大型城市综合体前期规划案
商业综合体项目策划方案
商业综合体项目策划方案一、项目背景。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，商业综合体项目在城市中扮演着越来越重要的角色。
商业综合体项目不仅仅是一个购物中心，更是一个集购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性建筑群。
因此，商业综合体项目的规划和策划显得尤为重要。
二、项目定位。
本商业综合体项目位于城市中心地带，周边交通便利，人流量大。
项目定位为高端商业综合体，主要面向高收入人群和商务人士。
通过引入国际一线品牌商铺、高端餐饮和精品娱乐设施，打造成为城市的时尚地标，成为人们休闲购物的首选之地。
三、项目规划。
1. 商业区，引入国际一线品牌商铺，打造高端购物体验，满足消费者的个性化需求。
2. 餐饮区，引入各种特色餐厅和美食街，打造美食文化聚集地，吸引不同口味的消费者。
3. 娱乐区，引入电影院、KTV、游乐设施等娱乐项目，满足消费者的休闲娱乐需求。
4. 办公区，设立高档写字楼，吸引各类企业入驻，形成商务人士的聚集地。
四、项目特色。
1. 文化特色，结合当地文化特色，引入特色文化街区，举办各类文化活动，打造城市文化新地标。
2. 环境特色，注重绿化和景观设计，打造宜人的购物环境，提升消费者的购物体验。
3. 服务特色，提供贴心周到的服务，如停车优惠、会员积分等，留住消费者，提升消费者忠诚度。
五、项目运营。
1. 引入专业的物业管理公司，提供全方位的物业管理服务，保障商业综合体项目的良好运营。
2. 开展各类促销活动、文化活动等，吸引消费者，提升项目的知名度和美誉度。
3. 不断创新，根据市场需求调整商铺结构和项目定位，保持项目的竞争力和吸引力。
六、项目效益。
1. 经济效益，通过引入高端商铺和餐饮项目，提升项目的盈利能力，实现经济效益最大化。
2. 社会效益，打造城市的时尚地标，提升城市形象，带动周边商业的发展，为城市经济增添新动力。
七、项目风险。
1. 市场风险，市场需求变化、竞争加剧等因素可能影响项目的盈利能力。
2. 政策风险，政策变化可能对项目的规划和运营产生影响。
知名地产大型商业综合体设计方案文本
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
1：1000 A3
Second Plan 二层平面图
金
鸡
湖
路
商铺
主题中庭
Theme atrium
商铺
二层平台 2nd Fຫໍສະໝຸດ at上三层台阶 to 3F
上三层台阶 to 3F
上三层扶梯 to 3F
商铺
商铺
商铺
上三层扶梯 to 3F
中央下车点
商铺
上地面 Up to ground
设备 Equipment
设备 Equipment
自行车库 Bicycle Park
1：1000 A3
B2 Plan 地下二层平面图
商业综合体平面
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
客梯 Guest Lift
Residential 1# 2# 3# Typical Plan 住宅1#2#3#楼标准层平面图
Shopping Mall
Entrance
商业内街效果图
商业街车行入口 Shopping Mall Entrance
货车入口 Service Entrance
住宅车行入口 Residence Entrance
弧线方案总平面
日本商业内街参考
日本商业内街参考
Design Narrative 设计说明
Design Narrative 设计说明
地下车库入口 To B1 Car-parking
Plaza 广场
3F
3F
商业零售 & 办公
综合体策划方案
综合体策划方案1. 引言综合体策划是指在一个有限的空间内，结合商业、住宅、文化、娱乐等多种功能，形成一个多元化的城市综合体。
综合体策划的目标是通过合理规划和布局，提供便利的服务和丰富的生活方式，为居民提供高品质的居住和工作体验。
本文将针对综合体策划进行详细分析和介绍。
2. 背景随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，城市综合体的需求日益增长。
传统的城市规划已不能满足人们对于便利、舒适和多样性的要求。
综合体策划应运而生，成为了城市规划的新方向。
综合体策划的好处在于可以通过有效整合资源，提高土地利用率，实现城市功能的最大化。
通过将商业、住宅、文化、娱乐等多种功能融合于一体，可以满足人们多方面的需求，使城市成为一个集生活、工作和娱乐为一体的综合社区。
3. 综合体策划的重要性综合体策划在城市规划中具有重要的地位和作用。
首先，综合体可以为城市的可持续发展提供支持。
通过合理利用有限的土地资源，提供全方位的服务，可以减少城市扩张对生态环境的破坏，并为城市未来的发展奠定基础。
其次，综合体可以提升城市的竞争力。
现代人们对于生活质量和便利性的要求越来越高，一个有着完善配套设施和多样化服务的城市综合体可以吸引更多人才和资本，促进城市的发展。
另外，综合体策划可以促进城市内不同功能区域的合作与互动。
商业区与居住区、文化区与娱乐区的相互衔接，可以形成良好的城市生态，提升城市的整体氛围和品质。
4. 综合体策划的步骤综合体策划可以分为以下几个步骤：4.1 规划分析阶段在这个阶段，需要对综合体所在区域的地理、人口、经济等方面的情况进行详细调研和分析。
同时，要考虑该区域的交通、教育、医疗等基础设施的配套情况，以确定建设综合体的可行性。
4.2 定位策略阶段在这个阶段，需要确定综合体的定位。
根据目标人群、市场需求和竞争环境，确定综合体的主要功能和定位。
例如，可定位为高端住宅区、商业中心或文化娱乐区等。
4.3 设计策划阶段在这个阶段，需要进行综合体的整体规划和设计。
特大型城市综合体开发全程PPT课件
