推卸的责任,宣传法律有两大好 处:1、小区的违法事件会明显减少,减少投 诉量;2、业主在投诉前知道法律规定和投诉 过程中我们告诉他法律规定的性质完全不一样, 解决投诉的难易程度也不一样。
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第九节:法律是处理纠纷的最后手段
某小区到年底尚欠管理费4500.23元,管理处 屡次催缴无济于事,客户助理只有登门索要, 可是业主以服务不好而不交管理费,管理处上 门说好话不下于10次,竟然有一次,客户助理 在业主家门口站了3个小时而业主不开门,管 理处迫不得已只有起诉该业主从而维护自己权 益。
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点评
社区文化的目的是为业主提供良好的沟通机会, 增强社区的人文氛围,所以我们务必要做到三 点:1、尽量多开展些社区文化活动,让业主 们充分沟通;2、社区文化的项目一定符合小 区的格调和层次,并有倡导性;3、注意细节 问题,不允许出现任何有损业主沟通和项目和 行为。

物业管理纠纷分析及其应对(ppt 59页)

物业管理纠纷分析及其应对(ppt 59页)
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第二节:《业主公约》约束问题
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第三节:加大宣传增强法律意识
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点评
很多业主对法律规定知之甚少,也不知道自己 行为的违法性,所以物业公司对业主进行法律 的宣传有不可推卸的责任,宣传法律有两大好 处:1、小区的违法事件会明显减少,减少投 诉量;2、业主在投诉前知道法律规定和投诉 过程中我们告诉他法律规定的性质完全不一样, 解决投诉的难易程度也不一样。
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第十节:开发商迟交房赔偿28万元
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点评
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第十一节:退掉旅游房难讨购房款
多女士于2000年7月26日与秦皇岛国源房地产公司签署《商品房
购销合同》,购买秦皇岛维多利亚海湾项目中枫丹白露苑18套房
屋。双方约定,国源公司应于2001年6月30日交房。如逾期交付
超过5个月,多女士有权终止合同,国源公司按多女士累计已付
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第五节:分清公安、保安和保镖职责
某一小区在春节的时候,有六家被偷,两家被 抢劫,一个小孩丢失,业主非常恼火,认为物 业管理处保安保障安全不力,于是把物业管理 公司告上法庭。你认为保安是否承担业主安全 的责任?为什么?
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公安的职责
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保安的职责
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保镖的职责及讲评
保镖的职责完全是主人个人行为延伸。 我们一定要分析三者的内涵和外延,找出我们





(二)被投诉人收到市、区局投诉受理的通知,在规
定的期限内无正当理由又不答复的,视同认可投诉事实,
市、区局应在答复日期满后的20个工作日内做出处理决定 并在3个工作日内通知投诉人和被投诉人。
(三)对情况复杂,涉及双方重大利益的投诉,市、

物业管理企业风险防范PPT课件

物业管理企业风险防范PPT课件
行业培训与人才培养
加强行业培训和人才培养工作,提高从业人员风险防范意识和技能 水平,为企业风险防范提供有力保障。
THANKS
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操作风险
企业在日常运营中可能存在管理漏洞、 操作失误等问题,如安全事故、服务 质量差等,这些风险可能给企业带来 法律责任和经济损失。
信用风险
部分业主或租户可能拖欠物业费、租 金等,导致企业面临收款困难、资金 流紧张等风险。
其他风险
包括自然灾害、突发事件等不可抗力 因素,以及技术更新、人才流失等企 业内部风险。
案例三
某物业管理公司因员工服 务态度恶劣、服务质量差 等问题,导致大量业主流 失,公司经营陷入困境。
Part
03
物业管理企业风险评估
风险评估的方法和工具
风险矩阵法
通过构建风险矩阵,将风 险事件发生的可能性和影 响程度进行量化评估,确 定风险等级。
故障树分析法
利用故障树模型,对系统 可能发生的故障和原因进 行逻辑分析,识别潜在风 险。
风险评估案例分析
案例一
某物业管理公司因电梯维护不当导致故障频发,给业主出行带来不便。通过风险评估发现 ,该公司在电梯维护方面存在管理漏洞和技术不足,及时采取措施进行整改后,有效降低 了风险等级。
案例二
某物业管理公司在接管一个新楼盘时,未对公共设施进行全面检查,导致部分设施存在安 全隐患。经过风险评估后,该公司立即组织专业人员进行排查和整改,确保了业主的安全 。
潜在风险。
风险报告与反馈
将检查结果和评估报告及时上报 管理层,为决策提供依据。
风险防范案例分析
STEP 02
STEP 03
总结与启示
从案例中提炼出可借鉴的 风险防范方法和策略,为 物业管理企业的风险防范 工作提供启示。

