深圳城市更新情况调研报告
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
（二）城市更新政策性文件2004年，深圳市颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。
（三）城市更新进展情况截止2013年底，全市已列入计划项目407个，总用地面积35平方公里；完成规划审批229项，用地面积约20平方公里；已签用地合同项目达102个，涉及拆迁用地面积6.3平方公里，出让用地面积4.4平方公里，涉及建筑面积1800多万平方米；建设实施完成并上市销售项目27个，涉及建筑面积600多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。
二、城市更新问题存在分析城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。
（一）旧改拆迁难度大按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定：“住宅类小区，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。
2010年最先试点的木头龙、南苑新村等8个老旧住宅小区改造，因达不到100%业主的同意，至今无一成功推动；2013年3月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。
（二）拆迁补偿标准高城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终开出较高的补偿条件为代价。
补偿标准高，还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然有村民把占地100平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到3000多平米，堪称全国之最。
（三）审批流程存争议深圳更新项目审批要经过40多个部门，约需盖200个公章，操作过程寻租点多，容易滋生腐败。
更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。
但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然同样有失公平。
（四）市场主导隐忧重深圳城市更新由开发商主导，美其名曰“市场化”，但市场化引发了许多“并发症”。
一是补偿标准完全市场化，如果开发商支付了过高的补偿成本，必然会提高容积率，间接提高整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会对违章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会导致新的社会问题。
（五）开发商恶性竞争城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。
故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。
众所周知，万科和佳兆业对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的1:1.4，最后被政府叫停。
三、城市更新发展新趋势2015年1月5日，广东省委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。
同时，佳兆业事件的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。
（一）城市更新仍是主流2011年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%，2013年及2014年存量用地供应比例均在60%以上。
据业内人士预测，若深圳已批准的400余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑深圳未来20-30年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深圳未来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。
（二）更新模式面临变革深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。
（三）更新速度可能放缓2014年可能成为深圳旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。
预计今后每年供应土地量稳定在2平方公里左右，每年供应建筑面积保持在700万平方米左右，进一步放缓立项速度。
同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的高昂，今后政府将会鼓励原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级与城市发展。
（四）开发模式趋向精细化佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。
随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专业化与精细化运作，控制成本，创造收益。
