中外评级机构房地产开发企业信用评级体系比较
一、概述自98年“房改”以来，中国房地产行业进入市场化发展阶段。
2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康健康发展的通知》把房地产业列为国民经济的“支柱产业”，中国房地产市场开始快速发展。
2016年以来，中国房地产市场经历了“史上最严调控”，确定了“房住不炒”的主基调及“稳房价、稳地价、稳预期”的指导方针，并提出了构建房地产市场长效调控机制。
由于国情不同，国内房地产市场与国外房地产市场存在较大差异，如何科学地衡量房地产开发企业的信用风险是值得我们探讨的问题。
本文分别对国际三大评级机构和国内主要评级机构的房地产开发行业信用评级体系进行横向对比，重点分析国际三大评级机构的评级框架，以及国内外评级机构在评级方法与模型上的相同与不同之处，所涉及资料见表1。
表1：中外评级机构房地产开发行业信用评级方法与模型一览相关评级技术文件）资料来源：各评级机构官网，远东资信整理二、评级对象比较标普、穆迪和惠誉使用GICS全球行业分类标准，而国内评级机构大多使用国家统计局发布的国民经济行业分类标准，国内外评级机构使用的行业分类标准不同通常会导致评级对象存在较大差异。
但对于房地产开发行业，国内外机构评级对象之间的差异较小。
标普的评级对象是全球住宅建筑公司（Homebuilder）和房地产开发公司（Real Estate Developer），其中住宅建筑公司指的是EBITDA的50%及以上来自销售新建独立独栋住宅的公司，房地产开发公司指的是EBITDA的50%及以上来自开发和销售其他类型的新建住宅和商业地产的公司。
标普还指出，已完工的房地产持有期对于住宅建筑公司来说不超过7个月，对于房地产开发公司来说不超过1年。
穆迪的评级对象也是全球住宅建筑公司和房地产开发公司，主要从事已完工的单户和多户住宅，以及大型住宅公寓的建造和销售。
穆迪指出，这些公司在商业地产开发和房地产投资方面的活动可能较小，且评级对象不包括通过建造或翻新商业用途（办公室、仓库）或公共用途（学校、医院、政府大楼）而产生收入或经营现金流的公司（穆迪归为建筑行业）。
惠誉的评级对象是中国房地产开发公司（Chinese Homebuilders），从惠誉的评级模型来看，它既包括住宅地产开发，又包括商业地产开发。
与标普和穆迪的评级对象遍布全球不同，惠誉专门针对中国房地产开发企业制定了一套评级方法与模型，原因是中国房地产开发企业多采用预售制，而标普和穆迪针对的是现售制，二者有本质区别。
按照国家统计局的行业分类标准（GB/T4754-2017），在国民经济分类中的K门类70大类701中类7010小类的房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动，国内大多数评级机构基本沿用这一标准。
其中，鹏元和东方金诚的评级对象是从事传统商品房开发建设与经营的企业，而中诚信和新世纪的评级对象是从事传统商品住宅开发及销售的企业，范围相对更窄一些。
对于如何界定房地产开发企业，不同评级机构的标准略有不同，但基本都要求房地产销售业务收入占营业总收入的50%，若这一条件不满足，各家给出的其他条件则有所不同。
与国际三大和其他国内评级机构相比，联合和大公的评级对象较宽泛。
联合的评级对象主要包括以房地产开发、物业租赁业务为主要收入和利润来源的企业，大公的评级对象是指通过开发、出售、或售租结合等方式，将房屋提供予使用者的房地产企业。
三、评级体系和框架比较在研读国际三大评级机构的房地产开发行业信用评级方法的过程中，我们发现标普、穆迪和惠誉各自评级体系存在较大差异。
例如，在所有工商企业类的行业评级方法之上，标普和惠誉制定了一个工商企业评级总论，里面关于评级逻辑体系有一整套详细叙述，而穆迪没有制定工商企业评级总论，各行业评级方法相对自成体系。
（一）主权或国家风险由于标普和穆迪的评级对象是全球范围的，故对于主权或国家风险，二者都有所提及。
标普将国家风险作为企业业务风险分析中的关键评价指标，它包括在某个国家经商引起的经济、体制、金融市场和法律风险，将对企业信誉产生实质影响。
对于房地产开发企业，标普会利用收入或EBITDA来分析国家风险。
穆迪在评级假设部分提到，主权信用风险和其他国内发行人的信用风险强相关是房地产开发行业的关键评级假设，但穆迪并没有阐述主权信用风险如何作用于评级结果。