物业管理法律风险防范 PPT课件

1、保安员故意伤害罪案例分析 2、保安员抢劫罪案例分析 3、保安员盗窃案例分析
第三章 物业管理日常安保服务风险防范
五、高空抛物的法律责任问题
1、好来居高空抛物致人死亡案例分析 2、高空抛物防范措施
第四章 停车场管理服务的法律风险防范
一、车位所有权归属的司法认定问题
(一)地下车位的所有权归属问题 (二)地面车位的所有权归属问题 (三)架空层停车位的所有权归属 前期物业管理法律风险防范
一、前期物业管理证据风险防范 1、入伙通知书 2、房地产买卖合同 3、买受人身份证明文件 4、代理人身份证明文件及授权委托书 5、房屋使用人的身份证明文件及房屋
租赁合同
第一章 前期物业管理法律风险防范
一、前期物业管理证据风险防范 6、业主或房屋使用人通讯方式及送达
第二章 物业服务收费法律风险防范
二、物业服务收费的催缴方式及法律风险
4、拒绝办理入住手续 5、发律师函 6、诉讼或仲裁
第二章 物业服务收费法律风险防范
三、关于物业服务费的滞纳金问题
(一)滞纳金的收取依据 (1)合同依据 (2)利息损失 (二)滞纳金的收取标准
第二章 物业服务收费法律风险防范
四、关于管理费的诉讼时效问题
(四)关于前期物业服务合同期满后开发商 变更或拒不续签合同的法律风险问题。
(五)关于物业公司退出前期物业管理的法 律风险问题。
(六)关于前期物业服务合同对业主是否具 有法律效力问题。
第二章 物业服务收费法律风险防范
一、关于物业服务收费的法律依据问题
1、前期物业服务合同 2、物业服务合同 3、物业服务协议 4、当地政府物价部门的指导标准 5、当地的行业通常惯例
者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 6、涉及经批准方可实施行为,需提交有关部门的批准

物业管理风险防范ppt课件

物业管理风险防范的具体措施应根据物业管理活动时间、 地点和情况的不同区别处理。总体而言,物业管理风险防范 可从以下几个主要方面进行把握,如下图所示:

第三节 物业管理风险防范的对策
风 险 防 范 的 对 策
物业服务企业要学法、懂法和守法 加强企业内部管理 妥善处理物业管理活动相关主体间的关系 重视物业宣传,树立良好形象 适当引入市场化的风险分担机制 提升防范意识,建立危机管理体制
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第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
2.技术风险和操作风险的防范措施
① 特种设备、特殊作业人员应持国家认可的上岗证方可作业 ② 部门应对作业人员进行各项操作流程、规章制度培训,考 核合格后方可上岗。 ③ 按照作业文件按时做好公用设备设施的日常运行、监视、 维修、保养、同时做好书面和现场施工记录,并对特种设 备、压力容器按照国家规定做好校验、监测
企业领导追求短期利益
各行政主管部门和各专业 服务部门服务不到位 业主、住户业委会对物业 服务消费的观念不成熟和 不规范运作
风 险 来 源
物业服务人员素质偏低
内部管理不科学、不规范
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第三节 物业管理风险防范的对策
在物业管理活动中,风险是客观存在和不可避免的,在 一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险, 但可以通过努力把风险缩减到最小程度。这就要求物业服务 企业主动认识风险,积极管理风险,有效地控制和防范风险, 以保证物业管理活动和人们生活正常进行。
(3)雇主责任险和团体意外险
——公司全称和经营地址、楼盘地址清单 ——员工姓名、性别、身份证号码、月工资金额(盖公章)
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第三节 物业管理风险防范的对策
3、如何避免投保容易理赔难 4、理赔应提供那些单证 物业服务企业向保险公司书面索赔时,应提供以下单证: (1)保险单正本 (2)出险通知书 (3)财产损失清单 (4)有关部门出具的事故证明或技术鉴定书,包括:发生火灾的消防 部门证明;发生盗窃的公安部门证明;发生锅炉、压力容器爆炸的劳动部 证明,发生雷击、暴雨、台风、龙卷风、雪灾、冰雹、泥石流等自然灾害 的气象部证明。 (5)修理及施救费用发票 ( 6 )必要的账薄、单据以及其它保险公司认为有必要的单证、文件 (包括:资产负债、固定资产、存货明细、相关资产购入原始凭证等) (7)赔款协议