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态（百货、家具、数码） 交通的重要性 市场调查的目的和要点
模块三：城市商业中心的商业组合
形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
案例三、海南现代美居生活城
城际铁路站
0.5公里
本案
1.2公里
本案
特大型商业综合体开发全程解密
整体形态
特大型商业综合体开发全程解密
酒店公寓
地上建筑功能平面图
特大型商业综合体开发全程解密
原中街公交换乘中心东移的设想
中街周边150路调整示意图
特大型商业综合体开发全程解密
项目内部交通 出入口
转盘
地下车行道
停车场：8000个车位 车行道：宽12-18米 层 高： 7.3米 转 盘： 2个 出入口： 5个
特大型商业综合体开发全程解密
模块三：城市商业中心的商业组合
城市商业中心项目实例
沈阳龙之梦亚太中心，一期145万平方米商业 上海智富名品城，160万平方米商业 海口现代美居城，145万平方米商业
建筑面积 20 8 11 12 3 6
9
4 3 10 2 4 6 1 3 3 3 37 145
地上建筑面积
17
6.5
11
12
3
6
软装饰
2.5
灯饰
1.5
综合体招商策划方案
综合体招商策划方案【篇一：城市综合体的招商及策划】城市综合体招商近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。
由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。
在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。
由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。
招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。
商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。
本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。
商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。
然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。
招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。
因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。
与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。
1、招商时间长商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。
（1）主力店群招商主力店群作用主要有四个：①有助于稳定整个项目的经营主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。
知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。
②有助于整个项目的销售知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。
商业综合体设计方案
本方案旨在为项目提供全面、严谨、人性化的设计方案，以满足各方需求，实现项目价值最大化。在项目实施过程中，需根据实际情况调整、优化方案，确保项目顺利推进。
第2篇
商业综合体设计方案
一、项目概述
商业综合体作为现代城市发展的重要商业形态，以其集成性、多元化和高效性成为城市经济繁荣的象征。本项目旨在构建一个集购物、餐饮、娱乐、休闲及办公为一体的综合性商业空间，旨在提升城市商业层级，增强城市活力，同时为投资者提供稳定的回报。
-建筑面积：总建筑面积XX平方米，包括商业裙楼、办公塔楼和地下室。
-建筑高度：办公塔楼XX层，商业裙楼XX层。
2.功能布局
-商业裙楼：包括主力店、次主力店、餐饮区、娱乐休闲区。
-主力店：位于裙楼一层，引进大型超市等主力零售业态。
-次主力店：位于二层及以上，引入品牌专卖店、时尚零售等。
-餐饮区：分布在不同楼层，设置各类餐饮设施，满足不同消费需求。
2.功能分区
（1）商业裙楼
-主力店：位于商业裙楼的一、二层，设置大型超市、家电卖场等，满足消费者日常生活需求。
-次主力店：位于商业裙楼的二层以上，设置品牌服饰、家居用品等，提供多样化的购物选择。
-餐饮：设置特色餐饮、快餐、咖啡厅等，满足消费者餐饮需求。
-娱乐：设置电影院、健身房、儿童乐园等，丰富消费者的休闲娱乐生活。
-娱乐休闲区：包含电影院、儿童乐园等，提供多样化的娱乐体验。
-办公塔楼：包括高标准办公空间、会议中心、企业服务中心等。
-办公空间：提供灵活多变的办公布局，满足不同规模企业的需求。
-会议中心：配备先进的会议设备，适宜举办各类商务活动。
-企业服务中心：提供商务支持服务，助力企业发展。
株洲市红旗广场城市综合体概念方案
株 洲 市 红 旗 广 场 城 市 综 合 体风概情念商方业案街设内景计
Red Square urban complex Site Development, zhuzhou
株 洲 市 红 旗 广 场 城 市 综情合景体文化概 商念 业方区案鸟设瞰计
Red Square urban complex Site Development, zhuzhou
株洲市红旗广场城市综合体概念方案设计 Red Square urban complex Site Development, zhuzhou
重庆 贵阳
武汉
株洲
南昌
广州
长沙
