2018土地资源管理热点

新时代乡村振兴战略

一、实施乡村振兴战略，必须围绕强化“钱、地、人”等要素

解决“钱”的问题，要建立健全实施乡村振兴战略财政投入保障制度，公共财政更大力度向“三农”倾斜，完善农业补贴制度。改进耕地占补平衡管理办法，建立高标准农田建设等新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴战略。

解决“地”的问题，关键是深化农村土地制度改革，要巩固和完善农村基本经营制度，落实农村土地承包关系稳定并长久不变政策，落实好第二轮土地承包到期后再延长30年的政策，让农民吃上长、“定心丸”。完善农村承包地“三权分置”制度，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老、文化、教育等产业的有效载体。

解决“人”的问题，关键是处理好“走出去”“留下来”和“引回来”的关系，强化乡村振兴人才支撑。要处理好乡村振兴与新型城镇化的关系，一方面要继续推进以人为核心的新型城镇化，提高城镇化质量；另一方面要努力创造条件让农村的产业留住人，让农村的环境留住人，特别是让一部分青年人“留下来”。建立有效激励机制，把有志于推动农业农村发展的各类人才“引回来”，吸引更多服务于乡村振兴的人才。

二、农村土地综合整治

全面实施土地综合整治行动。2018年，中央一号文件要求，“建立高标准农田建设等新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，将所得收益通过支出预算全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略。

一是实施“土地整治+高标准农田”，提升耕地产能。2018年将继续推进农业供给侧结构性改革，新增高标准农田8000万亩以上。农村土地整治项目，必须按高标准农田建设标准实施，整治后的耕地划入永久基本农田，二是精准实施“土地整治+健康土地”，。适时启动土地健康体检工程，依据体检结果精准实施土地修复工程，确保健康土地供给。三是实施“土地整治+土地流转”，推进农业适度规模经营。积极引导农民共同参与土地整治，培育当地主导产业和优势项目，吸引各类主体参与项目区土地流转。四是实施“土地整治+空间格局”，优化农业产业结构，避免产业“同质化”、规模过大等现象。五是分区实施“土地整治+生态农艺”，推进耕地休养生息。

高标准农田是指土地平整、集中连片、设施完善、农电配套、土壤肥沃、生态良好、抗灾能力强，与现代农业生产和经营方式相适应的旱涝保收、高产稳产，划定为永久基本农田的耕地。

三、强化乡村振兴制度性供给

（一）巩固和完善农村基本经营制度。落实农村土地承包关系稳定并长久不变政策，第二轮土地承包到期后再延长30年，让农民吃上长效“定心丸”。全面完成土地承包经营权确权登记颁证工作，完善农村承包地“三权分置”制度，

在依法保护集体土地所有权和农户承包权前提下，平等保护土地经营权。农村承包土地经营权可以依法向金融机构融资担保、入股从事农业产业化经营。

（二）深化农村土地制度改革。今年的中央一号文件着重提出深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点，加快土地管理法修改，完善农村土地利用管理政策体系。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地；

（三）深入推进农村集体产权制度改革。全面开展农村集体资产清产核资、集体成员身份确认。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。

四、强化乡村振兴人才支撑

（一）大力培育新型职业农民。

存在问题1文化素质较低，2科技素质不高3经营管理素质低4思想观念落后

1、要加快发展农村教育事业。继续普及和巩固农村义务教育，加强农村教师队伍建设。农村基础教育，是农民学科学、学技术，实现职业转化的必要文化基础。大力发展农村成人教育，针对农村文盲和半文盲群体，举办扫盲训练班，以提高农村劳动力的整体素质。

2、要加强农村劳动力技能培训，以实用技术培训为主，提高农民的科技素质，促进科学种田、科学养殖。

3、提高经营管理素质，要掌握现代信息知识、市场知识、营销知识和技能，只有这样，农民才能更大程度地规避市场风险，农村生产力才能更大程度地转化为农村经济的发展。

4、现代农业要求农民具备与时俱进的意识。新型农民必须抛弃陈旧思想，树立大局意识，以长远的眼光发展现代农业。还应具备较强的生态意识和绿色环保意识，树立农业发展与生态环境保护相协调的观念。

（三）发挥科技人才支撑作用。继续实施“三支一扶”、特岗教师计划等，组织实施高校毕业生基层成长计划。支持地方高等学校、职业院校综合利用教育资源，创新人才培养，为乡村振兴培养专业化人才。

（四）鼓励社会各界投身乡村建设。加快制定鼓励引导工商资本参与乡村振兴，落实和完善融资贷款、配套设施建设补助、税费减免、用地等扶持政策，使之成为乡村振兴的建设性力量。

（五）创新乡村人才引进使用机制。建立有效激励机制，吸引企业家、专家学者、医生教师技能人才等，通过下乡担任志愿者、投资兴业、行医办学、捐资捐物、法律服务等方式服务乡村振兴事业。

