德阳房地产市场市调报告.docx
咨询人士学习成长与交流平台德阳房地产市场调查报告
引言：
在川内的二级城市中，德阳的房地产市场正处于快速发展中，除德阳本土房地产企业外，很多业界大型企业也在抢占德阳市场。因此，对于项目的市场调研，就需要深入市场进行实地调研来收集市场真实、有效的数据并对数据进行科学周密的分析。我主要从当前国家房产政策、整体市场环境及区域市场情况、本案项目分析、该区域的购房客户群以及市场供需概况等各方面进行市场调查和数据分析，希望以此能够为公司在项目进行市场定位和前期策划中提供一定信息，仅供参考。
市调说明
1数据来源：实地走访、同行访问、网络收集。
2市调目的：
在房地产市场日益细分的大趋势下，客户的购买动机与消费心理的把握是房地产开发成功的重要因素。因此，房产物业的开发、策划首先要对项目进行市场定位，即要对市场进行缜密的市场调查。在了解房地产市场总体趋势的前提下，确定项目周边的小区域范围，广泛就周边环境、设施配套等进行市场调查，了解物业的交通条件、商业设施、教育、娱乐等客户关注的设施配备情况，并对周边地区的重要竞争个案进行重点调查，分析确定市场的主要房型需求、面积要求、可承受的物业价格以及小区规划等诸多要素，以对开发项目作出合理的市场定位和产品目标客户定位。
3.市调范围：德阳旌阳区。
4市调方法：
本次市调采用实地调查、同行访问和网路资料收集。首先对市调范围内的楼盘进行筛选，选取与本项目地段相似的楼盘、对本项目有竞争力的楼盘、广告推广有巨大影响力，在区域内市场反映良好的楼盘以及销售率高的楼盘进行重点调查。
正文内容:
第一部分国家当前房地产市场政策
1.从2009年出台的国四条(四项调控措施)
一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。
二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。
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四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
2. 2010年414日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。并确定了以下房贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
3.从2010年1截至到2011年3，央行连续9 次上调存款准备金率，信贷政策收紧
4.2011年2中旬，成都限购令的出台。成都主城区限购！以家庭为单位，暂停购买主城区第三套住房！外地户籍有社保的，暂停购买第二套
启示：根据政策基调看，几次政策转向均对楼市产生未来楼市产生方向性变化，宏观政策调控旨在保量温价、严厉打击楼市投资、投机行为，保证首置客户需求。可见中端产品风险较大，而针对首置的经济型产品与终极置业的高端产品是政策影响较弱。就几次调控均为对商业物业作出任何限制，可见政策对商业物业不会产生影响，楼市投资客群必将转向商业物业投资，为商业发展提供空间。继成都主城区限购后，川内二三级城市有很好的市场空间。
第二部分德阳市区概况及区域市场分析
一．德阳地域概况
德阳于1983年建市。今辖旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县、罗江县，幅员面积5818平方公里，人口389.2万。2010年，全市实现地区生产总值921.3亿元，全年进出口总额22.3亿美元，居全省第二位。城镇居民人均可支配收入达到16202元，农民人均纯收入达到6585.8元。
德阳市位于四川成都平原东北，东跨龙泉山入川中盆地。德阳距省会成都58公里，距双流国际机场40分钟车程，宝成、达成铁路，成绵、成南高速公路、108国道贯穿境内，六个县均有高等级公路联接，乡乡通公路，市区到各县形成了半小时经济圈。是中国重大技术装备制造业基地.
德阳2010到2020总体规划获批：批复要求德阳市合理控制城市规模：到2015年中心城区城市人口80万，建设用地85平方公里；2020年，中心城区城市人口控制在100万，城市建设用地控制在100平方公里以内。
二．市场扫描
1. 德阳三大重企
● 中国第二重型机械集团公司（二重），总资产近188亿元），截至2010
年底员工2万多人。
● 东汽
● 东电
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小结：三大企业带动了很多产业的发展，重工业支撑城市经济的发展，城市面积和人口成倍的增加，也推动了德阳房地产市场的进程。
2. 区域板块分布
老城区：生活配套设施齐全，商圈集中；政府所在地
旌南片区：建设富有滨河特色和地方文化韵味的综合性城市片区、聚居新区。
现正大力发展，很多高端楼盘聚集
黄河片区：现在政府着力打造为纯高端生态居住区，拥有很好的自然生态资源，工业项目少。
旌东片区：原有工业和旅游发展区。
小结：旌南片区和黄河片区的高端项目涌出，提升了整个市场的楼盘品质，也是政府向南向北发展的整体区域规划，未来市场潜力看好。
3. 区域优势
? 重工业支撑城市经济发展·城市面积和人口成倍增加。
? 山水园林城市打造，不断提高城市居住环境
? 继灾后重建一揽子建设计划实施，及大量外来人口的涌入使得房地产市场潜力巨大
4. 市场供需：
①随着震后重建，大量新增涌入，直接刺激商品房需求，房地产投资、市场供应、去化速度各项目指标都呈上升态势；投资需求强劲，商品房快速去化，市场供不应求
②刚性需求带动，投资者信心增强，新盘推出房源，开盘当日即可清盘.
