小区内所有的配套设施归业主吗
公共配套设施的权属界定应明确四种关系
公共配套设施的权属界定应明确四种关系窍地产行政管理萄施师哥茭口胡志刚目前,住宅小区及大厦内公共配套设施的权属界定,问题很多,这方面的诉讼也日趋上升.就会所,停车场,车库,地下室,绿地以及包括超市,农贸市场等在内的商业用房的权属问题,开发商与业主各执一词.开发商以其投资为由,欲将这部分面积登记在自己名下,收益据为己用;小区,大厦的所有者则认为,这是所有业主共同的财产,应该登记为共有产,其收益应为所有业主所有,由业主大会决定收益的使用,其共同的意向是用这部分收益补贴物业管理经费的不足部分.笔者认为,解决此类问题要明确以下几方面的关系:1.规划与权属的关系目前主张权利的业主一般认为,应由城市规划确定小区或大厦附属公共配套设施,而一旦规划确定,就应将其归属业主.我认为这种想法失之偏颇.固然,解决配套设施的切入点应该是城市规划.因为城市规划解决的是城市空间布局和城市发展方向问题,为实现城市现代化,政府应鼓励前瞻性规划设计,即通过规划完善新建小区和大厦的功能配套.但是设施的功能不能简单处置,尤其是小区内部有大配套和小配套的问题(与小区外的基础设施大配套和小区内基础设施小配套不是一个概念).单幢共用部分和小区共用部分要将功能划分清楚.如,为小区共用的部分的会所,学校,商店,休闲广场,中心绿地,配电房,水泵房,物业管理用房等应归入小区的大配套,而单幢内部公用部分的设备层,配电房,水泵房,地下储藏室等,应归入单幢的小配套.但有些功22期36娣29o期能容易混杂,要注意区分.如车库,有可能作为大配套,也有可能作为小配套,这就需要规划予以明确.尤其应规定单幢和小区配套各自的比例,超过单幢比例,可列入小区配套;超过小区配套,应列入为社会配套.制定这样的规划,是制约和限定开发商必须提供各种必备的配套设施.现在纠缠不清的首要原因是规划对各种配套设施匹配于何类主体不明确.但是城市规划解决的也只是功能配套,即通过一些限制性指标,规定大配套,小配套的各自应有比例.需要强调的是,功能配套与权利归属是两个完全不同的概念,不能等同,即城市规划只能解决功能问题,而不能解决权属问题.比如车库,属于单幢或小区配套且可以销售的就应向相关业主销售.而对于休闲广场,绿地等配套设施由于不能销售,只能作为公摊面积归属给业主.销售的配套设施初始归属应是开发商,业主只能通过购买获得权属,当然双方约定甚至开发商承诺将一定的配套设施赠与业主另当别论.在满足单幢或小区业主购买需求后的剩余部分以及超出小区配套比例之外部分,可向社会销售.2,土地已分摊面积与未分摊面积的关系在配套设施的权利争议中,土地分摊面积是被举证的重要内容.业主以配套设施所占用的土地已分摊至小区住宅中为由主张其权利;而开发商则认为,配套设施占用土地与住宅无关,故权利不能归业主.笔者认为,首先应搞清土地面积是如何分摊的.据我了解,目前全国小区土地面积大体有两种分摊方法.一种是以小区占地面积除以所有建筑面积,所得系数再乘以每幢或每户建筑面积,即所有土地都分摊到业主头上.另一种是以单幢建筑物占地面积除以单幢建筑面积,所得系数乘以每户建筑面积,即只分摊本幢占用土地面积.以上两种方法争议在前者.由于小区内所有土地都列入分摊范围,故有人认为,既然分摊所有土地面积,其地上配套设施也应分摊给业主.其实这一想法是幼稚的.因为,在小区范围内住宅和配套设施同样分摊其余土地的面积,以会所为例,它与住宅一样同样作为一个独立的建筑物分摊小区内所有土地面积.由此可见,两者按统一系数分摊土地面积, 会所所占用的土地面积未分摊到住宅,因此,业主主张权利的说法没有依据.3,空间利用权与独立空间权的关系空间利用权的主体不是独立存在的空间,因为它岛缝产行政管理依附于已有地上建筑物,而独立空间权是不依附于地上建筑物而独立存在的空间.以地下车库和地下室(有的是底层挑空的杂物间)为例,作为建筑物的配套设施,规划将核定一定比例的车库和地下室,这部分设施是作为其所依附的地上建筑物所必须具备的功能性设施,因而是空间利用权.由于城市人口剧增,土地资源稀缺,要求对土地进行多层次立体式的开发利用,而现代科技及地下地空问开发技术和材料的进步,使这种开发成为可能.作为开发商为了提高土地的利用效率,往往在按一定比例配置为主体建筑物服务的车库和地下室外,建设超出核定配套比例的车库和地下室.这部分超比例的车库和地下室,有可能是以空间利用权建设的多余部分;也可能是与地上建筑物脱离,建设独立的地下车库和地下室,如负一,二层车库,地下室或地上独立车库,形成独立的地下或地上空间.无论是属于空间利用权的多余部分车库和地下室,还是属于独立空间权的车库和地下室(尤其是后者),其与地上建筑物可能在载体上有连接,但在功能上己完全脱离.前者是为地上建筑物服务,而后者已超出建筑物业主的需求,是为小区或小区附近的单位和居民服务,可以独立经营,获取效益.由此我们可以得出以下几个结论.一是由于出让转让的土地使用权权能限定在地表利用范围之内(《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第一章第2 条),且独立空间权和空间利用权并不占用地表的土地使用权,因而两者都不能以土地分摊为由归属业主;二是依据"谁投资,谁受益,谁维护"的地下空间利用原则(建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条),超出配套比例的属于空间利用权的车库和地下室与作为独立空间权的车库和地下室,属于大配套(当然应优先向业主销售);三是作为配套比例内的属于空间利用权的车库和地下室,虽为地上建筑物业主服务,但其权利并不一定归属业主.