华夏幸福 研究报告
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
华夏幸福公司2020年财务分析研究报告
华夏幸福公司2020年财务分析研究报告CONTENTS目录CONTENTS目录 (1)前言 (1)一、华夏幸福公司实现利润分析 (3)（一）、公司利润总额分析 (3)（二）、主营业务的盈利能力 (3)（三）、利润真实性判断 (4)（四）、利润总结分析 (5)二、华夏幸福公司成本费用分析 (6)（一）、成本构成情况 (6)（二）、销售费用变化及合理化评判 (7)（三）、管理费用变化及合理化评判 (7)（四）、财务费用的合理化评判 (8)三、华夏幸福公司资产结构分析 (9)（一）、资产构成基本情况 (9)（二）、流动资产构成特点 (10)（三）、资产增减变化 (11)（四）、总资产增减变化原因 (12)（五）、资产结构的合理化评判 (12)（六）、资产结构的变动情况 (12)四、华夏幸福公司负债及权益结构分析 (14)（一）、负债及权益构成基本情况 (14)（二）、流动负债构成情况 (15)（三）、负债的增减变化 (15)（四）、负债增减变化原因 (16)（五）、权益的增减变化 (17)（六）、权益变化原因 (17)五、华夏幸福公司偿债能力分析 (18)（一）、支付能力 (18)（二）、流动比率 (18)（三）、速动比率 (19)（四）、短期偿债能力变化情况 (19)（五）、短期付息能力 (19)（六）、长期付息能力 (20)（七）、负债经营可行性 (20)六、华夏幸福公司盈利能力分析 (21)（一）、盈利能力基本情况 (21)（二）、内部资产的盈利能力 (22)（三）、对外投资盈利能力 (22)（四）、内外部盈利能力比较 (22)（五）、净资产收益率变化情况 (22)（六）、净资产收益率变化原因 (23)（七）、资产报酬率变化情况 (23)（八）、资产报酬率变化原因 (23)（九）、成本费用利润率变化情况 (23)（十）、成本费用利润率变化原因 (24)七、华夏幸福公司营运能力分析 (25)（一）、存货周转天数 (25)（二）、存货周转变化原因 (25)（三）、应收账款周转天数 (25)（四）、应收账款周转变化原因 (26)（五）、应付账款周转天数 (26)（六）、应付账款周转变化原因 (26)（七）、现金周期 (26)（八）、营业周期 (27)（九）、营业周期结论 (27)（十）、流动资产周转天数 (27)（十一）、流动资产周转天数变化原因 (28)（十二）、总资产周转天数 (28)（十三）、总资产周转天数变化原因 (28)（十四）、固定资产周转天数 (29)（十五）、固定资产周转天数变化原因 (29)八、华夏幸福公司发展能力分析 (30)（一）、可动用资金总额 (30)（二）、挖潜发展能力 (31)九、华夏幸福公司经营协调分析 (32)（一）、投融资活动的协调情况 (32)（二）、营运资本变化情况 (33)（三）、经营协调性及现金支付能力 (33)（四）、营运资金需求的变化 (33)（五）、现金支付情况 (33)（六）、整体协调情况 (34)十、华夏幸福公司经营风险分析 (35)（一）、经营风险 (35)（二）、财务风险 (35)十一、华夏幸福公司现金流量分析 (37)（一）、现金流入结构分析 (37)（二）、现金流出结构分析 (38)（三）、现金流动的协调性评价 (39)（四）、现金流动的充足性评价 (40)（五）、现金流动的有效性评价 (40)（六）、自由现金流量分析 (42)十二、华夏幸福公司杜邦分析 (43)（一）、资产净利率变化原因分析 (43)（二）、权益乘数变化原因分析 (43)（三）、净资产收益率变化原因分析 (43)声明 (44)前言华夏幸福公司2020年营业收入为10,100,000万元，与2019年的10,500,000万元相比有较大幅度下降，下降了3.81%。
华夏幸福研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福是中国房地产开发商与民生银行合资设立的房地产企业，是中国房地产行业的龙头企业之一。
本文将对华夏幸福进行研究分析，并对其发展前景进行展望。
华夏幸福成立于1998年，总部位于北京市，目前已发展成为拥有全国领先地位和一定国际竞争力的房地产公司。
公司的主要业务包括房地产开发、物业管理和金融服务。
截至2020年底，华夏幸福拥有超过100个项目，遍布全国各地，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种类型。
华夏幸福在房地产开发方面有着丰富的经验和实力，并积极探索新的发展模式。
公司提出了“城市综合体”战略，通过在城市中打造集住宅、商业、办公等多种功能于一体的综合体项目，以满足人们多元化的需求。
此外，华夏幸福注重保护环境和推动可持续发展，积极推进绿色建筑和智慧城市建设，为城市的可持续发展做出了贡献。
华夏幸福在金融服务方面也有较强的实力。
2018年，公司与民生银行共同设立了华夏民生银行，提供多种金融产品和服务，如购房贷款、金融理财等。
