2019年货币政策及对房地产市场市场影响-PPT课件
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向松祚上海演讲--2019年1月10日-PPT课件
国内基本农产品价格上涨速度超乎想象
北京市菜价涨幅 日均菜价涨幅（比去年同期）：50.2% 白菜花： 167% 洋葱： 65% 芹菜： 133% 西芹： 52% 圆白菜：123% 鸡蛋： 20% 大白菜： 122% 西瓜：150% 西红柿：91% 白萝卜： 88% 大蒜：74% 莴笋：69%
推动我国通货膨胀的三股主要力量
：
（1）国内过度宽松的货币政策和信用
政策。 （2）人民币单边升值预期和资产价格 上涨预期。 （3）国际投机热钱（尤其是美联储量 化宽松货币政策）造成外汇占款急剧增 加。
2009年、2019年货币政策极端宽松： （1）2009年我国的货币政策不是“适度宽松” ，而是“过度宽松”，甚至是不负责任的“极端 宽松”。
货币供给的增长量远大于实体经济的增长 量。
经济运行的基本规律不可能违背：
基础货币和信用如此超高速膨胀，如果不出现严重 通胀，那就是人类货币史上的奇迹了。 上述数据清楚表明：国内货币政策和信用政策极度 宽松，是造成今日国内通胀及其预期严重恶化或人 民币“对内贬值”之主要推动力量。 经济体系的内在规律是不以人的意志为转移的。（ 2009年第一季度和6月10日CCTV2的明确警告） 。
国际货币环境继续恶化： 对全球货币、金融和经济局势的基本判断 （1）发达国家经济将陷入长时期低速增长，陷入“停 滞通货膨胀”（滞涨）的可能性相当高。 （2）美联储、欧洲中央银行、日本中央银行将继续维 持低利率货币政策。美联储有可能进一步延长量化宽松 货币政策期限。 （3）美国和其他发达国家财政赤字和债务规模将持续 上升。货币政策将持续为财政赤字融资。 （4）由此诱发的“全球货币洪水”必将恶化全球通货 膨胀和全球新一轮资产价格泡沫（首先是发展中国家的 资产价格泡沫）。
货币政策对房地产市场的影响分析
货币政策对房地产市场的影响分析货币政策是影响房地产市场的重要因素之一。
在经济学中，货币政策是指中央银行通过调整货币供应量及利率等手段来影响宏观经济运行和社会生产、消费等行为的调整。
对房地产市场来说，货币政策的调整对购房、融资和投资等方面都会产生深远影响。
一、货币供应量对房地产市场的影响货币供应量是指国家货币总量，其中包括各类银行存款、现金和现金等价物等。
货币供应量的增加会带来货币增值，进而影响房地产市场的供需关系和价格变化。
首先，货币供应量的增加使得房地产市场的流动性增强，更多的资金涌入市场，增加了房地产交易活跃度。
其次，货币供应量的增加导致通货膨胀风险加大，一些投资者会选择购买房地产等实物资产来避险。
最后，货币供应量的增加会导致房地产市场价格的上涨，这是因为货币增值了，人们也更有购买力去追求更高的生活享受，从而推动了房地产市场上房价的上涨。
二、利率对房地产市场的影响利率是指银行向借款人收取的利息，也是中央银行用来调控货币政策的重要手段之一。
利率的高低对房地产市场的影响也非常显著。
一方面，利率的上升会使得房地产市场的融资成本增加，从而影响到购房者的购房行为，降低了人们购房的积极性。
另一方面，利率的上升也使得房地产投资者的成本增加，投资房地产的收益被压缩。
因此，利率上升对房地产市场的投资需求也会产生一定的负面影响。
相反，利率下降则会使得房地产市场的融资成本降低，降低了购房者及投资者的购房及投资成本。
这样，人们对于购房和投资房地产的积极性会增加，进而拉动了房地产市场的活跃度，促进了市场的发展。
三、货币政策对房地产市场的政策效应货币政策调控房地产市场的政策效应主要表现在两个方面：首先，通货紧缩政策有助于遏制房地产市场泡沫化、遏制房地产价格的暴涨。
比如，实行较高的利率政策、抑制金融机构大规模投资房地产等。
其原理是通过增加房地产市场的成本来压低房价，遏制投资者借此获取高额收益的信心，起到稳定房价的效果。
其次，扩大货币政策对房地产市场的刺激作用。
中国房地产的形势与趋势-PPT精品文档
平现象进一步突出。房价的高企使房地产实际上是
以合法的名义，将国民的财富实现了一次悄无声息
的大转移，也就是将普通老百姓的钱进一步向地方
政府和以特殊利益群体为主的少数富人身上转移。
第二是使得中国的社会结构变得更加不 稳定，房价的高企和由此可能导致的泡沫破 灭，将会使得刚刚产生的中国中产阶层，向 社会底层沉降。
一、2019年以来房地产调控政策述评
（一）房地产调控政策回顾
1、2019年1月7日，国务院办公厅出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。 2、2019年4月15日，推出“新国四条”， 规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住 房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
①市场经济的伦理是尊崇法律框架内的 交易自由。 ②地方政府颁布的“限购令”和开征的 “房产税”，无法律依据。 ③调控政策不符合经济学原理，由此决 定了政策作用的有限，而且是弊大于利。
（四）房地产市场调控的重要性
房价的持续高涨将会带来诸多的负面社会效果: 第一个是贫富分化现象进一步加剧，社会不公
