东丽湖万科城项目深度调研报告
东丽湖_万科城_生态环境
ＷＯＲＫＳ ＯＦ ＤＥＳＩＧＮ一、 总体规划东丽湖・万科城整体规划的基本概念是：按照新城市主义理论，创造具有一定集聚程度的城市生活氛围的新城，而非分散的郊区住宅，同时将新都市主义的概念与生态和环境的可持续发展相结合；创造低层高密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。
规划设计中将着力于以下３ 个方面的最主要原则：（１）重视现有的生态和历史环境，形成由水体、湿地与野生动植物组成的综合的生态环境；（２）重视城市生活氛围，创造一个适应不同类型居民需要的多功能的建成环境；（３）重视高可达性和丰富的社会生活，由一条林荫大道作为贯穿各种功能区域以及开发阶段的发展轴。
二、 生态技术东丽湖・万科城周边地区属于水域—陆地复合开放型生态系统，由水生湿生动植物及其生存环境与陆地动植物（包括农作物）及其生存环境组成。
历史上这里属于七里海湿地区的一部分，为多水的环境，生长着茂密的芦苇沼泽植被和其他水生植被，没有人为活动的干扰和影响，是典型的自然湿地生态系统。
结合建设部《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》，万科在东丽湖项目工程中，在以下九个方面进行了积极生态实践：１． 能源系统东丽湖・万科城地处天津市滨海新区，东丽湖・万科城——生态环境钟建军 魏 葳作者单位：天津万科房地产有限公司（天津，３００２２１）收稿日期：２００６－０１－１８摘要／ 东丽湖・万科城是该区域发展的第一个有示范性的大型项目，对东丽湖和周边区域的发展十分重要，将为周围其他项目的开发建立初步的结构和标准。
规划中将新都市主义的概念与生态和环境的可持续发展相结合，生态景观环境将成为东丽湖・万科城最显著的环境特点，但是其他方面的符合可持续发展概念的技术也会被有步骤地引入新城建设的各个方面。
关键词／东丽湖・万科城 新城市主义 生态实践 生态技术 生态社区ＡＢＳＴＲＡＣＴ／ As the first demonstrative large project devel-oped in that area, Wanke City will play an important role in the development of Dongli Lake with surrounding a rea and establish an initial standard for construction. It combines concept of Neo-urbanism with the sustainable development for e cological e nvironment a nd makes the e nvironmental e co-scape features m ost distinctive in Dogli Lake .Wanke City.Other techniques conformed to sustainability will be im-ported s uccessively into t he construction o f the new city.ＫＥＹ ＷＯＲＤＳ／ Dongli Lake . Wanke City, Neo-urbanism, Eco-logical p ractice, E cological t echniques, Ecological commu-nity属于地热资源丰富地带，项目大量采用地热作为取暖热源。
天津市东丽区10-07单元地块调研报告资料
客群分析
受访者年龄
主要的受访人群为年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房 人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨。
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
14%
10%
5%
0% 70平米以下
21% 70-85平米
46%
85-100平米
12% 110-130平米
个人年收入
受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有天房、汉拿几个国 内外开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户。
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供应面积 （平米）
成交套数
86272
633
成交面积 （平米）
成交金额 成交均价 （万元） （元/平米）
62246
66457
10676
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
东丽区2014年4月商品房套数排名TOP20
项目
成交套数
成交面积（平米）
环境分析
东丽区位于天津市中心市区和天津 港之间，是连接市区与港区的纽带。 东丽区地理位置优越，水陆空交通 便捷。
眦邻天津经济技术开发区、保税区、 高新技术产业园区，接受“三带”、 “三区”的辐射。
天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间， 全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方 公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5 个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。
万科管理现状调研报告模板
万科管理现状调研报告模板万科管理现状调研报告一、引言随着中国房地产市场的飞速发展，房地产企业的管理体系成为其核心竞争力之一。
