房地产项目定位与策划分析

R1:6790元/平方米
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房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
酒店式公寓现时均价
比较内容
区域位置 周边环境 交通情况 项目自身品质 物业管理公司
合计
感性达利（A） SOHO时代（B） 永兴富邦（C）
博苑公寓（D）
权
重
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
程度
系数
程度
系数
程度
比较 系数 0.6965 0.1 0.095 0.098 0.15 0.1 0.08 0.0735 0.303 0.098 0.1 0.105 0.9995
仁恒河滨花园 (C)
拟合 比较 程度 系数
/ 0.717
1.1 0.11
1
0.1
1
0.1
1
0.15
1
0.1
1
0.08
1.1 0.077
/ 0.198
0.7
0.14
100%
/
0.93
/
0.89
/
0.91
/
0.81
本案酒店式公寓现时均价为9000元/平方米。
0.95 0.095
0.95 0.095
0.9 0.008
/ 0.915
海琪园(D)
拟合 程度
/ 0.8 0.95 0.9 0.9 1 1 1 / 1 0.6 1 /
比较 系数 0.578 0.05 0.08 0.07 0.135 0.1 0.08 0.063 0.298 0.1 0.006 0.1 0.838
工程类别
7 办公楼
8 商办楼 9 体育健身俱乐部 10 商业
11 旅游酒店
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平均造价（元/平方米） 多层（无地下室） 1300-1600 多层（有地下室） 1700-1800
高层（中低档）
3600-4100
高层（中高档）
5600或以上
超高层（高档）
8600-10100
/
多层一般商场 多层综合商场
0.85 0.1275 1.05 0.1575 1.1 0.165 1
0.15
1.2
0.18
0.95 0.1425 1
0.15 1.1 0.165 0.95 0.1425 0.95 0.1425
0.9 0.135 0.94 0.141 0.93 0.1395 0.93 0.1395 0.9
0.135
用地红线外 含红线外道路、上水、燃气、电话等，
按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计
房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
2
室外附属工程费用
（1） 绿化建设费 （2） 供水管道工程费
（3） 燃气管道工程费
（4） 电话通讯工程费
（5） （6） （7） （8） （9）
3 五 1 2 3 4
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房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
市场比较法
【样本选择】
样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以 下样本选取原则：
- 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位
汇豪天下(A)
拟合 程度
/ 1 1 1 1 1 1 1.1 / 1 1 1.05 /
比较 系数 0.721 0.1 0.1 0.1 0.15 0.1 0.08 0.091 0.325 0.1 0.12 0.105 1.046
耀江花园(B)
拟合 程度
/ 1 0.95 0.98 0.95 1 1 1.05 / 0.95 0.98 1.05 /
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电力工程费 小区智能化 环卫工程费 有线电视工程费 道路及附属设施 人防工程建设费 其他费用 管理费用 销售推广费用 不可预见费用 财务费用
12 17.5 21/24
6.5/12.5/20
145 50 10 5 25 60/45
/ / / /
绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水 管道、CCTV、红外线报警 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、 天然气24.5元/平方米计 挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20 元/平方米，高层12.5元/平方米 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计
0.95 0.095 0.95 0.095 0.85 0.085 0.85 0.085 0.98 0.098
0.88 0.088 1.05 0.105 1.2 0.12 0.8
0.08
0.9
0.09
0.95 0.076 0.955 0.0764 0.95 0.076 0.9 0.072 0.9 0.072
上市价格
价格影响因素分析
规模、开发时机、营建标 准、机会成本……
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三、房地产项目定位与策划分析
成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
R2 R3
OA C1
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R1 R1
房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
住宅现时整体均价
比较内容
建筑规模 区域位置 外部环境 社区景观 立面设计 房型设计 配套设施 主题提炼 合计
权 重
12% 15% 15% 15% 15% 10% 10% 8% 100%
精文城市花园A 绿地世纪城（B） 瑞虹新城（C） 嘉利明珠城（D） 新梅共和城（E）
备注
土地开发动迁费用及土地使用费 按出让金的3%计算
6-7层住宅 8-12层住宅 18-24层住宅 28-34层住宅 设1层地下车库 设1层地下车库 设1层地下车库 含精装修费用
地上2-3层 半地下室、地上2-3层 地上2-3层 地上2-3层
房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
序号
系数
程度
系数
20%
1.05
0.21
1.1
0.22
1
0.2
0.95
0.19
20%
0.9
0.18
0.85
0.17
0.95
0.19
0.8
0.16
20%
0.8
0.16
1.0
0.2
0.85
0.17
0.8
0.16
20%
0.9wk.baidu.com
0.18
0.7
0.14
0.85
0.17
0.8
0.16
20%
1
0.2
0.8
0.16
0.9
0.18
房地产项目定位与策划 分析
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2020/11/19
房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
