湖南耒阳市武广新城项目分析报告

浙江相对投资有限公司杭州飞瑞房地产代理有限公司联系人：周剑锋，电话：2013-11-23一、衡阳市城市概况及经济发展状况(一)、城市概况1、地理位置 (一)、城市概况 1、地理位置2、行政区划及人口2、行政区划及人口3、交通条件➢ 陆路：衡阳是全国45个公路交通主枢纽城市之一，京珠高速与泉南高速公路在衡阳市区交汇；衡炎高速于2009年12月通车、衡邵高速于2011年3月通车、潭衡西（京珠高速西线）于2011年9月底开通，107国道、322国道、“三南公路”贯穿全境。

衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游。

总面积15,310平方公里，合153.10万公顷，占全省土地面积7.23%，在全省各市、州中，幅员位居第2位。

西南接永州市，西北挨邵阳市，北达娄底市、湘潭市，东邻株洲市，南抵郴州市。

衡阳市为典型的盆地形势，盆地南高北低。

山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%，平原占21%，水面占4%。

2012年衡阳市区建成区120.5平方公里，建成区常住户籍人口120.8万。

辖区共辖12个县（区、市），其中5个市辖区：雁峰区、石鼓区、珠晖区、蒸湘区、南岳区；2个县级市：耒阳市、常宁市；5个县：衡南县、衡阳县、衡山县、衡东县、祁东县。

各区县人口共计790万。

衡阳市区现有一环绕城高速公路，预计到2014年衡阳又将形成由二环绕城高速公路。

➢水路：衡阳水运资源十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。

湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。

➢航空：根据国家"十一五"规划，衡阳被纳入中国民航规划之中，新衡阳机场将在衡南县云集与车江之间，已于2010年底动工兴建，预计2014完工。

本期机场飞行区等级为4C，建设一条长为2400米的跑道，远期发展为4D，跑道延长到3200米。

预计2020年起降客机可达4300架次，发送旅客36万人次。

高铁：京广高铁在区内设有衡山西、衡阳东、耒阳西3个高铁站，2013年底至桂林、南宁的高铁即将开通，与京广高铁在衡阳交汇。

4、文化背景衡阳，古为三苗故地，称衡州，有“寰中佳丽”之誉。

相传“雁不过衡阳”，故衡阳城亦被称之为“雁城”。

自古以来，衡阳文气郁郁，才俊辈出。

古有辅佐蜀国的大臣蒋婉、创造造纸术的蔡伦、著名思想家王夫之(王船山)、湘军水师统帅彭玉麟等等。

衡阳的历史文化源远流长，南岳衡山具有佛、道合一的宝气，悠远浓郁的文气。

纵观南岳衡山七十二峰，绵延数百里，首峰回雁峰，尾峰岳麓山。

向北，长沙有岳麓书院；往南，衡阳有石鼓书院。

除石鼓书院外，衡阳还有以王夫之命名船山书院，和有天下四大书院之称的石鼓书院一起，同属衡阳三大文脉中重要的一脉。

衡阳自古即是“南北要冲、湖广咽喉”的中南军事重镇，一直是湘南政治、经济、文化、交通、物流中心。

5、2012年经济发展状况综合实力跃上新台阶。

2012年实现地区生产总值（GDP）1957.70亿元，按可比价格计算，增长11.8%。

其中，一产业实现增加值322.89亿元，增长4.3％；二产业实现增加值949.51亿元，增长13.2％；三产业实现增加值685.30亿元，增长13.5％。

一、二、三产业对全市经济增长贡献率分别为6.2%、53.1%、40.7%，分别拉动全市GDP增长0.7、6.3、4.8个百分点。

按常住人口计算，人均地区生产总值27258元，增长11.4%。

产业结构得到优化。

全市三次产业比为16.5：48.5：35.0。

与上年相比，一、二产业占比分别下降0.3、0.1个百分点，三产业占比提高0.4个百分点。

其中，工业增加值占GDP比重为42.6%，对经济增长贡献率达48.0%，拉动GDP增长5.7个百分点；高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为14.6%；非公有制经济增加值占地区生产总值的比重为60.8%。

社会消费保持活跃。

全市社会消费品零售总额642.62亿元，增长15.5%。

限额以上批发零售企业商品销售额234.99亿元，增长23.5%。

在限额以上批发零售企业零售额中，家用电器和音响类增长33.9%，家具类增长31.9%，文化办公类增长37.2%，通讯器材类增长26.9%，汽车类增长33.1%。

物价水平总体回落。

全年物价涨幅呈现前高后低态势，通涨势头得到有效遏制。

居民消费价格总水平上涨1.5%，商品零售价格指数上涨1.9%。

分类别看，全年食品价格上涨3.3%；烟酒及用品上涨3.1%；衣着上涨1.1%；家庭设备用品及维修服务上涨1.0%；医疗保健和个人用品上涨2.0%；交通和通信下降0.4%；娱乐教育文化用品及服务上涨0.2%；居住上涨0.5%。

对外贸易规模扩大。

全市进出口总额20.24亿美元，增长61.2%。

其中，出口13.08亿美元，增长28.1%；进口7.16亿美元，增长205.6%。

一般贸易出口额8.68亿美元，增长1.1%；加工贸易出口额4.25亿美元，增长182.4%；一般贸易进口额1.82亿美元，增长65.0%；加工贸易进口额5.27亿美元，增长317.5%。

招商引资成效显著。

全市引进内资项目558个，增长-0.2%，实际到位内资195.37亿元，增长19.4%；新批外资项目111个，增长1.8%，其中：1000万美元以上的项目2个；实际利用外资6.04亿美元,增长21.5%，其中：工业实际利用外资6.03亿美元，增长27.0%。

