宿迁市房地产市场调研报告

目录宿迁城市概况 2 城市投资环境分析 7 宿迁市区房地产市场发展概况 21 项目所在片区市场运行情况 42 项目自身情况分析 54宿迁城市概况地理位置宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′—34°25′，东经117°10′之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。

总体呈西北高，东南低，最高点海拔71.2m，最低点海拔高度 2.8m 。

行政区划宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区，共有125个乡镇，31个场圃，总面积8660平方公里，总人口480.83万人，其中市区面积30平方公里。

人口面积2006年末，全市总人口529万人，总人口中，男女人口性别比为105.11(女性为100)。

全市人口计划生育率达94.50%，比上年提高1.84 个百分点。

全年人口出生率8.2‰，人口死亡率3.94‰，人口自然增长率4.26‰。

宿迁规划到2010年，全市城市化率将达45%以上，中心城市建成区面积人口达60万人，全市农村劳动力就地转移15万人以上，外出务工人数稳定在100万人左右。

并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。

从地区人口组成情况来看，我们不难发现宿迁目前的人口结构特点：——市区人口比例还较低市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。

——外来人口比例偏低暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。

交通情况宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。

京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。

公路:京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。

航空:西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。

水路:京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里，通航2000吨的船只。

新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。

铁路:正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。

城市概况宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、老城区和宿城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建设正处于起步阶段。

该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”城市投资环境分析宏观经济发展情况历年GDP增长情况我们从以上统计数据可以看出：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。

2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

随着宿迁城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断宿迁的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：人均GDP与房地产发展关系根据以上的标准判断，宿迁当前人均GDP水平下，房地产处于快速发展阶段。

宿迁产业结构状况从该图可以分析得出，2002年三次产业结构实现向“二一三”转变，2004年转变为“二三一”，与全省同构，2005年进一步优化为26：45：29；同时，根据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，“十一五”末，宿迁的三次产业结构由2005年的26：45：29达到17：50：33。

这意味着二、三产业在三次产业中的比重将进一步加大，一产比重降低，结合数据所显示递增规律，2007年以后，第三产业的比重将会进一步加大。

2006年，三次产业结构比例29．7：41．2：29．1，全市GDP增长值为455亿元，增速达15.0%，其中第一产业增长值104.56亿元，年增速5.6%；第二产业增加值177.89亿元，年增长20.8%；第三产业115.50亿元，年增长1 5.3%，略低于全省增速0.2个百分点。

2006年苏北五市三次产业结构情况表宿迁居民生活水平宿迁居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕。

2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。

3、宿迁市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。

宿迁居民收入情况宿迁居民收入统计表各城市人均收入比较我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，宿迁的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明宿迁总体的购买能力不足。

虽然宿迁人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合宿迁的私营经济发展水平来看，宿迁存在着一定数量的高收入阶层。

城乡居民储蓄存款水平宿迁居民储蓄存款总体呈上升的趋势，而且近年来增幅比较大。

由此可见近年随着宿迁经济的不断发展和人民生活水平的提高，宿迁居民有一定住宅消费或其他投资性消费。

但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。

居民住房水平城市规划及重大市政建设状况规划时间城市总体规划期限为2003-2020年，近期2003-2007，远期2008-2020年，远景至2050年。

城市化水平至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。

市域城镇规模等级结构一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。

二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。

三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。

规划人口分别为3-10万人。

四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人。

中心城市规划范围规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。

规划用地面积为276平方公里，东至规划中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。

规划建设用地面积为60平方公里，东至环城东路，西至通湖大道，南至开发区大道，北至大运河。

中心城市性质东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。

中心城市建设目标建设具有历史底蕴和文化内涵，集湖光秀色，运河景观、黄河新姿、人文景色、城建品位于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市。

城区总体布局通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态：老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。