当然,谁购买或承租谁就应拥有相应的权利;四是如果开发商在售房时将车库和地下室作为购房优惠赠送给业主,另当别论.如果开发商没有这方面的承诺而将其强行归属业主,不仅侵犯了开发商应有的投资回报权益,而且挫伤了其投资多余空间利用权和独立空间权的积极性; 五是从空间开发的技术角度看,城市规划应规定车库和地下室可以作为完整的建筑物销售或出租,使购买者获得车库和地下室所有权或承租权,防止开发商在2005.2期3一/睇2901~.期睇窍地产行政管理收取车库和地下室出售价款后,以车库和地下室不是独立建筑物为由只给使用权(有期的或永久的都有), 以确保业主的权益.4,投资与成本的关系在配套设施权利归属争议中,业主提出谁投资谁收益的原则,其依据是商品房售价中已包括配套设施的投资,即以配套设施的成本摊入商品房成本为由主张权利.我认为这一想法不能成立,因为在市场经济条件下,商品成本再高,若与市场行情相背离导致无利或亏本,产品就没有销路;相反成本再低,若有需求,利润再高也无可非议.这是市场的铁律.以地下车库为例,其投资若包含在商品房真实成本中,有三种情况,一是造成价格高而没有销路,这就迫使开发商将地下车库和地下室的成本挤掉.操作方式上只能是整体降价(包括车库和地下室部分也降价),而去掉车库和地下室的全部售价不大可能.但作为营销策略, 奉送车库和地下室是有可能的,这与理论上归属业主是两码事.二是价格持平,开发商无法获利,若让其再将地下车库和地下室无偿赠送将导致亏损,由谁来弥补这一损失呢?结论是自负盈亏,因而上策是车库和地下室维持原价,下策是将其适当降价,而免费是行不通的.三是低于市场价格.在此情况下开发商可以更多地获利,但这是市场的认可,即市场行情好,利润空间高,即使将地下车库和地下室打进成本在市场上仍走俏.针对以上情况,我认为,一则这是由市场供求关系决定的,若供小于求,利润高且成本空间可容纳地下车库和地下室投资,但这是开发商风险投资的回报,与地下车库和地下室投资无关.若供大于求,没有销路,迫使调整售价或车库和地下室价格,这与投资无关.二则,根据《中华人民共和国价格法》第36条的规定,商品成本是经营者的商业秘密.业主不可能也无权知悉实际开发成本,其购买商品房时,认定是市场价格,而市场价格并不向人们昭示,它是否包含地下车库和地下室等各项设施的成本,至今也没有一家开发商在明码标价的同时,公示其成本构成.既然如此,商品房价格究竟是否包含地下车库和地下室成本是开发商的事与业主无关.当然,双方在签约时,开发商承诺其卖价中包含一定的车库和地下室等配套设施,这是双方的约定,不能作为法定原则.正是由于从市场规则及商品价值上看这些设施的投资与商品房成本无关,因而从客体上看,商品房不应包含这些设施.据此,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定:"凡已为独立空间销售或出租的地下室,车棚等,不计入公用建筑面积部分."综上所述,不能简单地以规划,土地面积分摊,成本等为由谈论公共配套设施的权利归属.城市规划只确定功能配套,而不能作为权属的依据.当规划确定主体建筑物一定比例的配套设施(即小配套)后,一方面这些设施必须为主体建筑物业主服务,其中有的部位已列入公摊面积,包含在商品房售价中,也有的部位必须由业主通过有偿方式获得.另一方面,超出必备功能配套的大配套,其权属更与业主无关.确定这一原则后,土地面积分摊,成本等作为业主权利归属的理由更站不住脚.据此,我建议不动产物权法及相关法律法规在立法时应考虑:(1)以城市规划确认的功能为依据认定配套设施的性质,其中小配套必须为主体建筑的业主服务,大配套可以为小区和社会服务.但规划认定的配套性质不能作为物权权属的依据.除不可独立销售且业主必须使用的公摊部位之外,其余部位必须是有偿获得.(2)只要开发商和业1之间没有约定配套设施归业主所有或作为优惠赠与,且没有计入公摊面积,开发商就可以单独销售或出租这些设施并盈利. (3)大力推行在商品房销售前公共配套设施的公示制度,增强商品房销售面积计算和除商品房主体建筑之外的公共配套设施的构成及处置透明度. (4)通过《商品房买卖契约》示范文本的有关条款,提示买卖双方当事人就公共配套设施甚至公共部位逐一协商一致,作出约定,以此作为这部分设施归属的依据.(5)依据"谁投资谁受益"的原则,保护开发商投资公共设施的应有权益和风险回报,鼓励其投资除地表之外的地上(空中)和地下空间.(6)开发商在政府部门制定的最低标准内建设的配套设施,不能擅自改变用途或出售给第三方,以保障社区业主的需求.(7)开发商出售或出租配套设施,必须与规划设计相吻合,并在技术与质量上达标,构成可以独立计算建筑面积的建筑物,应符合办理产权或租赁手续的条件,以确保业主的投资权益.马志刚/责任编辑22期38娣29o期。
新建小区中配建的社区办公用房到底属于谁？
