中华人民共和国房产税暂行条例解读

《中华人民共和国房产税暂行条例》解读
2008-04-29 08:57:20
一、什么是房产税？
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），从当年10月1日开始施行。

各省、自治区、直辖市政府根据条例规定制定了实施细则。

至此，房产税在全国范围内全面征收。

根据《房产税暂行条例》规定，房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

二、房产税由谁缴纳？《房产税暂行条例》规定房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。

产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

承租人使用房产，以支付修理费抵缴房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

房产税的纳税人包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。

产权所有人，简称为“产权人”、“业主”、“房东”，是指拥有房产的单位和个人，房产的使用、收益、出卖、赠送等权利归其所有。

承典人，是指以押金形式并付出一定费用，在一定的期限内享有房产的使用收益权的人。

代管人、使用人，代管人是接受产权所有人、承典人的委托代为管理房产或虽未受委托而在事实上代管房产的人；使用人是直接使用房产的人。

三、什么是房产税的征税对象？
房产税的征税对象是房产。

所谓房产，是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

四、房产税的征税范围是如何规定的？《房产税暂行条例》规定房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。

其中：
城市是指经国务院批准设立的市。

城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。

县城是指县人民政府所在地。

建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

建制镇的征税范围为所辖行政区域。

工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。

开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

五、房产税税率是如何规定的？
我国现行房产税采用的是比例税率。

由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，房产税减按4%的税率征收。

六、房产税的计税依据是怎样规定的？《房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次10%-30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

按照房产计税余值征税的称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

（一）从价计征
房产税依照原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。

我省规定的减除幅度为30%。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设备设施。

主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、过道、晒台等。

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

对纳税人未按会计制度规定记载原值的，在计征房产税时，应按规定调整房产余值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地税务机关参考同类房屋的价值核定其房产原值。

原值确定后，按照30%的扣除比例计算确定房产余值。

对投资联营及融资租赁等问题计税依据的确定：
1、对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定的收入，不承担风险的，实际是以联营的名义取得房产的租金，应根据条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

2、对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房
屋出租的“租金”的内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。

3、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定：（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调及智能化楼宇设备等，无论在会计核算上是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

（二）从租计征《房产税暂行条例》规定房产出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。

所谓房产的租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入、实物收入和其他收入。

对纳税人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合
理的，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的办法核定其应纳税款。

纳税人无租使用其他单位和个人的房产的，应由使用人代为缴纳房产税。

七、《房产税暂行条例》规定的房产税税收优惠政策有那些？《房产税暂行条例》第五条规定，下列房产免征房产税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。

这里的“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案，并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。

这里的“自用的房产”是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园、名胜古迹自用的房产是指供公共参观游览的房屋及管理单位的办公用房。

宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房
产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围，应征收房产税。

（四）个人所有非营业用的房产。

个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。

对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

（五）财政部批准免税的其他房产。

八、纳税义务发生时间
（一）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

（二）纳税人自行新建房屋用于生产经营的，从建成之次月缴纳房产税。

（三）纳税人委托施工单位建设的房产，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，从使用的次月起缴纳房产税。

（四）纳税人买卖的房屋，卖出以前及当月应纳的房产税，由卖出单位或个人缴纳，买入单位或个人从买入的次月起计算缴纳。

九、房产税的纳税期限是如何规定的？《房产税暂行条例》规定房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。

纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

从2007年1月1日起我省规定的纳税期限是一个月。

十、房产税的纳税地点是怎样规定的？
房产税在房产所在地缴纳，由房产所在地的税务机关征收。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关纳税。

(阜新市地方税务局供稿）。