作为中国领先的房地产开发商之一，万科公司一直以来以其卓越的管理水平著称。
本报告旨在对万科公司的管理现状进行深入调研，并对其管理体系进行评估和分析。
二、万科的管理体系概述万科公司成立于1984年，以房地产开发为主要业务。
该公司实行集团化经营，拥有全面覆盖整个房地产产业链的子公司，并且具备完善的管理层级。
万科的管理体系主要由总部管理团队、分公司管理团队和项目团队组成。
总部管理团队负责制定公司战略和管理政策，分公司管理团队负责具体实施和落地，项目团队则负责具体项目的规划、开发和销售。
三、调研结果1. 管理层级清晰万科公司的管理层级明确，职责分工明确，各级管理团队之间的协作配合良好。
通过总部与分公司之间的战略协同和项目团队的专业化运作，实现了决策的快速落地。
2. 信息沟通高效万科公司注重信息的共享和沟通，通过各级管理团队之间的定期例会、电子邮件和内部在线平台，实现了信息的快速传递和及时反馈。
此外，该公司还定期举办培训和交流活动，以提高员工的沟通技巧和团队合作能力。
3. 强调创新和不断学习万科公司重视管理创新和员工学习，鼓励员工提出创新理念和解决方案，并为员工提供培训和发展机会。
通过与高校和研究机构的合作，万科不断学习行业最新的管理理念和技术，以保持竞争优势。
4. 注重企业文化建设万科公司注重企业文化的建设，倡导诚信、合作和创新的价值观。
该公司通过举办文化活动、颁发奖励和茶话会等方式，加强员工之间的凝聚力和团队精神，形成了积极向上的企业文化。
四、问题和建议调研中发现，尽管万科公司的管理体系已经取得了较好的成绩，但仍存在一些问题和改进的空间。
主要问题包括管理层级过多，决策反应不够迅速，以及部分项目团队之间的信息共享不够顺畅。
为了进一步完善管理体系，推进管理创新，我们提出以下建议：1. 简化管理层级，增加部分决策权限的下放，以提高决策的灵活性和效率。
天津东丽湖项目初步可研报告---文本资料
总计 项目 规划用地 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率
单位 平米 平米 平米 平米
数量 307,038 336,207 273,729 62,478 1.1
地块及周边现状照片
规划路 朗钜项目 地块内现状 万科项目
朗钜项目
地块内现状
东丽之光大道
规划河道
朗钜项目
万科住宅
东丽之光大道 万科项目
万科别墅
华侨城
武警东丽 湖医院
水上温泉 欢乐谷
恒大
朗钜 本项目 万科城
地块周边配套设施
由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底
亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年 纳客……
2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。
根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、
中部华侨城——恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总 部基地的三区格局，打造“北方西湖”。
在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公
里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。
天津东丽湖区域
东丽湖是天津市的重点发展区域之一。
2007年，天津市政府出台了《东丽湖地 区总体规划》明确定位：依托中心城区， 建设天津市新的重要的生态型居住区； 依托以航空城为主的滨海新区产业功能 区，建设高档配套服务区；充分利用地 热资源，建设特色旅游休闲度假区。
美食、运动健身、生态教学与环境宣传
为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地 区最大的全封闭式室内温泉，200间豪 华客房，整体以地中海式风格装修，中 餐区可同时容纳600人同时就餐和各式 风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅， 配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、 水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死 海盐浴、中药池等康乐设施，总投资 2.5亿元。
财务管理07级学生作品014万科筹资之路与资本结构分析3
105,000
90,000 82,000 73,000 70,000 68,000 65,000 60,000 45,000
594,225
205,458 375,629 410,834 171,664 156,966 205,087 220,622 138,246
重庆高新园H分区
广州柏悦湾 沈阳金域国际 沈阳魅力之城
165,677,324.80 168,713,328.88 191,210,637.03 216,908,263.28 351,202,502.03 675,181,408.40 1,292,783,589.12
11,518,859.92 4,617,138.00 12,269,641.32 247,106,386.08 414,846,412.17 613,894,467.92 668,538,492.81