（五）产业用地比重攀升2015年3月9日，深圳市规土委公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，商住项目大幅缩减，新型产业用地占比升至七成，这是深圳调整土地市场格局、收缩住宅供地、提高产业土地供应、推动产业升级的重要新举措，还是城市更新处于风口浪尖特殊时期的权宜之计，有待于深入持续的观察。
四、城市更新案例分析据统计，目前参与深圳城市更新项目的地产商有30多家，其中，央企包括华润、招商、中航、中信、中粮和远洋；深圳本土起家的民企有佳兆业、京基、卓越与星河。
华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越5家房企为旧改一线梯队，在深圳获取旧改土地总面积超1000万平方米。
（重点项目见表一）表一深圳市旧改重点项目统计表(一)蔡屋围金融中心项目1．项目介绍该项目位于深圳市罗湖区蔡屋围金融中心区，由京基100大厦及7栋回迁楼构成，是集金融办公、酒店、公寓、商业设施及回迁安置住宅于一体的大型综合项目，总投资近50亿元。
项目建设用地约3.6万平方米，总建筑面积60万平方米，容积率12.33，赔偿拆迁面积约16万平方米，项目于2003年由罗湖区组织规划，历经8年于2011年竣工。
2．项目分析2005年10月，京基地产与蔡屋围股份公司被确定为实施主体，直到2007年4月深圳市国土房管局作出书面裁决，仍有6户村民未能与拆迁单位就补偿方案达成一致。
项目得以成功推进，一是京基不惜血本。
2007年9月21日，京基与最后一位，即蔡屋围老街坊12号小楼的蔡姓业主签署补偿协议，780平方米的建筑面积共支付1700万元货币补偿，在当时堪称为天价；二是京基让渡了巨额利益，京基100项目的所有住宅部分，全部补偿给蔡屋围村村民；三是住宅项目的户型设计也充分考虑了蔡屋围村原村民的生活特点。
（二）岗厦村旧改1．项目介绍该项目位于深圳中心区东南侧，紧临深南大道，占地面积约22万平方米，总建筑面积达到140万平方米，其中包括50万平方米的住宅及公寓、30万平方米的Shopping-mall及20万平方米的甲级写字楼，是深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。
2．项目分析2006年7月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》，至2009年7月底前，旧村被拆迁房屋的拆除工作基本完成。
项目成功推进，主要是岗厦拆迁补偿方案相对成熟，共有“两个标准、三种模式、六种选择”，业主选择余地大。
两个标准：一种是按面积划分：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓；二是按层数划分：首层按1∶0.9补集中商业物业，2层以上按1∶0.9补住宅或公寓。
三种模式：即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。
另外，岗厦村旧改造就了近10个亿万富翁及20个亿万家族。
（三）大冲村旧改项目1．项目介绍该项目位于深圳南山区高新技术产业园，占地面积68.4万平方米，涉及931户原居民、280多户小产权业主，约7万多租住人口的搬迁，拆除1500多栋建筑物，总建筑面积达280万平方米，包括创新商业、写字楼、酒店、公寓及住宅等，总投资约300亿元。
社会实践深圳调研报告
社会实践深圳调研报告一、调研目的和背景深圳作为中国改革开放的前沿城市，一直以其经济发展的速度和现代化的城市建设而闻名。
本次调研的目的是为了深入了解深圳的发展现状，探讨深圳在城市建设、社会治理、经济发展等方面的经验和特点，为其他城市的发展提供借鉴和参考。
二、调研内容和方式1. 城市建设：调研深圳在城市规划、建设和环境保护方面的成果和经验，了解深圳在建设现代化城市方面的亮点和挑战。
2. 社会治理：调研深圳在社会管理、民生保障、公共服务等方面的举措和成效，了解深圳在社会治理方面的特色做法。
3. 经济发展：调研深圳在经济发展、产业结构调整、科技创新等方面的经验和问题，了解深圳在经济发展方面的现状和趋势。
本次调研采用走访、访谈、问卷调查等方式，以深入了解当地的实际情况和民意为主要目的。
三、调研结果1. 城市建设（1）城市规划：深圳市在城市规划方面取得了显著成果，城市布局合理，交通便利，绿化环境良好。
同时，深圳还在城市更新和再开发方面做了大量工作，为城市保留了大量历史遗迹和文化资源。
（2）环境保护：深圳市在环境保护方面下了大力气，大力推动清洁能源的利用，加强污染治理，实现了环境质量的稳步提升。
2. 社会治理（1）社会管理：深圳市在社会管理方面注重社区治理，加强了社区服务和社区治安的管理，提升了城市的社会治安水平。
（2）民生保障：深圳市在民生保障方面做了大量工作，提高了医疗保障、教育保障、住房保障等方面的覆盖率和保障水平，为市民的生活提供了更好的保障。
3. 经济发展（1）产业结构调整：深圳市在产业结构调整方面取得了显著成效，逐步减少了传统产业的比重，加大了高新技术产业的发展力度，为经济结构升级提供了有力保障。
（2）科技创新：深圳市在科技创新方面大力推动了科技创新平台和科技创新企业的发展，不断提升科技创新的能力和水平，为经济的可持续发展提供了有力支持。
四、调研收获（1）了解深圳的城市建设、社会治理和经济发展的现状和特点，为其他城市提供了借鉴和参考。
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
深圳城市更新情况调查设计
城市更新问题的深入分析
政策法规限制
01
深圳的城市更新受到政策法规的严格限制，如土地使用权、拆
迁安置等。
经济利益冲突
02
在城市更新过程中，开发商和原业主之间的经济利益冲突是主
