房地产估价方法研究
房地产估计方法现存问题与改进措施研究
房地产估价方法现存问题与改进措施研究武轶楠河北农业大学城乡建设学院【摘要】本文主要针对目前市场法、收益法、成本法这三种主要的房地产估价方法存在的问题进行研究，并结合当前房地产业的相关情况，提出修正和完善的房地产估价方法的改进措施。
【关键词】房地产估价方法改进措施专业的房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
近年来我国房地产市场蓬勃发展，日趋完善，为房地产估价业务的发展提供了广阔的空间，但由于目前还不太成熟的估价理论和方法，在实际估价作业时，估价结果偏离房地产真实价值的情况时有发生，在估价中出现的一些新情况，使得某些估价方法已不能完全适应新时期房地产估价的需要，结合房地产市场的现状对估计方法的研究和改进措施的提出十分必要。
一、市场法估价方法存在的主要问题与改进措施市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
在目前的房地产市场状况下，用市场法进行估价主要存在以下问题：１．难以准确的选取恰当的可比实例。
选取可比实例是市场法估价中非常重要的一步，如果可比实例选取的不恰当，那么估价结果无法体现待估房地产的真实价值。
而在现实生活中，由于房地产市场在不断发展，可供选择的交易实例也越来越多，但是可比实例的选取却没有一个客观的标准，而是基本依靠估价人员的主观判断，这样估价人员的专业与否会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。
另外，有些估价人员为了图方便，直接从二手房网站或某些相关网站选取可比实例，但这些数据中有些并不是真正的成交价格，这样会直接影响估价结果的准确性。
因此，应从以下两个方面注意可比实例的选取：第一，尽可能的排除估价人员主观因素的影响，在对同一房地产进行估价时，由至少３名估价人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实的反映待估房地产的价值。
基于模糊综合评判的房地产估价方法研究
鹏： 基于模糊综合评判 的房地产估价 综 合 评 判 的房 地 产 估 价 方 法研 究
柳 鹏
（ 黑龙江工 程学院 。 哈尔滨 １ ５ ０ ０ ５ ０ ）
【 摘
要】 针对房地产估价指标中存在明显的模糊性和不可定量性， 本文首先构建 了住宅型房地产评估指
【 关键词 】 房地产估价 ； 评估指标体 系； 模 糊数学 ； 层次分析 ； 市场 比较法
【 中图分类号】 Ｔ ｕ ７ １
【 文献标识码】 Ａ
【 文章编号】 １ ０ ０ １ — ６ ８ ６ ４ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ３ — ０ １ ３ ９ 一 Ｏ ３
Ｔ ＨＥ ＡＰＰ Ｕ ＣＡＴＩ ｏＮ ｏＦ Ｆ ＵＺＹＹ ＲＥＳ ＥＡＲＣＨ Ｆ ＯＲ ＲＥＡＬ ＥＳ ＴＡＴＥ ＡＰ ＰＲＡｌ ｓ ＡＬ Ｍ ＥＴＨｏＤ
ＬＩ Ｕ Ｐｅ ｎ ｇ
（ Ｈｅ ｉ ｌ ｏ ｎ ｇ ｊ ｉ ａ ｎ ｇ Ｉ ｎ ｓ ｔ ｉ ｔ ｕ ｔ ｅ ｏ ｆ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ ， Ｈ ａ ｒ ｂ ｉ ｎ １ ５ ０ ０ ５ ０， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
Ａｂｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ ： Ｉ ｎ ｔ ｈｅ ｌ ｉ ｇ ｈ ｔ ｏ ｆ ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ａ ｐｐ ｒ ａ ｉ ｓ ａ ｌ ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｓ ｙ ｓ ｔ ｅ ｍ ｉ ｓ ｆ ｕ ｚ ｚ ｙ ａ ｎ ｄ ｎ ｏ ｎ — ｑｕ ａ ｎ ｔ ｉ ｔ ａ ｔ ｉ ｖ ｅ，ｔ ｈｉ ｓ ｐ ａ ｐ ｅ ｒ ｃ ｏ ｎ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｓ ｔ ｈｅ ｅ ｖ ａ ｌ ｕ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｓ ｙ ｓ ｔ ｅ ｍ ｏ ｆ ｒ ｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｉ ａ ｌ ｒ ｅ ａ ｄ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ａ ｎ ｄ ｄ ｅ ｔ ｅ ｒ ｍｉ ｎ ｅ ｓ ｔ ｈ ｅ ｉ ｎｄ ｅ ｘ ｗｅ ｉ ｇ ｈ ｔ ｂ ｙ
房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究
环球市场/市场论坛-22-房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究孙子钧广州城建职业学院摘要：房地产市场需求的多样化带动了房地产估价市场的发展，评估目的的不同，评估对象的不同，就导致了评估方法的不同。
每一种评估方法都有其特定的适用条件和适用范围，因此进一步加强对其的研究非常有必要。
随着社会及经济的发展，估价对象范围逐渐扩大化，状况复杂化，原有房地产评估方法在实践应用中的问题逐渐凸显，因此需要采取有效的措施进行优化，从而使估价结果的可信度得到提高。
基于此本文分析了房地产估价方法在应用中的问题及方法改进。
关键词：房地产估价方法；应用；问题1 房地产估价方法研究的必要性1.1 可以促进房地产括价行业健康发展客观、公平、公正是房地产评估的基本原则，房地产估价方法的正确运用能够有效保证房地产估价结果的客观、公正、公平，并有助于保障房地产市场秩序的稳定，实现这一切的基础是房地产估价形成专业化、制度化、程序化的标准体系。
1.2 可以使房地产估价机构和房地产括价师在从业中规遵风险房地产价值评估的专业性、科学性、特殊性要求房地产估价师具备较高的综合素质，一方面是要研究掌握科学的估价方法理论体系，另一方面要将研究成果运用到房地产评估的实践工作之中，从而有效地指导实践活动。
房地产估价师通过对估价方法理论的研究，可以积累丰富估价理论知识，提高估价理论水平，提高估价结果的客观公正性，降低房地产估价师的从业风险。
1.3 可为促进国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息房地产估价与每个人的生活息息相关。
它既是每个家庭的固定资产，也是我们物质生活和精神生活的基本保障。
在一国总财富中，房地产往往占60%-70%，同样房地产也是家庭财产的主要部分。
在我国现阶段市场经济中，最大限度的财产整合以及资产的合理优化都是各行各业和每个家庭面临的切身利益与长远发展需要解决的客观问题。
最大限度地对我国房地产进行综合全面的评估，优化资源，整合投资环境，对于政府部门的宏观经济调控和微观经济调整都具有十分重要的意义。
房地产估价的因素修正方法研究
房地产估价的因素修正方法研究摘要:因素修正是市场比较法在运用过程中的一个难点和重点，文章在有关学者对市场比较法研究的基础上，提出把灰色关联分析法、层次分析法、多元线性回归模型、模糊数学等方法,根据各自不同的特点综合运用到因素修正的各环节中,为市场比较法的应用提供一个更为有效的可行方法。
关键词：市场比较法因素修正权重分值中图分类号：F293。