惠誉和国内评级机构的评级方法与模型基于中国本土，则未对主权或国家风险进行分析。
（二）评级上限与其他评级机构不同，惠誉会给每个行业定一个评级上限。
对于中国房地产开发行业，由于销售额易受政府政策和宏观经济影响，房地产开发企业的现金流不稳定，因此惠誉给出的行业评级上限是BBB+。
这一点也体现在惠誉各分项评级指标的得分上，除财务弹性指标最高能给到aa外，其他指标最高只能给到bbb，而穆迪各分项评级指标跨度从Ca到Aaa都有。
（三）打分方法从打分方法来看，标普、穆迪和惠誉之间差异较大。
标普用矩阵表格和加权平均相结合的方式进行打分。
例如，房地产开发行业的周期性风险为5分（高，high），竞争风险和增长前景为3分（中等，intermediate），则通过矩阵表格可以得到房地产开发行业的行业风险为4分（中等偏高，moderately high）；对于竞争地位这一指标，则是对3个分项指标（竞争优势；规模、范围和多样性；经营效率）独立评价，再分别给定30%、30%、40%的特定权重，加权平均得到竞争地位初始得分。
国内评级机构中，联合和鹏元也是采取标普这种打分方法。
穆迪主要使用加权平均的方式进行打分，对打分卡中的评级要素给出特定权重。
穆迪的房地产开发行业打分卡包括5个一级指标和6个二级指标，采取定性和定量相结合的方式进行打分。
二级指标的最大权重为25%（业务概况），最小权重为10%（成本结构），权重的大小反映了指标的相对重要性。
不过，在评级假设和局限性部分，穆迪指出，实际操作时权重大小可能发生变化，并且打分卡不一定包含了所有的重要评级要素。
国内大部分评级机构都沿用了穆迪的打分方法，如中诚信、东方金诚、大公、新世纪等。
惠誉的打分方法与标普、穆迪都不同。
惠誉认为权重是变化的，对同一行业的不同发行人来说，指标的权重可能会有所不同，因此并没有对每个评级指标制定权重。
实际操作中，惠誉会对每个评级指标给出一个得分区间，最后通常是取所有指标区间下限的最低值作为初始级别。
这里要特别指出的是，对于财务指标，国际三大评级机构都比较注重预测数据的使用，而国内评级机构通常是基于历史数据（除东方金诚外）。
对于房地产开发行业，穆迪的评级包含了对企业未来财务和经营业绩的预测，但这些预测结果并没有在打分卡中表现出来，打分卡中用于映射得分的财务信息主要还是基于历史信息。
穆迪还特别指出，预测未来都会面临严重不准确的风险。
东方金诚进行指标评分时，会对二级指标的近两年数据及未来一年的预测数据进行加权平均，权重分别为40%、40%和20%。
对于历史数据的使用，各家评级机构也存在差异。
例如，标普在评价盈利能力的波动性时，会用到7年历史数据。
而对于房地产开发行业，联合和新世纪全部使用3年历史数据加权平均（权重由远及近为20%、30%、50%），鹏元、中诚信的部分指标也会用到3年平均历史数据。
（四）评级思路对于房地产开发企业，国际三大评级机构的评级逻辑基本一致，都主要从业务运营状况、财务表现和评级调整项三部分入手。
其中，穆迪和惠誉比较关注企业财务政策（财务弹性），并把它放在基本打分卡中，而标普则把它放在评级调整项中；穆迪的打分卡中没有体现出行业风险，而标普和惠誉则对行业风险进行了重点关注，不同的是标普把行业风险作为业务风险的子项，而惠誉直接在一开始就对行业风险进行衡量，并把它作为行业内主体评级上限；与穆迪和惠誉相比，标普在财务风险部分更注重对企业现金流的分析。
标普的评级框架分为业务风险、财务风险和评级调整项三大部分，风险高低与评级序列高低相对应（图1）。
具体操作流程是：（1）对每个指标风险从1（非常低，very low）到6（非常高，very high）进行赋分，利用矩阵表格和加权平均，得出业务风险和财务风险的分值；（2）对业务风险和财务风险进行综合评估，得到初始级别；（3）考虑多元化/组合效果、资本结构、财务政策、流动性、管理和治理、可比评级分析等调整项，对初评结果进行修正，得到个体信用级别；（4）考虑股东支持、政府支持等外部支持因素，得到最终信用级别。
国内评级机构中，联合的评级框架和打分方法与标普比较接近。
图1：标普评级思路资料来源：标普官网，远东资信整理图2：穆迪评级思路资料来源：穆迪官网，远东资信整理穆迪的评级框架大致包括经营规模、业务经营、盈利能力和运营效率、杠杆和债务覆盖水平、财务政策和评级调整因素几个方面（图2）。