要问题之一。
社会影响
03
城市更新会带来社会影响，如人口流动、社区重构等，需要充
分考虑社会稳定和民生问题。
05
建议和对策
政策建议与改进方向
数据采集和处理
数据采集包括问卷调查的数据和访谈的记录 。在数据处理之前，需要对数据进行清洗和 整理，以确保数据的准确性和完整性。
数据处理包括对问卷调查的数据进行统计和 分析，以及对访谈记录进行归纳和总结。通 过数据分析，可以发现城市更新中存在的问 题和市民的需求，为政府制定更加合理的城 市更新政策提供依据。同时，也可以为开发 商和设计师提供更加详细和准确的信息，以 便他们更好地进行城市更新项目的规划和设
展望
未来，我们计划进一步深化对深圳城市更新的研究， 探索更加全面和深入的调查设计和方法。我们将继续 关注城市更新的最新动态和趋势，及时调整和完善我 们的研究方案。此外，我们还将积极开展与相关机构 和专家的合作与交流，共同推动深圳城市更新的健康 发展。
对未来研究的建议和展望
对未来研究的建议
为了提高未来对深圳城市更新的研究水平，我们建议 采取以下措施。首先，需要加强对城市更新相关理论 和政策的研究和分析，为实践提供更加科学和有力的 指导。其次，应注重对不同地区和不同类型的城市更 新案例进行研究和分析，总结经验和教训，为其他地 区的城市更新提供参考。此外，还需要注重对城市更 新过程中涉及的社会、经济和文化等方面进行全面的 研究和评估，以实现城市更新的可持续发展。
深圳城市更新情况调查设计研究报告
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
深圳城更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2021-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理错误！未定义书签.〔一〕价值导向：忽略了对城市更新本质的思考,缺乏人文关心..错误！未定义书签.1、当前城市更新处于“见物不见人〞的状态错误！未定义书签.2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够错误！未定义书签.3、市场与政府的关系定位不清楚,缺乏有效协同错误！未定义书签.〔二〕治理机制：职能配置不清,政策设计滞后错误！未定义书签.1、职能配置：纵向责任定位不清,横向权责边界模糊....... 错误！未定义书签.2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同错误！未定义书签.3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新工程实施增添压力错误！未定义书签.二、深圳城市更新典型模式及评价错误！未定义书签.〔一〕特区内城中村改造模式一撤除重建类错误！未定义书签.1、蔡屋围旧改模式错误！未定义书签.2、岗厦旧改模式错误！未定义书签.3、渔农村改造模式错误！未定义书签.4、大冲旧改模式错误！未定义书签.5、鹿丹村旧改模式错误！未定义书签.6、模式特征总结错误！未定义书签.〔二〕原集体经济组自改模式一一传统旧改类错误！未定义书签.〔三〕工改商更新改造模式一一功能改变类错误！未定义书签.1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村错误！未定义书签.2、制度边界上的预期：未经批准改变功能错误！未定义书签.〔四〕旧工业区升级改造模式一一综合整治类错误！未定义书签.1、沙浦国际艺展中央模式错误！未定义书签.2、笋岗艺展中央综合整治错误！未定义书签.3、华侨城创意文化园三期工程错误！未定义书签.4、葵涌鸿华印染厂综合整治工程错误！未定义书签.5、模式特征总结错误！未定义书签.、深圳城市更新问题梳理〔一〕价值导向：忽略了对城市更新本质的思考,缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人〞的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化, 根底设施的完善,以最终实现城市的可持续开展及新型城镇化建设.而当前所谓“绅士化运动〞的城市更新建设一直是物的视角,缺乏人的考虑,忽略了城市的生命主体一一人,尤其是城市中的低收入人群.在城市更新的过程中,城市的生活质量是提升了,但与此也带来了不断增高的生活本钱,导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足,而他们是城市组成中不可或缺的一个重要局部.2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够城市的历史文化是城市在开展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果,承载了城市开展的命脉,是城市的灵魂,是城市进步和开展的积竭力量.而在现行城市更新过程中,虽然更新方式一般分为综合整治、功能改变和撤除重建三种,但现在一般提及城市更新,均是以撤除重建为主,大拆大建的城市更新建设一方面破坏了历史的痕迹,磨灭的城市的历史记忆,另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏,致使城市的人文精神逐渐散失.