2015年荣盛发展 华夏幸福 宏泰房地产发展研究
CAPM模型在房地产行业的有效性检验
课堂评价是一种区别于总结性外部评价的内部评价方 式，虽与教学息息相关，却常被忽视，其教师课堂评价语更鲜 被人关注，研究更是多流于表面。笔者将教师的课堂评价语 看作是在课堂中对学生进行评价的一种语言行为，通过调查 高职院校英语课堂中教师的言语评价行为分析其现状和问 题根源，为研究有效策略作前期调研。
其中，华夏幸福、保 利 地 产、华 侨 城、金 地 集 团、金 融 街、 金隅集团、绿地 控 股、荣 盛 发 展、阳 光 城、招 商 蛇 口、中 粮、万 科、陆家嘴、中南建设、秦禾集团这 15 只股票的 β 值大于 1， 属于进攻型股票，其余 5 只 β 值小于 1 的股票属于防守型 股票。
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结果表明，在选出的股票中，除中华企业、金科股份和新 湖中宝这三个公司的 β 值分别为 0. 67、0. 71、0. 79，保利地产 和荣盛发展的 β 值为 1. 31、1. 27 之外，其余股票的 β 值均在 0. 8 ～ 1. 2 之间，结果表明了我国的房地产企业的股票收益率 与整体股票市场的收益率之间存在一定程度的正向线性相 关关系。
【关键词】CAPM 模型； 房地产行业； 有效性检验 【作者单位】王冠，首都经济贸易大学金融学院
CAPM 模型自提出以来备受热捧，已经成为了现代投资 者在构建最优的证券组合时常使用的工具。我国股票市场 起步相对较晚且市场的交易机制不完善，但目前国内房地产 行业发展迅速，投资者愈发选择投资该热门行业，因此，对于 房地产行业的风险度量问题亟待解决。本文基于 CAPM 模 型，选取在中国沪 深 交 易 所 上 市、市 值 较 大 的 房 地 产 企 业 的 股票数据进行相关分析，并以此对该模型在我国房地产行业 的有效性进行检验。
2015房地产百强企业_成本管理(施工控价)中海保利绿城恒大龙湖华润万科万达_九舍会
8 世茂集团 8 41,503 28,652 14 17.7% 17.3% 11 19.8% 23.0% 16 0.27 0.23 13 69.7% 69.4% 9 45% 10% 011[世茂集团]0813.HK
9 龙湖地产 7 41,510 27,893 4 23.9% 24.2% 8 20.8% 24.6% 11 0.31 0.25 16 73.2% 74.6% 7 49% 16% 012[龙湖地产]0960.HK
营业收入增长率 （成长能力） 2013年 2012
报告号[公司简称]代码
排 名
百万元
百万元
排 名
指标值
指标值
排 名
指标值
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排 名
指标值
Байду номын сангаас指标值
排 名
指标值
指标值
排 名
指标值
指标值
1 万科集团 1 135,419 103,116 11 19.5% 20.9% 23 13.5% 15.2% 9 0.32 0.31 26 78.1% 77.8% 13 31% 44% 001[万科集团]000002.SZ
20 金融街＿ 18 19,883 17,234 20 15.5% 13.6% 12 17.7% 15.6% 15 0.27 0.27 10 68.9% 69.5% 22 15% 79% 024[金融街__]000402.SZ
21 恒盛地产 29 8,217 8,385 30 1.5% 5.7% 30 3.5% 12.9% 27 0.15 0.16 5 63.2% 63.4% 27 -2% -13% 025[恒盛地产]0845.HK
2 恒大地产 2 93,672 65,261 7 22.7% 24.0% 21 14.6% 14.1% 8 0.32 0.31 27 79.4% 81.7% 10 44% 5% 002[恒大地产]3333.HK
华夏幸福研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福是中国房地产开发商与民生银行合资设立的房地产企业，是中国房地产行业的龙头企业之一。
本文将对华夏幸福进行研究分析，并对其发展前景进行展望。
华夏幸福成立于1998年，总部位于北京市，目前已发展成为拥有全国领先地位和一定国际竞争力的房地产公司。
公司的主要业务包括房地产开发、物业管理和金融服务。