具体操作流程是：（1）根据基本打分卡描述，对每个指标打分，并将指标级别转换成分值（Aaa、Aa、A、Baa、Ba、B、Caa、Ca分别对应分值1、3、6、9、12、15、18、20），对指标得分进行加权平均得到总分，再通过级别映射表得到初始级别；（2）根据其他评级注意事项（Other Rating Consideration），如其他财务指标、管理层策略、公司治理、投资和收购策略、财务控制、流动性管理、事件风险等，对初始级别进行调整；（3）考虑股东支持、政府支持等外部支持因素，得到最终信用级别。
国内绝大多数评级机构的评级框架和打分方法与穆迪比较接近。
惠誉的评级框架与标普、穆迪、以及国内评级机构存在一定差异，主要分为行业风险状况、行业特有的关键指标、财务状况关键指标行业特征四部分。
具体操作流程是：（1）对行业风险状况进行分析，确定行业评级区间（对于中国房地产开发行业，惠誉给出了评级上限）；（2）对照打分卡，对行业特有的关键指标和财务状况关键指标进行打分（通常分项级别上限不会超过行业评级上限），每个指标得分为一个跨越3个子级（notch）的区间（例如，某个指标得分区间为从a到aa-，图3）；（3）将落在行业评级区间内的各指标区间下限的最低值作为发行人默认级别（Issuer Default Rating），对于后续是否有评级调整，惠誉未作说明。
图3：惠誉指标评分示意图资料来源：惠誉官网，远东资信整理四、评级要素比较关于房地产开发行业，国际三大评级机构对评级指标的选取和重视程度存在一定区别，标普、穆迪和惠誉的具体评级要素见表2-4，其中只有穆迪明确给出了每个指标的权重。
表2：标普评级要素资料来源：标普官网，远东资信整理表3：穆迪评级要素资料来源：穆迪官网，远东资信整理表4：惠誉评级要素。
中外信用评级体系差异
一文了解中外信用评级体系差异同样的公司，同样的债券，中外评级公司的信用评级差异较大，中国公司给出的评级往往高于海外评级公司数个档次，主要原因在于国公司对于中国主权信用评级为AAA，大部分央企和国企也给予AAA评级，国际评级公司给予中国本币期主权信用评级分别为Aa3、AA-和A+，中国企业均不超过上述评级。
评级体系对比国信用评级由于发展较晚，较多地借鉴了国际信用评级体系，同样分为主体评级和债项评级，长期评级和短期评级，评级符号体系与标普较为接近。
评级框架与方法对比与国外评级机构的评级方法类似，中国评级机构在进行主体信用评级时，主要考察被评级主体的经营风险和财务风险。
其中经营风险主要可以通过行业状况、竞争地位、公司治理来进行评价，财务风险通过公司的资本结构、资产质量、盈利能力、现金流等方面进行评价，也会考察被评级主体的外部条件，特别是股和政府的支持。
国外评级结果对比中国公司国际评级行业分布。
从我们统计的56家拥有国际评级的中国公司的行业分布来看，银行业的公司占比最高，超过30%，其次是非银行金融业和房地产业。
国际评级受制于主权评级上限。
根据国际惯例，一国境单位发行外币债券的评级一般不超过该国长期主权信用评级。
穆迪、标普、惠誉对中国本外币长期主权信用评级分别为Aa3、AA-和A+，其所出具的中国企业评级均不超过各自给出的主权评级。
国评级较国际评级高。
国评级机构对中国的主权信用评级均为最高评级AAA，对国大部分央企和国有银行、股份制银行也给予了AAA的最高评级。
与国际评级相比，对同一家企业，国评级明显较高。
对同一家企业，相对于国际评级，国评级平均高2.5个大档，6.5个小档。
能源业、非银金融差异较小，房地产业、银行业差异较大。
石油等能源类行业以及保险等非银行金融行业的国外评级差距相对较小。
房地产业的评级差距相对较大，国未有房地产企业获国际评级机构A以上评级。
银行业的评级差异也相对较大，工农中建等国有银行较国评级较国低2个大档，兴业等股份行较国低4个大档。
三大评级公司比较
3 家机构对于部分行业相对风险高低的认识仍然有所不同，其主要原因在于行业认 识及评级标准的差异
尽管标普、穆迪及惠誉的档次划分原则基本相同，但为保证行业分档时每档样本量 的均衡，标普和穆迪将区间细化为档次时存在一定差异5，导致标普和穆迪一般竞争性 行业所属档次的对应关系减弱。为消除此影响，下表将标普和穆迪按照大区间一一对应， 即标普分类中的第二档和第三档对应下表的第二区间，穆迪分类中的第四档和第五档对 应下表的第四区间。经划分档次标准的统一，标普与穆迪每一对应区间的信用等级分布 基本一致。
2012 年 6 月
三大国际评级公司信用等级分布比较分析
评级业务部