市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。

宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。

宿城新区——综合性生活片区。

市经济开发区——全市主要的工业生产基地。

骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。

城市投资环境优劣势分析投资优势自然资源宿迁境内平原辽阔，土地肥沃，河湖交错，资源丰富。

是著名的“杨树之乡”、“水产之乡”、“名酒之乡”、“花卉之乡”、“蚕茧之乡”和“玻璃城”。

境内矿产资源丰富，已探明并开发利用的主要矿种有：石英砂、陶土储量均超亿吨、蓝晶石718万吨、硅石536万吨、磷矿石3210万吨、黄砂20亿吨。

电信通讯公用通信：公用通信网迅速扩展，到2003年末局用交换机总容量达99.8万门，移动电话交换机总容量达79万门，新建基站覆盖全市的现代化通信网初步建成。

旅游资源宿迁旅游资源丰富，自然风光独特，被清代皇帝乾隆盛赞为“第一江山春好处”。

距市区仅3公里的骆马湖烟波浩淼，珍禽聚栖，气象万千，是江苏省第四大淡水湖。

大运河、古黄河穿越市区，自然景观绚丽多彩。

地质状况地形：宿迁市位于鲁东南低山丘陵与苏北平原之间的过渡地带，平原辽阔，河湖密布。

西南、南北部有局部岗丘。

大部分地区海拔在40米以下。

水文地质：区内地表水系十分发达，河渠纵横，以京杭大运河为主要水运通道，水位一般在9—9.5米。

区内地下水可分为松散岩类孔隙水、基岩裂隙水两大类。

社会事业全市拥有各级各类学校1163所，其中高校1所、普通中等职业学校18所、普通中学228所；共有各类医疗机构636个，正在筹建的淮海医院总投资3.2亿元，为国家三等甲级医院。

投资劣势伴随新一轮升息周期的到来，宏观经济形势趋紧。

近几年周边地区经济发展势头强劲，对宿迁经济发展形成挤压态势。

通过建市以来8年的奋力拼博，宿迁经济确实获得了快速发展，但同期周边地区发展更快，彼此差距不但没有缩小，反而呈扩大趋势，地区生产总值、财政收入、社会消费零售总额、工业增加值等都处于江苏省中下位置。

宿迁产业素质档次低，粗放型经济增长方式特征明显。

宿迁主要工业产品为白酒、配合饲料、食用植物油、纱、布、服装、合成氨、农用化肥、平板玻璃、塑料制品、人造板，基本上是以劳动密集型为主，技术含量低，并且有相当部分产品都处于产业链条的较前端，属于初级产品，产品附加值较低。

这是制约宿迁经济增长方式转变的重要瓶颈之一。

战略选择：以发展模式转换推动跨越发展。

宿迁市区房地产市场发展概况房地产市场宏观运行情况投资规模（2007年1-7月达到40.63亿元，增长26%）2007的投资规模会创新高，而在之后几年内，随着经济继续发展，城市规模的扩大，房地产投资规模将继续增加固定资产投资情况固定资产投资情况统计表房地产投资情况宿迁房地产开发投资从2002年开始大幅增长，2002达到7亿元，，增长56％，到2006年，宿迁房地产开发投资额达到48.98亿元，增长47.9％2007年1－7月份，宿迁房地产开发投资额达到40.63亿元，增长26％，房地产开发投资额的稳定增长，给宿迁房地产的开发注入生机，同时也活跃了城市房地产的开发房地产投资情况土地供应（2007年上半年土地供应2812亩）2006年—2007年上半年宿迁共供应土地6197亩，其中主要以市府新区土地供应为主，达到3028亩，湖滨新城的规划使得最近两年内该板块土地出让达到700多亩，这些土地出让使得开发商手地的存量土地大量增加，可供地产开发的土地也逐年增加。

宿迁2006年－2007年土地供应2006－2007年宿迁各区域土地供应指标2006年供应（亩）2007年供应（亩）供求关系（2007年上半年商品房竣工面积96万方，销售面积187万方）2007年1-7月宿迁房地产开发情况从房管处了解到2007年商品房（含商业）计划开工530万平方米，其中住宅计划开工460万平方米，商业竣工70万平方米；2007年上半年宿迁市新开工面积271.68万平方米，其中市区新开工114.97万平方米。