当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点
经营性物业抵押贷款的审计要点
经营性物业抵押贷款的审计要点
李飞
【期刊名称】《中国审计》
【年(卷),期】2010(000)015
【摘要】经营性物业抵押贷款是商业银行向经营性物业所有权人发放的，以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押，并以其经营收入进行还本付息的信贷产品。
近年来，该业务发展迅速。
【总页数】1页(P65-65)
【作者】李飞
【作者单位】审计署兰州特派办
【正文语种】中文
【中图分类】F832.4
【相关文献】
1.浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议 [J], 徐舜
2.浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议 [J], 徐舜;
3.经营性物业抵押贷款的审计要点 [J], 李飞
4.经营性物业抵押贷款的特点、问题及对策 [J], 黄丽萍
5.商业银行经营性物业抵押贷款风险管理研究 [J], 李锋
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企业经营性物业抵押融资借款
企业经营性物业抵押融资借款企业经营性物业抵押融资借款是一种常见的融资方式，具有一定的风险，但在正确的管理和使用下，对企业的发展和扩张具有积极的作用。
本文将介绍企业经营性物业抵押融资借款的基本概念、申请条件、流程以及利与弊，并提出一些建议以帮助企业高效地使用这种融资方式。
一、企业经营性物业抵押融资借款的概念企业经营性物业抵押融资借款是指企业将持有的经营性物业作为抵押物，向金融机构申请借款的一种方式。
经营性物业包括工厂、办公楼、商场等不动产，这些物业往往有较高的价值，并能带来持续的收益。
企业通过将这些物业抵押给金融机构，可以获得资金支持，用于扩大生产、购买设备等经营性需要。
二、企业经营性物业抵押融资借款的申请条件企业在申请经营性物业抵押融资借款时，通常需要满足以下条件：1. 企业必须为合法注册的经营实体，具备独立的法人资格。
2. 物业必须为企业拥有并已取得合法权属证书的不动产。
3. 物业必须有稳定的租客或有效的使用计划，并有持续的租金或收益来源。
4. 企业必须有良好的信用记录和还款能力。
5. 企业需要提交相关的财务报表和抵押物评估报告等证明文件。
三、企业经营性物业抵押融资借款的流程企业申请经营性物业抵押融资借款的流程通常包括以下步骤：1. 企业与金融机构初步沟通，了解借贷条件和手续要求。
2. 企业准备相关材料，包括企业注册证书、物业权属证书、财务报表等。
3. 金融机构对物业进行评估，确定抵押物的价值。
4. 企业与金融机构签订借款协议，约定借款金额、利率、还款期限等条件。
5. 企业将物业的权属证书等相关文件交给金融机构，并办理抵押登记手续。
6. 企业获得借款并按照协议约定的方式进行还款。
四、企业经营性物业抵押融资借款的利与弊1. 利益：a. 提供了一种快速获得资金的方式，支持企业的发展和扩张。
b. 借款利率相对较低，可降低企业的融资成本。
c. 利用企业拥有的物业进行抵押，降低了金融机构的风险，增加了借款的可行性。
商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议
经 营 性物 业 贷款 的 期 限较 长 ， 受经济周期的影响 ， 贷 款 期 内 若 处 于 加息周期 ， 银 行 贷 款 利率 上 涨 的 可 能性 较 大 ， 企 业 的财 务 费 用 有 可 能 增
５、 租 金 支 付 能 力 审 核
要关注承租 人资信 、 经 营状 况 、 支付租 金能力等情况 ， 看是否存 在
关键 词： 商业银行 经 营性 物 业 贷 款 风 险 防 范 建 议
２ ０ ０ ５年 少 数 商 业 银 行 出 台经 营性 物 业 贷 款 管 理 办 法 ． 开 始 试 行 经 营性物业贷款 ， 意 在 盘 活 企 业 固定 资 产 ， 侧 面 支 持 房 地 产 开 发 企 业 。 近 几年 ， 随着更多的商 业银行发放该 类贷款 ， 其风险也逐 步显现 ， 本 文 将 从 银 行 从 业 者 的角 度 对 经 营 性 物 业 贷 款 的 常 见 风 险 及 防 范措 施 进 行 简
投资理财
商业银 行 防范经营性 物业 贷款风险 的几点建议
中 国农 业银行 股份 有 限公 司北京 市分行 李荣 欢
摘要： 经 营性 物 业 贷 款 意 在 盘 活企 业 固 定 资 产 。 支持 房 地 产 开 发 企