旅游市场繁荣兴旺。

全市实现国内旅游总收入172.38亿元，增长31.5%，旅游外汇收入0.71亿美元，增长30.5%；接待国内外游客3171.84万人次，增长28.6%，其中：国内游客3155.83万人次，增长28.7%；国外游客16.01万人次，增长24.0%；年末全市共有等级旅游区（点）16个。

财政收入再创新高。

全市财政收入突破180亿元大关，达到185.36亿元，增长20.4%；其中，一般预算收入133.38亿元，增长28.2%。

一般预算支出305.69亿元，增长17.6%；其中农业和教育两大类支出大幅增长，农林水事务支出和教育支出分别增长40.2%和46.8%。

2006年-2012年财政收入占GDP的比重稳步提高，分别为5.7%、5.9%、5.7%、6.0%、8.0%、8.8%、9.5%，2012年财政收入占GDP的比重比“十一五”初期提高了3.8个百分点。

信贷投入较快增长。

年末全市金融机构本外币各项存款余额1793.89亿元，增长17.5%。

其中，单位存款459.26亿元，增长16.4%；居民储蓄存款1311.98亿元，增长17.8%。

年末金融机构本外币各项贷款余额697.75亿元，增长14.1%。

其中，短期贷款为275.27亿元，增长5.7%；中长期贷款381.7亿元，增长19.3%；中小企业贷款226亿元，增长2.1%。

(二)、衡阳市城市规划1、整体规划方案（2002-2020）2、城市发展目标湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市将衡阳建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。

促进由传统加工工业城市向现代加工工业与物流中心的方向发展，培植具有省际或全国意义的主导产业，重塑湘南经济中心地位；发挥南岳风景名胜区等国家级旅游资源优势，通过城市综合环境治理，增强中心城区旅游服务职能，重新展现省级历史文化名城的风貌。

(三)、衡阳市主城房地产市场状况：1、市场销售状况：2011-2013年衡阳市主城每年的商品房销售大约为300万平米。

2、商品房销售均价：截止2013年10月市场均价约4300元/平米。

二、耒阳市城市概况及经济发展状况（一）、耒阳市城市概况：1、耒阳是历史悠久的人文胜地耒阳位于衡阳市东南部，距离南中国交通中心、湖南省第二大城市——衡阳市中心城区60公里。

2011年，耒阳市区建成区面积40平方公里，市区常住人口50万。

耒阳是中华始祖神农氏发明耒耜之地，中国农耕文化发祥地，素有“荆楚名区”、“三湘古邑”的美称。

四大发明创造之首—造纸术发明家蔡伦的故乡、“诗圣”杜甫卒于耒阳，“游圣”徐霞客游耒之地，朱德曾在此坐镇指挥湘南起义40余天，抗战时期耒阳作为临时省政府办公地点长达5年。

2、耒阳是资源富集的黄金宝地湖南省旅游强县、湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地、国家级杂交水稻制种基地、中国油茶之乡、中国楠竹之乡、中国特色竹乡、中国唯一一个汉白玉之乡，全国投资百强县市之一，中国最具投资潜力中小城市，连续三届全国双拥模范城，全国科技进步先进市，全国粮油生产奖励大县，全国油料生产基地县，全国蔬菜基地奖励大县，全省发展开放性经济先进单位，首批湖南省可持续发展实验区，省级金融安全区，全省文化工作先进县，全省甲类卫生城市，湖南省商标战略实施示范县(市），湖南省承接产业转移示范园区，中国特色竹乡（全国1个），湖南首批扩权县市之一。

是湖南省城区面积最大、城市人口最多的县级城市。

耒阳自然资源丰富，已探明的矿产品有45种，其中煤炭可采储量5.1亿吨，是全国产煤百强重点县（市）之一，大理石可采储量9亿立方米，人民大会堂、人民英雄纪念碑、南岳大庙都曾取材于此，被誉为“汉白玉之乡”；高岭土储量、品位均居全国前茅，是一级造纸涂丰原料。

能源供应丰足，有装机容量共11万千瓦的三个水电站和装机容量120万千瓦的耒阳韶能火电厂，韶能火电厂年发民量达86亿度，是湖南省最大的能源基地。

3、行政区划与人口：耒阳市辖5个街道办事处、13个镇、18个乡全市户籍人口142万人，其中主城区人口为43万人4、耒阳区位优越、交通便捷。

耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，京广铁路、107国道、京珠高速纵贯南北，武广高速铁路在耒阳设站，连通闽南、赣南、湘南的320省道横跨东西，客货运输十分便捷。

（二）、耒阳市经济发展状况：1、2011年国民经济发展状况;综合实力不断增强。

2011年实现地区生产总值（GDP）2928814万元，同比增长14.3%。

第一产业增加值458753万元，增长4.4%；第二产业增加值1387668万元，增长19.8%；第三产业增加值1082394万元，增长13.1%。

一、二、三产业对全市GDP 增长的贡献率分别为3.4%、61.72%、34.88%。

产业结构继续优化。

全市三次产业结构分别为15.66：47.38：36.96，与上年相比，第一产业下降1.9个百分点；第二产业上升了2.9个百分点，第三产业下降了1个百分点。

财政占GDP比重进一步提升，达到7.72%，比上年提高0.59个百分点。

物价指数冲高回落。

一季度居民消费价格指数达到年内最高水平,然后逐步回落。

全年居民消费价格指数为105.6，较同比上涨了5.6个百分点。

商品零售价格指数为105.1，同比上升了5.1个百分点。

分类别来看，食品类上涨7.5%，烟酒类上涨2%，衣着类上涨1.2 %，家庭设备用品及维修服务类上涨0.8%，医疗保健和个人用品类上涨4.2%，交通和通信类上涨1.5%，娱乐教育文化用品及服务上涨4.7%，居住类上涨10.4%。