万科集团2017年住宅评估方案(20170328)
万科集团2019年版评估实测实量表格2018.10.29
开发商名称
总包单位
总包实际老板
监理单位 门窗工程 专业分包单位 外墙形式 （全剪/普通/PC 外墙） 检查项目
检查项 截面尺寸
内墙墙面平整度
外墙墙面平整度
混凝土工程
垂直度
标段名称
甲方项目负责人 是否挂靠 （是/否） 身份证号码
（总包实际老板） 监理单位负责人 幕墙工程 专业分包单位 外墙抹灰形式 （抹灰/免抹灰） 评判标准 【-5,10】
检查内容
标段面积 （±0.00以上面
积） 交付套数
评估人员
身份证号码 （总包项目经理）
空调工程 专业分包单位
安装工程 专业分包单位 内墙抹灰类型 （免抹灰/石膏砂浆 /普通砂浆） 检测点
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测6个截面，每个截面测量两尺计一个计算点。
墙柱截面尺寸
6
内墙洞口部位墙表面
4
平整度
一套房内所有功能间地面按随机部位实测6个点。
地面平整度
6
高精度结构地面平整
高精度地面水平度【0,5】mm 加分项，每个功能间按随机部位测量5个点，以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，作为该实测指标合格率的5个计
地面水平度
10
算点。
PC构件尺寸
[-4，4]mm
PC场地随机选取10个构件。
[0，8]mm
[0，4]mm
[0，8]mm，跨层测 [0，4]mm打磨、修补
[0，8]mm
[0，4]mm
实测实量记录表
项目分期 （ICP分期名称）
交付类型 （毛坯/精装/商
业） 上年度评级 （A/B/C）
项目经理 （总包）
监理单位负责人 电话号码
万科拿地全套评估策略
标杆万科拿地全套评估策略第一部分：万科城市进入策略研究方法☞万科的研究思想(一)大区域中的城市发展阶段☞万科的研究思想(二)以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市七次筛选确定目标城市我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区▌ 第一次筛选：中国城市梯级划分● 什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。
城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。
由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。
为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；● 城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；城市发展阶段与进入建议▌第二次筛选：集团发展要求▌第三次筛选：房地产市场价值实现潜力计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。
万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换22页word
目录一、总则 (5)【定义】 (5)【目的】 (5)【核心内容】 (5)【后评估工作原则】 (5)1、客观性 (5)2、公正性 (5)3、全面性 (5)4、应用性 (5)【后评估收集资料内容】 (5)1、投资方面 (6)2、营销方面 (6)3、设计方面 (6)4、进度方面 (6)5、成本方面 (6)6、工程合约管理 (6)【后评估工作流程】 (6)二、项目后评估报告内容（参考） (7)【本项目基本概况】 (7)【项目后评估综述】 (7)1、综合评估结论 (7)2、对未来房地产项目和开发的建议 (7)3、发展模式的优劣势分析总结 (7)【本项目投资管理评估】 (8)1、宏观经济和房地产市场发展变化分析 (8)2、土地协议执行情况 (8)3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)4、以财务指标为主要依据的项目综合评价 (8)【本项目财务管理评估】 (8)1、项目销售收入指标完成情况 (8)2、项目发展成本控制情况 (9)3、项目经济效益实现情况 (9)4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。