财 务 状 况 良好 ； 主 要 股 东 或 实 际 控 制 人 经 营 业 绩 良好 ， 综合实力较 强 ： 拥有经营性物业 产权 ， 持有合 法 、 有效 的房产所有权证 ； 董 事 会 或 相应 决 策 机 构 同 意将 其拥 有 的经 营性 物 业 作 为 贷 款 抵 押 物 ： 同 意商 业 银 行 对 项 目资 金 进 行 监 管 。 ２、 物 业 的 资 格 审 核 经 营 性 物业 应 符 合 城 市 商 业 规 划 或 产 业 规 划 要 求 ．经 竣 工 验 收合 格 并办妥房产证 ， 已投入商业运 营 ； 地理位 置优越 ． 物 业 位 于 城 市 中 央 商务区、 中心 商业 区或 开 发 区等 城 市 经 济 中心 地 段 ： 物 业 所 在 区 域 交 通 便捷 ， 人流 、 物流 、 车流 充 裕 ， 商业 、 商 务 氛 围浓 厚 或 工 业 资 源 密 集 ； 宾 馆 酒 店类 物 业 应 为 星级 ，年 均 人 住 率 不 低 于所 在 城 市 或 所 在 区域 平 均 入 住率 ； 经 济 型酒 店 和酒 店 式 公 寓 应 由 国 内外 知 名 酒 店 管 理 公 司 管 理 ： 写 字 楼 物 业 年 均 出租 率 不 低 于 所 在 城 市 或 所 在 区域 平 均 出 租 率 ：经 营 性 物业定位 准确 ， 经 营情况稳定 ， 出 租 市 场 前 景 良好 ； 市 场 价 值 和 租 金 价
浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议
浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议作者：徐舜来源：《商情》2017年第41期经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
近年来随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款作为一种新型融资品种，因其贷款期限长、还款方式灵活、企业还本付息压力轻等特点，较好地解决了企业因经营性物业前期项目投入金额大、占用时间长而影响日常资金周转的实际问题，也为银行拓展和培育长期稳定的客户群体提供了良好的平台。
但实践中，经营性物业抵押贷款已暴露出一些不容忽视的风险问题。
一、案例分析经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、仓库、工业厂房等。
经营性物业抵押贷款是指向客户发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。
2015年12月，某银行向一公司发放经营性物业贷款6500万元，贷款期限10年，4000万元用于股东借款，2500万元用于置换该公司在他行的贷款，以该公司的房产作抵押，并开立租金收入监管专户。
检查中发现该笔贷款存在如下问题：一是该笔贷款既未按固贷程序进行调查，也未对流动资金需求量进行测算，未根据贷款用途将经营性物业贷款纳入固定资产贷款或流动资金贷款管理。
二是贷款资金部分回流借款人，贷款用途不实。
经查，向借款人发放的6500万元中4000万元通过借款人他行账户分2笔又转到借款人在该行的另一账户用于房地产开发。
三是还贷资金监管不到位。
经营性物业抵押贷款还款来源是商户的租金收入，但部分租户的租金未通过监管账户结算，租金收入未能覆盖贷款利息。
二、风险分析从上述案例可以看出经营性物业抵押贷款在实际操作中存在以下潜在风险。
（一）信用风险经营性物业抵押贷款主要用于购置、大修经营性物业，置换用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金以及物业经营期间的配套周转性资金需求等。
我国商业银行商用物业抵押贷款风险成因及防范措施浅析
押 贷 款产 品 主要 特 点 有 ：
更 是难 以取 得 。
款业 务 的健 康 发 展 。
一
、
商 用 物 业 抵 押贷 款 产 迅速 ， 已经形成 庞大 的
商 用 物业 存 量 资 产 。伴 随着 商 用 物 业 的 日益增 多 ， 自２ ０ ０ ６年
（ 二） 抵 押 物 风 险 因贷 款 金 额 的大 小 由抵 押 物评 估 价 值 确 定 ，为 了 多取 得 贷款 ， 商 业 物 业 价 值 高估 的情 况 必 然 存 在 。 尽 管 可 设 置 贷 后 押 品 估 值 下 降重 估 、 追加抵 押物的要求 ， 但从操作实践 来看 ， 事 后 补充 抵 押 物 的可 能 性 微 乎 其 微 。 而且 如 借 款 人 不 愿 承担 抵 押 物价 值 重 估 的相 关 费 用 ， 则 重 估 抵 押 物 的 操 作 可 能 落空 。
前 国 内 经 济 下 行 的 大 背 景 下 ．尤 其 要 关 注 该 业 务 的风 险 ， 并
在实际操作 中， 采取有效 的防控措施 ， 促 进 商 用 物 业 抵 押 贷
２ ．用 途 佐 证 材 料 难 辨 真 假 。贷 款 可 用 于装 修 、 归 还 股 东 借款等 ， 但 装 修 合 同 的 真 实性 难 以识 别 ， 股东 借 款 的佐 证 材 料
关键词 ： 商用物业 ； 抵押贷款 ； 风 险
商 用 物 业 抵 押 贷 款 是 指 商 业 银 行 向 商 用 物 业 产 权 所 有
经营性物业抵押贷款管理办法