7、2019年1月28日，上海和重庆正式实 施房产税试点。 8、2019年7月14日：国务院召开会议部 署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍 然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨 过快的二、三线城市也要采取限购。
9、2019年8月17日：住建部公布对各地 列入新增限购城市名单的5项建议标准：①6 月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新 建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前 的；②6月份新建商品住房均价比去年年底涨 幅超过或者接近全年房价控制目标的；③1至 6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；④ 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比 例较高的；⑤存在房价上涨过快、调控政策 执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
《货币政策》PPT课件
– 无法计算实现经济增长所付出的社会成本，如环境 污染问题。
– 不增加社会福利的劳动和成本也被计入国民生产总 值，如步行上班改为乘车上班后，并没有增进乘车 者的福利，乘车的负效用却作为购买乘车的服务被 计入国民生产总值。
2021/7/11
15
国际收支平衡
国际收支是指一定时期内由于政治、经济、文 化往来而引起的一国对其他国家或地区的全部 货币收支。国际收支平衡就是全部货币收入和 货币支出基本平衡
2021/7/11
28
中介目标的选择标准
◆可测性
一是中介目标应有比较明确的定义，如M0、 M1、M2，长期利率，短期利率等。
同时有关中介目标的准确数据应能为中央 银行及时获取，以便于观察、分析和预测
中间目标的指标，只有在政策“偏离轨道” 时能比最终目标更快发出较为准确的信号 才是有用的
2021/7/11
度。
2021/7/11
—《中国货币政策执行报告—2006年1季度》 6
货币政策目标是随宏观经济理论的发展而逐步 形成的。上世纪30年代以前，自由资本主义时 代，货币政策作用有限，不完全的金本位制要 求货币政策目标是稳定币值和汇率。
30年代大危机以后，失业问题成为头等大事， 充分就业成为主要目标。
2021/7/11
18
随经济国际化和金融一体化，国际收支的规模 越来越大，在经济中的地位越来越重要，国际 收支平衡成为中央银行货币政策的目标。
国际收支平衡目标一般以一年为期。但是，有
些时候国际收支失衡是由于暂时的突发性事件
引起的，例如发生自然灾害或依靠进（出）口
的能源价格突然暴涨（跌）。但是这种突发事
2021/7/11
10
稳定物价（币值稳定）
– 不增加社会福利的劳动和成本也被计入国民生产总 值，如步行上班改为乘车上班后，并没有增进乘车 者的福利，乘车的负效用却作为购买乘车的服务被 计入国民生产总值。
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国际收支平衡
国际收支是指一定时期内由于政治、经济、文 化往来而引起的一国对其他国家或地区的全部 货币收支。国际收支平衡就是全部货币收入和 货币支出基本平衡
2021/7/11
28
中介目标的选择标准
◆可测性
一是中介目标应有比较明确的定义，如M0、 M1、M2，长期利率，短期利率等。
同时有关中介目标的准确数据应能为中央 银行及时获取，以便于观察、分析和预测
中间目标的指标，只有在政策“偏离轨道” 时能比最终目标更快发出较为准确的信号 才是有用的
2021/7/11
度。
2021/7/11
—《中国货币政策执行报告—2006年1季度》 6
货币政策目标是随宏观经济理论的发展而逐步 形成的。上世纪30年代以前，自由资本主义时 代，货币政策作用有限，不完全的金本位制要 求货币政策目标是稳定币值和汇率。
30年代大危机以后，失业问题成为头等大事， 充分就业成为主要目标。
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随经济国际化和金融一体化，国际收支的规模 越来越大，在经济中的地位越来越重要，国际 收支平衡成为中央银行货币政策的目标。
国际收支平衡目标一般以一年为期。但是，有
些时候国际收支失衡是由于暂时的突发性事件
引起的，例如发生自然灾害或依靠进（出）口
的能源价格突然暴涨（跌）。但是这种突发事
2021/7/11
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稳定物价（币值稳定）
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一、2019年货币政策与2019年金融形势
2季度货币政策操作：开始放松
近半年多来，中央银行连续三次降低存款准备金率，6月以后 在一个月内两次降息，表明在国际经济复苏缓慢的情况下为 确保“稳增长”，货币政策有所放松，在企业债券发行上市 方面也体现了政策的倾斜。
2019年6月末，广义货币(M2)余额92.5万亿元,同比增长 13.6%；狭义货币(M1)余额28.75万亿元,同比增长4.7%。经 过1年半的调控，货币信贷增速均处于历史低位，远低于平 均水平。