农村承包地三权分置体制内涵与存在问题

一、三权分置的基本内涵

所谓的三权分置，要在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置，放活经营权，促其在更大范围内流转，赋予农地经营权抵押、担保权能，破解农地经营主体融资的困局。

二、存在问题.土地非农化、非粮化风险。许多从事非农产业的工商户进入农村土地流转市场后，因违法成本低，从而将大量农地非农用。虽然有部分流转农地用于农业生产，但由于粮食种植的收益较低，农地经营者更趋向于将土地用于发展非粮作物的高效农业。

2.土地流转尚处于初始阶段、无序状态，没有建立起有效的土地流转服务中介组织，信息不对称、流转不规范、流转范围窄、流转规模小等问题十分明显，特别是集中成片的规模性流转非常难。

3.农地经营权物权化风险。在农地三权分置中，配置的农地所有权是最弱的，一旦将土地经营权物权化以后，其在法律关系上更具有强势地位，很有可能反过来侵犯土地承包权和土地所有权，存在吞噬承包权和所有权的风险，导致农民权益受到侵害。

4.违约流转与农地过度集中的风险。对于工商资本者而言，更多地在于将土地进行资本化，掀起新一轮的“土地流转热潮”，使农业生产处于不稳定之中。流转后的土地过度集中，超过了主体的风险承担能力，在此情况下极易发生违约风险，危及产业和社会的安全，导致原本的农业生产能力受损。

5. 农地“确权不确地”（指在村或组的范围内，农民不再拥有数量确切、四至清楚的承包土地）风险，容易导致个体农户享有的承包经营权中承包权与经营权不能自然分离，农户不能自由决定是否流转，其收益取决于集体流转的收益。

6.承包权、经营权的属性权能不能确定

对于承包权，存在“成员权”和“物权”两种观点。一种观点认为，承包权是成员权的一种，是成员获得承包土地的资格，还不是一种实实在在的财产权；另一种观点认为，“三权分置”和农地流转情况下，承包权仍属于物权，并且与农地未流转条件下的原土地承包经营权一样，是集体成员基于特定身份而享有的权利。

对于经营权，也存在“债权说”和“物权说”两种观点。一种观点认为，土地经营权的性质是债权；另一种观点认为，土地经营权来自承包权，也是一种“物权”。

我国现行相关法律法规主要针对的是农村土地“两权分离”下承包经营权的有关规定，还没有规定家庭承包经营权可以抵押。虽然“三权分置”的制度在政策层面上已经给予确定，但还没有上升到法律层面。

7.承包农户与经营者的利益关系难以处理

农村土地在“三权分置”下很大程度上是承包权人和经营权人利益关系的处理，如果这个关系处理不好，将直接影响“三权分置”的实施效果。长期以来，我国农业政策是建立在“两权分离”的制度框架内的，粮食补贴，土地征收等政

策，主要针对的是承包农户，然而，在“三权分置”的制度下，农业政策的瞄准对象是承包农户还是第三方经营主体呢？

三、发展农村土地经营权融资的制度构想

1.加强土地利用的用途管制和市场监管。“三权分置”改革中必须坚持和完善土地用途管制制度，改革不能把耕地改少了，不能把粮食生产能力改弱了。在鼓励工商资本下乡的同时，防止耕地经营“非粮化”倾向，严厉查处违法“非农化”行为，完善工商资本租赁农地监管和风险防范机制，严格准入门槛。。

2.推进土地经营权有序流转

一是坚守土地流转的底线。强调农村土地属集体所有的原则不变，经营权人依法、自愿、有偿进行流转，并确保流转土地最终用于农业生产。二是建立健全农村土地流转服务中心和农村土地流转交易市场，形成完整、透明、公开的土地流转服务体系，保障土地经营权的合法流转和价值实现。

3、立法层面确立三权分置格局

1.修订《物权法》。明确规定农村集体土地所有权、承包权、经营权这三项权利的不同内容。

2. 按《物权法》精神建立起完备法律体系，如《担保法》、《农村土地承包法》等也应做相应修订，并根据三权分置具体需求制定相关政策法规。

4.健全农地管理制度体系。

建立归属清晰、权责明确的农村土地权属确认、登记、管理体系。搞好农村土地承包经营权确权登记颁证工作。厘清集体与农户之间的土地关系，真正让农民吃上“定心丸”，放心流转承包地。

5.调整农业补贴和土地征收等政策

平衡土地承包人和第三方经营者的利益关系。国家农业补贴项目应进行明确分类，对于与农地经营直接相关的补贴项目，应逐步落实到实际经营者身上，确保发挥激励作用；调整现行耕地征收补偿政策，将补偿项目进行明确分类，涉及被征收土地本身、造成承包权丧失的补偿项目，应落实到承包权主体；涉及征收土地地上附着物的补偿，应落实到农地经营权主体，确保征地补偿的合理公平。同时，要制定土地承包经营权有偿退出的机制和补偿政策，鼓励在城镇有稳定就业和收入的农民退出承包经营权。