③后续市场强劲，目前很多在售楼盘接近尾盘。
④高层成为市场主力供应产品，高层电梯公寓逐步走向成熟化。
5.调查楼盘资料分析
项目名称
物业
类型
均价主力户型销售情况及其它
凯多
层、小高
5090—在售的有3栋，26层的高层；一期售罄：
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丽景湖层、高层00 130二期清盘中，现在主推的广汉项目雍锦
汇乐国际
多层
（带电
梯）、高
层
4800 80—
90
一期3 27日交房，二期一批次已售完。
在售的主力户型全为小户型，高层，共三
栋。
CLD 未来城
小高
层、高层
4750 90-
—120
3期底交房；在售的为四期，有4栋
17层的，和4栋10层的90平的小户型5开
盘
万兴魅力城（4期）
小高
层、高层
待定80—
120
4 23日开盘；口碑效应好；售楼人员
较专业，服务好；
明源国际高层5500 103
—135
社区的成熟度造就的高房价；珠江广
场侧。
印象
戛纳
电梯剩余的都为4F以下的和20F以上的。
华庭阳光
小高
层、高层
5000 72—
124
小户型居多；
世纪美郡
电
梯、高层
4600 57—
126
共420户，着力打造小户型电梯公寓，
目标客户群体80后。
金湖名城
小高
层、高层
（33F）
5600 100
—130
看湖的价格高一千。
锦绣珠江②电梯4600 80—
140
第三部分消费群体分析
1. 主要客户群范围：主要来自德阳市区及周边县城的企业职工、公务员、
私营企业主、企业员工。
2. 购房意愿：对小户型的需求量较大。
3. 消费理念的转变：从喜好多层到电梯、高层转变，这种改善型居住比较
多。
4. 选择房屋的标准：除刚性需求外，很多都比较看重房屋的品质、小区环
境、升值空间、周边配套还有服务。
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5. 目标客户分析：
目标群体所占比例
机关事业单位人员
55% 区域内居民、私营企业主、学校老师
二重、东电、东汽等为代表的企业职工
辖区及周边三级城市置业者35%
成都、外地等客户15%
第四部分本项目SWOT分析如下：
项目概况：项目位于德阳重点发展的旌南片区核心地段，开发建设一个总建筑面积达100万平方米、集高层住宅、大型商业、五星级酒店、超高层写字楼的城市综合体项目。项目一期计划用地：107.836亩。总投资：45000万元。
建设地点：德阳市蓥华山路与松花江北路交汇处西南角及蓥华山路与松花江南路交汇处西北角。
建设内容：总建筑面积150000平方米，其中：住宅面积：10万平方米；商业面积：2万平方米；车库面积：3万平方米。
（一）、优势: (Strenth)
1、项目打造的为城市综合体，比较多元化，目标客户群体范围扩大；能够以商业促进住宅，以住宅促进商业，形成互补。
2.地理位置优越，周边的生活配套及大型市政设施在逐步完善，如市图书馆、德阳三中、广电中心、廊桥、会展中心、旌南大厦、旌南商业中心等，加之广袤的旌湖与南公园休闲设施。
3.交通便利：项目周边有“四纵三横”的交通网，四纵--泰山南路、华山路、蒙山街、莹华山南路；三横——沱江路、嘉陵江路、松花江路。
4潜在人气足：旌南片区已经形成了以数个大型社区组成的社区组团。德阳百万人口城市的打造旌南无疑将聚集更多的人气，从长远发展来看，此区域的前景不容估量。
5.投资热点：德阳高端楼盘和未来的发展方向主要聚集在旌南片区和黄河片区。
咨询人士学习成长与交流平台（二）、劣势：(Weekness)
1.品牌效应：公司为外地开发商，本土人群不了解，有一个熟悉的过程，口碑效应欠缺。
2.同业竞争：在旌南片区，大盘多，住宅市场相对集中;我们最大的竞争对象——即将开启的保利.国际城、已开发的汇乐国际及黄河片区高端项目对市场份额的占有。
（三）、机会点：(Opportunity)
1天时：后发制人，住宅块实施差异化定位，完善的商业配套带动住宅的销售。
2.地利：旌南核心商圈，可以充分发挥。
3人和：集团公司丰富渠道资源以及专业化、高工作效率的团队……
（四）、威胁点：(Threat)
1.后期国家出台的房地产市场调控政策。
第五部分市场推广建议
1.强势推出城市综合体的概念，让目标受众由浅入深的接触这个概念。
2.多渠道整合营销：
a. 传统媒体的推广——电视、报纸、手机短信等。
b. 网站、户外；——特别是网络推广，对80后受众群体吸引度高，信息的传播
更快捷、广泛。
c. 精品海报、DM单派发，以及现场的邀约——对前期客户的蓄积有很大帮助。
d. 楼体、墙体、道旗的运用——针对现场客户。
e. 定向推介——利用DM单定点在人群聚集地发放、推介；针对二重、东汽、
东电的职工作专门的推介会。
3.对售楼部的包装——前期项目景观气氛的营造
4.渠道资源整合——针对商业这块充分挖掘本地及外地客户；狠抓德阳辖区县城及周边县城客户；利用公司在重庆的资源推介客户到德阳投资。
相信：优秀的营销策划方案+强有力的执行力=成功
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结束语：
这次市调工作为期4天，收获颇丰，但同时也暴露出自己很多需要学习的地方。由于我是初次做这项工作，只能在一个大的思路引导下去做，存在很多不足，很多版块不能细化下去，不能引用更多的有效数据，这是有待改进的地方。不过我相信自己在以后的工作中能够做得更好，更专业。
收获的东西：
1.帮助我了解并熟悉了德阳市区地域分布和房地产市场概况。
2.学会了怎样从宏观方向去思考问题，
3.在不懂、不会的情况下懂得了怎样寻找新方法，并解决问题。
4.对整个市场的了解，更进一步提升了我工作的自信心。
撰稿人：段伟才
2011年331