通过与银行的合作，华夏幸福能够更好地满足客户的金融需求，并提供更加便捷的购房体验。
对于华夏幸福的发展前景，笔者认为有以下几个方面的优势。
首先，华夏幸福在房地产领域具有雄厚的实力和经验，有能力应对市场变化和竞争挑战。
其次，公司积极拓展海外市场，已在多个国家和地区开展了房地产项目，为公司带来了更多的增长机会。
再次，华夏幸福注重技术创新和智慧城市建设，能够适应社会发展的需求，并在可持续发展方面发挥积极作用。
最后，公司与民生银行的合作为其提供了金融支持，有助于提升公司的竞争力。
然而，华夏幸福也面临一些挑战和风险。
首先，房地产市场存在周期性波动和政策调控的风险，公司需要具备灵活的运营策略和风险管理能力。
其次，华夏幸福在不同地区的项目分布不够均衡，有可能导致地域风险的集中。
再次，公司在海外市场的投资也面临着政策和市场风险。
另外，随着科技的发展和社会需求的变化，公司需要不断提升自身的技术实力和创新能力，以保持竞争力。
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
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开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
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风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
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本报告是严格保密的。
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福调研结果报告
住宅集团
研发副总 市场策划
开发、规划、策划
工程副总 工程管理
成本副总
成本
营销副总
营销管理 筹划策划
运营副总
计划运营 总监 组织绩效 总监
人力
财务
片区 总经理
体系、质量、进度
设计管理
建筑、景观、精装
招采部 维修
职 能 中 心
体系搭建
片区营销总监
十 大 片 区
廊坊片区
北部新区 空港 开发区
片区工程总监
合约
企 业 组 织 架 构
G45区域 事业部 环北京区域 事业部
五大集团
产业发展 集团 住宅 集团 商业地产 集团 物业 集团 城市发展 集团
华夏幸福股份公司
浙沪鄂区域 事业部
苏皖区域 事业部
直属区域 事业部
成渝区域 事业部
沈大区域 事业部
一带一路 事业部
TOP轨道交通
事业部
九大区域事业部
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
净资产收益率（ROE）达60%。
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
企业简介
• 企业业绩
2015年，华夏幸福共实现销售额723.53亿元，同比去年大幅上涨
41.17%，大幅超额完成了2015年615亿元的年度目标。
在产业新城开发建设方面，华夏幸福共实现包含产业服务收入在内的产业
新城开发建设收入为593.67亿元，比去年同期上涨37.79%，增速相
企业简介
• 企业布局
公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈 和一带一路，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、 安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。
华夏幸福财务分析报告
华夏幸福财务分析报告引言概述：华夏幸福是中国房地产开辟商之一，成立于1992年，总部位于北京。
该公司在房地产开辟、物业管理、金融投资等领域拥有广泛的业务。
本文将对华夏幸福的财务状况进行分析，以评估其财务健康和业绩表现。
一、财务结构分析1.1 资产结构华夏幸福的资产主要包括房地产开辟项目、土地储备、物业管理权益、金融资产等。
其中，房地产开辟项目是公司最主要的资产类别，占总资产的大部份。
土地储备和物业管理权益也占领重要地位，为公司的长期发展提供了良好的基础。
1.2 负债结构华夏幸福的负债主要包括短期借款、长期借款、对付票据、对付账款等。
公司的负债规模较大，主要是由于房地产开辟项目的融资需求较高。
然而，公司的偿债能力较强，通过有效的资金管理和融资策略，能够及时偿还债务。
1.3 资本结构华夏幸福的资本主要来源于股东投资和利润积累。
公司通过发行股票和债券等方式筹集资金，以支持其业务拓展和项目投资。
此外，公司的盈利能力较强，能够不断积累利润并扩大资本规模。
二、盈利能力分析2.1 营业收入华夏幸福的营业收入主要来自房地产销售和物业管理服务。
公司通过不断拓展销售渠道和提高产品质量，实现了稳定增长的营业收入。