农村宅基地“三权分置”

2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，“三权分置”的实现形式，是深化农村宅基地制度改革面临的重大理论和实践课题

问题

1.违法用地、无序建房与闲置并存

宅基地一般是指集体所有的、福利分配给农户盖房使用的建设用地。

“闲置浪费现象严重。”当前农村“建新不拆旧”现象大量存在，违法用地与大量农村宅基地半闲置或闲置浪费现象并存。虽然我国出台了鼓励农民将其闲置宅基地退还给集体的相关政策，但因政策普及率不高以及其他因素影响，多数农民处于观望状态，使得闲置宅基地成了农村“沉睡”的资产。

“另外，随着农村经济快速发展，广大农民改善居住条件的积极性日益高涨，农村出现了‘建房热’，其中存在占用基本农田建房、一户多宅和超面积建房等现象，追着公路建房、追着‘风水’建房等无序建房问题仍比较突出。”

2.宅基地的管理制度不完备。宅基地大量闲置，“老人守房”现象普遍存在。对这些新情况、新问题，我们尚缺乏针对性的管理制度。

3.政府对村庄农宅的建设缺乏有效指导。没有对村庄新建住宅必须进行前期规划作硬性规定。基层管理力量薄弱，农村基层组织对宅基地登记确权工作缺乏热情，地方政府难以拿出有效的配套政策与激励措施。

4.现行的宅基地审批和民宅建设审批手续繁杂，难操作；违法用地问题处理一罚了之、以罚代拆的现象时有发生；对农民非法占用土地建住宅必须予以拆除的规定，执行起来很难等，都是造成现在农村宅基地管理难题的重要因素。

2如何监管：

首先要做好立法和法规修订工作。要综合考虑城镇化进程不断加快和土地集约经营、规模化流转带来的新情况、新问题，修订《土地管理法》《村民委员会自治法》，出台新的《农村宅基地管理办法》，切实加强对农村宅基地的管理。

其次，要加快明晰宅基地权属。梁可以结合第三轮土地普查，实施宅基地普查，摸清用地底数和农民现有宅基地状况，做好使用权登记、发证工作，建立数据库，依托大数据实行系统化的信息管理。在此基础上，进一步明确农村集体所有制的内部结构、集体成员的身份、集体土地的权能、集体土地用益物权的权限等，做到权属明晰、管理规范。

要推进村庄宅基地规划编制工作。加强对新农村规划编制的指导，由县级国土部门对辖区内各村庄的宅基地用地规模、布局、标准和发展进行合理规划，并对规划情况进行公示。严格规划执行力度，在规划未出台和建房审批手续未完成前，暂停新建、重建、改建和扩建住宅工作。

“还要注重对农民的宣传教育，并加强管理队伍建设，强化宅基地监管。”有关管理部门要面向农村干部、村民，多种渠道、多种形式地进行土地法律法规政策培训，加大宣传力度，做到家喻户晓。同时，加强管理队伍建设，充实专业人员，配备必要的执法装备，保证正常的工作经费，提高执法水平，杜绝“以罚代法”“以罚代批”行为的发生。土地、规划部门要定期对农村规划实施情况进行监督和检查，发现问题应及时解决，以保障镇村规划的实施及法律效力。建立健全各项用地审批制度，实行跟踪管理，加强监督。

3怎么利用：坚守底线，不越红线，盘活资源

“可以结合发展乡村旅游，盘活闲置宅基地。”鼓励农民将宅基地退还给农村集体经济组织，通过盘活利用空闲宅基地，促进乡村旅游发展，增加农民收入。支持农村集体经济组织、新型农业经营主体、农户合理利用空闲宅基地，兴办采

摘园、农家乐、民宿、乡村酒店、农村电商服务网点等，为拥有闲置宅基地的农户合理增收。

在偏远一点的地区，要做好宅基地整治，把宅基地整理利用和新型农村社区建设结合起来。“现在有些村庄没有什么人了，而且以后‘空心化’情况可能会更严重，应该将这些地区的村庄合并起来，推进新型社区建设。多出来的宅基地进行复垦，腾出用地指标。现在这方面有很大的政策突破，指标可以跨省交易。这样贫困地区整理出来的宅基地就可以通过市场化渠道实现更好的配置。”

三、存在问题

城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。这是否意味着城里人还是无法到乡下购买宅基地的使用权呢？意味着能购买使用权的，只能是农村人。这会极大地限制买方，从而也会影响宅基地使用权的价值。

还是说，城里人可以购买使用权，但不能购买资格权，购买之后不能利用这个使用权来建设别墅大院和私人会馆？意味着城里人和农村人将获得同等的购买资格，但是限制了城里人在农村“建大房子”的权利。