新建小区中配建的社区办公用房到底属于谁？一、社区服务用房产权归属产生纠纷的原因新建小区中配建的社区办公用房到底属于谁，开发商的、小区全体业主、还是政府?按照我国《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有”的规定，小区业主认为社区办公用房也应当属于业主共有，除此直接依据之外，还基于两方面理由：一方面，社区办公用房作为小区配建项目，开发商肯定把这部分投资摊入了售房建设成本，由全体业主买单，因而产权属于全体业主共有。
另一方面，一些开发商还把社区办公用房作为分摊的共有建筑面积，既然公摊了，其产权应该属于共有产权人，也就是全体业主。
而开发商则认为，通过招投标程序取得国有土地使用权再投资建设，本着谁投资谁受益原则，配建的社区办公用房应该属于开发商。
如果居委会要用，政府可以通过行政征收或租赁方式取得使用权，其法律依据是民法基本原则和《物权法》第一百四十二条之规定。
从政府角度来看，社区办公用房一般是归各级政府所有，由社区居委会实际使用。
这对一些老小区和各级政府投资建设的社区办公用房来说，是没有争议的，但对《物权法》实施后新建小区中配套建设的社区办公用房，则不能简单类推。
正是全体业主、开发商、政府对于同一事项，站在不同角度，各自寻求着有利于自己的法律、情理与事实层面的支撑，从而使得关于社区办公用房的归属问题在业主、开发商、政府间产生重大分歧。
二、社区服务用房产权归属纠纷的思考方式产权归属纠纷的背后反映出了《物权法》实施后各方主体权利意识的觉醒与张扬，同时也反映出了不同的思维方式。
具体说，在社区办公用房归属问题上有三种思考方式：一是“面积说”。
主要依据社区办公用房的建筑面积是否进行了公摊进而确定其产权归属。
这种界定方法有一定的合理性，但不能从根本上解决社区办公用房的产权归属问题：一则面积是否进行了公摊，内幕信息完全由开发商掌握，外界不易知晓；二则面积即使公摊了，社区办公用房也不能专属本小区业主，因为社区居委会服务对象不仅包括本小区居民，还包括不在本小区的其他居民。
民法典法律规定小区业主权利
民法典法律规定小区业主权利1.业主权利之一:业主对专有部分的专有权，对共有部分的共有和共同管理权。
当你购买了某小区的房屋后，对自己的房屋享有所有权，即所谓的专有部分的专有权，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。
《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：(1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；(2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；(3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施；(4）物业服务用房；(5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；(6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
2.业主权利之二：建筑区划内车位、车库优先满足业主需要。
现实生活中，不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人，有的小区开发商公示车位、车库只售不租。
为规范建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的使用，最大程度保障业主对车位、车库的需要，《民法典》276规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
关于“首先满足业主的需要”的含义，民法典物权编未作明确规定，其含义可以根据总结实践经验不断完善。
实践中司法解释和地方性法规根据实际情况的发展作出了一些规范和解释。
如《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题
《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述上传时间:2008-3-29内容提要: 2008年3月28日晚7点，山东大学法学院民商法学术沙龙第六期在法学院113教室成功举办，主题为: 《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题。
在商品房的买卖过程中，住宅小区相关配套设施的所有权归属问题一直引人争议，新颁布的《物权法》在第六章规定了业主的建筑物区分所有权，并就小区车库、车位的归属问题做出了一些规定，但是由于学界和司法界对此章节的规定存在较大分歧，加之《物权法》并未对其他配套设施的归属做出详细规定，在实践中遇到了很多问题。
因此本次沙龙将主题指向小区配套设施的归属问题，以期让同学们通过探讨与辨析，理清这一问题。
本期沙龙邀请到了刘保玉教授和秦伟副教授，另外还有四位主题发言人，他们分别是: 山东省人民检察院检察官刘艳;济南市中级人民法院法官、复旦大学民商法博士研究生满洪杰;济南市中级人民法院法官、山东大学民商法博士研究生钟淑健;山东大学民商法硕士研究生刘晓蕾。
