市政项目销售流程
房地产开发——项目销售阶段流程(最细最全房地产开发各阶段开发流程)
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
亮相
前准备
销售道具准备
入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）
销售：各种印刷类销售道具制作的确定；
研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等；
工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料；
研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士支持；
销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等。
项目
开盘
前准备
销售内部资料
房型、房号及面积对照表
研发：提供房型本册、技术支持；
销管：提供房号及面积表
销控方案及销控表
《答客户问》
客户接待、客户问题汇总
及反馈（统一说词）
研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题。
销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作
客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应
销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立公司品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点。
销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗
销售：协同企划制作各种销售道具。
工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持；
成本控制：样板间装修成本核算及合同审批工作；
财务：提供装修及包装所需资金支持
沙盘（概念）模型、
主力户型单体模型
研发：提供规划方案图和户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体户型；
《工程项目销售流程》
工程项目销售操作流程A②与装饰公司接触所了解③外勤收集④其它A项目的具体地址②项目的甲、乙方单位名称③项目内装的操作模式（例如甲方指定，乙方总包）④甲、乙双方的关键负责人及联系方式、为人性格等⑤项目的施工进展情况和内装的开/竣工时间⑥项目中地面材料的类型选择对象和大致的预算⑦已开始与项目接触的不同类型各品牌（他们各自的关系和相关情况）A②产品相关宣传资料③一份系统的《项目销售报告》或一份《可行性施工建议》④送《强化木地板安装前地面要求》，避免以后的业务操作中出现问题A②拜访项目相关人员，建立初步关系（表明身份后，给他产品的相关宣传资料，然后多与其谈谈该项目的情况。
避免过份的推销引起对方的反感，掌握好礼节和告辞的时间，别忘记向他索要名片或联系方式）③根据具体情况，掌握好时间给对方打电话，询问相关情况并告诉他，你于某某时间想将产品的样品送过去。
如对方提出还要系统的《项目销售报告》或其他资料，最好向他说明可已按他的要求提供相关物品，因为需要时间准备可将产品的样品先送过去，待准备好以后在与其联系按他的要求确定时间在送过去。
④样品送到以后，可以与当事人具体介绍产品的相关知识和我们公司的情况，使其对我们的产品和公司有进一步的了解。
并提出与其约定时间到我们公司看看。
⑤到公司后配合上级对其予以接待，进一步建立关系。
⑥将系统的《项目销售报告》或其他资料送过去，并将准备好的合同草案交给他们，当对方对合同提出异议时做好记录，并向对方说明要回公司向总经理汇报再行答复。