(9)5、项目税务筹划情况 (9)【本项目营销管理评估】 (9)1、项目各类型物业销售情况 (9)2、与市场定位时房地产市场情况对比分析 (9)3、项目销售时机 (10)4、原定位与实际设计建设成果的对比分析 (10)5、预期销售价格与实际价格的对比分析 (10)6、物业管理和管理费价格确定检讨 (10)7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 (10)8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 (10)9、项目的销售策略 (10)10、综合评述本项目市场定位营销工作 (11)11、提出可借鉴的经验 (11)【本项目设计管理评估】 (11)1、项目完成情况介绍 (11)2、项目的建筑标准 (11)3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (11)4、项目实施过程设计管理工作总结 (12)5、各阶段与相关部门协调配合 (12)6、本项目设计管理方面突出经验与教训 (12)7、限额设计执行情况 (12)8、售后使用情况 (12)9、附件 (12)【本项目进度、工程管理评估】 (13)1、项目发展计划执行情况 (13)2、工程施工进度计划执行情况 (13)3、售楼准备工程计划检讨 (14)4、报建工作流程改进建议 (14)5、项目发展管理体系检讨 (14)【本项目合约成本管理评估】 (15)1、项目发展四个阶段成本管理控制情况 (15)2、总结成本管理控制经验 (16)3、项目发展成本明细统计 (16)【本项目意外情况的规避和总结】 (16)房地产项目后评估工作指引一、总则【定义】项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。
万科2017年报分析
万科2017年报分析房地产行业情况：国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积为16.94 亿平米，同比增长 7.7%，销售金额 13.37 万亿元，同比增长 13.7%，增速较 2016 年分别下降 14.8和 21.1个百分点。
分季度看，全国商品房销售面积的单季增速分别为 19.5%、14.1%、 1.1%和 2.4%，三、四季度增速下降明显。
全国房地产开发、投资增速基本持平。
年内全国房地产开发投资完成额为 11.0 万亿元，同比增长 7.0%，增速较 2016 年高 0.1 个百分点。
全国房屋新开工面积 17.9 亿平方米，同比增长 7.0%，增速较2016 年低 1.1 个百分点。
经营情况：2017 年，万科营业收入2,429.0 亿元，同比增长1.0%；实现归属于上市公司股东的净利润280.5 亿元，同比增长33.4%；销售金额保持增长。
实现销售面积3,595.2 万平方米，销售金额5,298.8 亿元，同比分别上升 30.0%和 45.3%。
市场份额提升，万科在全国商品房市场的份额上升至3.96%（2016年：3.10%）。
在 22 个城市的销售金额位列当地第一。
万科2017年财务分析接来看万科的资产负债表，总资产合计11653.46亿元，流动资产合计10175.52亿，非流动资产1477.94亿。
流动资产中，货币资金1741.21亿，衍生金融负债1249.37万，应收账款14.32亿，预付款项730.17亿，其他应收账款1632.49亿；存货5980.87亿，占总资产51.32%，其中完工开发产品499.81亿，占总资产比重4.29%；在建开发产品3290.51亿，占总资产比重28.23%,拟开发产品2176.60亿，占比18.68%，建造合同及其他13.94亿，占比0.12%；持有待售的资产69.10亿，其他流动资产7.21亿。
非流动资产中，可供出售金融资产13.40亿，长期股权投资812.24亿，投资性房地产288.11亿，固定资产70.98亿，在建工程10.22亿，无形资产14.37亿，商誉2.06亿，长期待摊费用20.65亿，递延所得税资产96.51亿。
万科过程质量评估办法
2015年过程质量评估方案(VK-S1 )一、目的实现集团“两提一减”的目标，促进项目常态化管理和质量、安全管理水平的提升。
二、编制思路和依据1.结合近5年万科评估体系、标准、评估经验。
2.根据区域不同特点和相关要求，结合一线公司相关建议和项目实际情况。
三、调整细则：A:框架：1.体系调整确保全面反映项目真实施工情况，促进项目过程管控水平。
2.结合交付评估体系，避免项目片面追求实测分数导致后期产生交付风险。
3.避免项目产生迎检现象，造成不必要的成本浪费，全程采用飞检方式，促进项目现场常态化管理。
4.取消强制排序，定位区域分档合格线。
5.调整实测方式，避免实测主观因素过大，采用随机选点方式。
6.实测实量计算方式采用点数进行计算，更加客观反映现场实测水平。
7.对于空鼓等重复整改项，为避免项目增加不必要的成本浪费，改为只关注项目空鼓等整改最终结果，过程中把控由项目自行组织。
8.安全文明评估进行调整，文明施工权重减小，安全生产权重加大，同时对于现场需要增加成本或争议较大项进行更正。
9.与A6版比较增加了质量安全风险相关指标，从多维度反映项目综合情况。
设立关键指标，进行倒扣分。
B：实测实量：1.取消结构地面平整度实测相关内容。
2.取消公共部位实测相关内容。
3.顶板水平度不爆板。
4.空鼓抹灰阶段不进行实测，但关注抹灰阶段裂缝，空鼓实测以上腻子后进行，空鼓大小规定大小，以后期业主关心项为依据。