《物业管理纠纷处理》PPT课件

010405060302纠纷定义与分类物业服务质量问题物业费收缴问题业主权益保护问题业主委员会运作问题纠纷产生原因分析物业管理纠纷的处理应遵循公平、公正、公开的原则,依法依规进行调解、仲裁或诉讼。

处理原则维护社会稳定促进物业管理行业发展保护当事人合法权益物业管理纠纷关系到居民的切身利益,妥善处理有利于维护社会稳定。

通过纠纷处理,可以推动物业服务企业提高服务质量和管理水平,促进行业健康发展。

纠纷处理可以明确各方责任,保护当事人的合法权益不受侵害。

纠纷处理原则及意义合同履行争议服务质量投诉费用纠纷030201物业服务合同纠纷业主委员会运作纠纷选举争议决策纷争财务不透明公共设施维护与使用纠纷设施损坏公共设施如电梯、空调等损坏影响业主正常生活,责任方未及时维修。

违规使用部分业主违规使用公共设施,如占用公共通道、私自改变设施用途等。

费用分摊公共设施维修、更新费用分摊不合理,引发业主间矛盾。

案例分析与启示案例二案例一某业主委员会选举舞弊引发纠纷,经调查核实后重新选举,启示为规范选举程序和加强监督。

案例三明确纠纷事实在协商过程中,双方应明确纠纷的事实和争议焦点,以便更好地进行沟通和协商。

双方自愿协商在纠纷发生后,双方可以自愿进行协商,寻求和解的可能性。

提出解决方案双方可以提出各自的解决方案,并进行讨论和协商,以达成和解协议。

协商和解途径申请调解当双方无法通过协商和解时,可以向相关部门或组织申请调解。

调解组织介入调解组织将介入纠纷,组织双方进行调解,并提出调解方案。

达成调解协议在调解组织的协调下,双方可以达成调解协议,解决纠纷。

申请仲裁01仲裁机构受理02仲裁裁决03提起诉讼法院受理法院判决完善企业内部管理制度建立健全的物业管理制度和流程,明确各部门职责和工作流程,确保工作的高效和有序。