1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片《过 年》获国际大奖。1992年，公司跨地区经营发展迅速，旗下联营 和附属企业遍布国内15个城市。同时公司内部刊物《万科周报》 应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后更名为《万科周 刊》。1993年1月，集团推出上海城市花园项目，并成为其代表 作。同月集团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为目标的 发展模式，并确定以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方 向。此后，万科一路稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进 行调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、深圳万科供电 服务公司等，1997年10月完成全部调整工作。 在万科发展过程中，同银行的合作力度也不断加大，于2000 年首次成为中国银行总行级客户（授信额度20亿人民币）。 此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额 度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙头的 地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。
天津市房地产市场信息 月月报 市场研究
套数 595 579 545 501 330 307 263 236 232 213
总面积 45808.16 46515.01
47748 46590.13 30147.64 20858.41 24054.52 21328.99 22705.8 21867.35
销售额 332138733 327705419 325552393 297498444 192395996 131738916 141195314 109572257 132293118 175099193
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PART 3 新房市场——本月开盘热点
开盘时间
项目名称
首次开 盘/加推
推出楼座
主力户型
报价及优惠
装修报价 开盘套数 开盘去化 去化率
2014/5/24
金融街和平中 心
2014/5/11
万科新梅江柏 翠园
2014/5/1 雅仕兰庭 2014/5/25 融创半湾半岛 2014/5/31 首创炫社区 2014/5/1 龙湾城
滨海申报自贸区、“差别限购”被辟谣、“一成首付”重现市场
滨海新区已经完成对自贸区的申报，获批希望很大，此前疯传即将出台的“差 别限购”政策也被政府辟谣，但“一成首付”（由开发企业暂时承担20%首付，购房者5 年内还清无息房款）重现滨海楼市。
5
2 PART 土地市场
6
PART 2 土地市场——土地出让信息
均价 7251 7045 6818 6385 6382 6316 5870 5137 5826 8007
五一阳光月度网签595套，销售额3.3亿，成为天津市以及武清区成交套数与成交金额双料冠军
13
PART 3 新房市场——一览表
物业型态
东丽湖·万科城节能技术的应用
能标 准 ，０ ５年 后 均 达 到 三 步 节 能 标 准 。 ２０
万科城在建筑 外围护结构 ，包括屋顶和 外墙均采 用 了保
温、 隔热材料 ， 使其达到节能的 良好效 果。
屋 顶 保 温
表 １ 万 科 城 屋 顶 保 温 的做 法 。 是
外墙保温
表 ２是万科城外墙保温的做 法。
东丽湖 ・ 科城节能 技术 的应用 万
口 文 ／李 瑞 刘 晓 亮
摘
要 ： 中介绍 了东丽湖・ 文 万科城 各项节能应用技术 ， 包括建筑外 围护结构节能、 地热资源的利用、 太阳能利用、 防止 热 岛效应的技术措施、 雨水收集系统 、 建造中水处理站 以及节能新课题—— 住宅工业化和一 次性装修。
地热资源的利用
东 丽 湖 地 区 地 热 资 源 丰 富 ， 此 ， 科 城 的 取 暖 全 部 采 用 为 万
地 热 资源 。
环保特色的居住区 ， 其中多项技术都涉及生态及环保。
建筑外 围护结构的保温与节能
万科 城 住 宅 从 ２ ０ ０ ２年 开 始 兴 建 ， 有 建 筑 均 达 到 二步 节 所
防止热 岛效应 的技术措施
防 止 热 岛效 应 能 减 少 夏 季 空调 使 用 量 ， 能改 善 万 科 城 的生 活环境 ， 主要技术措施如下。 其
利用 ， 该项 目供热采用地热梯度 方式。
先使 地 下 ９ 的 水 经 过 高 温换 热器 ，水 温 从 ９ ７ｏ Ｃ ７℃ 降 至
采用节能型地辐射 采暖系统
万 科 城 住 宅 全 部 采 用 节 能 型地 辐 射 采 暖 系 统 。 节 能 型地
辐射比传 统的采暖方式热效率提高 ２ ％ ～３ ％ ，可节省室 内 ０ ０
万科市场调研报告
万科市场调研报告
《万科市场调研报告》
一、调研目的
本次市场调研旨在了解万科作为房地产行业的领军企业在市场上的地位和竞争优势，同时掌握其发展趋势和未来规划，为投资者提供决策参考。
二、调研方法
本次调研主要采用了问卷调查、实地走访和数据分析等方法。
通过问卷调查了解消费者对万科产品和服务的满意度和需求，实地走访了解万科的项目开发情况和营销策略，同时通过数据分析了解万科的市场份额和竞争对手的情况。
三、调研结果
1. 产品和服务满意度高：消费者对万科的产品品质和售后服务都给予了较高的评价，客户满意度较高。
2. 项目开发情况良好：万科在各地的项目开发情况良好，销售额稳步增长，市场表现优异。
3. 品牌影响力较大：万科作为行业领军企业，其品牌影响力和市场地位一直处于领先位置。
四、调研建议
1. 加大产品研发和服务升级力度，提升竞争力。
2. 拓宽营销渠道，加强市场推广，提升品牌知名度和影响力。
3. 加大对人才的投入和培养，提升企业内部管理和经营水平。
通过本次市场调研，我们对万科公司的市场地位和竞争优势有了更清晰的认识，同时也为投资决策提供了重要的参考依据。
希望万科能够持续发展壮大，为顾客和投资者创造更多的价值。