如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市更新建设,完善城市功能有待进一步探究.3、市场与政府的关系定位不清楚,缺乏有效协同深圳市城市更新遵循“政府主导,市场运作〞的原那么,这一原那么提升了资源配置的效率,但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清楚, 市场与政府两者的力量和关系失衡,引发“市场过度、政府空缺〞等一系列问题：〔1〕“市场过度〞,当前城市更新主要由市场主导,方案由市场申报,规划由市场行使等一方面导致城市更新工程普遍存在“挑肥拣瘦〞的现象,开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域,一些亟待通过更新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动,政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益, 根本上偏向于商业、住宅开发,对基础设施和公益事业建设缺乏,对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够, 导致城市更新规那么失序,公共利益受损、社会利益分配失衡.〔2〕“政府缺位〞,政府作为城市更新的主体,在更新过程中不能发挥其应有的作用,导致规划方案在其引导作用中失灵,导致城市更新工程偏离其本质目的, 成为市场、原权利主体获取利益的工具,更新过程混乱.缺乏在城市更新过程中起到统筹调节的作用, 不能及时解决和有效应对城市更新过程中遇到的问题, 缺乏对市场主导的开发模式的引导和限制,尤其是在开发商与小业主博弈不能达成一致时公权力救济空白.〔二〕治理机制：职能配置不清,政策设计滞后1、职能配置：纵向责任定位不清,横向权责边界模糊〔1〕纵向职能配置：市、区两级政府在城市更新过程中责任定位不清楚、责任划分不明确城市更新是城市存量开展阶段的新生事物, 运作流程较长,一个城市更新项目从前期意愿征集、中报、规划方案审批到工程实施完成,大概需要3-8年的时问.市区政府在不同的环节均具有不同的申报和审批职能,当前的职能配置存在很大的问题：〔1〕市区政府定位不明：当前“强区放权〞的要求导致现行城市更新职能配置混乱,市、区两级政府不能明确自身在城市更新过程中的定位,导致当前城市更新工程“个案主义〞的审批现象严重, 缺乏“准那么主义〞的指导.〔2〕市区政府责任不清：城市更新涉及街道办、区旧改办、区治理局、区政府、市更新局、规土委等市区多个不同的部门,市区政府之间的权责缺乏精确的划分, 也缺乏相关工作机制的约束.现行机制中,街道办管的太多,又管的不好,且程序不明确,导致当事人不胜其扰.应明确市区各治理部门的责任,一方面限制、明确街道办的责任在于集体资产处置治理,另一方面明确区更新局方案的作用及管理局规划的作用,同时增强市更新局、规土委的统筹把控作用.〔2〕横向职能配置：部门间权责边界交叉,业务流程不明,尺度把握不清城市更新涉及市区各部门,〔1〕各部门间的权能缺乏明确的统一与治理, 职责边界模糊,导致审批过程混乱,部门之间推卸责任现象严重；〔2〕无论是市还是区内各部门无法明确自己在城市更新中的责任, 对城市更新的申报要求缺乏系统的学习和熟悉,各区相同的部门,一个区不同的部门对申报的相关要求不统2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同〔1〕城市更新利益配置与其他存量土地二次开发方式缺乏有效协同,阻碍历史违建的处理、土地整备等的实施城市更新、土地整备及原农村集体土地入市作为城市存量土地二次开发的不同方式,由于不同方式治理部门不同,三种方式之间缺乏统筹的思考和平衡, 导致不同方式经济利益差异较大,缺乏利益协调机制及利益天花板的限制. 利益机制的不协调导致相关主体尤其是开发商和原权利主体在选择利益较高的方式,严重阻碍了历史违建的处理、土地整备的进程.〔2〕利益相关者诉求不兼容城市更新涉及多个利益主体,包括政府、原集体、原村民、小业主以及开发商,不同利益主体的利益诉求不同,他们之间存在多变的相互联系和作用.〔1〕政府参与城市更新的主要动力在于追求城市开展宏观层面的公共利益,在于改善城市环境、提升人居环境、优化产业空间布局结构、推动公共根底设施建设.〔2〕市场主体参与城市更新的主要动力在于获得一定面积可开发的土地资源,通过开发前后地产价格的变动来获得巨额收益.〔3〕对于原权利主体来讲,城市更新后安置条件获得改善,同时可以获得货币和产权补偿,涉及原集体经济组织的城市更新,更是可以从中得到合法确实认和高额的经济利益.在政府、市场和原权利主体利益诉求不同的同时,彼此间的利益也存在的此消彼长的不兼容.一方面, 政府为了吸引更多的市场主体,不断的让利于市场,另一方面,市场为了获得更多的更新意愿,不断让利于原权利主体.利益诉求的不兼容导致更新主体间矛盾突出,原权利主反悔现象严重,更新工程停滞显现严重.〔3〕不同城市更新方式利益空间差异悬殊,产业开展空间难以保证1〕不同城市更新方式利益空间差异悬殊,缺乏有效协同,导致更新方式的选择难以限制,造成“一边倒〞的更新结构.城市更新涉及类型较多,如工改工、工改保、工改商住、商住改商住、综合体改造等,不同改造类型的地价政策和门槛存在很大的区别,例如工改工工程利润较小,开发商缺少对其进行更新的动力, 即使是选择工改工,也是挂羊头卖狗肉,用办公楼和住宅变相代替厂房,据调查, 深圳市宝安区已建成的“工改工〞工程中, 除一例是改造为生产性用房外,其余全被变相更新为带有“商住〞性质的工程.这种“挂羊头卖狗肉〞式的工改工, 直接推高了深圳创新型研发用房的供给量, 并已产生了“供大于求〞的潜在闲置问题,同时萎缩的生产性用房面积极大的阻碍了深圳市制造业的开展.而与之相反,由于存在巨额的利润,工改商住等更新方式驱动力那么较强, 而居改居工程因为利益分配,意愿难搜集等问题导致多处工程启动后停滞.2) “一边倒〞的更新结构严重制约工业的开展,导致产业空间难以得到有效保证.