住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议篇一：小区配套公建的产权归属法律分析小区配套公建的产权归属法律分析内容提要：目前，对小区配套公建的产权问题法律规定上的空白，已经导致了一系列社会问题，影响社会和谐。
笔者从配套公建产权的现状谈起，提出由于产权不明导致的一些问题，最后提出明确配套公建的产权立法应注意的一些问题，提出一些对立法有建设性的建议。
关键字：产权立法配套公建随着我国房地产业的迅速发展，生活居住条件的迅速改变，人们对居住环境的要求逐步提高，小区内的配套公共建筑越来越多，越来越齐备，由一开始小区必备的变电房、泵压房等水电设施，发展有物业管理用房，再发展有后来的公用停车场、地下停车库，到现在的会所，随着近几年大型社区的出现，又出现了一些公益性、商业性的配套，比如学校、社区医院、银行、小型超市等等。
现在，一些大城市的规模较大社区，差不多都有行政管理、金融邮电、文化体育、医疗卫生、商业服务、社区服务、市政公用、教育八类设施，很大程度上方便了居民的生活。
但是，我国立法却远远没有跟上房地产业的迅猛发展，到现在为止，对小区配套设施的最基本的问题――所有权问题。
国家立法几近空白，各地的立法不仅相当混乱，也十分不全面，这些立法权威性极差，往往不乏背离物权法和立法法基本原则的规定。
以北京为例，北京市在2002年8月5日，印发了《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》（京政发2002第22号），其详细规定了八类配套公建的的基本要求和控制指标，但其对这些配套公建的产权问题根本没有涉及，把首要应解决的问题，彻头彻尾的回避。
根据上海市房屋土地资源管理局的文件，除了地下车库与会所的产权问题（但争议很大）有所涉及外，配套公建的产权问题也几近空白。
在此，笔者欲对这一问题展开讨论，与各位同行交流，以便今后对这一问题的深入讨论与立法有所裨益。
的标准不同，而不所不同。
按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建；按盈利与否可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
住宅小区内公共配套设施产权归谁所有住宅小区内公共配套设施产权归谁所有最近在某小区的业主大会上，业主们就住宅小区公共配套设施产权归属这一大家关注的问题争论不休。
有人说，小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司所有，还有人说归业主所有，可谓众说纷纭。
那么，住宅小区内的公共配套设施产权到底归谁所有?一般而言，公共配套设施的产权归全体业主共有。
这可以从三个方面加以说明：◆首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。
”◆其次，公共配套设施是住宅总体的一部分没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。
按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。
◆最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。
当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。
所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析
七、地下室产权及使用权归属
（四）地下设备层和避难层产权及使用权归属 依《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问
题的解释》第三条规定：地下设备层和避难层产权及使用权归属业主共有。 （五）地下人防工程的产权及使用权归属
人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战 争时供公众临时时避难的场所。我国《人民防空法》第五条规定，人民防空 工程平时使用管理，收益归投资者所有。
实践中，小区游泳池、网球场分为室内和室内两种形式，室内的其所有权的认 定适用特定建筑物（如会所）的产权认定。 室外游泳池、网球场等属于小区的配套公共设施，不依附特定建筑物，如何认 定其产权归属？
此类体育设施属于小区公建配套，其没有单独的土地使用权，其所占用 的土地属全体业主所有，因此，其产权属业主共有。 理由：此类体育设施属于小区配套设施没有单独的土地使用权，属于小 区附属设施，不能离开小区的其他建筑物而存在。小区商品房与小区的 此类体育设施之间属主物和从物的关系。从物依附主物而存在，其产权 随主物转移而转移。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区 业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小 区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营 ，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球 场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
四、会所产权及使用权归属
（一）会所的类型与产权归属