截至2020年底，华夏幸福拥有超过100个项目，遍布全国各地，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种类型。
华夏幸福在房地产开发方面有着丰富的经验和实力，并积极探索新的发展模式。
公司提出了“城市综合体”战略，通过在城市中打造集住宅、商业、办公等多种功能于一体的综合体项目，以满足人们多元化的需求。
此外，华夏幸福注重保护环境和推动可持续发展，积极推进绿色建筑和智慧城市建设，为城市的可持续发展做出了贡献。
华夏幸福在金融服务方面也有较强的实力。
2018年，公司与民生银行共同设立了华夏民生银行，提供多种金融产品和服务，如购房贷款、金融理财等。
通过与银行的合作，华夏幸福能够更好地满足客户的金融需求，并提供更加便捷的购房体验。
对于华夏幸福的发展前景，笔者认为有以下几个方面的优势。
首先，华夏幸福在房地产领域具有雄厚的实力和经验，有能力应对市场变化和竞争挑战。
其次，公司积极拓展海外市场，已在多个国家和地区开展了房地产项目，为公司带来了更多的增长机会。
再次，华夏幸福注重技术创新和智慧城市建设，能够适应社会发展的需求，并在可持续发展方面发挥积极作用。
最后，公司与民生银行的合作为其提供了金融支持，有助于提升公司的竞争力。
然而，华夏幸福也面临一些挑战和风险。
首先，房地产市场存在周期性波动和政策调控的风险，公司需要具备灵活的运营策略和风险管理能力。
其次，华夏幸福在不同地区的项目分布不够均衡，有可能导致地域风险的集中。
再次，公司在海外市场的投资也面临着政策和市场风险。
另外，随着科技的发展和社会需求的变化，公司需要不断提升自身的技术实力和创新能力，以保持竞争力。
廊坊2013年房地产市场调研报告20131111
重点政策解读
以房养老概念或增大购房需求，实施过程仍有诸多不成熟因素存在
• 9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式出台，其中 明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发 展养老服务业的主体。提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
目前来看，以房养老模式在我国推进存在一定的障碍，主要是受到固有的 社会观念影响，并且缺乏与之相对应的一套法律法规。首先，中国人具有 强烈的家庭观念，老人们普遍抱有把房产留给子孙的观念；其次，目前大 部分金融机构提供的以房养老产品是10年期的，时间过短，难以满足老人 的实际养老需求；第三，缺乏对金融保险机构的监管体系，以房养老业务 办理存在风险性，老人担忧机构提前将房产售出或者合同未到期时机构倒 闭等问题。 尽管以房养老实施情况并不理想，但其概念可能会催生更多的购房需求。 这对于房地产市场将起到间接的促进作用。我国养老体系尚不健全，老龄 化加速，老年人数量快速膨胀，存在一定的养老金支付危机，或者说养老 金总体趋势是不足的。在这一背景下，人们为了在晚年有足够的保障，对 房子更为依赖，购房动力增强，从而间接地推动房地产市场成交量上行。 此次国务院发布的文件中明确提到，未来养老服务业将是政府托底，以市 场为主体。为了鼓励市场力量参与养老事业，预计国家层面将出台一定的 优惠政策，那么除了金融保险公司以外，房地产企业在养老产业中也将有 不小的发展空间。
9月5日，为落实国务院支持小微企业发展的政策，银监会发布了《中国银监会关于进一步做好小微企业金融服务 银监会首度明确小 中国银监会 微不良容忍度 下 半年银行信贷收紧 工作的指导意见》（下称《指导意见》），规定15条具体措施进一步推进小微企业金融服务。其中，银监会首次 明确了小微企业不良贷款的容忍度。银监会在继续强化对小微企业金融服务正向激励中提出“适度提高对小微企 业不良贷款容忍度，对小微企业贷款不良率高出全辖各项贷款不良率2个百分点以内的银行业金融机构，该项指 标不影响当年的监管评级。”银监会在《指导意见》中，还首次将小微企业贷款覆盖率、小微企业综合金融服务 覆盖率和小微企业申贷获得率3项指标纳入监测指标体系，并按月进行监测、考核和通报。
华夏幸福 研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福集团是中国房地产行业领先的综合性公司，成立于1996年，总部位于天津。
本研究报告旨在分析华夏幸福集团的发展历程、经营模式以及未来的发展前景。
一、发展历程华夏幸福集团在成立初期主要从事房地产开发业务，后逐渐扩大业务范围涉足房地产投资、文化旅游、金融、教育等领域。
通过不断发展和壮大，华夏幸福已经成为中国房地产行业的知名品牌之一。
