成本逼近法土地技术报告
成本逼近法 土地技术报告
(一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r3)P1c=(E a+E d+T)×(1+r1+r2)式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：P1c=(E a+T)(1+r1)n1+n2+E d(1+r1)n1/2+n2+(E a+E d+T)×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替。
1.土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。
技表三土地取得费用及税费一览表收费项目收费依据收费标准（元/亩）备注土地补偿费川办函〔2008〕73号、成办函〔2009〕76号、川国土资发[2009]54号16340土地补偿费按前3年平均年产值的10倍计算，征用非耕地的土地补偿费按上述标准减半计算安置补助费川办函〔2008〕73号、成办函〔2009〕76号8039.28人均耕地1亩以上的，每亩耕地按前3年平均年产值的6倍计算；人均耕地1亩以下的每个安置人口按前3年每亩平均年产值6倍计算。
成本逼近法范例
☆成本逼近法范例所谓成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益Ⅰ、土地取得费及有关税费①土地取得费土地取得费指估价对象所在区域征用同类土地所支付的平均费用。
根据对××市近年来征地费用标准分析结合估价对象所在区域具体征地情况，该项费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗及地上附着物补偿费。
×××建设项目征地均实行总包干征地方式，总包干费用基数的测算参照《河北省土地管理条例》第六章补偿和安置。
在实际征地过程中，据×××国土资源局提供并通过对近期征地情况的调查和估价对象所在区域实际征地案例的分析，目前估价对象所在区域平均支付的征地补偿费用为13万元/亩（195元/平方米），本次估价确定土地取得费以195元/平方米计。
②相关税费A．土地管理费河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知（冀价涉费字（1992）第（134）号）、河北省政府办公厅办字[2001]37号、冀价经费字[2001]32号规定“土地管理费按征地费总额的1.5%-4%征收”。
据××市国土资源局提供，××市按征地费总额的4%征收。
则估价对象土地管理费（详见表3－2－1）B．耕地占用税根据河北省政府文件“关于发布《河北省耕地占用税实施办法》的通知”（冀政［1987］119号）规定，“1、以县为单位（以下同），人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；2、人均耕地1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米1.6元至8元；……”。
据××市国土资源局提供，××市区一般按7元/平方米标准征收耕地占用税。
土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)
土地估价技术报告（转载“评估师信息网”网页）第一部分总述一、估价项目名称***评估师信息网***先生抵押土地使用权价格估价。
二、委托估价方委托估价方：***评估师信息网***先生地址：广东省佛山市xxxx号联系人：***评估师信息网***联系电话：0757-833xxxxxx三、受托估价方委托单位：佛山市XXX会计师事务所地址：佛山市执业范围：佛山市范围执业注册号：C------佛10资格证书获得时间：2002年12月四、估价目的为委托估价方***评估师信息网***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。
五、估价依据（一）有关法律、法规、文件（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；（4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）；（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。
（二）有关技术标准（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；（三）其他（8）《佛山市土地利用总体规划》；（9）《佛山市统计年鉴》；（10）《佛山市土地资源》；（11）委托估价方提供的《国有土地使用证》；（12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。
六、估价基准日二○○四年八月三十一日。
七、估价日期二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。
八、地价定义根据地价估价技术规程和本次估价项目的具体要求，此次估价的价格是指估价对象在2004年8月31日，估价对象现用途为工业，本次估价设定为工业用地，开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）及宗地红线内“一平”（场地平整）条件下，设定土地使用年期为47.8年，土地类型为出让性质的国有土地使用权价格。
土地评估方法成本逼近法
土地评估方法成本逼近法嘿，咱今儿来聊聊土地评估方法里的成本逼近法呀！这成本逼近法就像是给土地算一笔账，看看它到底值多少钱。
你想啊，咱买东西都得考虑成本吧，土地也不例外呀！这成本逼近法就是把取得土地的各种成本都加起来，再加上合理的利润啥的，最后得出个大概的价格。
就好像咱盖房子，买材料要花钱，找工人要花钱，这些钱都得算进去，才能知道盖这房子得花多少成本。
那土地的成本都有啥呢？首先就是土地取得的费用呀，比如说买地花的钱。
然后呢，还有开发土地的费用，像平整土地呀，通水通电啥的。
这就好比给土地做了一次“美容”，让它变得更好看更值钱。
有人可能会问啦，那这样算出来的价格就一定准吗？嘿，这可不好说。
就像咱做菜，同样的食材，不同的人做出来味道还不一样呢！这成本逼近法也有它的局限性呀。
比如说，它可能不太能反映土地的潜在价值，要是这土地以后能有大发展，那现在用成本逼近法算出来的价格可能就低了。
但是咱也不能小瞧了它呀！在一些情况下，它还是很有用的呢。
比如说，在一些不太发达的地区，或者是对土地价值不太确定的时候，成本逼近法就可以给咱一个大概的参考。
就像咱走路有个指南针，虽然不一定能让咱直接走到目的地，但至少能给咱指个方向不是？而且呀，咱在使用成本逼近法的时候，可得认真仔细咯！不能马虎大意，每个成本都得算清楚，不然算出来的价格可就不靠谱啦。
这就跟咱做数学题似的，一个小数点错了，结果可能就差十万八千里。
总之呢，成本逼近法是土地评估里的一个重要方法，但也不是万能的。
咱得根据具体情况，灵活运用，可不能死搬硬套。
咱得把它当成一个工具，用好了能帮咱大忙，用不好可能就给自己添乱啦！所以呀，咱得好好琢磨琢磨，怎么才能把这个工具用得恰到好处呢！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
土地评估之成本逼近法-8页文档资料
3、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
土地评估方法-成本逼近法
一、成本逼近法成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。
东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。