迟家欣 电话：010-88090100 邮件：chijiaxin@ 邓睿 电话：010-88090116 邮件：dengrui@ 闫丽琼 电话：010-88090017 邮件：yanliqiong@ 尹海峰 电话：010-88090051 邮件：yinhaifeng@ 刘雪城 电话：010-88090299 邮件：liuxuecheng@
采矿、信息技术
他制造业
汽车与汽车零部件、信息技术、 汽车、医疗保健、服务业、零售和
四
汽车、资源、运输、零售
医疗保健、零售
商业品
建筑材料、纸业与林业产品、 建筑及房屋建造、纸\包装及林业
五 传媒与娱乐、住宅与建筑、酒 产品、传媒与出版、农业产品、休 建筑材料
店与博彩、容器与包装
闲\住宿及娱乐
资料来源：中债资信整理
表 2 标普、穆迪及惠誉分区间信用等级分布及所含行业比较
区间
标普
中位值 穆迪
惠誉
一
BBB+\BBB\BBB-
BBB+\ BBB-
国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较
国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较上海新世纪资信评估投资服务有限公司陈文沛REITs在国际上，尤其是美国已经取得长足的发展，国际三大评级机构对REITs的评级方法也在实践中趋于完善。
总体来说，标普、穆迪和惠誉的REITs 评级方法有一些相似的地方，都采用与房地产公司一致的评级方法，符合各自公司评级方法的逻辑，也都强调了REITs周期性和资本密集的天然属性。
但在具体的评级逻辑，权重分配，要素选取和具体分析方法上有着显著的差异。
一、REITs介绍（一）REITs的简介房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。
投资者通过证券市场可以进行自由的买卖，享受投资回报。
REITS的概念很简单，但是还是有很多人把它和房地产信托、上市房地产公司混淆。
首先是REITS与房地产信托的区别，在业内房地产信托又称为准REITS，在一些媒体上直接把房地产信托写成REITS，产生了误会。
REITS是标准化可流通的金融产品,国内的房地产信托计划是有若干份合同限制的集合非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通。
REITS投资回报是把收入的大多数分配给投资者。
REITS负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；房地产信托计划的运作方式是提供资金、监管资金或部分参与项目公司运作获取回报。
其次是REITS和上市房地产公司的区别，两者同为证券产品，在中国上市房地产公司中间有一些和REITS比较相似。
REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致。
国外三大评级机构与国内四大评级机构
2001-04-18
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1
信用评级机构
信用评级机构是金融市场上一个重要的服务性中介 机构，它是由专门的经济、法律、财务专家组成的 、对证券发行人和证券信用进行等级评定的组织。 证券信用评级的主要对象为各类公司债券和地方债 券，有时也包括国际债券和优先股票，普通股股票 一般不作评级
2001-04-18
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上海新世纪资信评估投资服务有限公司
公司成立于1992年7月，主要股东:中国金融教育发展基金会、上海 财经大学、申能（集团）公司等。 专业从事债券评级、企业资信评估、企业征信、财产征信、企业信 用管理咨询等信用服务的中介机构。公司获得人民银行总行批准的 从事全国企业债券信用评级业务资质；人民银行上海分行批准的上 海市贷款企业资信等级评估业务资质；中国证券监督管理委员会批 准的证券投资咨询业务资质；中国发展和改革委员会认可的债券评 级资格；中国保险监督管理委员会认可的债券信用评级业务资格； 中国人民银行总行认定的银行间市场债券评级资格；中国人民银行 上海分行批准的上海市中小企业资信等级评估业务资格和中国人民 银行上海分行批准的上海市集团企业资信等级评估业务资格.