加强企业内部监管,建立有效的监督机制,防止员工违规操作和腐败现象的发生。

完善企业培训机制,定期对员工进行培训,提高员工的专业素质和服务意识。

物业管理纠纷处理PPT课件

加强沟通与协作
加强业主、物业公司和管理部门之间的沟通与协作,共同解决物业 管理纠纷问题。
06 未来展望与总结
未来展望
物业纠纷处理机制不断完善
随着法律法规的完善和政策的出台,物业纠纷处理机制将更加健全,为居民提供更加便捷 、高效的纠纷解决途径。
科技手段在物业纠纷处理中的应用
随着科技的发展,如大数据、人工智能等手段将在物业纠纷处理中得到广泛应用,提高处 理效率和公正性。
常见的物业管理纠纷类型包括但 不限于物业费用收缴、公共设施 维护、业主委员会选举等。
目的和意义
提高物业管理人员处理纠纷的能力
01
通过本课件的学习,物业管理人员可以掌握处理纠纷的方法和
技巧,提高处理纠纷的能力。
促进物业管理的和谐发展
02
物业管理纠纷的妥善处理有助于维护业主的合法权益,促进物
业管理的和谐发展。
建议
政府应加大对物业纠纷处理的监管力度,完善相关法律法规,为居民提供更加完 善的法律保障。物业服务企业应加强内部管理,提高服务水平,减少与居民的纠 纷。居民应增强法律意识,了解自身权益和义务,妥善处理物业纠纷。
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案例二
物业服务费收缴纠纷:本案例探讨了物业服务费收缴标准、 时间及拖欠费用的处理方式等方面的法律问题。
案例三
业主委员会选举纠纷:针对业主委员会选举过程中出现的 纠纷,本案例提供了分析选举合法性、候选人资格等方面 的法律依据和建议。
05 预防物业管理纠纷的措施
提高物业服务质量
定期培训
对物业管理人员进行定期培训, 提高其专业素质和服务水平,确
长期存在的物业管理纠纷会损害物业 服务企业的形象,影响企业的声誉和 经营。
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业主身份类别
没有办理产权证书,但 没有办理产权证书, 已签署售房合同,并且 已签署售房合同, 发展商已经客观上实际 交付了房屋的仍然是房 屋所有权人。 屋所有权人。 但其所有权行使受到一 定限制,即不能流转、 定限制,即不能流转、 交易、抵押……不得对 交易、抵押……不得对 …… 抗第三人
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专有部分与共用部分之范围界定
确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义 与作用: 与作用: 内容:专有部分——专项服务、 ——专项服务 内容:专有部分——专项服务、特约服务
共用部分——常规服务 共用部分——常规服务 —— 责任:专有部分—— ——业主自己负责 责任:专有部分——业主自己负责 共用部分——物业管理公司、 ——物业管理公司 共用部分——物业管理公司、业主大会及业主 委员会分别负责 费用:专有部分—— ——业主自己承担 费用:专有部分——业主自己承担 共用部分——物业管理费、专项维修资金、 ——物业管理费 共用部分——物业管理费、专项维修资金、业 主大会及业主委员会决议的分摊
业主非业主的界定严格以产权证书(或售房合同) 业主非业主的界定严格以产权证书(或售房合同) 中华人民共和国婚姻法》 和《中华人民共和国婚姻法》界定
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业主总人数
产权证书拥有者
未婚人士
已婚, 已婚,属于夫妻 个人财产 已婚, 已婚,属于夫妻 共同财产
未拥有产权证书者
签订了售房合同并获得实 际交付者 夫妻产权证 书署名者 夫妻产权证 书未署名者
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权利与义务不同 有利于解决纠纷
专有部分范围:以建筑物天花、地板、 专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体的中心为 界所围成的立体空间
天 花 墙 体 中 心 线
墙 体
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地 板
专有 部分 之中 心说
专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体 专有部分范围:以建筑物天花、地板、 空间
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别: 原《条例》的2/3投票权 《物权法》的双2/3
33.33%
33.33%
33.33%
66.67%
66.67%
66.67%
赞成
反对或弃权
赞成
反对或弃权
赞成
反对或弃权
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《物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别: 原《条例》的“双过半” 《物权法》的“新双过半”
共用部分 共有部分) (共有部分)
得为单独所有权之标的
专有部分 区分所有 建筑物
一 体 性 基地
要件: 要件: 使用
构造上及使用上独立性 专用 共用(约定) 共用(约定)
范围: 范围:
专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物 依约定:无约定依专有部分比例 依约定:
共用部分
持分占有 使用 特色
天 花 墙 体 中 心 线
墙 体
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地 板
专有 部分 之空 间说
专有部分之最后粉刷层说
专有部分范围:以建筑物天花、地板、 专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的 立体空间 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层
各种管线的共用部分与专有部分划分
专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有 排他性独立空间或区域, 排他性独立空间或区域,包括为这些空间和区域专用 的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内, 共用部分是指物业管理区域以内,专有部分及市政设 施以外的,属于全体业主或两个及以上业主共同所有、 施以外的,属于全体业主或两个及以上业主共同所有、 共同使用的场所、空间、设备、 共同使用的场所、空间、设备、设施
强制性签订无固定期限劳动合同 规章制度不可片面制定, 规章制度不可片面制定,须与工会协商 不签订书面劳动合同, 不签订书面劳动合同,将面临高昂的成本 试用期限制严格,违法试用要付赔偿金 试用期限制严格, 违约金法有限制, 违约金法有限制,不得自由约定 劳动者解约情形扩大, 劳动者解约情形扩大,影响企业用工安排 裁员时规定强制留用人员, 裁员时规定强制留用人员,不利企业用人决策 劳动合同期满终止也要支付经济补偿, 劳动合同期满终止也要支付经济补偿,增加企业用工成本 强制性购买社会保险 劳动合同中必须签社会保险条款 ,社会保险条款是劳动合同 的必备条款 违法辞退员工, 违法辞退员工,应加倍支付经济补偿 违法劳务派遣, 违法劳务派遣,用工单位风险增加
建筑物区分所有权
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单独所有、专有 单独所有、
专有部分