⑦回公司讨论后，打电话给对方约一个较为中立的场所确定合同（如有必要可与上级/总经理同往）。
A①合同方的确定②付款方式③结算方式④产品价格的确定⑤确定所定款式/型号的货物储备工期的要求A②接触中一定要找到“关键人物”③注意“只能让一个人知道的事情不要让第二个人知道④警惕竞争者⑤尽可能的摸清楚对方人事间的关系⑥凡事不要轻易的答应，尽量给自己留下迂回的余地整个商谈过程要让对方感觉到轻松、安全。
政府投资项目前期工作基本流程图(市政工程)2014.6.25
3.（三亚市发改局）可行性研究报告评审及审批（40个工作日）
4.（政府部门、政务中心）设计招标（30个工作日，含招标前期工作）
5.（政府部门、设计单位）方案设计编制及申报审批（20个工作日）
6.（三亚市规划国土局）方案设计审批（20个工作日）
7.（政府部门、勘察单位）工程勘察发包（或招标）及编制（30个工作日）
政府部门迁改单位发函运营商签订迁改补偿协议10个工作日完成前期工作移交施工主管部门立项阶段方案设计阶段用地相关审批阶段初步设计阶段施工图及预算阶段招标及开工准备阶段
政府投资项目前期工作基本流程图（市政工程）
1.（三亚市发改局）项目前期立项批复（15个工作日）
2.（政府部门、可研单位）可行性研究报告编制（20个工作日）
11.（三亚市、区环保水务局）防洪方案审核（12个工作日）
12.（三亚市规划国土局）用地规划许可审批（20个工作日）
13.（政府部门、设计单位）初步设计及概算编制和申报审批（含迁改部分，30个工作日）
涉及需征地拆迁项目在取得用地规划许可后可按相关程序办理
14.（三亚市发改局）初步设计及概算评审和审批（40个工作日）
20.（三亚市建设局）预算（标底）审核（15个工作日）
21.（政府部门、招标代理机构）施工、监理招标发包及招标文件编制和招标办法过会（10个工作日）
22.（三亚市建设局）招标公告备案（5个工作日）
23.（三亚市政务中心）招标全过程，确定中标单位（15个工作日）
24.（政府部门、中标单位）签订施工、监理合同（10个工作日）
15.（三亚市பைடு நூலகம்区环保水务局）水务（水保、排水）方案审核（12个工作日）
16.（政府部门、设计单位）施工图设计编制（含迁改部分，30个工作日）
市政工程管理流程及规章制度
市政工程管理流程及规章制度一、市政工程管理流程市政工程是指由政府或政府委托的相关单位负责组织实施的城市基础设施建设或改造工程。
市政工程管理流程是指对市政工程从立项、设计、施工、验收、投运、维护等各个阶段进行规范管理的一套流程。
1. 立项阶段市政工程的立项阶段是工程管理的起点，也是最为关键的一环。
在立项阶段，需要做好以下工作：（1）编制市政工程项目建议书，包括工程背景、建设需求、项目规模、预算等内容；（2）组织相关部门进行前期调研和论证，确定项目的可行性和必要性；（3）提交市政府批准，获得立项文件，确定项目的建设范围、预算及工期等；（4）组建项目管理团队，明确各自职责和任务，制定工作计划。
2. 设计阶段设计阶段是市政工程建设中的重要环节，需要做好以下工作：（1）制定工程设计任务书，明确设计要求和技术标准；（2）选择优秀的设计单位，进行设计招标并确定设计人员；（3）设计单位按照要求开展设计工作，编制施工图纸、技术规范等设计文件；（4）设计完成后，组织相关部门进行审查，确保设计符合要求。
3. 施工阶段施工阶段是市政工程建设最为关键的环节，需要做好以下工作：（1）进行施工招标，选择具备相应资质和经验的施工单位；（2）组织施工单位编制施工计划和施工方案，明确施工过程和要求；（3）监督施工单位的施工过程，确保工程质量和安全；（4）及时处理施工中出现的问题和纠纷，保障工程的顺利进行。
4. 验收阶段验收阶段是市政工程建设的一个重要环节，需要做好以下工作：（1）施工单位完成工程后，组织相关部门进行工程验收；（2）验收按照规定的程序进行，包括技术验收和质量验收等；（3）验收合格后，出具验收报告，并进行竣工结算；（4）验收未通过的，要求施工单位进行整改，直至符合要求。