2001-04-18
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联合资信评估有限公司
联合资信评估有限公司（简称“联合资信”）是 目前中国唯一一家国有控股的信用评级机构，是 市场公认的最专业的信用评级机构之一。
联合资信总部设在北京，注册资本3000万元。股 东为联合信用管理有限公司和惠誉信用评级有限 公司，前者是一家国有控股的全国性专业化信用 信息服务机构，后者是一家全球知名的国际信用 评级机构
2001-04-18
信用评估中的外部评级与内部评估比较
信用评估中的外部评级与内部评估比较信用评估是金融领域中常用的手段，用于评估机构、公司或个人的信用状况。
信用评估可以帮助金融机构和投资者做出明智的决策，并降低债务违约和金融风险的潜在威胁。
在信用评估中，外部评级和内部评估是两种常见的方法。
本文将探讨外部评级和内部评估的区别和比较。
一、外部评级外部评级是由专业的信用评级机构进行的评估。
这些评级机构独立于被评估的实体，专门负责对债券发行人、公司或国家的信用状况进行评级。
评级机构会根据一系列经济、财务和市场指标，对被评估实体进行评级，并将其分为不同的信用等级，如AAA、AA、A、BBB等。
外部评级机构的评级结果通常具有较高的可信度和公信力。
外部评级的优点在于其专业性和独立性。
评级机构有专门的研究团队，能够从多个角度全面评估被评估实体的信用状况。
此外，外部评级公开透明，能够提供给市场参与者和投资者参考，有助于决策的科学性和合理性。
然而，外部评级也存在一些不足之处。
首先，评级过程存在一定的滞后性，评级机构需要收集、分析和验证大量的数据和信息，评级结果可能不能及时反映市场变化和被评估实体的真实状况。
其次，外部评级可能受到评级机构自身利益或行业地位的影响，评级结果可能存在一定的偏差性。
最后，外部评级通常需要付费，评级机构的服务费用较高，对于一些中小企业或个人而言可能较为昂贵。
二、内部评估内部评估是由被评估实体的内部部门或团队进行的评估。
通常情况下，公司内部的风险管理团队会根据自身的风险模型和评估方法，对公司或个人的信用状况进行评估。
内部评估可以根据实体的具体情况和需求，进行个性化的评估和风险管理。
内部评估的优点在于其针对性和灵活性。
内部评估可以根据实体的具体情况和需求，制定适合自身的评估方法和评估指标。
此外，内部评估可以及时反映实体的真实状况，更好地满足实体对风险管理和信用状况的需求。
然而，内部评估也存在一些不足之处。
首先，内部评估可能受到公司内部信息的限制，评估结果可能不够客观和全面。
中国资产评估准则及其与国际评估准则的比较
中国资产评估准则及其与国际评估准则的比较中国资产评估准则是指中国房地产评估机构联合设立的，由财政部、住房和城乡建设部、税务总局共同发布的一整套专门针对房地产评估活动的行业准则。
它包括许多技术性、管理性、职业道德性等方面的要求，旨在将中国房地产评估活动引向规范化、科学化、法治化的道路，使房地产评估活动真正做到“严格规范、专业精准”。
相比之下，国际评估准则是指国际评估组织(IVS)所制定的一套有关国际资产评估的标准。
IVS是一个由全球主要评估协会和公认的评估专家组建的非营利性组织，旨在倡导和推广国际资产评估的规范性和准确性，维护全球资产评估行业的信誉和声誉。
从内容来看，中国资产评估准则主要针对房地产评估活动，而国际资产评估准则则是针对国际资产评估活动的一般性准则，其内容较为抽象并且涉及范围较广，覆盖面更广，涉及到技术性、管理性、道德性等多个方面。
然而，尽管中国资产评估准则和国际评估准则有所不同，但两者的宗旨是一致的，都是为了推进资产评估活动的规范性，提高资产评估的准确性和可信度，最终推动房地产评估活动的整体质量提升。
首先，两者在组织结构方面有较大的不同。