XXXX农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应信贷业务发展需要,拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法.第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。
经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企(事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。
第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。
经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。
第四条贷款用途。
主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。
第三章贷款条件和申请第五条贷款条件.贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。
（一)贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件1、具有法人营业执照并已办理年检手续；2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。
信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等;5、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7、本行要求的其他条件.自然人类贷款条件1、个人资信良好。
经营性物业抵押贷款业务特征
经营性物业抵押贷款业务特征1.质押物价值稳定：经营性物业一般具有较高价值，且其价值相对稳定。
由于经营性物业通常用于商业目的，其位置、设施、租金等因素都会对其价值产生影响。
因此，抵押贷款的风险相对较低。
2.高额贷款：经营性物业一般具有较高价值，通常可以得到较高额度的贷款。
商业银行会根据物业价值以及贷款人的还款能力等因素来确定贷款额度，一般可以满足资金需求。
3.长期贷款：经营性物业抵押贷款一般为长期贷款，期限较长。
由于经营性物业一般需要较长时间来获取收益，因此贷款期限一般在5年以上，有些贷款甚至可以达到30年。
4.利率较低：由于经营性物业抵押贷款的风险较低，因此其利率一般相对较低。
商业银行会根据借款人的风险评估来确定贷款利率，通常会低于其他类型的信贷贷款。
5.还款方式灵活：经营性物业抵押贷款的还款方式相对灵活。
常见的还款方式包括等额本息、等额本金、一次还本付息等，借款人可以根据自己的经营情况选择适合自己的还款方式。
6.申请条件相对较高：由于经营性物业抵押贷款金额较高，银行对借款人的申请条件会有一定的要求。
一般要求借款人具有良好的信用记录、稳定的经营业绩以及足够的还款能力等。
8.还款期限较长：由于经营性物业抵押贷款一般贷款期限较长，因此借款人可以通过较长时间获得经营性物业的租金收入来还款。
总的来说，经营性物业抵押贷款业务具有较低的风险、较高的贷款金额和较低的利率等特征。
这使得经营性物业抵押贷款成为企业或个人获取较大额度资金的重要方式。
同时，借款人需要注意抵押物的选择和贷款还款能力，以充分发挥经营性物业抵押贷款的优势。
经营性物业抵押权风险及其防范
经营性物业抵押权风险及其防范信托经营性物业贷款租约风险的分析及防范近年来，随着信托公司业务模式的多元化开展，经营性物业贷款作为一种新的融资类型备受市场推崇。
经营性物业贷款一般是指银行等金融机构向具有合法承载主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营性收入作为主要还款来源的贷款。
①实践中，经营性物业通常会存在租赁合同，在经营性物业贷款发放之前及贷款期间，实现抵押权时，会面临诸多法律风险。
一、信托经营性物业贷款租约风险的分析〔一〕在向信托公司设定抵押之前，经营性物业已出租，且租赁期间超过信托贷款期限，出租人已收取绝大局部租金或那么在租金较低，在此情况下，假设信托公司实现抵押权，承租人既不行使抵押权，又不解除租赁合同，那么作为抵押权人的信托公司将面临两难的困境，要么等到租赁期满，要么把抵押物拍卖或变卖。
对后者而言，依据《担保法解释》第56条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
质言之，在抵押权实现后，无论信托公司还是其他受让人取得抵押物的产权，均不能自行与承租人解除或变更合同，因此，买受人可能因抵押物上存在期限较长的租赁合同而不愿购置。
这势必削弱抵押作用的发挥，影响信托公司利益。
〔二〕在向信托公司设定抵押权时，因为信托公司未查实抵押物出租的情况，导致在信托贷款期间，抵押人与承租人恶意串通签订虚假租赁合同或倒签租赁合同，在行使抵押权时，抵押人突然拿出一份生效的期限较长的租赁合同，租金也一次性支付。
对此种明显虚假的合同，信托公司如果把关不严，就无法出示有效证据证明该租赁合同确系伪造，致使抵押物无法顺利变现。