5. 投运阶段投运阶段是市政工程建设的最后一个环节，需要做好以下工作：（1）制定投运方案，明确投运时间和方式；（2）进行试运行和调试，确保工程设施正常运行；（3）监督工程使用和管理，保障设施的安全和有效利用；（4）建立健全的维护管理制度，确保工程长期运行。
项目销售现场操作流程
目录一、准备工作 (1)二、接待流程说明 (1)三、接待流程 (1)四、接待流程 (3)第一章总则一、销售流程图本销售工作规范的目的是规范金林半岛项目销售工作流程，涉及的内容包括：（1）对销售主要流程的规范，如签《认购书》、签《商品房买卖合同》及附加协议、交楼、办产权；（2）对非必然发生的次要流程的规范，如：办理换房、换名、换付款方式、签《商品房抵押贷款合同》（3）对在销售中客户或浩林公司违约时处理办法规范，如：办理挞定、办理违约退房、缴纳违约金等。
本规定适用于金林半岛项目销售管理过程。
如果工作流程有变动，本工作规范将随时更改。
第二章主要流程一、客户接待（一）客户接待流程客户接待影响到楼宇成交和金林半岛项目形象，因此，规范客户接待是销售工作过程中极为重要的一环，该项工作的成效将直接对提高销售人员专业素质，促进楼宇成交，以至提高项目整体形象均有重要的意义。
客户接待工作可分为现场接待、项目介绍、客户跟踪等部分，其工作流程如下：（二）客户接待的管理规定1．制定《金林半岛销售流程》指引销售人员在接待工作中的语言和行为。
；2．制定《金林半岛项目百问百答》作为指引半岛客户经理作项目介绍的统一教材；3．《金林半岛项目百问百答》根据项目工程进度和销售需要随时由销售中心提出并进行修订；4．客户跟踪是指当客户看楼后，半岛客户经理向客户取得客户资料并定期进行客户跟踪。
5．半岛客户经理应当日内将收集到的来访客户信息上报行政主任，行政主任对客户资料输入电脑，并统计、分析。
配合该项工作，必须制定《来访客户跟踪制度》并建立来访客户档案；6．行政主任每周向半岛客户总监提交来访客户统计资料；7．半岛客户总监根据来访客户信息作销售策略调整。
（三）接待客户的方式：1、客人走进营销中心，客户经理即以亲切的目光迎上去，面带微笑主动与客人打招呼，表示你重视及尊重他们，同时会增加客人对你的好感，从而留下深刻的印象。
并请客人坐下来，随后进行交谈。
工程销售流程
工程销售流程一、前期准备1. 客户需求分析在进行工程销售前，需要对客户的需求进行分析和了解，了解客户需求后才能为客户定制出最合适的解决方案。
2. 市场调查研究对所要销售的产品的市场、竞争、价格等进行调查研究，以便更好地了解市场需求和竞争形势，为工程销售做好充分的准备。
3. 制定销售方案结合客户需求和市场调查研究的结果，制定出相应的销售方案。
销售方案需要包括产品介绍、技术参数、售后服务等内容。
二、洽谈及方案确认1. 洽谈在客户需求了解清楚后，进行洽谈，了解客户对产品的需求、期望和要求，并向客户介绍产品的优势、售后服务等方面。
2. 制定报价方案根据洽谈的实际情况和客户的需求，为客户制定详细的报价方案，包括产品详细报价、技术参数、售后服务、付款方式等。
3. 确认方案客户对方案进行确认后，双方进行最后的协商沟通，将方案达成共识，以便后续的进行实施。
三、合同签订1. 评审合同内容对合同进行评审，确认合同内容是否符合客户需求，以免产生纠纷。
2. 签订合同双方确认合同内容无误后，进行签订合同。
合同内容包括产品名称、规格、数量、价格、交货期限、售后服务等。
3. 履约保证在签订合同后，需要履约保证。
即在规定的时间内完成产品的交货、安装和调试，保证产品质量和售后服务，并实现客户要求的技术参数和性能。
四、交货及安装调试1. 准备工作在交货前，需要对产品进行检验、包装、标识和运输准备等前期工作，确保产品能够及时、安全地到达客户处。
2. 交货按照合同要求，按时将产品交付给客户，确保产品数量、品质等符合合同要求并进行记录。
