房产税计税依据明确房产原值包含地价
从价计征房产税房产原值该如何定？(老会计人的经验)
从价计征房产税房产原值该如何定？（老会计人的经验）房产税的征收分为从价计征和从租计征两种方式，从租计征的计税依据确定较为简单，而如何确定从价计征的计税依据，房产税暂行条例只有原则规定，即房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
房产原值具体如何确定，包含哪些项目？笔者梳理、汇总了有关规范性文件的规定，供读者参考。
一般规定1.房价。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
2.地价。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3.附属设备、配套设施。
《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。
一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
不能以摊销后的土地剩余价值计税。
2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。
二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。
但在税收实践中的容积率是指实际容积率。
2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。
三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。
土地的价值计入房产税作为计税依据
土地的价值计入房产税作为计税依据根据《房产税暂行条例》规定，对城市、县城、建制镇和工矿区的有关单位和个人经营管理或所有的房产，都必须按规定缴纳房产税。
但对房屋所占土地的价值部分是否应当计入房产税计税依据，应当区分以下两种不同情况：一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据。
我国的国有土地在过去实行由国家无偿划拨使用方式。
原国营工业、商业企业会计制度和1995年修订的建设单位会计制度的规定，通过划拨方式取得土地而支付的土地征用费、迁移补偿费等，应计入工程投资成本，竣工时按占用土地面积或其他适当方法分摊计入建筑物成本；同时，按建筑物的预计使用年限计提折旧。
在计算折旧年限或预留净残值时，不考虑土地的因素。
1993年至1995年企业清产核资，根据财工[1995] 108号文件规定：将国有企业以划拨方式取得的土地，单独估价，报经核准批复后记入"固定资产——土地"科目，同时将其新增的价值记入"资本公积——土地估价"科目。
对该单独估价记入"固定资产——土地"的价值不征收房产税。
因为房产税是按照纳税人根据企业会计制度规定，在账簿"固定资产——房屋"科目中记载的房屋原价作为计税依据。
而会计制度对原单独估价入账的土地并未记入"固定资产——房屋"的原价。
二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。
根据《土地管理法》规定："中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
"按新的会计制度规定纳税人购置的不需要再经过建造过程既可使用的房产，按实际支付的买价，包括购买房产过程中缴纳的有关税金及费用作为房产的人账价值。
土地价值计房产原值问题财税2010年121号文件
如何确定计入房产原值的地价2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅文章作者：中国税网：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。
例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
土地价值计入房产原值如何征收房产税
⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。
在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。
房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。
2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。
房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。
根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。
房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。
《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。
依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。
1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。
房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。
房产税要包含土地价值吗
房产税要包含⼟地价值吗近⼏年，房产税的话题热度越来越⾼，但是房产税所包含的种类、如何开征等问题却是让⼈摸不着头脑。
⼤家知道房产税计税依据是否包含⼟地价值吗?下⾯就由店铺⼩编为你详细解答。
⼀、房产税计税依据包含⼟地价值吗?根据《财政部国家税务总局关于安置残疾⼈就业单位城镇⼟地使⽤税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定：“关于将地价计⼊房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
⼆、计税依据房产税的计税依据，有从价计征和从租计征两种。
所谓“从价计征”，是指按照房产原值⼀次减除10%-30%后的余值计算缴纳;所谓“从租计征”，是指以房产租⾦收⼊计算缴纳。
在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下⼏个特殊规定：1、对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据计征房产税;对只收取固定收⼊，不承担联营风险的，应按租⾦收⼊计征房产税。
2、对融资租赁房屋的规定对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。
⾄于租赁期内房产税的纳税⼈，由当地税务机关根据实际情况确定。
三、税率我国现⾏房产税采⽤的是⽐例税率，主要有两种税率：⼀是实⾏从价计征的，税率为1.2%;⼆是实⾏从租计征的，税率为12%。
四、应纳税额的计算1、从价计征的计算从价计征的计算，是指按照房产的原值减除⼀定⽐例后的余额来计算征收房产税。
其计算公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除⽐例)×1.2%2、从租计征的计算从租计征的计算，是指按房产出租的租⾦收⼊来计算征收房产税。
其计算公式为：应纳税额=租⾦收⼊×12%五、征收房产税的意义有哪些1、有利于稳定房地产市场预期，与交易环节⼀次征收不同的是，房产税只要持有，就需每年征收。
2、这就要求市场购买者必须考虑今后持有房产的长期成本，结合⾃⾝的经济条件合理决策，有助于形成理性的需求。
房产税计税依据包括土地价值吗
房产税计税依据包括土地价值吗财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》第三条规定：关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
我们在买房的时候通常会听到一个税种，叫做房产税。
房产税几乎每一个买房的人都是要缴纳的，那么到底什么是房产税以及房产税的计税依据是什么?其中包不包括土地价值呢?房产税是专门针对房屋征收的一个税种。
其他的不动产或者是动产，或者是权利性财产，是不需要征收的。
针对的对象是房屋的产权人，只有所有权人才可以被收取房产税收取房产税的重要意义之一是可以调控房价。
国家对于房产税的计税依据有着很明确的规定，其中也解释了技术依据当中到底包不包含土地价值。