〔三〕在向信托公司设定抵押权后再行抵押的，信托公司依法有权主张该租赁合同无效，但由于设定的抵押一般具有周期性，而按照现行抵押登记制度，登记到期需要注销原由抵押，需继续抵押的应重新办理抵押登记。
因此，也会出现既有租赁关系早于新设定的抵押关系的情况，从而使抵押无法起到应有的担保作用。
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当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点
刘志博（审计署驻昆明特派办）
【时间:2010年12月24日】【来源: 】【字号：大中小】
内容摘要：近年来，在对商业银行新增贷款与资产质量的审计中发现经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是今年以来，随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅今年一年新增经营性物业抵押贷款的规模就达数十亿元。
本文结合审计工作实践，揭示了银行在经营性物业抵押贷款的监管工作中存在的三大风险，并提出金融审计工作中需要关注的重点。
一、经营性物业抵押贷款的监管风险
经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。
这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等。
经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。
与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。
结合审计工作实践，银行在经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下三方面的风险：一是评估风险。
经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；贷款用途与企业整体经营情况相关，企业各方面经营活动均会对贷款的用途产生影响。
如何真实、客观、科学地评估企业经营与信用状况、抵押物价值、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。
二是安全性风险。
经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。
在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。
同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。
三是贷款资金用途风险。
经营性物业抵押贷款不象流动资金贷款、固定资产贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。
在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。
由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。
房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。
二、对银行经营性物业抵押贷款审计中需要关注的重点
随着经济社会的发展，金融产品的种类与应用形式也在不断创新，加强对金融产品的监管，完善相应制度，是维护良好金融秩序、促进金融体系稳定发展的必然要求。
作为保障国
家经济社会健康运行的“免疫系统”，针对银行经营性物业抵押贷款的风险，结合我国目前物价、地价、房价高涨的现实，金融审计要重点关注以下两个方面：
一是贷款安全性情况。
抵押物与还款来源是银行风险控制的关键，在审计中要把握三点：抵押物的产权情况，相关权证如房产证、他项权证等的办理情况，明确银行的抵押权；抵押物的评估情况，在物价、房价普遍上涨的环境下抵押物价值是否被高估，抵押率是否符合相关制度要求，尤其要关注二次评估，在审计实践中发现，部分企业通过向银行申请对抵押物进行重新评估，导致抵押物价值被高估从而获取更高额度的授信与贷款，增加银行的贷款风险；还款来源即经营性物业的经营情况，由于贷款周期长，应特别关注经济环境的变化对于企业经营的影响，揭示企业经营不善、资金链断裂而还款困难的风险。
二是贷款资金使用情况。
如果房地产企业将经营性物业贷款用于置换已建设完成的项目贷款,或用于支付在建房地产开发项目工程款，这就需要结合贷款企业的实际来分析，首先要了解贷款企业的整体情况、目前正在运作的项目和过去已建成的项目情况，重点分析贷款资金是否被用于未批先建的项目开发。
另外还要关注是否存在已建成项目的资本金不足的情况，在审计实践中我们发现部分房地产开发企业在项目开发过程中，以股东借款或往来款的形式作为项目自有资本金的来源，在项目完成后再用经营性物业抵押贷款来归还这部分资金，实际上是变相以银行贷款作为项目资本金，不符合国家对于项目开发自有资本金的相关规定。
（刘志博）。