3. 安装调试根据产品的实际情况和客户要求，按照技术参数完成产品的安装、调试和培训工作，并在客户的现场进行现场技术支持。
五、售后服务1. 售后服务管理为客户提供全方位、全周期、全天候的售后服务管理，包括技术支持、维修保养、备件供应等方面，提供标准化、有保障的售后服务管理体系。
2. 技术支持针对客户的需求和问题，提供全方位的技术支持，包括电话咨询、现场支持、技术改进等方面。
政府性投资项目市政类工程前期工作流程图(新增用地-道路) (1)(1)
项
目
业主根据政府有关文件委托有资质的单位编制项目建议书（7天）建议书进行审批立项（1天）
段
业主委托有资质的单位进行环评报告编制并报批（环保局30天）；业主委托有资质的单位编制节 能报告并报批（发改委7天）；业主获得建设项目用地预审批复（国土局15天）；《建设项目选 址意见书》（规划部门7天）；以及项目所需的其他专题报告。
业主委托有资质的单位组织施工、监理招标（30天，含清单编制）
建设主管部门办理合同备案，质监、安监手续（7天）
招
标
建设主管部门核发建设工程施工许可证（7天）
施
工
阶
工程开工建设
段
联合竣工验收
业主报建设主管部门备案
施
工
房建工程增加此项：人防部门核发人防审核意见通知
图
书（2天）
设
计
阶
段
规划部门核发建设用地规划许可证（7天）
国土部门核发土地划拨决定书（12天）、建设用地批 准书（3天）、国有土地使用权证书（20天）
规划部门核发建设工程规划许可证（10天）
房建工程增加此项:消防部门核发建设工程消防设计审核意见书（10天）、气象部门核发防雷装置设计核准书（3天）
业主委托有资质的单位编制可行性研究报告（15天）
项
目
县发改委组织专家对可行性研究报告进行评审（7天）
可
研
阶
县发改委对经评审修改后的可行性研究报告进行批复（1天）
段
业主委托有资质的单位编制修建性详细规划（设计单位，30天）
业主报规划部门组织专家评审（含部门审查）（7天）
规委会评审通过（每月一次，15天）
商业街项目销售流程及应对技巧
商业街项目销售流程及应对技巧商业街是一个非常受欢迎的商业地产项目，它通常是一个地段优越、成熟的商业区，由多个商户组成。
商业街项目的销售流程需要注意的一些关键要素，在下面的文档中将会讲解。
销售前期准备在开始商业街项目的销售之前，您需要做好充分的准备工作。
这包括从细节上准备所有的文件和信息，例如人员结构、位置、商铺规划、建筑面积、总面积和销售价格等。
1.制定计划和策略：在开始销售之前，制定详细的销售计划和策略是非常重要的。
需要了解目标客户群体，了解市场情况，制定有效的营销策略等。
2.制作专业的销售材料：同样的，制作专业的销售材料是非常重要的。
这些销售材料应该包括项目的宣传册、平面图和销售报告。
所有的文档都应该对内容进行精心设计和策划，以便引起客户的兴趣。
3.建立合适的销售渠道：部署合适的销售管道是关键，它们可以增加销售量。
可以采取在线销售、社交网络等渠道。
还可以通过相关的经纪人和其他渠道直接接触到客户。
销售流程商业街项目的销售流程可以大致分为四个主要阶段：客户咨询、洽谈、签订合同和交付商品。
下面，我们将详细介绍这四个阶段，并提供销售时的应对技巧。
1. 客户咨询对于商业街项目，首先需要获得客户的咨询。
信任和良好的口碑是获得客户的关键。
因此，需要让客户了解整个项目，包括做好项目的细节。
1.设计优秀的垂直营销渠道：商业街项目的销售流程中，垂直营销非常重要。
因此，需要为客户提供准确、全面的信息，比如价格、可用性和项目规划等。
通过垂直营销，项目将直接面向目标客户和商业伙伴。
2.建立专业的咨询团队：建立一支专业的销售团队，能够帮助您快速处理客户咨询。
团队需要训练、技术技巧和沟通能力。
3.让客户保持购买的兴趣：在客户询问完后，为了让客户保持对项目的兴趣，可以通过发邮件、微信等方式保持联系。
需要掌握好频度，注意保持适当的距离。
2. 洽谈一旦客户表达兴趣，然后你需要和他们进行详细的洽谈。
您需要确保客户有足够的理由来购买您的商业街项目。