以深圳市宝安区为例,自2021年以来,共有108各工程被列入城市更新单元方案,其中仅有30 个“工业改工业〞的工程,而“工改居〞、“工改商〞及“工改商住〞的比例那么高达50%在利益诱因下产生的“一边倒〞更新结构已经严重影响了企业的生存空间,不仅直接减少了工业用地的保有量, 更让局部优质企业由于承租厂房的更新改造及改造后翻倍的租金而被迫迁离深圳.(4)零敲碎打,难以提供集中连片的产业空间由于政府缺乏片区统筹的概念,缺乏有力的规划管控,城市更新单元破碎现象严重.破碎的空间,既不利于现代化产业配套设施的落地, 也难以为战略性新兴产业、高新技术产业等重大产业工程的拓展提供集中连片的空间保证, 从而极大的制约了产业的开展.(5)城市更新政策缺乏类型化的流程设计,整体统筹,政策零散多变1)城市更新类型较多,有市场主导的城市更新、政府主导的城市更新、权利主体自行改造的城市更新、市场主体实施改造的城市更新等,现行政策将不同类型的城市更新混淆,缺乏类型化的政策设计,统一的规划统筹,大都以打补丁的形式出现,导致政策零散化、破碎化,同时“打补丁式〞的政策设计导致城市更新政策体系尚不完善,很多地方存在空白,给政府、开发商、原权利人等在城市更新实施过程中带来很大的不便.2)城市更新政策一直处于不断变化及更新的状态,在不同政策中更新指标如合法用地比例、奉献率等都在不断的发生改变, 加剧了政府、开发商和原权利人对政策理解的难度, 使得政府经办人、开发商等不能理清城市更新的详细流程和细节,严重滞后城市更新实施,效率及周期.(6)城市更新政策缺乏与其他相关政策的协同更新随着市内其他相关政策的出台和更新,各区相关部门也需对城市更新政策进行配套.如1)对于合法外用地,随着三规(关于处理违法用地的规定和关于处理违法建筑的规定)的更新,考虑到每个区有不同的历史遗留问题和背景, 各区城市更新相关部门也需要在城市更新政策中对相关要求进行更新补充.2)对于合法用地,城市更新必然涉及土地资产的相关处置, 考虑到深圳市土地的二元化治理,在关内进一步健全和完善国有资产处置规那么, 关外进一步健全和完善集体资产处置的相关政策的根底上,城市更新政策需要与此进行协同更新.(7)用地处置政策较为繁杂、处置门槛不确定性强,历史遗留(违法私房)问题的处理有待增强当前用地处置相关政策和环节太过繁琐,亟需简单化、体系化：1〕是否可以考虑与一般用地处置过程相衔接, 将用地处置过程简化,同时,考虑到用地处置必然涉及地价的测算,可以考虑将用地处置政策与地价政策联动, 计算城市更新过程中的总账也是简化地价政策的一种方式.2〕在深圳原特区外的区域,城市二元化特征明显,存在大量在1992年和2004年深圳土地“统征〞“统转〞过程中产生的征转手续不完善的历史遗留用地.这些土地从法律上来说已经国有化,但是由于征收和补偿手续不完整,故存在权利“瑕疵〞.根据一般的法律原那么,只有权属清楚的合法用地才能进行交易进而纳入城市更新单元.然而在原特区外的更新单元划定中,几乎无法到达这一要求,故不得不降低更新门槛.2021 年?暂行规定?制度突破时,允许30%勺合法外用地纳入更新范围,2021年?暂行规定?修订稿将这一比例降低为40%且对旧工业区综合整治也放开了门槛, 允许50%勺合法外工业用地纳入更新范围,也就是说原集体经济组织自己修建、外卖、或是合作的旧工业厂房都可以纳入升级改造的范围.3〕对于历史遗留问题〔违法私房〕的处理,要增强其可操作性,在尊重历史事实的前提下,区分合法内与合法外以及不同时段等不同情形,形成系统化的政策体系,防止简单化、“一刀切〞.否那么可能会导致“逆向选择〞,诱发新的更多的违法建筑.〔8〕非农建设用地指标的交易缺乏标准城市更新政策规定非农建设用地是合法用地的主要来源之一,但非农建设用地通常使用指标进行治理,局部指标已落地,局部指标未落地；局部指标已建成, 局部指标未建成,现象纷繁复杂.非农建设用地纳入更新的,更新主体仅需要交纳10%勺基准地价,因此基于开发商的逐利性,他们倾向于购置其他社区的非农建设用地指标覆盖更新单元范围,引起非农建设用地指标的交易和买卖.但是, 1〕非农建设用地指标能否跨社区流转、跨街道、跨行政区流转仍属于政策空白, 在全市的做法也不尽统一.严格标准非农建设用地治理,明确指标与更新工程、与社区集体分红之间的关系是亟需解决的问题.2〕非农建设用地指标的跨区交易会导致更新单元内开发量的集聚, 带来人口的增加,但是与此同时,公共配套设施却没有相应的增加,长此以往,会导致从单个工程的角度出发,公共施设满足规划的要求,但是大的片区角度,公共设施存在严重的缺乏.〔9〕规划权实际由开发商行使,政府对城市更新治理缺乏统筹手段与依据当前城市更新政策体制、治理机制尚不完善.1〕作为公共权力的规划权,由开发商行使值得商榷.现行城市更新单元规划根本都由开发商制订, 而开发商是以自己的利益为优先,缺乏整体的熟悉和把握,并且与规划权作为政府的公共权力相背离,因此规划是否应由市场主导需要重新定位和考虑；2〕全市的更新专项规划太粗,各区的更新专项规划缺位,导致规划审批缺乏合理的依据,土地功能、容积率的规定缺乏刚性规定,弹性太大,给开发商单点突破留下了空隙, 导致政府在城市更新实施过程中缺乏空间上格局的把握和整体上数量的把握.(10)城市更新方案规划缺乏联动规划方案是政府限制城市更新质量、进度的根底,是其统筹片区开展的关键. 但现行以市场为主导的城市更新中, 规划由市场行驶,方案由市场中报,导致规划、方案缺乏必要的联动,导致1)规划失去其片区统筹管控的作用,成为市场追逐利益的工具；方案定位不清,仅仅为工程的数量统计,缺乏对更新需求的把控.2)城市更新失去片区的统筹定位导致公共根底设施严重缺乏,公共利益不断受到侵犯.