二、经营模式华夏幸福集团以“幸福”为核心理念，致力于为广大消费者提供高质量的产品和服务。
在房地产开发业务中，华夏幸福坚持“打造幸福生活小镇”的发展理念，通过规划建设住宅、商业、文化等配套设施，为居民营造便利舒适的生活环境。
此外，华夏幸福还注重社区建设，积极推动社区与居民的互动与交流，提供优质的居住体验。
三、未来发展前景1.多元化发展：随着公司业务范围的扩大，华夏幸福集团正逐步实现对多元化产业的布局。
这不仅为公司提供了业务扩展的机会，同时也减少了对房地产市场的依赖，降低了经营风险。
2.加大创新力度：华夏幸福集团积极推动科技创新，致力于打造智慧社区和智慧城市。
通过引入人工智能、大数据和云计算等技术，提供智能家居、智能停车等便利服务，提升用户体验，增加竞争力。
3.深入实施“双赢”策略：华夏幸福集团积极倡导与战略合作伙伴的共赢模式，通过与政府、企业、金融机构等多方面的合作，实现资源共享、优势互补，共同发展。
综上所述，华夏幸福集团在房地产行业取得了长足的发展，不断创新经营模式，积极推动多元化发展，并走向智能化。
未来，华夏幸福集团将继续强化创新力量，加大合作力度，进一步提升自身核心竞争力，为广大消费者提供更加优质的产品和服务。
企业聚焦荣盛发展：后地产时代，产品力的突围逻辑
企业聚焦荣盛发展：后地产时代，产品力的突围逻辑近年来，房地产调控升级至“因城施策”，不同能级、不同区域的城市房地产市场出现较为明显的分化，考验着房企的战略选择。
房地产行业的发展有其明显特征，伴随行业而生的是风格迥异，模式不同的众多房企，当然在差异中也蕴藏着一定的相似性。
例如，荣盛与奥园就存在趋同的打法：其一、布局上，企业都经历了从深耕区域到全国化进程；其二、产品上，都力求以人为核心打造产品样本；其三、业务上，除地产开发之外，同样发展出物业服务、文旅、康养等业务；虽打法相似，但每一种模式的使用过程中，细微的差异或转变都会将企业带向不同的地方。
也就形成了企业的专属基因，决定了企业发展的不可复制性。
产品深耕区域，全国化稳步布局作为千亿房企中的一员，荣盛发展的发展有其特殊和值得称道之处。
尽管千亿房企在当下并不稀奇，但能够实现千亿，对一家房企来说，具有里程碑的意义。
第一，至少说明，该房企的全国化已基本完成，毕竟在某一个省份或区域卖出千亿，还是一个概率极小的事件；第二，在当下，千亿仍然是一个门槛，跨过这个门槛，在未来才能具有一定的生存权甚至市场话语权。
荣盛发展作为起家于廊坊的房地产企业，通过多年的发展，目前已经基本形成“两橫、两纵、三集群”的全国化项目布局。
其中“两橫”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”、稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边的布局。
今年上半年，荣盛发展坚持这一战略，进一步优化市场布局，抓住市场有利时机，通过并购、招拍挂等方式，先后在京津冀、长三角及中西部等区域的22个城市获得了45宗地。
截至6月底，荣盛发展的土储总建面已达到了4036万平方米，这为其未来业绩增长的基石。
图：荣盛发展全国布局情况翻阅荣盛发展2020半年报可以发现，在城市营业收入构成方面，河北省虽然还是主要力量，其他省市在营业收入中的占比也在加大，如江苏省与去年年中相比增加了4.55个百分点，湖南省与去年年中相比增加了3.46个百分点。
2015年房地产行业分析报告
2015年房地产行业分析报告2015年9月目录一、2014年以来房地产行业的发展回顾 (4)1、房地产行业价格指数总体走低 (5)2、房地产开发投资规模持续下降 (6)二、“新常态”背景下房地产行业的发展走势 (11)三、上市房企的发展动向分析 (14)1、上市房企差异化明显，未来分化发展不可避免 (15)2、房企转型呈多元化发展 (19)（1）北京上市房企的发展趋势 (19)（2）上海上市房企的发展趋势 (20)（3）广东上市房企的发展趋势 (21)（4）杭州上市房企的发展趋势 (22)（5）珠海上市房企的发展趋势 (23)（6）宁波上市房企的发展趋势 (24)（7）苏州和廊坊上市房企的发展趋势 (24)四、未来上市房企的可能发展情景 (25)1、继续以房地产为主业，同时以其他相关业务协同发展的“房地产+X”模式 (25)2、逐步以其他业务为主业，同时以房地产为辅业的“X+房地产”模式 (27)3、退出房地产行业，彻底转型的“X”模式 (27)五、重点企业简况 (28)1、保利地产：业绩稳健增长，业务布局充满期待 (29)2、华夏幸福：布局京津冀协同发展，产业新城模式优势显著 (30)政策指引转变，房地产行业将回归本位。