30文献标识码:A文章编号:1004-4914(2006)08-225-02一、引言市场比较法作为房地产估价中的应用最多的方法之一。
它是以经济学中的替代原理为理论前提,将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式是：P=F×A×B×C×D,即待估房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
通过对交易情况的修正，把可比交易实例修正为正常交易情况的价格；对交易日期的修正,把可比交易实例修正为估价时点的价格;对区域因素和个别因素的修正,把可比交易实例修正为待估对象房地产状况下的价格。
从而确定待估对象的市场价值。
采用市场比较法评估关键在于选取合适的可比交易案例，比较差异因素的修正以及交易实例比准价格的合成，其中对区域因素和个别因素的修正是该方法的难点和关键所在。
在评估实务中,主要存在两个问题：一是估价人员在案例修正过程中，对区域因素和个别因素的修正，主观性强，主要是凭经验判断打分,很难采用定量化的分析,从而影响了估价的公正性、客观性。
所以如何对因素差异进行量化修正以提高评估结果的准确性是该方法的关键之处。
二是对计算出来的比准价格，一般采用统计学方法（简单平均法、众数法、中数法等）或根据估计人员经验处理,操作上往往简单化,也直接影响了最终评估结果的可信度。
收益法房地产估价的派生方法研究
土 地 残 余 法 是 先 通 过 其 它 方 法 （ 成 本 法 ） 出 建 筑 物 如 求 价 值 ， 此 价 值乘 以建 筑 物 的 还原 利 率 得 到 归 属 于 建 筑 物 的 将 净 收益 ， 后从 土 地 与 地 上 的建 筑 物 总 收 益 中扣 除 建 筑 物 的 然 净 收 益 ， 到 归 属 于 土 地 的 净 收 益 ， 利 用 土 地 还 原 利 率 进 得 再 行 还原 ， 可 以求 得 土 地 的 价值 。 就
行 还 原 ， 而确 定 房 地产 价 格 。 从 可 见 ， 据 土 地 、 地 产 的 纯 收益 求 取 相 应 的价 格 ． 收 根 房 是
潜 在 毛 租 金 乘 数 法 是 将 估 价 对 象 一 年 的潜 在 毛 收入 乘 以 毛 收 入乘 数 得 出估 价 对 象 的 价值 的方 法 。 在 毛 收 入乘 数 潜 是 房地 产 的售 价 除 以其 年 潜 在 毛收 入所 得 的 倍 数 。
筑物价值。
益 ； ： 原利率。 ｒ还
４收 益 分 析 法
所 谓 收 益 分 析 法 ， 是 根 据待 估 价 房 地 产 在 一 定 时 间 内 就
可 能 产 生 的 期 望 纯 收 益 （ 旧后 纯 收 益 ） 折 以及 有 关 的 租 赁 费
用 ， 而 确 定 待估 房 地 产 租 金 的一 种 估 价 方 法 。用 收 益 分 析 从
除 以其 年 租 金所 得 的倍 数 。 ２２潜 在 毛 租 金 乘 数 法 －
论 和地 租理 论 为理 论 依 据 ，是 房 地 产 估 价 基 本 方 法 之 一 ， 主 要 用 于 有 收 益性 的房 地 产 价 格 评 估 。 其计 算 原 理 是 运 用 适 当
基于人工智能的房地产估价算法研究
基于人工智能的房地产估价算法研究随着科技的发展，人工智能这一领域也日渐成熟。
在各个行业中，人工智能技术也逐渐得到了应用。
其中，房地产领域也可以引入人工智能技术，以实现更加准确、高效、智能的房地产估价算法。
本文将探讨基于人工智能技术的房地产估价算法的研究。
1. 人工智能技术在房地产估价中的应用随着房地产行业的发展，越来越多的房屋需要估价。
目前，许多人在估价时仍然依靠经验来进行判断。
这种方法虽然有些成功，但无法保证结果的准确性。
因此，可以考虑采用人工智能技术，来实现更加准确的房地产估价。