从实践来看，会所有以下几种形态：一是独栋建筑物；二是某栋建筑物中的 某套房屋；三是利用架空层、地下室或建筑物特定空间未经规划许可擅自改 建的房屋。与车位、车库不同，《物权法》对会所的产权问题并未作出相关 的规定，判断会所的产权归属，可按如下方法处理： 1、会所已经办理产权登记的，归登记的所有人所有。 2、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也 未列入住宅公摊面积分摊的，其产权属于开发商所有。 3、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权 归属公建平台，则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。 4、商品房买卖合同如月的会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定 执行。 5、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主 共有。
小区配套设施产权和使用权应归业主
小区配套设施产权和使用权应归业主.小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。
有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。
2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。
由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。
居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。
有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。
专家观点：秦兵(北京律协房地产专业委员会委员)：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。
导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。
相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。
公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。
虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。
配套公建设施处于产权不明的状态。
这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。
许多小区住户和业主委员会，只能听任房地产商或物业管理公司使用出租甚至再次出租这些配套公建设施。
小区配套设施产权和使用应归业主所有
小区配套设施产权和使用应归业主所有第一篇：小区配套设施产权和使用应归业主所有小区配套设施产权和使用应归业主所有醉棠苑小区8#、19#底层是经市规划部门批准的建筑区域内规划建设的公共活动场所和共用设施。
服务小区业主公众休闲的场所。
是不分摊土地所有权面积不计算容积率也不能登记成为特定业主所有权的客体。
应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分产权和使用权，归属全体业主共有。
法律法规1.根据《福州市房屋面积计算细则》第19条第二款第三款和第21条规定：本苑8#19#楼底层是经批准配套建设的公共设施即不参加公摊也不应被分摊的共有共用面积。
属业主公产。
是不计算容积率不能荻得相应的土地使用权面积份额。
其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。
2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
福州市房地产开发公司己将本苑全部楼房出售给834户业主，其土地使用权也全部转移为业主所有，且经房产部门登记办理两证。
所以小区全部建筑物的其它附着物所有权和使用权归属全体业主。
3.根据《房屋买卖合同》约定，小区配套设施设备属全体业主所有。
根据《福州市房屋面积计算细则》第21条规定：成套房屋共有面积的确认方法由建设单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有部位进行标识，并做出相应说明。
房地产管理部门对共有部位进行核实并做出相应说明。
根据《细则》规定精神结合本苑业主《房屋买卖合同》中附件的规划设计平面图上标识明确。
醉棠苑8#、19#底层是经规划部门批准和房地产管理部门核实、规划功能明确的配套公共文化娱乐活动中心（见附件四）。
并且《房屋买卖合同》第21条约定:《房屋买卖合同》的附件与合同具有同等法律效力。
小区的公共用房所有权归谁
小区的公共用房所有权归谁小区的公共用房所有权归全体居民，《解释A》规定，建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于“建筑区划内的其他公共场所”。
▲小区的公共用房所有权归谁《解释A》规定，建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于“公用设施”。
按照物权法第七十三条规定，这些公共场所和公用设施都属于业主共有。
此外，共有部分还包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单位业主的除外。
在物业服务领域，当前还普遍地存在着一个问题，就是小区业主的人身财产安全受到损害之后，负责小区物业服务的企业要不要承担责任?对此，《解释B》的征求意见稿中也作出了详细规定。
《解释B》规定，物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。
因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。