5.线盒线管部位空鼓1套房随机敲2处，最多爆2个点，外墙内保温取消实测空鼓检查，瓷砖空鼓与吊顶交接部位一块砖不作为判断空鼓依据，地砖空鼓依照国家规范。
6.增加了混凝土质量检查项。
7•增加砌筑/内置隔墙板、精装修、铝合金/塑钢窗相关内容C:安全文明：1、宿舍内只检查过载及短路相关测试；2、取消柴油发电机检查项：3、大型机械第三方检查记录不强制检查；4、电箱内允许使用合格的三孔、两孔插座，手持式电动非金属外壳的工具可使用两孔插座，碘钨灯接线规范可使用。
万科交付评估分值权重一览表
分值 10.00% 10.00%
总分权重 0.8 0.8
灯具/消火 1、安装牢固、横平竖直、注意细节 栓
软硬景交 软硬景交接 1、井盖不跨软硬景 处理 接处理
100.00%
2
2、软硬景交接部位收口有细节
园建观感综合总比
单元门禁 1、密码开启正常 2、对讲功能正常（含与物业服务中心对讲） 锁具使用正常、无锈迹 1、干净整洁、 无破损、无污染 2、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 1、干净整洁、 无破损、无污染 2、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 1、干净整洁、 无破损、无污染 公共楼梯间 2、消防连廊有装修 3、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 横平顺直、阴阳角方正、收 口美观 无开裂 30% 无破损、划伤、收口美观 1、无污染、收口顺直 信报箱 2、无破损、无划伤 3、安装牢固 大堂 电梯厅 20.00% 20.00% 15% 40.00% 60.00%
2 3
软景
5
车行路面
30.00%
2.4
园建观 感 20% 硬景
0.8
40% 40.00% 3.2
硬景 交付评估部位 分项
井盖
40%
验收要点
1、井盖位置有规划、放置平稳、收口到位
评估注意事项（增加如 总分权重 下测评项）
底座高出周边硬质铺装或软 景，固定螺栓应做防锈处理 1、园路侧边有排水或分隔措 施 2、硬景切割面无外露 10%
60.00% 100%
9
屋面
40.00%
6 15
外立面综合总比
责任单位
底线分数
目标值
入户门
智能化
智能化 土建水电、 精装总包 地暖单位 精装总包
精装总包
精装总包
2017年万科北京区域质量风险检查方案
万科北京区域质量风险方案
2017年万科集团北京区域在过程评估中对各项目进行质量风险检查，质量风险检查表内共9项内容，分别为：地下室、厨卫间、外墙、外窗、屋面、空鼓/开裂、预制内墙板、外墙保温及材料抽检，共计50个检查子项，测区及计算方式如下：
一、测区：
1、质量风险表内所有检查项范围为实测实量5户对应的5层及上一层（顶楼为下一层）楼内任意检查，有不符合要求之处，即可扣分（别墅为对应5栋楼）。
2、质量风险表内地下室分项内所有子项为全现场检查，有不符合要求之处，即可扣分。
3、质量风险表内屋面分项检查范围为实测实量5户对应的5个屋面，未达到屋面封顶阶段或不具备检查条件的该子项分数直接计入。
二、计算方式：
1、质量风险表内共9个大项，50个子项，各子项对应得分为1-3分不等，共计100分。
2、在现场检查过程中，如部分子项未达到施工阶段或者不具备检查条件，则该子项分数直接计入。
3、各子项单向合格率如偏小（或存在系统性风险）将在质量风险分数上进行扣减，且为累加扣减，扣减办法如下：
80＞单项合格率≥65，质量风险分数扣减3分；
单项合格率＜65，质量风险合格率扣减5分。
4、标段风险分数=实得分*1.03。
注：当受检子项数大于等于20时，给予难度修正系数。
三、计算表：
万科北京区域2017
年质量风险计算表.xls。
万科评估标准
关于2014年使用“实测实量”A6版进行季度工程质量、安全评估的通知VKGC-TZ-2014-001各区域、一线公司：为进一步提高工程质量，鼓励使用“提高质量、提高效率、减少人工”的工艺工法，使项目管理常态化，交付出高质量的产品，集团工程管理部对2014年使用A6版“实测实量”进行季度工程质量、安全评估工作通知如下：一、住宅项目“实测实量”1．实测样本：抽取方式为电脑任意选取。
每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当少于5栋时均衡抽取；当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）大于3分时再以上述规则增加3套实测，当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增加2套实测，此成绩为最终结果。
2．实测范围：室内、公共部位，实测点以目测的最差部位进行。
3．实测内容、部位、标准：（1）实测点以目测的最差部位进行。
（2）公共部位实测位置的选定随同实测实量房屋的所在楼层。