建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规定 使用 区分所有权人专用 约定共用 由区分所有权人按应有部分共有所有权 不属于专有之建筑物部分(如楼梯间、 不属于专有之建筑物部分(如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等) 屋面、外墙等) 建筑物之附属物(如排水、防火、空调、 法定 建筑物之附属物(如排水、防火、空调、管线 等设备) 等设备) 建筑物之附属设备(如消防栓、天井、 建筑物之附属设备(如消防栓、天井、共有停 分类 约定 车场、游泳池) 车场、游泳池)
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屋 顶
A B C
D E F
外 墙 楼 梯
外 墙
地 下 室
停 车 位
架空 层、 停车 场、 会所 、绿 地所 有权
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建筑物区分所有权的法律关系
专有部分 建筑物 物权关系 基地 使用权(地上权、租赁权等) 使用权(地上权、租赁权等) 业主大会(区分所有权人集会) 业主大会(区分所有权人集会) 管理人 业主委员会 业主、 管理组织 业主、物业使用人 管理服务人(物业管理公司) 管理服务人(物业管理公司) 物权法》--------------国家基本法律 《物权法》--------------国家基本法律 物业管理条例》-----国家行政法规 《物业管理条例》-----国家行政法规 规范基础 各地方物业管理法规 管理规约(业主公约) 管理规约(业主公约) 业主大会决议、 业主大会决议、决定 共用部分(共有部分) 共用部分(共有部分) 所有权
25.10%
50.00%
49.90% 50.10%
49.90%
50.10%
24.90%
同意
反对或弃权
不参加
同意
反对或弃权
同意
反对或弃权
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业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》 业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 …… 区分所有权人 ……《物业管理条例》 ……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 ……物业使用人 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 …… 没有办理产权证书……签订了售房合同 没有办理产权证书……签订了售房合同 …… 客观上已经交付了房屋 业主 发展商将
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不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权 建筑物 区分所有权 居住权
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所有权
专有部分 所有权
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共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
业主的建筑物区分所有权
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住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同, 住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢 住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅 业主共有的部位 一般共用部位包括:住宅的基础、承重墙体、 一般共用部位包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、 楼板、 屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等 屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、 共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同, 共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅 业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备 一般共用设施设备包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、 一般共用设施设备包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、 道路、路灯、沟渠、 道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性 非经营性车场车库、 文体设施和共用设施设备使用的房屋等
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管理人
管理服务人
业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部门 物业管理公司
管理服务人,是指业主大会决议、 管理服务人,是指业主大会决议、决定或 管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选 聘而执行建筑物管理维护事务者
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共用部分是建筑物区分所 有权的核心重要问题 共用部分之存在是物业管 理存在的前提基础
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不有利的方面: 不有利的方面:
限制了业主大会之成员权 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求 增加了专项维修资金使用的难度 混淆了共有权与共用部分的概念 混淆了管理人与管理服务人的概念 混淆了管理规约与业主公约的概念 专有部分、 专有部分、共有部分界定不清 没有赋予业主大会、 没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格 相邻关系、 相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰
附属建筑物(如别栋建筑物的仓库、车库) 附属建筑物(如别栋建筑物的仓库、车库) 约定专有部分(如交谊厅、会所、会议室) 约定专有部分(如交谊厅、会所、会议室) 全体共用(大共) 全体共用(大共) 部分共用(小共) 部分共用(小共) 售房合同约定 共用部分之专用权(约定专用) 共用部分之专用权(约定专用) 管理规约约定 业主大会决议(物业服务合 业主大会决议( 同)约定 房地产E网
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物权法带来的法律冲击
有利的方面: 有利的方面:
重新界定了不动产所有权的构成 以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与 法律制度 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 明确了业主不得以放弃权利不履行义务 明确了共有部分、 明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分 清晰地界定了车库、 清晰地界定了车库、车位所有权的归属 赋予了业主的诉讼权利 扩展了相邻关系以及地役权的内容
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