过去地方政府的行为对房地产行业的发展具有推波助澜的作用。
房地产虽然在短期中带动了经济的快速增长，但在整体上制约了国民经济结构的优化升级。
随着不动产登记平台的建立，房地产税纳入立法程序，政府对房地产行业的政策指引已经发生转变，房地产行业的投机性将明显削弱，其行业本性将逐步显现。
房地产行业在整体上已进入“后半阶段”，但在区域及结构上仍存有发展空间。
由于中国区域经济存在巨大差异，在国家稳步推进区域协同发展、新型城镇化等战略的背景下，与此有关的地区还存在较大的发展空间。
同时，中国居民虽然首次购房的刚需弱化，但随着生活水平的提高，其对改善性住房、体验性住房的需求将会逐步提升，从而房地产行业的投资机会将更多由过去的“增量”营利向“存量”营利的方向转变。
荣盛房地产发展股份有限公司财务分析及发展战略
荣盛房地产发展股份有限公司财务分析及发展战略作者：樊家君来源：《农村经济与科技》2017年第01期[摘要]以荣盛房地产发展股份有限公司公开财务报告为基础，从外部财务报告使用者视角出发，选取部分财务指标，对其2011年至2015年各年度的经营情况和财务状况进行分析，并与房地产行业巨头——万科集团进行对比研究，揭示了盈利能力分析和偿债能力分析对衡量上市公司经营业绩并预测其发展势头所起的重要作用。
综合上述分析进而找出企业在经营发展方面的优势和可能存在的问题，在发掘自身潜力的同时对企业的可持续发展做出长远战略规划。
[关键词]盈利能力分析；偿债能力分析；战略规划[中图分类号]F233.3 [文献标识码]A1 荣盛房地产发展股份有限公司简介及行业概况荣盛房地产发展股份有限公司成立于1996年12月30日，其总部位于河北省廊坊市。
公司于2007年8月8日在深交所上市。
成为河北省首家通过IPO上市的房地产公司。
目前，荣盛发展已成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、下设甲级设计院的地产集团。
近年来荣盛发展经营业绩持续走高，企业规模不断扩大。
公司项目遍及近20个城市，业务延伸至辽宁、河北、山东、江苏、安徽、湖南、四川等省，除西北外，基本实现全国布局，年开发能力达600余万m2。
2011年以来，我国房地产发展势头迅猛，显示出非理性飙升的态势。
房地产行业的迅猛发展的原因众多，包括市场发展前景好、人民需求大、地方政府经济来源等。
久而久之，会产生经济泡沫，对我国可持续发展产生消极影响。
我国政府高瞻远瞩，及时采用调控政策，加大对投机性需求的抑制。
同时，限购和提供保障性住房的政策也取得初步成效。
当前，我国正处于增长速度换档期，前期刺激政策消化期和结构调整阵痛期“三期叠加”的状态，中国经济发展步入“新常态”。
同样，随着我国房地产行业的由一夜暴富走向理性回归，整个房地产行业也步入“新常态”。
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区域市场
• 2014年以来，荣盛加大对京津冀区域的市场拓展 力度,增加该区域的项目数量和比例
• 荣盛2014年在廊坊区域销售额达18.9亿元，占比 14%，销售面积24万㎡。2015年计划销售22亿元
• 目前，荣盛在廊坊有四季花语、荣盛华府等6个 在售项目
产品体系
• 荣盛的住宅产品线较丰富，以普通住宅为主，向 高品质的别墅、洋房产品延伸
荣盛发展
经营业绩
• 2014年实现销售收入283亿元，同比增长4%，位居21位；
销售面积468万㎡，同比降低0.8%。2015年销售目标480
亿元，增速70%
• 荣盛以传统住宅为主，受大环境影响，销售指标增长率
下降趋势明显
2009-2014年销售金额、销售面积走势
600
69.6%
72.9%
70.0%
• 华夏：2014年在廊坊区域销售额25.7亿元，占比19% ，销售面积34万㎡；在固安高达68亿元，占比56%， 86万㎡
• 荣盛：2014年在廊坊区域销售额达18.9亿元，占比 14%，销售面积24万㎡
万㎡ 250
200
121
97
150
85
96
100 161
210
145 146 50
0 2011
中高端
普通住宅
中国宏泰
经营业绩
• 2014年8月在香港成功上市，2014上半年实现销售额13.5 亿元，同比增长88.6%
• 与华夏模式类似，宏泰以产业市镇开发运营为主营业 务，收入占比达84%，地产销售进展15%
区域市场
• 目前，宏泰在廊坊仅有龙邸、美树2个在售项 目，已完成逸树家、名人国际、宏泰花园等5个 项目