同时，物业管理服务也为公司带来了稳定的收入来源。
2.2 净利润华夏幸福的净利润表现较为稳定，主要得益于公司的规模优势和市场份额的增加。
公司通过提高销售价格和降低成本，有效控制了净利润的波动。
此外，公司还通过投资金融产品等方式增加了投资收益，进一步提升了净利润水平。
2.3 盈利能力指标华夏幸福的盈利能力指标表现良好。
公司的毛利率和净利率较高，说明公司在产品销售和成本控制方面具有一定的竞争优势。
此外，公司的资产回报率和股东权益报酬率也较高，反映了公司资本运作和投资回报的能力。
三、偿债能力分析3.1 有息负债比率华夏幸福的有息负债比率较低，说明公司的债务负担相对较轻。
公司通过多元化的融资渠道和合理的债务结构，有效控制了有息负债比率的风险。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福：中国生命健康产业新动能研究报告
华夏幸福：中国生命健康产业新动能研究报告中国生命健康产业新动能研究《中国生命健康产业新动能研究报告》是华夏幸福产业研究院产业新动能系列研究报告的重要内容。
报告聚焦未来发展，评价筛选出了值得关注的生命健康产业新动能重点细分方向，为关注生命健康产业创新发展的各届人士提供参考。
3月15日，《中国生命健康产业新动能研究报告》在中国生物技术发展中心与华夏幸福联合主办的“中国生物医药产业发展新动能研讨会”上重磅发布。
培育并壮大生命健康产业新动能，发展生物数字经济是新时代发展的必经之路。
在中国，生命健康产业已成为发展潜力最大的未来产业，正在酝酿和形成超过十万亿的巨大蓝海市场，将成为当之无愧的国民经济支柱产业。
背景趋势未来生命健康的产业必将呈现“精准化、高效化、智能化、预防化”的发展趋势。
消费升级、疾病谱变化和人口结构老龄化利好医药产业，多种需求被激活。
新型技术发展必然会推动医药产业大力发展。
“技术迭代”将促进以化学仿制药为代表的医药产业大力发展；“技术演进”将催生以免疫细胞疗法、基因治疗为代表的新型疗法；“技术融合”将会引发新医疗方式的变革，向智慧医疗、移动医疗发展；“技术颠覆”如合成生物学技术、脑科学技术等将会带来新的生物技术疗法和新型药物。
疾病的发展与人口结构息息相关，创新药和医疗新技术的发展与疾病谱的变迁相关。
每三秒就有人罹患老年痴呆症，2018年全球老年痴呆症相关费用将超过1万亿美元；到2025年全球将有11.7亿成年人收到肥胖症困扰；糖尿病患者到2040年预计达到6.42亿，全球治疗糖尿病的费用每年将超过6730亿美元；因传染病导致的死亡率预计将从2015年的22.5%下跌至2030年的17.1%，同期非传染病将从68.4%升到73.9%。
未来医疗将会向“全面预防+精准治疗+健康管理”的方向大步发展。
随着生命健康行业实时监测、全面预测的发展趋势，带来医疗大数据应用及基因检测行业的高速发展；随着医疗新技术的不断兴起，肿瘤免疫治疗、靶向治疗、基因治疗及干细胞治疗等新型技术长足发展，为生命健康产业带来巨大的市场；人口老龄化带来健康养老的需求大增，全面提高生活质量为目标的健康管理康复养老产业动力十足；研究方法报告聚焦未来，以建立生命健康领域产业全图谱为研究基底，通过双维度指标体系切入筛选分析，形成生命健康产业初筛分析池一和分析池二。
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华夏幸福研究报告
华夏幸福集团是中国房地产行业领先的综合性公司，成立于1996年，总部位于天津。
本研究报告旨在分析华夏幸福集团
的发展历程、经营模式以及未来的发展前景。
一、发展历程
华夏幸福集团在成立初期主要从事房地产开发业务，后逐渐扩大业务范围涉足房地产投资、文化旅游、金融、教育等领域。
通过不断发展和壮大，华夏幸福已经成为中国房地产行业的知名品牌之一。
二、经营模式
华夏幸福集团以“幸福”为核心理念，致力于为广大消费者提供高质量的产品和服务。
在房地产开发业务中，华夏幸福坚持“打造幸福生活小镇”的发展理念，通过规划建设住宅、商业、文化等配套设施，为居民营造便利舒适的生活环境。
此外，华夏幸福还注重社区建设，积极推动社区与居民的互动与交流，提供优质的居住体验。
三、未来发展前景
1.多元化发展：随着公司业务范围的扩大，华夏幸福集团正逐
步实现对多元化产业的布局。
这不仅为公司提供了业务扩展的机会，同时也减少了对房地产市场的依赖，降低了经营风险。
2.加大创新力度：华夏幸福集团积极推动科技创新，致力于打
造智慧社区和智慧城市。
通过引入人工智能、大数据和云计算等技术，提供智能家居、智能停车等便利服务，提升用户体验，增加竞争力。
3.深入实施“双赢”策略：华夏幸福集团积极倡导与战略合作伙
伴的共赢模式，通过与政府、企业、金融机构等多方面的合作，实现资源共享、优势互补，共同发展。
综上所述，华夏幸福集团在房地产行业取得了长足的发展，不断创新经营模式，积极推动多元化发展，并走向智能化。
未来，华夏幸福集团将继续强化创新力量，加大合作力度，进一步提升自身核心竞争力，为广大消费者提供更加优质的产品和服务。