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•2.项目审批阶段
•业主
•利益相关方
•政府
•项目
•设计院
•招投标公司
•运营方
项目审批阶段：
市政项目备案后，在了解如下必要信息，在CRM平台上申报总 经理审批，提交的必要信息包括：设计院联系信息，业主联系信息， 项目进展情况，决策体系构成情况以及在此项目中进行了哪些销售活 动等。如总经理遇到重复提交审批的项目，则根据各提交的项目信息 地点、时间、内容等综合因素，由总经理确定项目是否通过审批立项 ，未通过审批的将在CRM系统中得到反馈。通过审批立项的部门负责 后续的工作跟进，并参与招投标等工作。
•4.进行微絮凝反应+转盘式微过滤器处理（滤布 滤池）+消毒
产品工艺背景
•1.项目备案阶段 •2.项目审批阶段 •3.项目决策阶段 •4.得失分析阶段
产品销售流程
1.项目备案阶段
•项目备案阶段：由销售工程师，项目经理，销售经理，大区总监通过公司 客户管理系统（CRM）对所了解掌握的市政项目信息（机会、信息）及时 进行核实、申报、备案。
•4.得失分析阶段
•复盘的方法（为什么成功？为什么失败？）：
•1.回顾过程 •2.漏洞分析 •3.能力分析 •4.基本功夯实 •5.经验和教训总结
•
• 项目最终结果确定后，项目经理、销售经理必须在CRM平台上 进行得失分析。项目经理和销售经理必须在得失分析后，才能进行项 目关闭或项目状态转换。
在探索中成长！
信息要求 了解到项目负责人是谁及联系方式 设计单位是谁？是否开始设计？初步方案是什么？ 项目运作的模式是什么样的 了解竞争对手的情况，进度和他们的布局 了解项目相关人的喜好、背景、家庭等攻关要素 能有明确的线人做内部变动的及时沟通 项目的负责人，负责工艺设计的设计师，所总工是谁 设计院和业主及各渠道信息的比对分析 销售工程师在进行项目执行中的完成质量和配合
我们的明确机会在哪里
了解我们哪种产品可以用于该项目
项目阶段
项目处于何种阶段
1.项目备案阶段
•沟通客户关系培养线人的方法：
•1.发掘共同的喜好。
•2.小礼品赠送。
•3.逢年过节的问候。
信息要点 能见到业主 设计单位相关 项目模式 竞争对手情况 项目相关人的准确信息 是否培养了线人 设计院 不同信息比对 项目执行
市政项目销售流程
•一、市政水处理产业链关系 •二、产品工艺背景 •三、产品销售流程
目录
一、市政水处理产业链关系
二、产品工艺背景
•目前常规的深度处理工艺流程主要有如下的处理 方案： •1.混凝、沉淀、过滤处理+消毒
•2.进行微絮凝反应+过滤处理+消毒（或管道混合 +过滤处理+消毒）
•3.进行膜处理即微滤+反渗透双膜发处理+消毒
•3.项目决策阶段
•决策分析过程：
•1.项目角色分析 •2.客户评审（信誉、支付能力） •3.支付方式确定 •4.品牌和货品确定（OEM、子品牌）
•
• 公司将根据销售的进展及销售成果进行项目的销售决策，即决 定销售的销售策略、资源整合、定价、利益分配、客户评审等相关 的问题。如涉及项目对外的报价，公司有基本的指导报价，各级销 售可根据自己的权限进行折扣审批和报价，越级折扣价格必须得到 所属领导的授权批准，客户评审必须合格，确保项目有执行前提。
•大客户销售部
大客户销售
•一、培养一支顾问式营销团队 •二、政府关系建立与维护 •三、设计院关系建立与维护 •四、水务集团关系建立与维护
顾问式营销团队
•1.行业政策信息分享 •2.专业销售技巧培训 •3.行业专业知识培训 •4.客户关系建立与维护总结
1.项目备案阶段
•寻找项目信息的方法（待完善）：
•1.通过行业熟人介绍。
•2.通过建委网站等其他渠道。
•3.通过设计院的沟通
•4.通过老客户的介绍等
信息要点
信息要求
项目名称
明确项目名称
业主信息
了解业主是什么单位
资金来源
了解投资主体的资金来源
采用的工艺
了解目前确定的技术路线
设计单位
了解参与设计的设计院