人工智能技术可以通过对大量的房地产数据进行分析和学习，从而可以获取房地产市场的走向和房屋的市场价格。
借助这些数据，可以建立一个模型来预测房价。
与传统估价方法相比，人工智能估价模型可以更加准确地预测房价和市场走向。
这种估价方法的预测结果可以更好地反映市场的真实情况，因此可以成为广大人们进行购房和出售房屋的一种重要依据。
2. 人工智能算法在房地产估价中的应用在人工智能算法中，有几种估价方法可以用来估计房价。
其中，最常用的算法是神经网络算法。
神经网络算法可以通过学习数据样本，建立一个模型来预测未来的数据。
这种算法在房地产估价中非常有效。
因为在房地产估价中，很多影响因素都是相互关联的。
通过神经网络算法，可以将这些影响因素归纳和整合，从而获得更准确的估价结果。
除了神经网络算法以外，还有其他的人工智能算法也可以用来估价。
比如，可以采用基于规则的算法，这种算法可以通过特定的规则来预测未来的数据。
这种算法特别适合单一变量和简单数据集的情况。
另外还可以使用支持向量机算法，这种算法可以将不同的变量进行分类，从而获得更加准确的结果。
3. 人工智能估价算法的优势相对于传统的房地产估价方法，人工智能估价算法具有一系列的优势。
首先，人工智能估价算法可以处理大量的数据，从而得到更加准确的预测结果。
其次，人工智能估价算法可以自我学习和改进，不断提高自己的预测能力。
房地产估价的实物期权方法研究
【信
（ 东农 工商 职业技 术学 院 热 作 与管理 工程 系 ，广 东 广 州 ５ ０ ０ ） 广 １５ ７
摘 要 ：目前 我 国房 地 产 估 价 理 论 与 方 法仍 处在 探 索 阶段 ， 地 产 估 价 需 要 多 元 化 拓 展 。 文 通 过 理 论研 究和 实 例 分 析 ， 房 该
我 们 把 在 实物 资产 中 的机 会 权 利 称 为 实 物 期
权 。实物 期权 可被 定义 为 ：以一个 具体替 代 的价格
来获得 或交换 一份 实物 资产 的任 意决 定或权 利 ，但
收 稿 日期 ：２ ０ — ２ ０ ０ ８ １— ５ 作者简介：张炳信 （９ １ ） １８ 一 ，男，湖北阳新人，广 东农 工商职业技术 学院热作与管理工程系教师 ，硕士 。
现 实生 活 中，房 地产 持有 人面 临着许 多和 “ 有索 或 取权 ”性 质相 同的权 利选 择 ，即存在 于估价 对象 中
不是义 务 。 Ｊ 购 买一 宗房地 产 ，实 际上 不仅购 买 如 了房地 产本 身 ，而 且购 买 了一份期 权 ，就 是对 房地 产 的一 种采 取行 动 的权 利 。在不确 定环 境 中 ，这个 期权是 有 价值 的， 也就 是 实物期权 的价格 。 房 地 产 估 价 是 以对 市 场 领 域 进 行 有 选 择 性 的 研 究 为基础 ，以特 定所有 权拥有 者 预期 的未来 收益 为依据 ，关 于房地 产所 有权 价值 的一种 观 点 。由于 不确定 性 ，房 地产 持有人 面 临着许 多和 “ 或有 索取 权 ”性 质相 同 的权 利选 择 ， 比如说 延 期 出售 、转换 用途 、 改变 规模 等等 。 对房地 产 进行价 值评 估 时， 在 我们应 该考 虑到 这些 实物 期权 的 因素 ，这样 才 能完 整地 、准确 地评 估 出估 价对 象 的真 实价值 。 二 、房地 产估价 中的实物 期权 分析 １ ．估 价对 象实物 期权 的类 型分 析 在 现 实的房 地产估 价 中 ，估价 对象包 含 的实物
房地产行业研究方法
房地产行业研究方法引言房地产行业是一个重要的经济领域，对经济增长和社会发展具有重要意义。
在房地产行业进行研究，可以帮助我们了解市场趋势、预测未来发展、制定有效的投资策略等。
然而，房地产行业的研究具有一定的复杂性，需要掌握一些研究方法和技巧才能进行科学的分析和评估。
本文将介绍一些房地产行业研究的常用方法，帮助读者更好地开展房地产行业研究工作。