在主题发言环节，刘艳检察官从分析业主的建筑物区分所有权的含义及内容入手，分两个层面就小区相关配套设施的权属问题做了分析阐述:首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为当然属于业主共有的部分;第二个层面是对小区建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，业主享有共有权。
此外，刘检察官还对楼顶、车位以及物业公司和业主的关系问题进行了分析阐述。
满洪杰法官的发言直接聚焦于小区会所、车库车位的权属确定问题。
关于小区会所的权属确定，满法官认为应以其占用土地和建设成本是否平摊入各专有部分中为依据，如果会所等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应当共同享有该建筑的所有权。
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议篇一：小区配套公建的产权归属法律分析小区配套公建的产权归属法律分析内容提要：目前，对小区配套公建的产权问题法律规定上的空白，已经导致了一系列社会问题，影响社会和谐。
笔者从配套公建产权的现状谈起，提出由于产权不明导致的一些问题，最后提出明确配套公建的产权立法应注意的一些问题，提出一些对立法有建设性的建议。
关键字：产权立法配套公建随着我国房地产业的迅速发展，生活居住条件的迅速改变，人们对居住环境的要求逐步提高，小区内的配套公共建筑越来越多，越来越齐备，由一开始小区必备的变电房、泵压房等水电设施，发展有物业管理用房，再发展有后来的公用停车场、地下停车库，到现在的会所，随着近几年大型社区的出现，又出现了一些公益性、商业性的配套，比如学校、社区医院、银行、小型超市等等。
现在，一些大城市的规模较大社区，差不多都有行政管理、金融邮电、文化体育、医疗卫生、商业服务、社区服务、市政公用、教育八类设施，很大程度上方便了居民的生活。
但是，我国立法却远远没有跟上房地产业的迅猛发展，到现在为止，对小区配套设施的最基本的问题――所有权问题。
国家立法几近空白，各地的立法不仅相当混乱，也十分不全面，这些立法权威性极差，往往不乏背离物权法和立法法基本原则的规定。
以北京为例，北京市在2002年8月5日，印发了《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》（京政发2002第22号），其详细规定了八类配套公建的的基本要求和控制指标，但其对这些配套公建的产权问题根本没有涉及，把首要应解决的问题，彻头彻尾的回避。
根据上海市房屋土地资源管理局的文件，除了地下车库与会所的产权问题（但争议很大）有所涉及外，配套公建的产权问题也几近空白。
在此，笔者欲对这一问题展开讨论，与各位同行交流，以便今后对这一问题的深入讨论与立法有所裨益。
的标准不同，而不所不同。
按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建；按盈利与否可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
住宅小区公共建筑配套权属登记规则之分析
住宅小区公共建筑配套权属登记规则之分析《细则》第36条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
”本条其实是对开发企业、政府等销售商品房、保障房的特别规定，因为其建设房屋本质上并不是用于自己使用，而是要用于销售或者用于保障老百姓的居住权。
因此就要求其在办理房屋首次登记的时候需将涉及全体业主的共有的公共场所、公共设施、物业服务用房等专有部分予以明确，避免未来销售以后发生纠纷。
因此要做好业主共有的区分所有权部分的登记，应该搞清楚以下的一些知识。
一、什么是公建配套设施配套公建（住宅小区配套公共建筑），指开发商按照国家及地方有关规定和建设规划许可在住宅小区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。
规划公建的目的是为了提高小区生活品质，为小区居民的生活提供各种便利条件。
二、什么是业主共有的公共设施根据《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条对此做了进一步的解释：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
小区配套设施产权和使用权应归业主
小区配套设施产权和使用权应归业主.小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。
有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。
2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。
由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。
居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。
有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。