(11)城市更新方案如何定位,如何起到真正的作用缺乏深入思考当前城市更新单元工程一般由市场提出, 由政府统一纳入方案,而方案的理念比拟滞后,仅仅起到了对工程申报的汇总作用, 不适应市场主导的城市更新运作模式,需要对城市更新方案的定位、编制主体等内容进行重新思考.(12)更新单元规划管控作用不显著,公共设施与开放空间保证机制不顺畅城市更新单元规划是对整个工程的管控, 决定了工程实施过程中开发商的利益,社会公共根底设施保证等,而当前规划由市场编制,失去其管控作用,导致城市更新工程成为开发商逐利的工具和手段, 公共设施和开放空间无法得到有效保证和落实.是否可以考虑内部允许容积率的转移, 抑或其他形式的鼓励奖励机制(奖励方式未必是容积率),以鼓励奉献更多的公共设施与开放空间用地,以满足公共利益的需要.(13)交易价格标准、拆迁补偿机制缺失,政府公权力不介入,导致钉子户现象严重追求高额的经济利益是更新主体选择城市更新的最大原因,而利益天花板的缺失导致更新主体趋利现象越发严重.1)现行城市更新由市场主导,但由于缺乏标准的交易价格标准,致使开发商想通过城市更新获得尽可能多的经济利益, 不断的利用政策空隙向政府提出土地功能改变、开发容积率增高等各种要求,政府为了城市更新工程的进行不断让利,不利于城市更新长远、多元化目标的实现. 2)对于原权利主体而言,由于缺乏合理的拆迁补偿机制,使其心理缺乏利益的权衡,想通过城市更新所获得的利益处于无底洞的状态,导致钉子户现象越来越严重,更新意愿越发难以收集,更新进程难以为继.3)开发商与原权利人的博弈是城市更新不可防止的现象,很多城市更新工程由于此问题导致工程停滞, 而现行制度规定在开发商与小业主之间无法达成协议的情况下,第三方公权力机构,包括政府、法院等均不得强制介入,使得这一情况无法在现行法律框架下得到妥善处理,导致现实中出现了异化的矛盾处理方式.(14)城市更新融资渠道狭窄现行城市更新主要是以市场主导的城市更新为主, 一般都是开发商通过银行贷款的方式进行融资,在城市更新开展过程中,有必要增强政府主导的城市更新方式,引入地方债券、土地金融产品等多种形式的融资渠道.(15)地价政策体系及标准较为复杂城市更新中涉及的地类复杂,不同类型土地的地价计算标准均存在很大的不同,同一类型涉及的计算标准根据不同的情形也不一样, 可以考虑在与用地处置政策进行联动的根底上进行简化. 此外,现行的评估地价标准主观性较强, 不同的评估师所使用的标准不一,致使所计算的地价差异很大.(16)城市更新社会风险评估机制缺失当前的城市更新缺少社会风险评估机制,导致很多工程已经进入实施阶段, 但却由于种种原因停滞不前,而绝大局部都是由于意愿难以达成一致, 建议考虑在方案申报的过程中增加社会风险评估或增加利益相关者听证环节,降低更新项目实施风险.(17)城市更新政策宣传教育力度不够,对内行政人员和技术人员的培训不到位,对外缺乏必要的公众教育和政策宣传手段城市更新申报审批流程极其复杂,涉及到的部门和经办人较多,但现行体制宣传角度力度有待增强,1)对内相关行政人员和技术人员培训不到位,导致不同岗位的经办人无法正确理解城市更新政策, 不能明确自己所在岗位的责任,无法准确把握城市更新的审批细节,严重影响了工程审批的效率,甚至会影响工程的承办；2)公众的参与是城市更新工程实施必不可少的一局部,考虑到不同层次城市居民信息获取手段不一,很多居民尤其是城市更新工程涉及其切身利益的居民并不能真正的参与到城市更新过程中, 是否可以考虑增加公众参与的方式以及力度.3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新工程实施增添压力(1)审批环节流程复杂、周期长、不标准,特殊审批环节缺乏与现行政策衔接的路径城市更新工程的审批包括较多环节, 含前期意愿征集、方案审批、建筑物核查和确权、更新单元规划编制、规划审批、拆迁谈判、实施主体确认、房屋产权注销以及后续的用地手续办理.一方面前期意愿征集和拆迁谈判需要花费较长的时间,另一方面更新工程规划、方案的审批,权属核查等审批方面流程复杂.一般而言,一个更新工程从审批到建成一般需要3-8年的时间,亟需简化流程、规范操作、提升效率.为提升政府行政效率,加快机构体制改革,城市更新应该更加减政放权、增强统筹,建立权责清楚、分工合作的大城市更新治理体制；进一步优化市区职能分工,理清市区政府和各职能部门应该做的事情.如何再造城市更新的治理流程链条,关键是把握城市更新的根本规律,厘清政府到底应该管什么,在此根底上,抓住核心环节,把次要环节裁减或者合并.同时,城市更新过程涉及很多特殊情形和环节如历史用地处置, 农村集体土地入市等,各区在进行城市更新过程中也处于不断摸索解决的状态,现行政策中缺乏对此类情形的考虑.(2)功能改变与综合整治的审批流程零碎或者缺失当前以撤除重建居多的城市更新方式致使功能改变与综合整治的审批流程零碎且缺失.1)其零碎表达在现行?深圳市城市更新方法?、?深圳市城市更新方法实施细那么?等相关政策文件中均提到功能改变和综合整治城市更新的相关流程,但缺乏像撤除重建类城市更新方式那样详细的说明,导致功能改变、综合整治类城市更新审批流程零碎.2)缺失主要表达在对功能改变、综合整治类城市更新的审批流程缺乏系统的设计,许多审批环节缺乏说明,导致现行功能改变、综合整治类城市更新审批流程混乱,多以地方实践摸索为主.(3)更新单元规划审批应当在区分不同情形根底上尽可能简化、下放,核心是审查公共利益是否足额、有效保证.明确哪些情形属于未改变法定图那么强制性内容,对于未改变法定图那么强制性内容的情形,简化审批程序,缩短审批时间.