25.3km,0.5小时车程
湘潭
株洲
城市体系
房 地 产 指 标
株洲 经济指标
长沙、株洲、 湘潭三市同处湘江下游，呈“品”字形分布。长沙到株洲和湘潭的距离都是50 公里，目前已经由省级公路、高速公路、城际快速干道和高速铁路连接。三地在经济社会上有 相当多的联系.其中株洲市是“长株潭城市群”中工业基础最强的城市。 各大省会城市到株洲也是比较方便的，作为一个三线城市，株洲有其优势的地理位置。
株洲市红旗广场城市综合体概念方案设计 Red Square urban complex Site Development, zhuzhou
石峰区
湘江
环城路
天元区
荷塘区
基地位置
5KM 株洲市政府
3KM 株洲站
株洲市红旗广场城市综合体概念方案
株洲市红旗广场城市综合体概念方案设计 Red Square urban complex Site Development, zhuzhou
ndering Drawings
1
城市商业综合体开发流程【范本模板】
城市商业综合体开发流程城市商业综合体是一个庞大的系统工程.在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高.因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。
一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据.城市商业综合体的定位与单体项目不同,主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。
1．项目的整体定位项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。
在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。
在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化,尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。
因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位.在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用.2．城市商业综合体分项定位在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量(规模)研究与商业研究。
1）城市商业综合体的定量研究城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模.其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积.城市商业综合体开发从规划到完成一般需要5-10年,甚至更长。
因此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。
以下以写字楼与商业定量为例说明：--—商务物业（写字楼）定量,主要是通过市场调研、结合理论研究方法。
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商务格局
供求阶段性及结构性失衡明显，区域商务价值未充分挖掘，导致与价格存在一定背 离，前景看好； 投资市场兴旺，但价格敏感性较高，其份额在2007年将逐渐走低； 随着加入WTO保护期的结束，国际国内实力客户购买比例将明显提高； 2007年以后市场将趋向平稳，基本实现供求平衡。
★卓越世纪城
商业格局
本项目由写字楼、商业、公寓、 酒店四种不同的物业形态组成， 为中心区唯一的大型复合型的 都市综合体项目；
对项目 的理解
23
本项目操作难度大，对资金 要求高。需要准确的定位和 市场预见性、合理的开发节 奏以及科学的营销方式。
项目的核心问题
2 我们的思考
如何科学规划本项目各业态的组合定位，
使其既能有效规避未来市场风险，又能打
2 中心区格局
1 开发初具规模，区域价值在未来三年尚有较大提升空间； 2 写字楼投资市场兴旺，大型企业比例偏低，价格与价值存在一定背离； 3 区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍处于培育阶段； 4 住宅供给严重不足，价格上涨趋势明显，存在较大市场机遇； 5 深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。
卓越世纪城前期策划案
深圳市同致行物业顾问有限公司 2006.09.20
总论部分 写字楼部分 公寓部分 酒店部分 商业部分
总论部分
项目思考 项目分析 项目定位 营销策略
报告思路与结构
1 我们的思考
1 本项目作为中心区规模最大的房 地产项目之一，对整个中心区功 能升级、旧城改造，以及卓越集 团的品牌价值起深远的影响；
以销售和资金回笼为第一目标？ 以树立品牌和形象为第一目标？
冲突
公寓
商务人士
形象冲突
矛盾点
居家人士
冲突
购物人士
项目思考 项目分析 项目定位 营销策略
报告思路与结构
总体开发战略
总体战略定位
——打造深圳标志性的都市综合体
他是深圳最具特色的建筑集群之一 他是深圳最具影响力的都市综合体之一 他是卓越品牌影响力的真正升华
关于战略目标的思考……
我们的战略目标？
改造价值观，提升客户价值的同时， 6 降低开发成本
项目思考 项目分析 项目定位 营销策略
报告思路与结构
中心区现状与格局
1 中心区规划
写字楼规划
商业规划
深圳的政治、经济、 住宅规划
马文可▼孛罗化、旅游中心
▼ 香格里拉
▼ 喜来顿
▼ 卓越酒店
▼ 丽思卡尔顿
▼ 景轩酒店
▼★卓越世纪城
卓越世纪城酒店
酒店规划
项目机会与价值
1 机会点
•…
–...