2011-2014年上半年销售金额走势
15 12
12.1
13.5
10
2013年销售金额构成
1%
15%
5
4.7
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
84%
产业市镇 地产销售
0 2011
2012
2013 2014上半年 物业租赁
战略布局
• 深耕龙河高新区，立足廊坊，紧盯京津冀，根据国家 ‘两横三纵’城市化战略布局关注长江经济带，跟踪中 西部潜力发展地区，一年复制一个产业市镇项目
区域 广阳 广阳 广阳 广阳 固安 固安 固安 固安 固安 固安 固安 固安 固安 固安 大厂
类型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 别墅 住宅 住宅 住宅 别墅 别墅 住宅 住宅 住宅 住宅
状态 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 未售 未售 未售 未售 未售 在售
2014年房企销售排名
华夏幸福
经营业绩
• 2014年整体销售额为520亿元（华夏统计口径包含回 款，为600亿），同比去年上涨38.7%；国内房企销售 排名第13位，上升4位。2015年销售目标650亿元，增 速30%
2011-2014年销售面积及收入示意
700 600
77.4%
650
76.2% 520570
500
59.2%
500
59.0% 472 468
400
48.6%
480
36.5%
46.2%
300
313
200 100
195.4
143.1102.8 60.6
11311841.8%181 7.5%
0
272 283 4.0%
-0.8%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
销售金额(亿元)
销售面积(万㎡)
华夏幸福——在售项目
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
项目 廊坊孔雀城 廊坊孔雀城大公馆 凤河孔雀英国宫
幸福城 4号线孔雀城大卫城
永定河孔雀城 永定河孔雀城英国宫 潮白河孔雀城英国宫
孔雀城大卫城 牛驼温泉孔雀城 永定河孔雀城剑桥郡
北关新村 北横街安置
官庄安置 孔雀城伯顿庄园
• 目前，华夏在廊坊有孔雀城、幸福城等4个在售 项目，均为住宅产品，在固安有孔雀城系列6个 在售项目，以住宅为主，少量别墅 大北京区域主要项目分布
战略布局
• 聚焦大北京，布局环上海、辽东区域，延伸华中区域的 “2+1”增长策略，全国性战略布局初步形成
• 截止2014年末，华夏投资开发运营了固安、大厂、怀 来、文安、昌黎、沈北、无锡、房山、任丘等20个园区
2012
廊坊销售面积 廊坊销售额
亿元
147
160
124
133 140
121 120
100
80
196 190
202 170
60
40
20
2013
0 2014
固安销售面积
固安销售额
63.0%
400
375 350
300
273.84
211.35
200 100
161572.05 28.1%
38.7% 30.0%
90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0 2011
2012
2013
2014
2015
0.0%
销售金额(亿元) 金额增速
销售面积(万㎡) 面积增速
注：该收入与面积为当期销售合同签约收入与面积
区域市场
• 受益于北京地产调控升级而导致的需求外溢及首 都第二机场建设，华夏以北京为圆心，对大北京 区域进行了持续的深耕，目前华夏的收入主要来 源于大北京区域
• 2014年在廊坊区域销售额25.7亿元，占比19%， 销售面积34万㎡；在固安高达68亿元，占比 56%，86万㎡。2015年计划廊坊、固安区域销售 122亿
金额增速
面积增速
80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0%
注：该收入与面积为当期销售合同签约收入与面积
战略布局
• 围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈，沿京沪高铁，布 局区域中等规模的二三四线城市
• 目前，荣盛已进入河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽 宁、广东、四川、内蒙古、广西10个省的21个城市，涉 及地产项目70余个；除西北外，基本实现全国布局