中国资产评估准则是由财政部、住房和城乡建设部、税务总局共同发布的行业准则，由中国房地产评估机构联合设立，负责监督和管理房地产评估活动；而国际评估准则则是由国际评估组织（IVS）所制定的一套有关国际资产评估的标准，它旨在倡导和推广国际资产评估的规范性和准确性，维护全球资产评估行业的信誉和声誉。
此外，两者在适用范围上也存在明显差异。
中国资产评估准则主要针对房地产评估活动，其详细规定了房地产评估活动的整体流程、评估报告的编制程序、资料收集与整理要求、评估基础数据的获取与使用要求等，旨在将房地产评估活动引向规范化、科学化、法治化的道路；而国际资产评估准则则是一套适用于国际资产评估活动的一般性准则，其内容抽象，涉及面广，涉及技术性、管理性、道德性等多个方面。
最后，两者在宗旨上也有所不同。
信用评级的国际标准比较
信用评级的国际标准比较信用评级是一种对债务人的信用状况进行评估的过程，通过对债务人的信用价值进行评级，投资者可以更好地判断其违约风险和债务偿还能力。
在全球范围内，有多种信用评级标准和机构存在。
本文将比较并介绍几种国际上常见的信用评级标准，并阐述它们在评级过程中的主要差异。
一、美国标准普尔评级标准（Standard & Poor's）美国标准普尔评级标准是世界上最早和最为通用的信用评级标准之一。
其评级分为多个等级，从最高的AAA到最低的D，每个等级又可以通过“+”、“-”符号进行细分。
该标准综合考虑了债务人的偿债能力、管理水平、行业地位等多个因素，并根据债务人的整体信用状况给予相应的评级。
标准普尔评级标准具有国际影响力，并被许多国家和地区广泛接受。
其评级结果对债务人的融资成本和信用形象有着重要影响，被视为国际金融市场的风向标之一。
二、穆迪评级标准（Moody's）穆迪评级标准与标准普尔评级标准类似，也是一种常用的信用评级标准。
穆迪评级标准同样采用字母等级评级体系，从最高的Aaa到最低的C。
与标准普尔不同的是，穆迪对违约风险的评估更为严格，评级结果相对更加保守。
穆迪评级标准被广泛应用于国际债券市场，并被投资机构和信贷机构作为决策参考。
其评级具有较高的可靠性和影响力，为投资者提供了重要的信用信息。
三、惠誉评级标准（Fitch）惠誉评级标准是另一家国际著名的信用评级机构，与标准普尔和穆迪并称为“世界三大评级机构”。
惠誉评级标准同样使用字母等级评级体系，从最高的AAA到最低的D。
评级过程中，惠誉注重债务人的债务偿还能力和财务状况，并结合债务人的行业地位、管理实力等因素进行评估。
惠誉评级标准在全球范围内都有较高的声誉和影响力，其评级报告被投资者广泛使用，对债务人的债务融资具有重要影响。
四、中国评级标准中国信用评级体系较为年轻，与国际评级标准有一定的差异。
中国信用评级主要分为AAA、AA、A、BBB等多个等级，并根据需要可以细分为“+”、“-”等。
沿海集团与国际房地产标杆企业SGPP比较
沿海集团与国际房地产标杆企业SGPP比拟中国的房地产市场目前正处于由高度分散走向集中的阶段，中国房地产企业的集中度也在不断提高。
在长三角、珠三角、环渤海与、##等重点市场，由于竞争的加剧，主流的开发商已进入以企业品牌加项目品牌为主导的精细化竞争状态。
与此同时，随着中国经济的高速开展，以与对人民币升值的预期不减，全球资本加速流向中国的房地产市场，并以直接投资〔如美国Hines 汉斯集团〕、参股开发企业母公司或项目公司等形式，逐渐渗入中国房地产市场，参与到与本土房地产企业的激烈竞争中来。
可以预见，未来的中国房地产市场，除了本土企业间的竞争外，与国际房地产企业的直接比赛也指日可待。
为此，我们选取美国Pulte Homes Inc.〔简称PHM〕、日本Mitsubishi Estate Group 〔简称三菱地所〕、新加坡CapitaLand Limited〔简称嘉德置地〕、##长江实业(集团)##〔简称长江实业〕共4 家国际房地产企业标杆，在国际层面与沿海集团进展规模性〔Scale〕、成长性〔Growth〕、盈利性〔Profitability〕与开展潜力〔Potential〕方面的比拟，力求帮助沿海集团深入了解优秀房地产企业标杆的经营情况，在未来企业战略的制定、业务的开拓、绩效的评估等方面以资借鉴。