数据收集在进行房地产行业研究之前，首先需要收集相关的数据。
数据收集是研究的基础，直接影响研究结果的准确性和可靠性。
以下是一些常用的数据收集方法：1.财务报表分析：通过分析房地产公司的财务报表，可以了解公司的财务状况、盈利能力和偿债能力等。
财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
2.市场调研：通过实地调研和问卷调查等方法，收集市场上的房地产相关数据。
可以了解房价走势、购房意愿、竞争对手情况等。
3.政策法规分析：政策法规对房地产行业有着重要的影响。
通过研究政策法规的变化和趋势，可以预测房地产市场的变化和发展方向。
4.大数据分析：借助大数据技术和算法，分析海量的房地产数据，挖掘其中的价值和规律。
比如利用房地产交易数据，可以进行房价预测和投资分析。
统计分析在收集到数据之后，需要对数据进行统计分析，以获得更深入的认识和洞察。
统计分析可以帮助研究人员找到数据中的规律和趋势，揭示数据背后的含义和关系。
以下是一些常用的统计分析方法：1.描述统计分析：通过计算数据的中心位置、散布程度、偏度和峰度等指标，描述数据的基本特征。
常用的描述统计方法包括均值、中位数、标准差和频率分布等。
2.相关分析：通过计算相关系数，分析两个变量之间的相关性。
可以判断两个变量之间是正相关还是负相关，以及相关程度的强弱。
3.回归分析：通过建立数学模型，研究一个或多个自变量对因变量的影响。
可以预测因变量的取值，并了解不同因素对房价的影响程度。
4.时间序列分析：通过分析时间上的变化规律，预测未来的房价走势。
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房地产估价方法研究
摘要：房地产的估价方法有较多种，但是在估价时大多使用比较单一的一种方法，这样会导致估价结果并不公正客观。
论文通过分析市场接受角度价格和成本构成角度价格二者之间的关系，提出了在实际的估价过程中要结合市场接受思路评估方法及成本构成思路的估价思路，发挥多种估价法相结合的使用特点，这就可避免使用单一估价方法所具有的风险，使其评估结果能更公正客观。
关键词：房地产估价；市场接受思路；成本构成思路；收益法房地产估价是一门相当复杂、理论基础较强的学科，涉及了多门学科的知识。
目前我国常用的、也是在实践中应用比较广泛的房地产估价方法有三种：收益法，市场比较法和成本法，基于这三种基本的估价方法有衍生出了一些例如路线价法、长期趋势法等一些估价方法，但是由于每种方法都有其使用范围及不足之处，再加上一些市场条件的限制和对象的特殊性等隐私，因此简单的使用其中的一种方法很难有一个公正客观的评价结果。
为了使这一问题得到合理的解决，本文提出了在实际的估价过程中要结合市场接受思路评估方法及成本构成思路的估价思路，发挥多种估价法相结合的使用特点，这就可避免使用单一估价方法所具有的风险，使其评估结果能更公正客观。
1、市场接受和成本构成两者的角度价格关系
根据基本的市场供求关系可知，房地产的供给量和价格之间的关系在保持其它条件不变时，二者的变动关系是同向变动，可用一条
左下至右上的斜线表示。
如下图1中的s；而若其他条件保持不变，需求量和价格两者之间的变动关系是反向变动，可用一条左上右下的斜线表示，如下图1中的d。
图1、供需曲线图
1.1、当供需双方达到均衡状态时，交易中二者的效用和利润都为最大化，形成了唯一的供需双方都能接纳的正常交易价格，一般认定此价格为房地产的公开市场价格，发生在供需曲线的交点p处，如图1所示。
1.2、当供需双方不均衡时，且供给大与需求时，此时交易中的价格和数量都依据需求方的未来预期收益来实现。
表现为图1中的d曲线的交点以下的部分。
此时在进行房地产估价的过程中，应该要考虑折旧以便适当调低从成本构成角度得到的价格，使其能客观公正的反映房地产的市场价值。
