住宅项目定价方案
房地产策划报告之项目价格制订及理由
房地产策划报告之项目价格制订及理由一、估价对象：天安第一城一期项目住宅公布市场均价二、估价目的：为天安第一城公布发售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时的价格三、估价时刻：2002年4月10日至4月15日四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的«建设用地规划许可证»、«建设工程规划许可证»、«开工许可证»及对其他可比实例的实地考察所获的资料五、限制条件：假设以后一段时刻内，长春市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格六、估价原那么：替代原那么七、估价方法：市场比较法八、估价结果：依照估价目的，遵循估价原那么，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，通过周密准确运算，并结合估价体会及对阻碍房地产价值因素的基础上，确定天安第一城的公布市场下，一次性付款的平均价格为3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。
九、有效时刻：在市场变化不大的情形下，有效期半年，随着时刻和市场情形的变化，上述评估价格要作相应的调整。
十、估价说明：1.本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6个月，随着时刻及市场情形的变化，该价值需作相应调整。
2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：1)自愿的卖者；2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合理的谈判周期；3)在那个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；4)该物业能够自由地在市场上出售；5)不考虑专门性质买家的附加叫价。
估价分析测算过程一、差不多方法由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一样差不多上正常的市场价格，能够作为可比实例。
住宅定价的基本方法
住宅定价的基本方法一、项目价值分析1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法、类比可实现价值分析法a. 选择可类比项目b. 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重。
c. 分析可类比项目价值实现的各要素之特征。
d. 对比并量化本项目同类比项目诸价值实现要素的对比值。
e. 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。
•类比可实现价值决定因素a. 类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通便利性的差异※项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便理性的差异b. 项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力c. 价值实现的经济因素※经济因素※政策因素2．项目可实现价值分析•类比楼盘分析与评价项目价值类比分析a. 价值提升和实现要素对比分析b. 项目类比价值计算二、项目定价模拟1．均价的确定•住宅项目均价确定的主要方法a. 类比价值算术平均法b. 有效需求成本价加法※分析有效市场价格范围※确保合理利润率，追加有效需求成本价格运用以上两种方法综合分析确定均价2.项目中具体单位的定价模拟•商品住宅定价法：差异性价格系数定价法a. 根据日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa×(1+B), 其中Pa为基础均价b.然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pd，即Pd=Pb×(1+D)c.当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S 系数）确定不同户型单位的均价，即Ps= Pd×(1+S)d.在Ps 的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn= Ps×（1+F）=Pa×(1+B)×(1+D)×(1+S)×(1+F)e.考虑到起他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U 其中U位不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
住宅项目定价方法
住宅项目定价方案一、概述在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法1、成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润；2、差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段；3、竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。
此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。
整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。
在本案中，主要分析一种能够运用于房地产开发企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。
在这里，姑且称之为类比量化定价法。
二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
万科-深圳万科城一期VHOUSE定价说明方案
03
满意度。
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年龄
目标客户群体主要集中在 30-50岁之间，具有一定 的经济实力和购买意愿。
职业
以企业高管、专业人士、 白领阶层等高收入人群为 主。
需求
注重品质、服务和配套设 施，追求舒适、便捷的生 活方式，具有一定的投资 需求。
03
产品定位与定价策略
产品定位
目标客户群
针对中高端购房者，特别是对生 活品质有较高要求的家庭和年轻
白领。
地理位置
位于深圳市核心区域，交通便利， 周边配套设施完善。
产品特点
强调绿色生态、智能家居和人性化 设计，提供高品质的居住环境。
定价策略
成本加成
01
根据项目开发成本、土地成本等因素，加上合理的利润率，确
定基础价格。
市场比较
02
参考同区域、同类型产品的价格，以及市场走势，调整价格策
略。
产品差异
03
针对不同户型、楼层高度、景观等因素，制定不同的价格策略，
以满足客户个性化需求。
价格预期与市场接受度
价格预期
根据市场调研和竞争分析，制定合理 的价格预期，确保项目销售的盈利性 和市场竞争力。
市场接受度
通过市场调研了解客户需求，调整价 格策略，提高市场接受度。同时，加 强品牌宣传和推广，提高项目的知名 度和美誉度。
客户反馈法
根据客户的反馈和需求，对价格进行调整。这种方法需要建立良好的 客户关系和沟通机制。
价格风险控制方案
价格风险识别
通过市场调研、成本分析等方式，识 别可能存在的价格风险。
风险评估
对识别出的价格风险进行评估，确定 其对项目的影响程度和可能性。
楼层定价方案
楼层定价方案在房地产市场中，楼层高度常常会成为一个关键因素，影响着房屋的销售价格。