根据2010年国家财政部对于城镇土地使用税的有关规定，当中第三条规定就明确解释了这个问题。
关于将土地价值算到房产的房产税问题上，对于按照房产本身系睡的，无论在会计的计算方面如何计算，房产的价值，都应该包含地价的同时也包括取得土地所有权而支付的价款。
在包括开发土地发生的成本费用等等。
所以简单来讲，房产税的计税依据当中是包含着土地价值的，这是国家的明确规定。
那么大家应该还特别关心的一个问题，如果买一套房所需要交纳的税率到底是多少?我国现行的房产税采用的是比例税率。
比例税率的意思是分两种情况来进行征收，第一种是实行从价格来计算征收税，这种计算方式的税率为1.2%，也就没说在房子交易价格基础上乘以1.2%就是要交的房产税。
第二种情况是实行从租计征，如果是这种情况的话，税率比较高适为12%。
那么中国为什么要征收房产税呢?我们征收房产税的意义有哪些呢?以下是征收房产税的意义。
首先，它有助于形成理性的市场氛围，就要求市场购买者在面对如此数额巨大的税时要理性考虑自己是否真的要买房，以及结合自身的经济条件来合理的决策，有助于形成整个市场的理性氛围，不至于有太多的房产泡沫。
关于将地价计入房产原值征收房产税通知
关于将地价计入房产原值征收房产税通知各纳税人：依据市局《关于转发<财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知>的通知》（津财税政〔2011〕8号）文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
现对有自有房地信息的纳税人进行房地税信息的确认，并在房产原值中增加地价做为计税依据。
一、具体说明：（一）、取得土地使用权支付的价款，指通过出让、转让形式取得土地使用权所支付的总费用，包括土地购置费和有关税费等。
(二)、开发土地发生的成本费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等。
(三)、纳税人需计算（一）（二）两项之和做为地价款，除以土地面积，计算出每平米土地地价款，再依据宗地容积率确定应计入的房产原值的地价。
其中宗地容积率依据规划、国土等部门出具的相关材料确定，纳税人无法提供相应证明材料的，应根据宗地上建筑物（不含地下建筑物）实际建筑面积与该宗土地面积之比确定。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
宗地容积率高于或等于0.5的，全部地价计入房产原值。
二、具体要求：1.纳税人需提供以下相关资料的原件及复印件并填写《房产情况登记表》《土地情况登记表》于10月15日前报送给管理员：（1）公章；（2）固定资产无形资产账簿（适用于自建的）；（3）无形资产账簿商品房买卖合同（适用于购入的）；（4）房产证、土地使用证；（5）土地出让或转让协议；（6）契税和印花税的完税凭证；（7）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等相关凭证。
2. 因该政策从2011年1月1日执行，故对纳税人少缴纳的房产税，应在11月份征期内补缴。
（祥见附件）管理二所2011年9月19日附件：关于将地价计入房产原值征收房产税工作详细说明一、名词解释：1、宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房产税计税依据明确房产原值包含地价
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
至此，结束了征纳双方在实际征管中对土地价值是否应构成房产税计税依据的争论。
笔者认为，纳税人在按这条规定具体操作时应注意三个问题。
宗地容积率高低决定计税面积的大小
宗地容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。
比如，A、B两企业分别取得一块宗地，其中，A企业宗地面积为30000平方米，全部地价为3000万元。
该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米；B企业宗地面积为20000平方米，全部地价为2000万元。
该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。
则A企业的宗地容积率为12000÷30000＝0.4，B企业的宗地容积率为15000÷20000＝0.75。
依照财税[2010]121号文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产
原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。
因此，上例中A 企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价＝土地单价×房产建筑面积×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（万元）；B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。
需要指出的是，纳税人在同一地块上分期进行开发建设，如能确定总的宗地容积率，对需征房产税的完工建筑，应按该完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价；如不能确定总的宗地容积率，则应分期计算容积率，分别确定计入房产原值的地价。
实际支出的地价款才可计入房产原值
目前，取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。
其中，土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地；土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。
原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
财税[2010]121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会
计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
也就是说，只有纳税人为取得土地使用权实际支付的款项才是计入房产原值的地价。
因此，纳税人以出让、转让（不包括赠与）方式取得土地使用权实际支付的地价应计入房产原值。
以无偿划拨方式取得土地使用权的，由于企业未实际支付土地出让金等开发成本、费用（主要是老国有企业），即初始用地成本为零，所以房产原值中不包含地价。
但是，如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。
已按规定分期摊销价值不得扣减地价
按照会计制度规定，土地使用权属于无形资产中的一种。
《企业会计准则第6号——无形资产》（财会[2006]3号）第十七条规定，使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。
企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。
而《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
综上所述，计入房产原值的地价以历史成本为准。
纳税人在会计核算时已对地价进行摊销的，在确定房产税计税原值时，已按规定分
期摊销价值不得扣减地价。
特别提醒纳税人，有的省市规定，纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。
上述租金以合同约定的总金额为准；如果纳税人的房屋既有出租又有自用，应划分出租与自用房屋建筑面积，并根据自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。
例如，某纳税人有一地块，地块面积为10000平方米、土地单价为200元/平方米、土地总价为200万元。
地块已完成开发建设，完工房屋建筑面积为4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。
则该地块容积率为4000÷10000＝0.4，因自用房屋建筑面积与总建筑面积的比例为1∶4，因此计入房产原值的地价应为（2×4000×200）＝160（万元），自用房屋部分的地价为160÷4000×1000＝40（万元）。