中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。

第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规范、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。

第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。

第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。

零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。

第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。

第二章定义与释义
第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。

第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。

第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。

主力承租人以外的为一般承租人。

第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。

租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。

第十条经营性物业租金收入，是指经我行测算的、可用来偿还贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业后二次出租所收取的租金。

第十一条出租率，是指商用物业已出租面积与可出租面积的比值。

第三章贷款条件
第十二条经营性物业抵押贷款的借款人应是在中华人民共和
国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行有关借款人的要求外，还应具备下列条件：
（一）借款人经营期限或存续期限不短于贷款期限；
（二）借款人或其母公司拥有专业的招商团队，该团队具有丰富的经营性物业经营、管理经验，或与国际知名的物业管理团队签订有关委托招商和管理协议；
（三）物业持有人拥有该经营性物业合法、有效的房屋所有权证，产权期限长于我行贷款期限，拥有该物业的完整产权和独立的租金收入处置权，抵押行为符合《担保法》、《物权法》和公司章程约定；
（四）同意向我行出具已与承租人签署的全部《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；
（五）同意与我行签订项目资金监管协议，明确物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
（六）一般要求物业持有人股东同意以其持有的物业持有人股权为我行贷款设定质押，大型国有企业集团或其紧密型子公司、我行优先支持类企业作为借款人可不受此限。

（七）经营零散出租物业的借款人对该物业的租赁活动一般要求三年以上（含）连续经营的良好记录，出租率、租户及租金收入稳定，最近一年出租率不低于80%。

第十三条我行可接受的经营性物业的条件
（一）已取得经营性物业房地产权证，产权明晰，符合当地政策规定的出租条件；
（二）贷款到期日在产权期间之内；
（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；
（四）经营业态与当地政府商业网点规划要求一致；
（五）周边环境商业氛围较好，位于城市中央商务区和传统中心商业区、开发区等城市经济中心地段，有较强的独立性和竞争性，周边交通便利；
（六）经营定位准确，实行专业化物业管理，租户结构稳定，具有可持续经营能力；
（七）承租人经营性质合乎物业经营定位；
（八）商业类项目建筑面积一般不低于20000平方米；写字楼为甲级（含）写字楼；工业厂房位于省级（含）以上开发园区，且主要租户为特别承租人；
（九）抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额不低于我行贷款本息合计的110％，保险受益人为我行。

保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，且保险单正本由我行保管。

贷款期间内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物，并办理保险手续；或重新提供我行认可的担保。

第四章贷款本金、抵押率、期限、用途、利率条件
第十四条贷款本金依据物业每年可还贷租金现金流确定，同时综合考虑借款人授信额度和物业评估价值，以孰低原则确定：
（一）我行贷款期限内该物业正常出租情况下累计租金净流入的80％；
（二）该物业评估净值的70％。

申请人须提供采用两种以上（含）评估方法的评估结论，我行应选择评估结果较低者作为经营性物业评估价值的确定依据。

第十五条贷款期限
（一）整体出租情况下，贷款期限一般不超过十年，同时不长于租赁合同期限；涉及多个租赁合同的，一般以主力承租人中租赁期短者为限。

（二）若为零散出租，贷款期限原则上不超过八年，同时充分考虑经营性物业的出租情况、行业波动情况以及借款人的经营状况。

第十六条贷款用途：置换他行或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合贷款通则规定的合规用途。

第十七条贷款利率按照人民银行有关利率政策执行，原则上不得低于基准利率。

第五章租赁合同、承租人及租金收入的确定
第十八条物业出租必须签定书面租赁合同，借款人应将租赁合同向当地房产管理部门登记备案。

第十九条物业承租人为依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入，其存续经营期限不短于租约期限。

第二十条租金收入的计算
（一）对于递增式租金合同，可在核实租约条款后采用借款人申请贷款当年收取的租金及递增率予以计算；
（二）借款人的关联企业作为承租人，租金水平明显不合理的，按其实缴租金水平与市场租金水平按孰低原则计算经营性物业租金收入；
（三）经营稳定性较差、承租期不稳定、因经营困难而拖欠租金两期以上或难以持续经营的一般承租人缴纳的租金在经营性物业租金收入中予以扣减；
（四）经办行根据物业和承租人实际经营情况以及租金缴纳情况，并遵循谨慎性原则，对预期的可还贷租金收入进行适时调整。

第六章贷款调查
第二十一条经办行严格按照《中国民生银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实性、还款能力、还款方式等进行调查，另根据经营性物业抵押贷款的特性，在调查环节还需重点了解的内容包括但不限于：
1、核实经营性物业租赁行为的真实、合法性。

若承租人由于并不负有向民生银行提供其经营状况资料的义务，而拒绝提供相应资料的情况下，经办行应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道尽可能多地搜集承租人的资料和信息。

2、若物业出租方式为整体出租，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主要承租人的财务状况、经营情况、管
理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价；若物业出租方式为零散出租，则应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空置率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价。

3、判断经营性物业长期价值、租赁前景及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的未来经营稳定性作出综合性判断。

4、对于承租人系借款申请人的关联企业的，经办行应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，并提出应对措施。

5、租赁合同审查。

经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，应特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。

租赁合同应提交分行法律部门审查，法律部门的审查意见和经办行风险管理部门制订的风险防范措施应作为审批报送材料一并上报。

6、审查借款人融资前支用该物业租金收入的实际用途；审查作为物业日常维持费用的物业管理费金额是否充分；审查借款人除租金收入外的其他经营收入来源，判断借款人在租金不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。

7、若设置保证人的，应调查担保人的财务经营情况，判断其担保能力。

8、经营性物业由该物业持有人直接经营管理的，应调查物业持有人是否具备从事物业经营管理的历史，以及其股东的经营情况、物业经营管理经验等。

第七章附则
第二十二条本办法由中国民生银行总行负责解释与修订。

第二十三条本办法发布之日起执行。