住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
住宅小区配套设施的产权归属
住宅小区配套设施的产权归属
田韶华;段卫华
【期刊名称】《经济论坛》
【年(卷),期】2005(000)018
【摘要】近年来，随着房地产业的迅速发展和人们对居住环境要求的逐步提高，我国住宅小区中的配套设施也逐渐增多，不仅有变电房、泵压房等水电设施，也有物业管理用房、公用停车场等公用设施，还有游泳池、网球场所等娱乐场所。
但这些配套设施的产权如何界定，我国目前尚无明确的法律规定。
在实践中，房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就有关配套设施的买卖、使用、收益的纷争更是不断涌现。
本文欲对这一问题作更加深入的探讨，以期对实际问题的解决及物权法的完善有所裨益。
【总页数】2页(P113-114)
【作者】田韶华;段卫华
【作者单位】河北经贸大学法学院;河北经贸大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】D9
【相关文献】
1.住宅小区停车位产权归属现状调研报告r——以武汉市东西湖区为例 [J], 薛凤玲
2.浅谈住宅小区地下停车位产权归属问题 [J], 卢凤军
3.住宅小区楼房架空层的产权归属 [J], 徐映雪
4.深圳物协举办“小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析”讲座 [J], 魏会学
5.不动产登记中居住区公共配套设施产权归属研究 [J], 陆钦网;黄东海;赵荣军因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
小区配套设施产权和使用权应归业主
小区配套设施产权和使用权应归业主.小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。
有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。
2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。
由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。
居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。
有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。
专家观点：秦兵(北京律协房地产专业委员会委员)：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。
导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。
相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。
公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。
虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。
配套公建设施处于产权不明的状态。
这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。
许多小区住户和业主委员会，只能听任房地产商或物业管理公司使用出租甚至再次出租这些配套公建设施。
小区配套设施产权和使用应归业主所有
小区配套设施产权和使用应归业主所有第一篇：小区配套设施产权和使用应归业主所有小区配套设施产权和使用应归业主所有醉棠苑小区8#、19#底层是经市规划部门批准的建筑区域内规划建设的公共活动场所和共用设施。
服务小区业主公众休闲的场所。
是不分摊土地所有权面积不计算容积率也不能登记成为特定业主所有权的客体。
应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分产权和使用权，归属全体业主共有。
法律法规1.根据《福州市房屋面积计算细则》第19条第二款第三款和第21条规定：本苑8#19#楼底层是经批准配套建设的公共设施即不参加公摊也不应被分摊的共有共用面积。
属业主公产。
是不计算容积率不能荻得相应的土地使用权面积份额。
其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。
2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
福州市房地产开发公司己将本苑全部楼房出售给834户业主，其土地使用权也全部转移为业主所有，且经房产部门登记办理两证。
所以小区全部建筑物的其它附着物所有权和使用权归属全体业主。
3.根据《房屋买卖合同》约定，小区配套设施设备属全体业主所有。
根据《福州市房屋面积计算细则》第21条规定：成套房屋共有面积的确认方法由建设单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有部位进行标识，并做出相应说明。
房地产管理部门对共有部位进行核实并做出相应说明。
根据《细则》规定精神结合本苑业主《房屋买卖合同》中附件的规划设计平面图上标识明确。
醉棠苑8#、19#底层是经规划部门批准和房地产管理部门核实、规划功能明确的配套公共文化娱乐活动中心（见附件四）。
并且《房屋买卖合同》第21条约定:《房屋买卖合同》的附件与合同具有同等法律效力。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析课件 (一)
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分
析课件 (一)
随着城市化的不断加快，小区作为城市中的一个重要组成部分，其公
建配套设施的建设也变得越来越重要。
然而，很多小区在开盘时只有“产权”没有“使用权”，这就给小区管理带来了一定的困惑。
那么，小区公建配套设施产权及使用权归属究竟应该如何解决呢？
首先，我们需要明确的是，小区公建配套设施的产权归属应该是属于
业主的。
因为小区公建配套设施的建设是由开发商按照政府相关规定
建设的，其费用应该在开发商进行房屋销售时已经计算在内了。
因此，小区公建配套设施的产权应该属于业主，即在业主购房时就已经随之
过户，并无需再另行购买或转移产权。
然而，小区公建配套设施的使用权归属则需要根据不同情况而定。
如
果小区中的公建配套设施是由开发商自行投资建设的，那么在开发商
完工时，就应该将使用权交给业主委员会或物业公司。
如果小区的公
建配套设施是由政府出资建设的，那么使用权则应该归属于政府，但