报告所用数据来自沿海集团填报的“2007 中国房地产百强企业研究数据信息表〞。
国际房地产标杆企业简介〔1〕美国：Pulte Homes Inc. (NYSE: PHM)Pulte Homes, Inc., (NYSE: PHM) 是万科的标杆企业。
该公司1956 年在美国密歇根州成立，从事住宅开发与相关金融服务，在27 个州52 个市场中运营，是在纽约证券交易所上市的财富150 公司。
其直属子公司包括Pulte Diversified panies, Inc., Del Webb Corporation(“Del Webb〞)和其他从事住宅开发的子公司。
房地产行业(开发企业)信用评价
房地产行业(开发企业)信用评价简介随着房地产行业的不断发展和市场的加剧竞争，房地产企业的信用评价成为了业内人士所关注的焦点。
房地产开发企业的信用评价可以为投资者、购房者、政府监管部门提供一定的决策依据，同时也可以引导房地产企业规范经营。
房地产行业信用评价体系房地产行业的信用评价体系主要包含三个方面：基础信息房地产企业的基础信息包括企业名称、注册地址、注册资本、法定代表人等信息。
这些信息可以作为判断企业是否合法、真实的依据，是信用评价的基础。
此外，企业的注册时间、公司规模、业务范围等也是评价企业信用的重要指标。
经营状况评价房地产企业的经营状况需要从多个方面进行考察，主要包括：•财务状况：财务报表是判断企业经营状况的重要依据，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。
•经营能力：考察企业的经营能力需要从营收、利润、市场份额等多个角度出发，可以考察企业在业内的地位和影响力。
•企业文化：考察企业的企业文化包括企业的管理理念、员工待遇、工作环境等，这些因素能够间接体现企业的实力和诚信度。
信用评级信用评级是将企业按照一定标准进行评级，最终给出评级结果的一种指标。
具体评级标准是由相关部门或第三方评估机构制定的，通常是按照财务状况、经营状况和信用历史等因素进行评估，评估结果通常为AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D等。
房地产开发企业信用评价影响因素房地产开发企业信用评价的影响因素包括内部因素和外部因素两个方面。
内部因素内部因素是指企业本身的管理、经营、文化等方面对信用评价的影响。
具体来讲，内部因素包括：•企业治理结构：良好的企业治理结构有利于企业的稳定发展，符合监管部门审慎监管的要求。
•经营状况：企业的盈利能力、市场占有率、专利技术、产品品质等因素会影响企业的经营状况，从而影响信用评价。
•企业文化：企业文化是一个企业与众不同的核心价值，可以为企业带来持久的竞争优势，影响企业信用的评价结果。
外部因素外部因素是指宏观环境、行业竞争、政策法规等方面对信用评价的影响。
国内外资信评级技术比较分析
一
象
余思勤
卞丑 杰
为： 资本充足率 （ ａ ｉ ｌｄｑｏｙ 分析 、 Ｃ ｐ ａａ ｅｕｅ） ｔ 资产 质量 （ ｓｔ ａｉ ） Ｋｓ Ｑｕ ｌｙ 分析 、 ｅ ｔ 管
理 水 平 （ ｎ ｇｍｅｔ分 析 、 益 状 况 （ ａ ｉ ｓ分 析 、 动 性 （ ｉｕ ｉ ） Ｍａ ａｅ ｎ ） 收 Ｅｒ ｎ ） ｎ ｇ 流 Ｌｑ ｉ ｔ ｄｙ
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《 经济师｝０７ ２０ 年第 １ 期 ２
●环球经济
国 夕 内 卜 信． 级 技 术 分 析 资 评 比 较
●袁
摘 要： 随着金 融的全球化趋势及金 融市场波动性 的加剧 ， 国商 各 业银行 和投 资者受到 了前所 未有的信 用风 险的挑战 ， 国际金 融界对 信