A6版-02表安全文明分：防火管理、三宝四口、安全用电、机械设备、基坑支护、场容场貌、卫生设施共7项评估内容。
1．评估样本：防火管理、安全用电、机械设备、基坑支护、场容场貌、卫生设施6项检查全标段评估。
三宝四口防护每标段随机选取两栋楼的2个单元3个楼层进行评估。
2．评分办法三、季度评估项目综合分1．项目标段综合得分=标段实测得分*80%+标段安全文明得分*20%。
2．项目综合得分为标段实测实量、安全文明得分按标段面积加权计算（标段面积以施工许可证载明的地上面积为准）。
3．内外墙采用免抹灰工艺的标段或项目综合得分加1分。
4．项目综合评价全集团项目按优、良、中、较差、差5个等级核定项目质量评价级别。
项目质量评价标准如下：1．加强第三方评估机构监管，集团工程管理部及区域品质管理部将不定期进行项目的检查，一经发现评估质量不高、评估结果与现场有较大差距或对项目评估结论有误的评估单位给予处罚。
必要时，将对项目评估成绩追溯调整。
2．在评估期间一线公司如有违规行为被实名举报，将视情况问责。
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万科集团2017年住宅项目季度评估方案
一、适用范围 (2)
二、评估体系 (2)
1.评估体系架构 (2)
2.实测实量体系及评估办法： (2)
3.质量风险体系及评估办法： (5)
4.住宅隐蔽验收体系及评估办法 (15)
三、评估组织方式 (18)
四、综合成绩计算方法 (19)
一、适用范围
适用于万科集团所有在建住宅项目。
二、评估体系
1.评估体系架构
2.实测实量体系及评估办法：
（1）测区抽选原则
A、实测测区抽选：每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当多于5栋时均衡分布抽取（别墅按照户计算）。
每次抽选测区不区分新旧工作面，以现场实际工作面为准，每季度可以重复抽取。
B、对于实测的抽检套数，同一标段应按别墅及高层户数比例进行分配。
对于别墅和高层的区分，按项目开工审批报备文件进行区分。
C、对于主体阶段项目实测，高层必须具备50及以上套数时才进行实测，别墅需10套及以上。
其中高层每户必须全部拆模完成，完全具备实测条件，多层别墅需2层及以上拆模完成。
（2）检查内容
（3）检查标准
A、实测范围：室内所有房间（不含公共部位）涉及到的实测指标，实测点在室内随机进行选取。
B、实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。
实测实量评估方案
（4）实测其它要求：
A、主体阶段结构墙面禁止打磨、修补，按[0，8]的标准进行实测，如有打磨、修补，按规避测区处理，每处扣2个点。
对于正常穿插施工的结构墙面允许打磨和修补，但打磨、修补后按[0,4]mm的标准进行实测。
B、如果项目后期房间有吊顶，顶板水平度可以避开实测，但项目必须提供图纸（蓝图或设计院盖章的白图）证明。
C、现场实测过程中，所有实测指标必须在现场第一时间确认。
D、若受检楼层的下一层为架空层，楼板厚度可测量上一层。
3.质量风险体系及评估办法：
（1）评分模式
A、质量风险评估体系共分为五大板块、十大类，按标段进行评分。
（2）评估思路
A、根据现场质量风险出现问题的实际情况对现场质量风险进行评分。
B、标段风险评价得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%。
C、项目风险评价得分率=各标段质量风险得分率的平均分。
（3）框架体系
质量风险评估方案
4.住宅隐蔽验收体系及评估办法
1）评分模式
A、隐蔽验收评估体系共分为四大板块，按标段进行评分。
（2）评估思路
A、根据隐蔽验收资料对标段（项目）隐蔽验收进行评分。
B、标段隐蔽验收得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%。
C、项目隐蔽验收得分率=各标段隐蔽验收得分率的平均值。
（3）框架体系
隐蔽验收评估方案
三、评估组织方式
采用季度评估的方式进行，与区域季度评估同步进行，数据同时采集。
A、抽检数量
季度评估对所有具备评估条件的项目全覆盖。
B、抽检原则
与各区域季度评估抽检原则一致。
四、综合成绩计算方法
1、公司综合成绩=公司实测实量得分*40% +公司质量风险得分*20%+公司隐蔽验收得分*20%。
A）公司实测实量得分=各参评项目实测实量得分平均值。
B）公司质量风险得分=各参评项目质量风险得分平均值。
C）公司隐蔽验收得分=各参评项目隐蔽验收得分平均值。
2、项目综合成绩=项目实测实量得分*40%+项目质量风险得分*40%+项目隐蔽验收*20%。
A）项目实测实量得分=各参评标段实测实量得分平均值。
B）项目质量风险得分=各参评标段实测实量得分平均值。
C）项目隐蔽验收得分=各参评标段实测实量得分平均值。
3、标段综合成绩=标段实测实量得分*40%+标段质量风险得分*20%+标段隐蔽验收得分*20%。
注：若该标段未参与实测实量，则该标段无综合成绩。