专家观点：秦兵(北京律协房地产专业委员会委员)：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。
导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。
相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。
公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。
虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。
配套公建设施处于产权不明的状态。
这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。
许多小区住户和业主委员会，只能听任房地产商或物业管理公司使用出租甚至再次出租这些配套公建设施。
居民小区水,电,暖,天燃气等基础设施产权归属及管理维修向题的
居民小区水,电,暖,天燃气等基础设施产权归属及管理维修向题的对于建筑规划红线范围外的专营设施设备的所有权应归专营单位所有，由专营单位建设和维护，业主专有部分内部的水、电、暖、气等设施设备归业主个人所有，由业主自行维护，没有什么争议。
对于规划红线内、业主专有部分以外的专营设施设备的所有权，存在较大争议。
从投资的角度来说，物业小区内的水、电、暖等专营设施设备由建设单位投资建设,但是最终会摊人房价，由业主支付，实际上是业主最终投资的。
从此种角度上讲，专营设施设备的所有权就应该归业主共有，由全体业主共同享有所有权。
但是，《物权法》及《区分所有权司法解释》均没有明确规定规划红线内的专营设施设备属于业主共有部分。
《住宅专项维修资金管理办法》第3条规定："本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
"该条也没有规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营设施设备属于业主共用部分和共用设施设备。
《山东省物业管理条例》第16条规定："住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。
建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者人户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并人城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。
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小区内所有的配套设施归业主吗公共配套设施的产权归全体业主共有。
这可以从三个方面加以说明：
首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分，根据国家《商
品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施
建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
又据国家电力公司《关于对新
建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，
由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配
电设施产权属于居民共有。
”
其次，公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配
套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。
按照国家《城市异产毗连房屋管
理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应
义务;除另有规定外，任何一方不得多占、独占;开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所
有人。
最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使，根据国家建设部
《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关
法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的
代表机构——业主委员会来负责具体管理。
当业主委员会选择了某一物业管理
企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业
来管理。
所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使
处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。