击 能 力。 成 立 自 贸 区 后 中 国对 东 盟 国 家 的 依
分 析， 其英 文第一个字母组合在一起为“ Ｌ，正好与“ ． ， 骆驼” 的英文 名 字 相 同而 得 名 。 ２ 模型法 。在信用风 险分析 的高级 阶段 ， ． 人们 通常采 用信用 风险 模 型来度量相关的信用风险。这些模型又分为针对 评估主体 的模型和 针对组合风险的模型 。前 者主要有线性 概率模 型 、ｏ ｉ、 ｒｂｔ Ｌ ｇｔＰｏ ｉ模型和 判别分析模型 。其 中多元判别分 析法最受青 睐 ，ｏ ｉ模 型次之。后者 Ｌ ｇｔ 主要包括 ＪＰ 摩 根的信用度量 制模 型 （ ｒ ｉ Ｍｅ ｉ ｄ １、 ＭＶ公 ． Ｃｅ ｔ ｔｃ Ｍｏｅ）Ｋ ｄ ｒｓ 司的信用监测模型 （ ｒ ｉＭｏ ｉ ｒ ｏ ａ 、 Ｃ ｅ ｔ ｎ ｏ ｄ ） 瑞士信贷银行 的 Ｃ ｅ ｉＲｓ ｄ ｔ Ｍ １ ｒ ｔ ｉ ｄ ｋ ＋模型 以及麦肯锡公司的 Ｃｅ ｉＰ ｒｆｌ ｅ ｒｄｔ ｏｔ ｉ Ｖｉ ｏｏ ｗ模型等 。 多元判别分析法是 研究对象所属类 别进行判别 的一种统计分 析方 法 。判别分析就是要从若干表 明观测 对象特征 的变量值 （ 财务 比率） 中 筛选 出能提供较多信息的 变量并建 立判别 函数 ， 推导 出的判别 函数 使 对观测样本分类时的错 判率最小 。 Ｌ ｇ 模型是采用一 系列财务 比率变量来预测公司破 产或违 约的概 ｏｉ ｔ 率， 然后根据银行 、 投资者 的风险偏好 程度 设定风 险警界线 、 以此对 分 析对象进行风险定位和决策。Ｌ ｇｔ ｏ ｉ模型与多元判别分析法的本 质区别 在于前者不要求满足正态分布 ， 其模型采用 Ｌ ｇｓｃ函数 。由于 Ｌ ｇｓｉ ｏ ｉｉ ｔ ｏｉ ｃ ｔ 回归不假定任何概率分 布 ， 不满 足正态 情况 下其判别 正确 率高于判别 分析法的结果。 Ｊ Ｐ 摩根 的信用度量制模型的核心思想是组合价值 ， ． 不仅受到资产 违约的影 响 ， 而且资产 的信用等级发生变化 也会对它发生 影响 ， 而违约 仅是信用等级变迁 的一个特例 。 Ｋ ＭＶ公司的信 用监 测 模型 是估算 公 司违 约概 率 的方 法。Ｃｅ ｉ ｒｄｔ Ｒｉ ＋模型将违约率处理 为一个连续的随机变量 ， ｓ ｋ 还考虑了违约率 的波 动性 ， 目的是 表示出违约率水平的不确定性。 Ｃｒ ｉＰ ｒｆｌ ｅ ｅ ｔ ｏ ｏｉ Ｖｉ ｄ ｔ ｏ ｗ模型是 以历 史的宏观经济变 量数据和平均违 约 率时问序列数据 ， 对不同国家和行业板块 构建一 个多因素模型 。 三 、 国资 信 评 级 技 术 发 展 特 点 我 我 国的资信评级是随着经济体制改革的不 断深 化丽逐步 发展起来 的， 特别是债券市场 的发展推 动了资信 评级 的诞生 。与国外靠债 券市 场推动评级机构的发展 历程不 同 ， 国债券发 行数量 很少 。目前 评级 我 机构 的主要业务来源是贷 款企业 评级 和短期融 资券 ， 其他 方面 的评级 业务也在开展 。 但数量和规模 都非常有限 ， 评级方法也 很大程度 上从企 业信用分析衍生而来。受 制于业 务品种 的匮乏 ， 我国 的评 级机 构采用 的评级技术还停留在较低的水平 ， 目前 采用 的评级方法主要是因素法。 随着行业成熟度不断的提高， 行业 的竞 争也 日益加 剧 ， 国际上著名 的评级机构采用设立办事处 、 子公司等方式陆续登 陆我国 的评 级 市场 。 以期在我国的评级 市场 占一席 之地。对我 国的评 级机构 而言 。 要想 在 激烈的市场竞争中获胜 。 先进 的评级技术是关键 。从 目前看 。 有些 评级 机构 已经意识到评级技术的开发及建立并维护评级数据库的重要性 。 由贸 易协议 。 然后扩展 到 东盟其他 国 家， 最终 形成 中国一 东盟 自由 贸 易区。 此外在 与 东盟 各 国经 贸合作是应 当充分发挥 双方优 势， 因国 而异 ． 同发展 水 平 的 国 家在 合 作 方 式 和 内容 不