4、房地产项目价格定位与策划
分析方法——项目价格定位体系
整体发展原则 成本加成原则 市场比较原则
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比较法、成本法、收益法、 假设开发法、长期趋势法
定价方法的选取
定价原则
现实价格
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房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间
1公里
1-2公里
2-3公里
外滩、南京东路（虹口） （闸北）
（黄浦、静安） 南京西路、石门一路 淮海路、襄阳路 徐家汇 陆家嘴 人民广场 中央公园
？ －－ －－ 10700 9500 9500 －－ －－ －－
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房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
序号 一 1 2 二
工程类别 土地费用 土地使用权出让金 土地出让契税 建安费用
1 普通商品房
2 高档商品房 3 酒店式公寓 4 独立式地下车库
5 别墅
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平均造价（元/平方米）
/ /
多层 小高层 中高层 高层 多层 小高层 高层 高层 地下一层 地下二层 一般独立别墅
7300 7000 10000
－－ 9800 9000 12000 8500 －－
6100 －－ 7700 －－ －－ －－ 10000 －－ －－
平均价格 升幅
10000 7％
9342 18％
7933
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房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示
综合商业建筑
大卖场 多层旅馆 高层旅馆 国际三星级酒店 国际四星级酒店 国际五星级酒店
5300或以上
2600-2900 4100-5100
5100或以上
3300或以上 2700-3100 3300-3700 4500-5000 5000-8000 12000或以上
备注 地上4层 地下1层，地上6-7层 地下1层，地上20-30层，中央空调， 局部幕墙，合资电梯 地下2层或以上，地上25-35层，中 央空调，幕墙/铝板，进口电梯 地下2层，地上40-50层，钢结构， 幕墙/铝板/进口石材
半地下室独立别墅
联体别墅 高档装修别墅
950-1050 1350-1450 1550-1650 2000-2100 1700-1800 2050-2150 2750-2850 4300-4600 2900-3100 4600-4900 1250-1450
1350-1550
1050-1250 4100或以上
拟合 程度
比较 系数
拟合 程度
比较 系数
拟合 程度
比较 系数
拟合 程度
比较 系数
拟合 程度
比较 系数
0.9 0.108 1.2 0.144 1.3 0.156 0.78 0.0936 0.85 0.102
1.05 0.1575 1.1 0.165 1.1 0.165 0.85 0.1275 1
0.15
0%
0.00%
0%
0.00%
5%
0.75%
5%
0.50%
3.90%
R1地块
拟合程度 比较系数
-5%
-0.500%
-10%
-1.000%
5%
0.600%
-5%
-0.750%
-5%
-0.400%
-5%
-1.000%
-5%
-0.750%
-5%
-0.500%
-4.300%
R3:7550元/平方米
R2:7370元/平方米
社区高级会所
地上4-5层 地下1层，地上4-5层，无塔楼 地下2-3层，上部4-5层、20-30层办 公塔楼 家乐福、百安居 无星级 无星级 不包括精装修及家具
不包括精装修及家具
不包括精装修及家具，超高层 房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
三 前期费用 1 勘查设计费 2 建筑设计费 3 景观设计费 4 设计招投标管理费 5 施工招投标管理费 6 审图及设计咨询费 7 施工监理费 8 质监费 9 施工证费 10 测绘费 11 可行性报告编制费 12 临水临电费 13 竣工图编制 四 配套费用 1 住宅配套费用
（建安+前期+配套）×3% 按销售收入约2%计 （建安+前期+配套）×3%
房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
市场比较法
【定价思路】
市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格 因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。
通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分 组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响 因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均 价/租金。
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房地产项目定位与策划分析
三、房地产项目定位与策划分析
范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表
比较内容 （指标）
建筑自身品质指标 建筑规模 社区景观 立面设计 内部装修 户型设计 物业管理 附加因素
项目周围环境指标 交通状况 周边环境 区域位置 合计
权重
70% 10% 10% 10% 15% 10% 8% 7% 30% 10% 10% 10% 100%
0.9295
1.0339
1.0715
0.8901
0.9695
本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。
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三、房地产项目定位与策划分析
住宅各组团现时均价
比较内容
地块规模 地块规整性 安静程度 轨道交通 主干路 距离绿地 距离卖场 开发次序及品牌影响力
合计
权重
10% 10% 12% 15% 8% 20% 15% 10% 100%
R3地块
拟合程度 比较系数
5%
0.50%
5%
0.50%
-10%
-1.20%
10%
1.50%
10%
0.80%
10%
2.00%
8%
1.20%
10%
1.00%
6%
R2地块
拟合程度 比较系数
8%
0.80%
5%
0.50%
5%
0.60%
5%
0.75%
（1） 大市政配套费
（2）
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排水配套费
/ 50-100 20-30
/ / 6 10 / / 1 / / 3
320
15
按总投资的0.05%计 含施工图；按住宅建筑面积计 按扣除地面附属物基底面积计算 按总投资的0.02%计 按总投资的0.04%计 按地面总建筑面积计 按地面总建筑面积计 按建安费的0.1%计 按建安费的0.15%计 按地面总建筑面积计；含竣工测绘