(4)实施主体确实认过程过于混乱.1)在当前实施主体确认过程中,奉行的是丛林法那么,一般对于同一城市更新工程,多家开发商进行竞争争夺,原权利主体通过比拟开发商的补偿标准进行选择,加剧了城市更新恶性竞争,无形中推高了拆赔比,导致城市更新越发难以进行,政府可否以通过实施主体拍卖或招标等方式介入实施主体确认机制.2)实施主体确实认过程花费时间较多, 对于不同的城市更新类型,尤其是申报主体和实施主体属于同一主体的城市更新工程,是否可以考虑对实施主体确实认取消或者与其他环节合并,如对于申报主体和实施主体为同一主体的城市更新,可在确定申报主体时一并确认实施主体.(5)房地产证注销环节存在的必要性需要重新定位与思考.从保护物权和遵守契约,尤其是物权法在住宅的建设用地使用权自动续期的背景下,是否一定需要进行房地产证注销值得重新定位和思考.例如对于在规定年限内的住宅,如果权利主体自行改造,是否可以选择不注销房地产证,而仅仅是对其剩余年限进行改造(6)欠缺工程实施全过程监管机制.。
深圳市近五年城市更新实施评估与检讨
深圳市近五年城市更新实施评估与检讨1. 前言深圳作为我国改革开放的前沿城市之一，自20世纪80年代以来，经历了空前的城市变革和持续的快速发展。
城市更新作为促进城市发展和改善居民生活质量的重要手段，在深圳得到了充分的实施和推动。
然而，城市更新工作也面临着诸多挑战和问题，近五年的城市更新实施需要进行一次全面的评估和检讨。
2. 城市更新的背景和目标近年来，深圳市在城市更新方面取得了显著的成就。
作为全国创新城市，深圳在城市更新方面不断探索，并取得了丰硕的成果。
城市更新的目标在于通过土地复垦、老旧区改造、城中村改造等手段，提高城市的功能性、舒适性和宜居性，以促进城市可持续发展和居民生活的改善。
然而，城市更新工作也暴露出了一些问题，比如规划不够灵活、科技创新不足等。
3. 城市更新实施评估我们需要对近五年深圳市的城市更新工作进行全面的评估。
在评估过程中，需要关注城市更新的实施情况、成果和问题。
评估的内容应该包括土地资源的利用状况、老旧区改造的效果、城市功能的提升等方面。
通过评估，我们可以清晰地了解深圳市城市更新工作的整体情况，为后续的检讨和调整提供依据。
4. 城市更新实施检讨在评估的基础上，需要对城市更新的实施进行全面的检讨。
这包括对城市更新的政策、规划及执行等方面进行深入分析和研究。
在检讨中，需要充分听取各方意见，包括政府部门、专家学者、企业和居民等。
通过检讨，可以找出城市更新工作的问题和瓶颈，并提出相应的改进措施和建议。
5. 个人观点和理解在我看来，深圳市近五年的城市更新工作取得了显著进步，但也存在一些亟需解决的问题。
市政府在城市更新工作中需要更加注重规划的科技创新和灵活性，以适应城市发展的快速变化。
在城市更新的执行过程中，需要更加注重生态环境的保护和资源的可持续利用，以实现城市更新的可持续发展。
需要充分听取居民的意见和建议，确保城市更新工作符合居民的利益和需求。
6. 总结深圳市近五年的城市更新工作取得了显著的成绩，但也存在一些亟需解决的问题。
城市更新综合整治调研报告
城市更新综合整治调研报告城市更新综合整治调研报告一、引言城市更新综合整治是针对城市发展中存在的问题和不足进行综合改造的过程。
随着城市化进程的加快和人口增长的不断加剧，城市更新综合整治已成为当前城市发展的重要课题。
本次调研旨在总结城市更新综合整治的现状和存在的问题，为今后的城市更新工作提供参考。
二、调研方法和范围本次调研采用了问卷调查、实地调研和文献资料研究的方法。
调研范围涵盖了多个城市的城市更新项目，包括住宅区、商业区和工业区等。
三、城市更新综合整治的现状1. 城市更新的进展情况调研结果显示，目前城市更新工作已在大部分城市展开，但进展不平衡。
一些一线城市和发达地区的城市更新工作相对顺利，更新效果较好；而一些中小城市和欠发达地区的城市更新工作仍存在较大困难，难以取得明显进展。
2. 城市更新的重点领域城市住宅区是城市更新的重点领域之一，主要包括老旧小区的改造和新建住宅区的规划建设。
商业区也是城市更新的关注焦点，更新包括商业中心的改造和新建商业区的布局。
此外，工业区的更新也逐渐得到重视，包括工业园区的改造和新建工业区的规划建设。
3. 城市更新的成果与问题城市更新的成果主要体现在城市环境的改善和居民的生活水平提高。
部分城市的更新项目取得了较好的效果，环境更加整洁美观，配套设施更加完善。
但是，城市更新工作还面临一些问题和挑战。
一方面，更新资金不足、政策法规不完善、土地资源有限等制约了城市更新的进展；另一方面，一些城市更新工作过程中，存在管理不规范、居民权益保护不到位等问题。
四、建议和展望1. 加大政策支持力度政府应加大对城市更新的政策支持力度，完善相关政策法规，提供更多的资金支持，激发各方的参与热情，推动城市更新工作的顺利进行。
2. 加强居民参与和权益保护在城市更新过程中，应加强居民的参与，尊重他们的意愿和利益，保障他们的合法权益。
同时，建立合理的补偿机制和转移安置政策，确保居民的生活水平不受负面影响。
3. 制定科学的土地政策土地资源是城市更新的基础，需要科学规划和合理利用。
关于城市更新工作情况的总结（完整版）
关于城市更新工作情况的总结关于城市更新工作情况的总结(一)着力推进城市更新工作城市更新 1、组织编制城市更新单元规划和跟踪城市更新单元规划的审批工作对于已列入《深圳市城市更新单元规划制定计划》尚未完成规划编制的水库新村工业区改造项目、特发保税黄金珠宝产业中心更新单元等项目，我局积极组织推进其更新单元规划编制工作。
同时大力协调已完成更新单元规划编制工作的田心村改造、爱国路木头龙更新单元、莲塘第七工业区更新单元规划审批工作。
其中，田心村改造项目已获市规土委核发专项规划批复，爱国路木头龙更新单元、莲塘第七工业区等更新单元已完成专项规划（草案）公示。