政府应该同样将使用权交给业主委员会或物业公司，以便进行更好的
管理和维护。
需要注意的是，小区公建配套设施的产权和使用权如果没有合理解决，会导致维修、管理等问题的产生。
因此，相关部门应该加强对小区公
建配套设施产权及使用权归属问题的研究和探讨，建立完善的法律体系，以便在出现问题时能够及时解决。
总而言之，小区公建配套设施产权及使用权归属的问题是一个涉及到
小区管理、维护和发展的重要问题。
因此，我们应该加强对相关问题
的研究和探讨，建立完善的法律体系，以便为城市化进程提供更好的支撑和保障。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析
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五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区 业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小 区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营 ，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球 场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
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二、判断公建配 套产权归属原则 （一）土地分摊说
此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已 全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权 已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建 的产权归开发商。
（二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如 列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。
小区公建配套设施产权 及使用权归属法律分析
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目录 一、概论 二、判断公建配套产权归属基本原则及学说 三、商业配套物业的产权归属 四、会所产权及使用权归属 五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属 六、架空层产权归属 七、地下室产权及使用权归属 八、车库、车位的产权、使用权及收益归属
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一、概述
（一）公建配套的概念及分类 对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：
（一）商业配套物业的功能机类型
住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民 日常生活需要。因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。 从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体 的建筑物（通常位于住宅的裙楼或住宅的底层）。
小区及公用建筑公用设施停车场产权归属问题小区及公用建筑及产权归属问题判断
小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题小区的公用建筑的产权归属问题判断,核心在于在商品房出售时,商品房销售合同中的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积究竟各是多少,如何明确界定的。
而房地产开发商在此问题上,往往是模糊化处理。
实际操作中,开发商为谋取利益最大化,可能会将已经列为分摊的公用建筑二次出售。
比如,小区停车场,其其在设计建设和后续销售中,面积列入公用建筑的分摊中,却又再次将停车场车位出售。
因为,套内建筑面积和分摊的公用建筑面积在销售合同中界定不清楚。
小区所有业主一般不会一起,将各个业主各自的套内建筑面积和公用建筑面积合在一起核算。
我国又没有建立起测量师的制度。
开发商往往有相当大的空子可钻。
当发生纠纷时,开发商利用信息不对称以与法规的漏洞〔如缺乏有效的测量师制度〕,占据优势。
比如,国家目前对公用建筑面积的分摊只出台了《商品房销售面积计算与公用建筑面积分摊规则》〔1995〕这一部门文件。
而该文件,不够详细。
地方上,如市出台了细则。
但实际操作时,由于缺乏中立结构。
开发商和*****很可能沆瀣一气。
上面这个规则是对开发商有利的。
但,这个规则仅仅是部门文件,其法律效力有限。
而实际中,《房地产管理法》和《物权法》都确定了房地一致的原则。
因此,可以通过土地权属的归属,来争取这些公用建筑的权属。
因为,小区作为一宗地往往是业主共有的。
而那些公用建筑并不能提供土地产权证明。
小区业主的全体倒是比较容易证明小区土地的权属。
以此来争取被开发商二次出售的公用建筑的产权。
以下,列取了国家有关部分对公用建筑分摊的规定和几篇关于公用建筑分摊产权纠纷的论文与讨论。
一、国家规定商品房公用建筑面积的分摊标准〔据《商品房销售面积计算与公用建筑面积分摊规则》〔1995〕1、公用建筑面积由以下两部分组成：〔1〕电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以与其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；〔2〕套〔单元〕与公用建筑空间之间的分隔墙以与外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的一半2、公用建筑面积计算原则〔1〕凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。
判断住宅区配套公共建筑的产权归属
判断住宅区配套公共建筑的产权归属在很多时候，我们在购买⼀个房⼦的时候，需要观察周围的环境，和⼩区⾥⾯的配套设施，如果⼩区⾥⾯配套设施不完善，那么就很可能不⽅便。
下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。