但同1月的谷底相比，6月M1和M2增速均有所反弹，M1回升了 1.6个百分点，M2回升了1.2个百分点。人民币贷款增速在 2019下半年快速回落的基础上企稳，6月末人民币贷款余额 59.64万亿元，同比增长16%，增速比上年末回升了0.2个百 分点。上半年新增人民币贷款4.86万亿元，同比多增6900亿 元。
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
一、2019年货币政策与2019年金融形势
2、2019年12月全国经济工作会议确定的2019年工作总基 调：稳中求进。
2019年3月“两会”：继续实施积极的财政政策和稳健的货 币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高 政策的针对性、灵活性和前瞻性。在有效实施宏观经济 政策、管好货币信贷总量、促进社会总供求基本平衡的 基础上，搞好价格调控，防止物价反弹。
2019年货币政策及对房地产 市场影响
2019年7月26日 北京
一、2019年货币政策与2019年金融形势 二、货币信贷政策走势对房地产市场影响
一、2019年货币政策与2019年金融形势
1、2019年前三季度货币政策的首要任务：保持物价总 水平基本稳定。中央银行的货币政策基调由上年的 “适度宽松”向“稳健”回归。通过名义稳健实则 偏紧的调控，使货币信贷增速大幅回落。包括6次上 调存款准备金率共 3个百分点；3次上调存贷款基准 利率共 0.75个百分点；贷款规模控制、存贷比控制； 差别准备金动态调整；公开市场操作等。
为应对此次国际金融危机，我国在2009和2019年大量 投放货币，两年中M2增加了25万亿元，新增M2超过 2019年末值的一半。在这种情况下，2019年物价涨 幅却没有达到上一物价周期的高点（月度增幅最高 为8.7%，累计增幅最高8.2%），应当说货币调控功 不可没。
1400பைடு நூலகம்0 120000
新增M1 新增M2
1季度货币政策：仍然偏紧。 问题：行政性调控手段抑制了货币政策的传导速度（规
模） 陈旧的监管规定抑制了商业银行的放贷能力（存贷
比）
银行间市场同业拆借月加权平均利率 质押式债券回购月加权平均利率 6
5
4
3
2
1
0
2008年1月 2008年3月 2008年5月 2008年7月 2008年9月 2008年11月 2009年1月 2009年3月 2009年5月 2009年7月 2009年9月 2009年11月 2010年1月 2010年3月 2010年5月 2010年7月 2010年9月 2010年11月 2011年1月 2011年3月 2011年5月 2011年7月 2011年9月 2011年11月 2012年1月 2012年3月 2012年5月
一、2019年货币政策与2019年金融形势
随着货币信贷增速的快速回落，物价持续上升的势头 得到遏制。12月当月居民消费价格指数（CPI）为 4.1%，比上年末的4.6%减少了0.5个百分点。工业生 产者出厂价格指数（PPI）则由上年末的19.7%回落 到13.6，减少了6.1个百分点。从CPI累计指标看， 全年同比上涨了5.4%，比上年同期高出2.1个百分点， 但与9月5.7％的高点相比，还是降低了0.3个百分点。
10月以后形势变化：欧洲主权债务危机蔓延、国内经 济增速放缓、价格涨幅逐步回落。货币政策开始预 调微调，暂停发行三年期央票，下调存款准备金率 0.5个百分点，引导金融机构加大对小型微型企业、 “三农”和国家重点在建续建项目的信贷支持。
一、2019年货币政策与2019年金融形势
12月末，广义货币(M2)余额85.16万亿元,同比增长13.6%； 狭义货币(M1)余额28.98万亿元,同比增长7.9%，M2和 M1增速分别比上年年末降低了6.1和13.3和个百分点。 与此同时，人民币贷款增速快速回落。年末人民币贷 款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，增速比上年末 回落了4.1个百分点。全年新增人民币贷款7.47万亿元， 同比少增3901亿元，贷款增量接近年初确定的7.5万亿 信贷投放目标。
131058
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18749
26491
13698
23226
社会融资总量有所增加，２季度同比多增200亿元。
社会融资 总量
新增人民 币贷款
新增外币 贷款
新增委托 贷款
新增信托 贷款
新增银行 承兑汇票
企业债券 融资
非金融企 业股票融
资
2019-03 45,125 25,924 1,931 1,520 2,138 9,084 2,677 1,252
2019-06 81,447 46,197 2,182 3,199 6,015 13,743 6,498 2,405
1.96
4.94
3.38
4.68
3.38
40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00
5.00 0.00
贷款增速
2000-01 2000-08 2001-03 2001-10 2002-05 2002-12 2003-07 2004-02 2004-09 2005-04 2005-11 2006-06 2007-01 2007-08 2008-03 2008-10 2009-05 2009-12 2010-07 2011-02 2011-09 2012-04