为解决木头龙片区教育新村三角地居民的信访投诉问题，我局已于近期将教育新村三角地申报列入城市更新计划。
2、积极申报城市更新计划我局已向市规土委申请将粤海大厦、金威啤酒厂、水贝村、太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场、三九大酒店、洪湖一街片区及教育新村三角地（华达园小区）等项目列入城市更新计划。
其中，太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场、粤海大厦已于今年7月列入《16年深圳市城市更新单元计划第三批计划》（草案），并进行了公示；太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场已于今年8月底公告列入《16年深圳市城市更新单元计划第三批计划》；金威啤酒厂城市更新单元已于今年8月列入《16年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案），并进行了公示；三九大酒店、中深石化标准厂房、水贝村、洪湖一街片区及教育新村三角地（华达园小区）城市更新单元已向市规划国土委直属一局递交材料，申请将该项目列入城市更新单元规划制定计划。
3、确认城市更新项目开发主体及推进相关工作前三季度完成对特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造项目02、04、地块、水贝国际珠宝广场项目（中华自行车厂及三顺制药厂改造项目）一期、深业进智清水河片区现代物流分拨中心项目、特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造项目02、04、地块等6个项目的确认主体工作。
深圳城市更新工改工专题研究报告
“1+6”文件要点解读
深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
第九条： 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
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“1+6”文件要点解读
第二、三条： 市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公开、 需求信息收集及信息共享等工作。 根据近期建设与土地规划年度实施计划，市土地主管部门将产业用地区位、规模等每季度在产 业用地供需服务平台上公布。鼓励原农村集体经济组织继受单位将可用于产业发展的用地信息在 该平台上公布。
本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价； （二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。 本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。
“1+6”文件要点解读
深圳市创新型产业用房管理办法（试行）
第十五条： 创新型产业用房准入企业的标准： （一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业； （二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上 应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。
深圳变化调研报告
深圳变化调研报告深圳作为中国最年轻的特区城市之一，近年来发展迅速，取得了令人瞩目的变化。
下面是针对深圳变化进行的调研报告。
一、城市规模的迅速扩大深圳的城市规模在过去几十年中迅速扩大。
根据统计数据，深圳的人口从1979年的30万人增长到了现在的1500多万人，增长速度之快可谓惊人。
城市面积也由最初的396平方公里增长到了现在的1996平方公里。
这一变化表明深圳的城市化进程非常迅速，吸引了大量的人口。
二、经济的高速发展深圳作为中国最重要的经济中心之一，经济发展也十分迅猛。
调研数据显示，深圳的GDP从1980年的9700多万元人民币增长到了现在的1.74万亿元。
这一指标的增长表明深圳的经济发展速度之快，为中国现代化建设贡献了重要力量。
深圳经济的高速发展也吸引了大量的人才和投资，成为创新创业的热土。
三、城市建设的现代化深圳的城市建设也经历了翻天覆地的变化。
从建筑风格到交通设施，深圳都在迅速追赶和超越其他城市。
现代化的高楼大厦、宽敞的道路、便捷的地铁和完善的公共设施为深圳居民提供了舒适便利的生活环境。
此外，深圳还大力发展互联网技术，推动了智慧城市建设。
四、科技创新的引领深圳的快速发展离不开科技创新的支撑。
深圳被誉为中国的硅谷，集聚了大量的科技企业和创新人才。
调研发现，深圳的创新力在国内乃至国际上享有盛誉。
许多领先的技术企业和创业公司在深圳诞生，并在市场上取得了巨大成功。
科技创新的引领也为深圳的经济发展提供了强大动力。
五、民生福利的提升随着经济的快速发展，深圳的民生福利也得到了大幅提升。
居民收入水平稳步增长，社会福利制度逐渐完善。
调研结果显示，深圳居民的生活水平普遍较高，居住条件、教育资源、医疗服务等方面都得到明显改善。
此外，深圳还大力推进绿化环保工作，改善城市空气质量和生态环境。
综上所述，深圳在过去的几十年中取得了翻天覆地的变化。
城市规模扩大、经济发展迅猛、城市建设现代化、科技创新引领、民生福利提升等方面都展现出了深圳的变化。