（2）开发费土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。
（3）税费耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。
计：21.5元/平方米②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。
取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。
60*2.8%=1.68元/平方米税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
土地估价-成本逼近法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.1成本逼近法采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。
即：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数xa+区位修正系数）2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价x（1+综合修正系数）乂期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程1、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。
其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。
1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发＜江苏省建设用地审批管理暂行办法＞的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。
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( 一) 成本逼近法
成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：
熟地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地所有权收益
宗地价格=熟地价格X位置修正系数X使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：
P1s=P1c(1+r 3)
P1c=(E a+E d+T)X (1+r 1+r 2)
式中：P is :单位面积土地价格；P 1C :单位面积土地成本
价格；
E:单位面积土地取得费；E d：单位面积土地开发费；
T:单位面积应交纳的税费；r i :资金年利息率；
「2：投资利润率；「3：土地所有权收益率；n 1：土地
开发周期；住：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设:
(1) E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；
(2) E d：以现行有关部门征收标准为准；
(3) T ：指基本建设前期应交纳的相关税费；
(4) 利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；
(5) 利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：
n1+n2 n1/2+n2
P c=(E a+T)(1+r i) +&(1+r i) +(E a+E d+T) x r2
P s=R c+r3. R c
其中「3. R c以土地出让金代替。
1. 土地取得费(E a)
根据成都市有关规定测算，该类土地取得费(含税费)单价为元/ m2 (见技表三)。
技表二土地取得费用及税费一览表
据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%-20%由于估
价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%贝心土地取得费(Ea)单价为宁(1-15%)〜(元/ m)o
2. 土地开发费(Ed)
截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通
上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
估价对
象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用，可参照简阳市城市市政基础设施配套费进行测算，简阳市工业用房的基础设施配套费为元/平方米，根据简阳市宗地内开发费用的一般规律，达到宗地场平费用为15元/平方米。
3. 投资利息
达到估价对象宗地开发状况的开发周期为 1 年，利率取评估基准日中国人民银行规定的 1 年期贷款利率6%。
本次评估假设土地取得费、相关税费及宗地外开发费用在征地时一并支付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入，则估价对象的土地投资利息为：
(+)x [(1+%)1-1]+ 15 x [(1+%)1/2-1]
〜(元/ m2) o
5. 投资利润土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业
的总
资产。
根据等量资金应获得相应收益的愿望，土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献。
故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致。
据统计，类似工业用地的投资利润率约为8%。
则估价对象的开
发利润为：
+ + 15) X 8沧(元/ m2) o
6. 土地成本价格
+80+ 165+匕(元/ m2) o
7. 土地增值收益
参考川府发[2001]23 号文《四川省人民政府关于规范土地出让行为防
止国有土地资产流失的通知》等四川省的相关规定，估价对象的收益部分按评估价格的20%计算，本次估价设土地价格为V,则土地增值收益为。
8. 地价修正：
在成本逼近法中, 由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据，较少考虑估价对象的个别性、特殊性，故需进行相关个别因素的修正。
（1）使用年限修正：由于工业用地使用年限设定为50年，估价对象的剩余使用年限为年，故需进行年期修正。
据《城镇土地估价规程》，使用年期修正系数公式为：
Y =1/[1 —1/（1 十r）n]
—使用年期修正系数；r—土地还原利率；n—估价对象使用年限。
还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定。
综合工业企业行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为6%
则土地使用年期修正系数为：
K= 1/[1 一1/（1 十6%）]=
（2）个别区位修正系数：本次估价依据各估价对象形状、地形等个别因素确定个别区位修正系数。
技表五个别因素修正一览表
V=土地成本价格x使用年限修正系数x个别区位修正系数+ 土
地增值收益
V= xx +
V= 327 元/ 川。
成本逼近法测算的地价为327元/川。
该地价为估价对象作为作价出资的仓储用地，在无使用权异议且无他项权利限制状态下，开发程度达到宗地外“六通” ，宗地内“场平”，容积率为、剩余使用年限为年，在二0—四年三月十日的土地使用权评估单价。