对于车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。
业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。
物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析课件 (一)
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分
析课件 (一)
随着城市化的不断加快，小区作为城市中的一个重要组成部分，其公
建配套设施的建设也变得越来越重要。
然而，很多小区在开盘时只有“产权”没有“使用权”，这就给小区管理带来了一定的困惑。
那么，小区公建配套设施产权及使用权归属究竟应该如何解决呢？
首先，我们需要明确的是，小区公建配套设施的产权归属应该是属于
业主的。
因为小区公建配套设施的建设是由开发商按照政府相关规定
建设的，其费用应该在开发商进行房屋销售时已经计算在内了。
因此，小区公建配套设施的产权应该属于业主，即在业主购房时就已经随之
过户，并无需再另行购买或转移产权。
然而，小区公建配套设施的使用权归属则需要根据不同情况而定。
如
果小区中的公建配套设施是由开发商自行投资建设的，那么在开发商
完工时，就应该将使用权交给业主委员会或物业公司。
如果小区的公
建配套设施是由政府出资建设的，那么使用权则应该归属于政府，但
政府应该同样将使用权交给业主委员会或物业公司，以便进行更好的
管理和维护。
需要注意的是，小区公建配套设施的产权和使用权如果没有合理解决，会导致维修、管理等问题的产生。
因此，相关部门应该加强对小区公
建配套设施产权及使用权归属问题的研究和探讨，建立完善的法律体系，以便在出现问题时能够及时解决。
总而言之，小区公建配套设施产权及使用权归属的问题是一个涉及到
小区管理、维护和发展的重要问题。
因此，我们应该加强对相关问题
的研究和探讨，建立完善的法律体系，以便为城市化进程提供更好的支撑和保障。
小区公共区域的所有权证明
小区公共区域的所有权证明随着城市化进程的加快，高层住宅小区越来越多，小区公共区域的所有权问题也逐渐引起了广泛关注。
公共区域作为小区的重要组成部分，其所有权归属关系直接影响到业主的生活品质。
本文将对小区公共区域的所有权进行详细解析，帮助大家了解公共区域所有权证明的必要性、办理流程及法律效应，并提出业主如何维护自己的权益。
一、小区公共区域的所有权概述根据《物权法》的规定，小区公共区域的所有权归属于全体业主共同所有。
公共区域主要包括楼道、电梯、公共卫生间、停车场、绿化带等。
这些区域的所有权归全体业主共同拥有，物业公司仅享有经营管理权。
二、小区公共区域的所有权证明的必要性1.维护业主权益：公共区域所有权证明是保障业主权益的法定凭证，有助于明确公共区域的所有权归属，避免纠纷。
2.便于物业管理：公共区域的所有权证明有助于物业公司更好地管理公共区域，提高物业管理水平。
3.融资贷款：部分业主可能需要将公共区域所有权进行抵押融资，此时所有权证明显得尤为重要。
4.交易转让：在二手房交易中，公共区域的所有权证明是房屋买卖双方关注的重点，有助于保障交易安全。
三、小区公共区域的所有权证明的办理流程1.筹备会议：业主大会筹备组召开会议，讨论并通过公共区域所有权证明的办理方案。
2.申请办理：业主委员会或物业公司代表全体业主向相关部门申请办理公共区域所有权证明。
3.资料审核：相关部门对提交的资料进行审核，包括小区规划许可证、土地使用权证等。
4.制证发证：审核通过后，相关部门将为小区公共区域颁发所有权证明。
四、小区公共区域的所有权证明的法律效应1.确权作用：公共区域所有权证明是明确公共区域所有权归属的法定凭证，具有法律效力。
2.维权依据：在发生纠纷时，公共区域所有权证明是业主维权的重要依据。
3.强制执行：如物业公司违反公共区域管理规定，相关部门可依据所有权证明进行强制执行。
五、业主如何维护自己的权益1.积极参与业主大会：业主应关注小区公共事务，积极参与业主大会，共同商讨公共区域管理事项。
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住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
最近在某小区的业主大会上，业主们就住宅小区公共配套设施产权归属这一大家关注的问题争论不休。
有人说，小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司所有，还有人说归业主所有，可谓众说纷纭。
那么，住宅小区内的公共配套设施产权到底归谁所有?一般而言，公共配套设施的产权归全体业主共有。
这可以从三个方面加以说明：
◆首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分
根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。
”
◆其次，公共配套设施是住宅总体的一部分
没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。
按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。
◆最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使
根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。
当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。
所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。