万科房地产成本测算 超级详细 直接套用表格
房地产项目成本测算表
亩
% 378000.00 万元
% 135929.48 万元
万元
万元
万元 元/方 万元
42.00
万立 方
元/㎡ 420000.00 ㎡
元/㎡
0.00
㎡
元/㎡ 420000.00 ㎡
% 117600.00 万元
元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
%
16808.40 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 50425.20 420000.00 420000.00 547927.36
69,026.09 9.00
% 766956.52 万元
#N/A
1,643.48 售价2-3万/㎡按土增税预交3%计算
#N/A
#N/A
#N/A
销售收入—总投资
#N/A #N/A #N/A 25%
#N/A
#N/A
利润/总投资*100% 利润/销售收入*100% 简单计算，利润*25%
#N/A
#N/A
0
4.00
28.00
标底、合同预算、招标管理费、 执照费、竣工图编制费等
404.42
6.00
150元/㎡ * 道路面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
95.00
95元/㎡ * 总建筑面积
20.00
20元/㎡ * 总建筑面积
40.00 雨、污水，40元/㎡ *总建筑面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
管理费用 财务费用 销售费用 合计
效益分析
房地产开发项目总成本测算表
冀建城【1994】6号文；冀建城【 1995】174号
廊价经费字【2003】第258号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀价经费字［１９９７］第１１４号
目统计表
备注
城中村改造80﹪的出让金用于用于拆迁补偿 没有证载面积的按土地使用证证载面积70﹪-75﹪计算，同时有两证的以计算大 的为准 被拆迁人或者被拆迁房屋承租人自行过渡或者由其单位安排过渡的，从逾期之 日起以规定标准为基数，按被拆除房屋建筑面积，增加临时安置补助费；逾期 不满半年的增加25%；逾期满半年不满1年的增加50%；逾期满1年不满2年的增加 75%；逾期满2年以上的增加100%。增加的临时安置补助费按上述时间分段计算 。 冀政办函（2008）57号：按现行标准标准减半收取
税率万分之五 22.5元/平方米
停收 停收
国土局 国土局
23
规划费
3公顷20000元/公顷、3-10公顷 15000元/公顷
24
设计费
25
施工图审查费
用地规模≤3公顷90个工日定额；10 公顷300个工时定额 工程概（预）算金额m（万元） 设计合同所载设计费a%；m＜500a≤ 6.5%；500≤m＜1000a≤6%；1000≤ m＜5000a≤5%；5000≤m＜10000a≤ 自愿 4.5%；10000≤m＜30000a≤4%； 托 30000≤m＜80000a≤3.5%；80000≤ m＜200000a≤3%；200000≤ma≤ 2.5%
购销合同万分之三贴花;加工承 揽合同( 印刷、广告、测绘、测试等 合同) 按万分之五贴花;建设工程勘 察设计合同 (包括勘察、设计合同) 万分之五贴花; 建筑安装工程承包合 同按承包金额万分之三贴花；产权 转移按所载金额万分之五缴纳；许 可证照每件贴花五元
房地产开发成本、利润测算表
成本
66857.48
1-1
主楼，平方米
63000.32
1-2
车库，平方米
3857.16
2
前期费用
按主楼建筑面积计算 14901.09
2-1
市场调研及策划费
10.00
360.00
2-2
规划设计费
20.00
720.00
2-3
勘察费
3.00
108.00
2-4
水土保持费
2.00
72.00
2-5
墙改费
10.00
46.80
2-20
监理费
建安费1%
668.57
2-21
消防审核费
2-22
避雷审核费
2-23
弱电
2-24
通信、网络、电视
3
基础设施建设费
建安费*15%
10028.62
1.80 20.00% 售价（元/平方米） 6200.00 3200.00
车库
1500.00
均方费用
（元/平方米）
备注
1733.33
386.32
多层按建筑面积*25元/平方 900.00
2-14
劳动保障金
工程造价的2.6%
1738.29
2-15
定额管理费
工程造价的0.09%
60.17
2-16
质量监督费
建安费*0.07%
46.80
2-17
竣工图费
规划设计费的10％
72.00
2-18
标底编制费
建安费0.4%
267.43
2-19
招投标管理费
中标价0.07%
第 1 页，共 2 页
万科天津房地产开发收费及成本构成明细表
文件
小区 建设： 住（含危改） 水12元/㎡， ㎡， 水20元/㎡ 公建按定 及工程量测定收 小区 气量按定 设 ： 测定计收 住宅（含危改）28元/㎡，别
水15元/ 津价房地（2000）705号 续三P98
燃气 40
设 费
建设 文件
公
40元/㎡公建按设计用 津价房地（1998）103号 续
P65
住宅按20元/㎡计收，公建按设计用气量600元/㎡计收 41 气 文件 天燃气按600元/㎡的2.5倍，液化气按3倍计收 锅炉房建设费40元/㎡，不包括锅炉房征地费（约13—17元/㎡）， 42 供热工程费 文件 外网费25元/㎡，热力公司供热80元/㎡（含热交换器）， 公建：一热150元/㎡，陈、杨热130元/㎡ 号 43 电力工程建设费 83—92元/㎡ ㎡ ：按1280元/ 44 三 ) 市环保局23051672 工 程 及 45 环 响评 费 文件 依 地 建 功能，环 要求， 周 目前，一 0 5—1元/㎡ 环 的 响进 监测评价， 价 有 的 设 费 建设 文件 住宅 、公 ( 46 47 工 48 49 50 小区道路 路灯工程 有线电视 5—10元/㎡ 5—10元/㎡ 300元/户 应按设计测定，目前标准约5—10元/㎡ 按设计要求测定，目前每根约10000—12000元/根 (约2—4元/㎡)+(工程费3—4元/㎡）=（5—8元/㎡） 磁卡：5—10A 618元/户 51 一户一表（ 目） 项 7—10元/㎡ 5—30A 858元/户 5—40A 929元/户 新装 磁卡表 5（10）A 1093.20元/户 机械：5—20A 608元/户 5—30A 653元/户 5—40A 684元/户 机械表 5（20）A 983元/户 注： 过户费：10元/户 费： 表30元/户 装70元/户 52 53 54 A，工程费按设计收 6元/㎡，别 12元/㎡，公建18元/㎡ ： 住宅按50w/㎡ 计 收费83元/㎡ 电 按92元/㎡ 按92元/ 号 危改按50%计收
房地产项目成本测算、投资分析表(实用表格,含分析数据)
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
万科(全套)目标成本测算体系(示例)非常值得学习