1.3、当供需双方不均衡时，且供给小于需求时，此时交易中的价格和数量都依据供给方的意愿成本价来实现。
表现为图1中的s 曲线的交点以下的部分。
此时在进行房地产估价的过程中，应该要使用两种估价方法（市场接受角度和成本构成角度）进行估价，由于使用两种方法可以中和由供求关系而影响的价格，因此可使估价结果更接近真实价格。
2、市场接受思路评估方法
2.1、特点
市场接受思路本质是：房地产价格的确定主要是依据市场的接受程度，并接受市场的检验。
主要有比较法、假设开发法、收益法等。
市场比较法适用的前提条件是有一个发展比较成熟完善的房地产
市场，并在其中能找到很多相似案例。
反之，该法只能带来片面的且可信度不高的实际结果。
收益法适用的前提条件是对未来有一个可靠的收益预估，适用范围是有持续收益的房地产。
比如商业经营性地产、政府投资的公益性房地产其并不适用。
假设开发法主要适用那些具有一定投资或开发潜力的房地产估计。
2.2、实际应用
例如某公司所有的一栋商用楼，共分为两部分：1-4层为一部分，其余为第二部分。
1-4层主要作用是商场，其余部分作用是写字楼，现在公司欲将其转让承包，因此委托公司评估其转让价。
对于此种情况的估价，采用收益法和市场比较法来进行估计都是可以的，但是如果整体只采取单一方法，不管采取那种都具有较大的缺陷。
若整体采用收益法，这对1-4层来说是非常适用的，但是若要适用与上面的楼层就有较大缺陷，虽然也可实用出租来预测其未来的收益，但是还是会具有较大的偏差；如果整体采用市场比较法来估价，对于4层以上的楼市是坟场实用的，但是对于4层及其以下的商场，则会很难找到类似的案例。
鉴于此，对于整栋楼房的转让估价，分开估价效果会更好。
对于1-4层的商场，由于其具有的商铺特点，即能产生相对持续稳定的收益，因此使用收益法会更好一些，而对于5层及以上的楼层，这选用市场比较法效果会更好一些，然后将
二者的结果累加就能够得出比较有效的结果。
若在实际的估价过程中，遇到此类的实际情况，可具体问题具体分析，有针对性的对其进行拆解，拆解的各个部分再做为一个整体来进行估价，而非笼统用同一方法估价。
但是在使用任何方法估价之前，都要进行必须的研究调查，获取各个方面的交易信息，并对信息进行分类，归纳等，结合各方面因素进行考虑，使其的股价能更客观公正。
3、成本构成思路评估方法
3.1、特点
成本构成思路本质是：依据自身的花费情况构成确定，与市场的接受程度没有任何关系。
主要有成本法、基准地价修正法。
成本法对于那些不充分或无依据的比较适合采用此种方法。
通常政府投资的基础房产，例如学校、公园、码头、医院等都比较适用此法。
3.2、实际应用
例如对于城区工业园区的估价，在实际的估价中，一般采用成本法，但是此法的使用结果导致收益价格低于成本法的估算价格，产生此种情况主要是因为在园区招商时，土地出租的价格大多是比较接近成本，更有甚者为了大量的招商引资出租价格低于成本价，这么做的目的是因为政府相信企业运行时的税收会给其带来巨大的效益。
对政府来说，损失的可通过其它途径获得。
对此评估师在进行估价时，要考虑到此种因素的影响，进而使其估价的结果能更客观合理。
4、总结
从理论上讲，同一个房地产的价值是唯一的，因此估价使用不同的估算方法应该能得到同样的结果.但是在实际的估算过程中，由于不同的人对市场评估的把握不同等因素的影响，因此实际的评估结果各不相同也是很正常的。
但是若估价师依据可靠的资料并能从市场接受和成本构成多角度进行分析操作，那么评价结果的差异范围将会大大缩小。
参考文献：
[1].李翔，房地产评估市场法的精度修正研究[d]，北京：华中科技大学，2006.
[2].曹军建，2003 中国房地产估价学术研讨会论文集，北京：中国建筑工业出
版社，2007，68—70.
[3].廖俊平，陆克华，房地产估价案例分析，北京：中国建筑工业出版社，2007.。