判断住宅区配套公共建筑的产权归属住宅区配套公共建筑(简称配套公建)，指开发商按照国家及地⽅有关规定在住宅区⼟地范围内与商品住宅配套修建的各种公⽤建筑，⼀般包括教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤、⾏政管理及其他⼋类公⽤建筑，但各住宅区具体配建项⽬因住宅区情住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”)，指按照国家及地⽅有关规定在住宅区⼟地范围内与商品住宅配套修建的各种公⽤建筑，⼀般包括教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤、⾏政管理及其他⼋类公⽤建筑，但各住宅区具体配建项⽬因住宅区情况的不同会有所区别。
配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引⼒，是业主与开发商关注的⼀个焦点。
随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产⽣。
由于此问题关系到开发商与全体业主双⽅的重⼤利益，现⾏有关规定⼜⾮常零散、模糊，导致适⽤法律疑难，开发商与业主往往各执⼀词，争议由此产⽣。
判断配套公建产权归属的基本⽅法(⼀)基于社会公共利益，国家及地⽅规定开发商应配套修建并明确其产权归属的，按国家及地⽅有关规定执⾏。
如配套中⼩学校，按国家及地⽅有关规定，其产权归政府;配套物业管理办、社区居委会⽤房，按武汉市有关规定，其产权归全体业主;配套防空地下室，由于国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但配套防空地下室平时由投资者使⽤管理，收益归投资者所有。
(⼆)国有⼟地使⽤权出让合同、合同有具体约定的，按约定执⾏。
国有⼟地使⽤权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束⼒。
如果出让合同约定受让⼈应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的，则按约定执⾏。
小区公用设施的归属主要分哪几种情况
⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况近年来，由于⼩区公⽤配套设施⽽引发的争议很多，⼩区开发商、业主(业委会)、物业管理公司之间常常由于⼩区公⽤配套设施的使⽤、归属等对簿公堂。
店铺⼩编为你带来⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况的内容。
⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况⼩区公⽤设施的归属从民法典理论来看属于建筑物区分所有权问题的范畴，⼩区公⽤设施的归属主要区分以下⼏种情况：(⼀)⼩区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、⾛廊、天台等。
这类公⽤配套设施是构成住宅⼩区整体不可缺少的，这些公⽤配套设施与整个住宅⼩区构成不可分割的整体，其本⾝并不具备独⽴产权的意义。
事实上，这类公共配套设施的⾯积已作为公摊⾯积分摊到业主所购房屋的建筑⾯积中。
对于此类公⽤配套设施，⽆论购房合同对其归属作出如何约定，都属于⼩区全体业主共同共有。
(⼆)⼩区的停车场、会所、户外⼴告位等。
这类公⽤配套设施也与⼩区业主的⽣活有重⼤关系，但相⽐以上其他的公⽤配套设施，该类公⽤配套设施还不⾜以重⼤到对业主的⽇常⽣活具有决定意义，离开这类公⽤配套设施，⼩区业主也不⾄于⽆从使⽤⾃⼰的房屋。
更为重要的是，这类公⽤配套设施并不作为公摊⾯积分摊到业主所购房屋的建筑⾯积当中。
因此，对于这类公⽤配套设施，允许开发商与业主在买卖合同中就其归属作出约定。
⼩区公⽤配套设施必须按照规划⽤途提供给业主共同使⽤⽆论⼩区的公⽤配套设施是属于全体业主所有，还是由开发商保留权利，⼩区的公⽤配套设施都必须按照规划⽤途提供给全体业主共同使⽤。
某些公共设施在权属上属开发商，但作为所有权⼈的开发商不得⾃由处分这类公⽤配套设施，⽽应当将公⽤配套设施提供给全体业主使⽤，当然这种使⽤可以是有偿的。
开发商对⼩区公⽤配套设施所有权的⾏使受⼩区业主公共利益的限制，必须服从于⼩区业主使⽤公⽤配套设施的需要。
因为能够使⽤⼩区的所有公⽤配套设施是每位业主在购买房屋时的合理期待，这⼀点⽆论在购房合同中是否作了约定，都应当是不⾔⽽喻的，开发商负担有担保购房业主使⽤⼩区的所有公⽤配套设施的义务。
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住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
住宅小区内公共配套设施产权归谁所有提要：没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。
按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有
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住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
最近在某小区的业主大会上，业主们就住宅小区公共配套设施产权归属这一大家关注的问题争论不休。
有人说，小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司所有，还有人说归业主所有，可谓众说纷纭。
那么，住宅小区内的公共配套设施产权到底归谁所有?一般而言，公共配套设施的产权归全体业主共有。
这可以从三个方面加以说明：
◆首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分
根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。
”
◆其次，公共配套设施是住宅总体的一部分
没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。
按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。
◆最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使
根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。
当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。
所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。