万科(全套)目标成本测算体系(示例)，非常值得学习！万科?目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
01一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
02二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。
对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
03三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
万科房地产成本测算 超级详细 直接套用表格
项目总投资 净利润
分摊标准说明
表中公式把地价按可售面 积进行分摊。若按占地面 积分摊地价，请修改公式 。若地价不是在所有产品
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
万科产品类型成本汇总表
可售面积单位成本
总成本（万元）
பைடு நூலகம்
合计
2 设备用房 3 其他 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 不可预见费 开发成本
九 期间费用 1 管理费用
2 销售费用
3 招商费用
十 流转税费
营业税
教育附加税
城市建设税
土地增值税
印花税
十 一
企业所得税
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品
类型中分摊请修改公式
销售额×3.00% 营业税×2.00% 营业税×7.00% 销售收入×1％(2%) 销售收入×1.4*0.3‰ 销售收入×15.00%*33％
序 号
成本项目
建筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1 政府地价及相关费用
二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 市政配套费 3 报批报建增容费 4 三通一平费 5 临时设施费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外高低压线路 5 室外智能化系统 6 其他 六 园林环境费 1 绿化建设费 2 建筑小品 3 道路广场建造费 4 围墙建造费 5 室外照明 6 室外零星工程 7 其他 七 配套设施费 1 会所
万科地产目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)(20201018081500)
万科地产目标成本管理实施细则（含项目成本测算表）12目标成本管理实施细则( 参考)1. 目的提高集团成本管理水平, 建立先进合理的目标成本管理体系。
2. 范围本实施细则适用于集团所属各地产公司。
为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
3. 职责3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实, 集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。
3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。
4. 方法与过程控制4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况, 并结合公司的经营计划, 根据预期售价和目标利润进行预先确定的, 经过努力所要实现的成本指标。
应体现集团”以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
4.1.2 目标成本文件分为三个部分: 《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
34.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线, 由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明, 包括控制内容、控制要点和手段, 需要注意的已完工程的失败教训。
4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况, 分析原因, 提出成本控制建议。
4.2 目标成本管理原则4.2.1 市场导向原则: 目标成本管理以市场为导向, 确保目标利润的实现。
4.2.2 准确严谨原则: 目标成本指标应科学准确, 每项来源都要有充分依据, 保证目标成本的权威性。
4.2.3 事前控制原则: 目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段, 凡事做到事先控制为主, 事中事后控制为辅, 在立项、设计、施工之前发现问题, 减少无效成本。
4.2.4 动态管理原则: 建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏, 确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
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项目总投资 净利润
分摊标准说明
表中公式把地价按可售面 积进行分摊。若按占地面 积分摊地价，请修改公式 。若地价不是在所有产品
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
万科产品类型成本汇总表
可售面积单位成本
总成本（万元）
合计
2 设备用房 3 其他 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 不可预见费 开发成本
九 期间费用 1 管理费用
2 销售费用
3 招商费用
十 流转税费
营业税
教育附加税
城市建设税
土地增值税
印花税
十 一
企业所得税
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品
类型中分摊请修改公式
销售额×3.00% 营业税×2.00% 营业税×7.00% 销售收入×1％(2%) 销售收入×1.4*0.3‰ 销售收入×15.00%*3筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1 政府地价及相关费用
二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 市政配套费 3 报批报建增容费 4 三通一平费 5 临时设施费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外高低压线路 5 室外智能化系统 6 其他 六 园林环境费 1 绿化建设费 2 建筑小品 3 道路广场建造费 4 围墙建造费 5 室外照明 6 室外零星工程 7 其他 七 配套设施费 1 会所