写字楼
•… 商业
中心区战略地位的提升将有力促进写字楼价值的实现,高端 市场供求趋于平衡，中端和中高端处于供应空白点
市级商圈逐步形成，商业价值凸现，高档和中高档综合商业、 主题化特色商业存在较大市场机会
住宅
高档商务公寓及国际公寓将是中心区未来的稀缺产品
酒店
五星级酒店竞争异常激烈，四星级酒店存在较大机会
1
难点
1 超高层写字楼存在一定的销售压力，需重点突破 2 四个地块相对独立，如不突破传统思维，将严重影响商业价值 3 项目规模大，功能多，容易给市场造成形象识别的混乱 4 开发周期长，市场不确定因素多 ，存在一定的市场风险
人流冲突
写字楼
2 矛盾点
公寓
冲突
裙楼商业
高端写字楼
档次冲突
矛盾点
中高端写字楼
造差异化的核心竞争力？
1
2
如何平衡短期资金回收与利润最 大化的矛盾？
核心问 题的界
定
3
各业态的市场特征和价值规律不一，如 何平衡各业态之间的矛盾和冲突？
4
如何根据需求科学规划设计方案 ，在挖掘本项目最佳价值点的同 时，降低整个项目的开发成本， 增强竞争力？
5
四个地块相互独立，优劣不一，如 何解决统一性问题，尤其是商业部 分如何扬长避短，实现价值最大化 与可持续经营？
由于缺乏大型商业体的带动，中心区商业呈点状零散分布，业态单一，人气难以聚集， 租售市场表现冷淡，整体空置率超过30％；
随着区域开发的不断成熟，商业业态将进一步丰富和完善，大型购物中心、百货商场、 超市、专业店陆续进驻中心区，太平洋百货、家乐福、华纳影院等国际一线品牌强势 进驻，商圈地位和影响力提高；
项目区位
区位概况分析
位于中心南区CBD中心轴线以东，国际会 展中心正东面，地理位置十分优越。 东：海田路 南：福华四路 西：金田路 北：福华三路
卓越世纪城
新世界中心
荣超项目 嘉里项目 时代广场
时代广场二期
荣超经贸中心
大中华
金中环 星河发展中心
现代国际 财富大厦
卓越世纪城
周边环境相对混杂 位处中心区西南角，展示性不足 受天桥等因素影响，交通组织欠佳 景观资源相对薄弱
区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍将处于培育阶段； 发展商整体持有或引进国际投资基金将成为中心区商业主流开发模式。
★卓越世纪城
住宅格局
目前中心区住宅开发仅限金地岗厦改造片区，随着区域国际化程度的提高及商务氛围 的日益浓厚，对住宅的需求量将大大提高； 受供给不足的影响，价格上涨趋势明显，存在较大利润空间； 居家型住宅开发已基本结束，商务配套型公寓将成为中心区未来需求及开发热点。
★卓越世纪城
酒店格局
随着进驻片区实力企业的增多，酒店客房供不应求的矛盾越来越突出，南山及罗湖分 流了大部分中高端及高端商务客户；
中心区▼将成为深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。
马可孛罗
▼ 香格里拉
▼ 喜来顿
▼ 卓越酒店
▼ 丽思卡尔顿
▼ 景轩酒店
▼★卓越世纪城
卓越世纪城酒店
3 我们的思考
在深入研究市场的基础上建立分析 模型，寻求最优化综合体开发模式 1源自结合市场及开发战略，制订最佳的
开发节奏及推售节奏，实现最佳的
投资收益
3
功能互补，降低配套成本，提升竞
争力
5
解决问题 的思路
平衡在风险较小化与利润最大化之间 的矛盾，制订科学的开发战略以及市 2 场定位
结合同致行多年对商业地产的策划经 验，深入分析地块价值，结合不同业 态的价值规律，对总体规划及设计提 4 出最优化的建议
2 价值点
1 城市综合体，提升项目品牌价值和市场整合力，满足多元市场需求 2 300米超高层物业提升项目的整体形象和价值 3 大规模商业配套如能科学定位，将有利于提升整个项目的开发价值 4 公寓既填补了商务居住的市场空白，又强化了国际化的形象气质 5 酒店功能对写字楼和公寓的价值提升作用明显
难点与矛盾点