然而，不同楼层的定价方案是如何设计的呢？本文将介绍一些常见的楼层定价方案，以及其背后的设计原则。
1. 递增定价方案递增定价方案是一种较为常见的楼层定价方案。
它的基本设计原则是：随着楼层的高度增加，售价逐渐上涨。
这种方案的优点在于，可以充分利用高楼层的优势，提高房屋的整体价值。
同时，也可以适当控制低楼层的售价，以保证房屋的销售收益。
递增定价方案通常以楼层高度为基准，按照一定的差额进行定价。
例如，每递增一层，售价增加1000元；或者每递增10层，售价增加10万。
不过，这种方案并不是适用于所有情况的。
如果某栋楼的低层单元较少，而高层单元相对比较多，递增定价方案可能会导致低层单元的价值被低估。
因此，在实际应用中需要根据具体情况进行调整。
2. 固定售价方案固定售价方案是一种相对简单的楼层定价方案。
它的设计原则是：无论楼层高低，售价都保持不变。
这种方案的优点在于，可以减少楼层高度对房屋价值的影响，提高市场竞争力。
同时，也可以让购房者更加方便地进行比较和选择，减少信息的不确定性。
固定售价方案通常适用于楼层数量相对较少、楼层高低变化较为平均的项目。
例如，某栋住宅楼只有10层，且每层的户型和面积基本一致，这时候采用固定售价方案比较合适。
3. 倒挂定价方案倒挂定价方案是一种相对特殊的楼层定价方案。
它的设计原则是：高层的售价低于低层的售价。
这种方案的背后有一个基本思想：高楼层所带来的噪音、日照等不利因素可能会降低购房者的愿意，造成低层单元的供需失衡，使得高层单元成为经济适用房。
倒挂定价方案通常适用于城市中心区域，或者市区重点发展区域。
在这些地区，由于土地资源靠近城市中心，开发成本高昂，因此开发商需要通过创新的定价机制来提高房屋的竞争力。
不过，倒挂定价方案也存在一定的风险和不确定性。
如果低层单元供大于求，高层单元需求较低，那么这种定价机制可能会导致高层单元无法顺利售出。
住宅价格表的制作
中层景观一般，视野较窄，价格不能高
高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）
倒梯形模式----案例
看小区园林，楼距小
价格分布：拉高下层和高层价格，压低中层单位价格；合用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。
椭圆模式旳应用
价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中；合用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。
假设：同一户型旳厅、房、厨卫为同一朝向
水平系数各原因差幅取值参照
打分项目
取值范围
考虑原因
一、
平面设计
0-21%
1.1
客厅尺寸布局
0-4%
开间、进深、位置旳合理性；电视墙、沙发墙旳利用性；
1.2
餐厅尺寸布局
0-3%
开间、进深、位置旳合理性；
1.3
卧室尺寸布局
0-3%
开间、进深、位置旳合理性；
1.4
1.9
实用率
最大与最小实用率之差
1.10
户梯比
0-1%
二、
景观视野
看园林好15%、看园林中档10%、看园林一般5%，无景观0
2.1
客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）
2.2
主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）
2.3
次卧（15%）
2.4
厨卫（5%）
三、
住宅价格表旳制作
品控中心 · 技术资源部
四大突破
NO.1 垂直系数（层差）模式研发NO.2 提出“价格质检”工具NO.3 公式提升到理论层面NO.4 利用价格杆杠进行推售控制
一、定价目的二、价格制定 1、公式 2、取值（要点） 3、环节三、价格审核（要点）四、价格统计五、定价阐明书六、实例演示
楼盘定价方案
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景
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住宅项目定价方案
1
住宅项目定价方案
一、概述
在住宅项目定价实践中,其定价方法较多,其中主要有以下几种方式,本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法
1、成本加成定价法:它指的是在项目单位成本的基础上加上一定
比例的目标利润作为项目的单位售价,其公式为P=C×(1+
η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润,而
不考虑需求和市场竞争状况,其结果是住宅要么卖不出去要
么企业不能获取较大的利润;
2、差别定价法:它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形
象、时间、地点的差异来制定不同的价格;差别定价是房地
产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅,而这些价格
不一定完全反映成本费用上的差异,这种定价方法没有很好
地反映市场需求和行业竞争状况,特别是根据顾客差异、房
屋形象差异来定价更像是一种促销手段;
3、竞争定价法:它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法,
这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况,在房地产竞争
激烈的今天,其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下,为
了不破坏整个市场价格的平衡,这是一种较常采用的定价方
法,但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑,这
2
样就显得过于笼统,没有很好地按区域、住宅物业形态等因
素进行市场细分,故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。
另外,还有尾数定价法,这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价,让消费者有占到便宜的感觉。
整数
定价法主要对高档住宅,如别墅,其目的是为了体现消费者
身份和地位。
在本案中,主要分析一种能够运用于房地产开
发企业中实际可操作的定价方法,它其实是对竞争定价法的
一种深化和延伸。
在这里,姑且称之为类比量化定价法。
二、类比量化定价法
该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次经过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化,而赋予的分值又仅仅是经过调查对比得出,而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大,而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。
3
三、影响因素、指标及其分值的确定
笔者共列出了12个主要影响因素,分别是位置、价格、配
套、交通、物业管理、周边环境(景观、污染)、城市规划、楼盘
规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告,其分值分别为1、2、3、4、5。
分值越大,表示等次越高,详见下表1。
表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2]
4
四、权重的确定
运用价值工程中的0～9评分法来确定权重,当然也能够用层次分析法或者经验值法来确定权重,其计算过程见表2。
表2 住宅项目影响因素权重计算表(0～9评分法)[3]
5。