中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源
中海结构设计限额控制指标
中国海外宏洋集团有限公司结构设计限额控制指标（试行）第一章总则1. 为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作,现发布《结构设计限额控制指标（试行）》。
项目含钢量和混凝土含量指标均不得大于本标准的控制值。
各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（详附表A）的要求统计、上报。
2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团规划设计部和地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。
3. 本标准适用于中国海外宏洋集团有限公司的所有地区公司。
3. 本标准由中国海外宏洋集团有限公司规划设计部负责管理和条文解释。
第二章制定依据1.《混凝土结构设计规范》 GB50010-20102.《建筑抗震设计规范》 GB50011-20103.《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-20104.《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001（2006年版）5.《建筑地基基础设计规范》 GB50007-20116.《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005第三章限额指标1. 抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-1。
2. 抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-2。
3. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-3。
4. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第二组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-4。
5. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第三组；场地类别为Ⅱ类的地区。
详表3-5。
6. 适用于第1条的地区公司为：南宁公司、桂林公司、赣州公司；适用于第2条的地区公司为：合肥公司、吉林公司；适用于第3条的地区公司为：呼和浩特公司；适用于第4条的地区公司为：银川公司；适用于第5条的地区公司为：兰州公司。
中海地产房地产开发成本控制的几个阶段
成本控制经验教训
重视前期规划和设计阶段成本控制
在项目开发初期，应充分考虑成本因素，对设计方案进行优化，避免后期更改造成成本增 加。
加强施工现场管理和监督
施工过程中应加强成本控制，严格监督材料使用和人工费用支出，避免浪费和不必要的开 支。
注重团队协作和沟通
成本控制需要各部门之间的密切协作和沟通，确保信息畅通，共同实现成本控制目标。
动态控制法
中海地产还采用动态控制法进行 成本控制，实时监测项目成本的 执行情况，及时发现和解决成本 超支问题。
03
房地产开发成本控制的几个阶段
投资决策阶段
01
投资估算
市场调研
02
03
风险评估
根据项目规模、地理位置等因素， 进行初步的投资估算，为项目决 策提供依据。
了解当地房地产市场趋势、竞争 对手情况，预测项目未来收益和 风险。
中海地产房地产开发成本 控制的几个阶段
• 引言 • 房地产开发成本控制概述 • 房地产开发成本控制的几个阶段 • 中海地产房地产开发成本控制实践 • 结论
01
引言
主题简介
中海地产作为中国房地产行业的领军企业，其房地产开发成 本控制是业界关注的焦点。成本控制贯穿于项目开发的全过 程，包括投资决策、规划设计、施工建设、销售及物业管理 等阶段。
中海地产注重可持续发展，积极履行企业社会责任，为城市建设和经济发展做出了 贡献。
中海地产成本控制体系
全面预算管理
目标成本管理
中海地产实行全面预算管理，对房地产开 发全过程的成本进行预测和规划，确保项 目成本控制在预期范围内。
中海地产设定项目开发的目标成本，作为 项目开发过程中成本控制的基准，并根据 实际情况进行动态调整。
中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!
01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28
为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。
中海各项成本占比与管控措施..
中海成本控制的具体办法及经验
前期 费用 管理
前期费用（约占中海项目总成本的2-3%左右），主要指设计
费、报建费、勘察测绘费以及科研费用，其中成本控制的重 点设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费
标准）。对于设计费用责任部门为设计管理部，主要从以下
几个方面进行控制：
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售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。 营销成本管理的责任部门为营销策划部，主要措施为以下几点： ①建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。 随着公司项目增加,营销中的广告及推广手法增多,广告随机性 加强广告费用的不可测因素也随之增多,建立完善的广告及市场 点击添加文本点 推广计划以及费用预算制度,是必不可少的。上述制度的要点在 击添加文本 于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性,一方面确保 在宏观上实现控制项目的广 告及市场推广费用,另一方面紧紧 抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措 施。
二、中海成本控制的具体办法及经验
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中海成本控制的具体办法及经验
土地 成本 管理
土地成本(约占中海项目总成本的30-35%左右),主要指土地获得阶 段形成的种类费用支出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、
土地契税等。在房地产整个开发过程中,土地一旦到手, 其成本即基
本确定,直至项目开发完成,该成本一般也不会有较大变化。因此控 制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报 点击添加文本点 击添加文本 价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言，中海地产在土地成 本控制方面主要采取以下针对性策略：
中海成本控制的具体办法及经验
土地 成本 管理
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
中海地产限额管理设计
中海地产限额管理设计中海地产是一家知名的地产开发企业，其在管理限额方面需要设计一套合理有效的制度。
本文将分为三个部分进行论述：限额管理的背景和意义、中海地产限额管理的设计原则、中海地产限额管理的实施方案。
一、限额管理的背景和意义在地产项目开发过程中，为了控制风险、规范资金使用，限额管理显得尤为重要。
限额管理是指对项目相关方的投资金额进行限制和分配的一种管理制度。
它能够保证资金的有序使用，合理分配资源，降低投资风险，确保项目的顺利进行。
对于中海地产来说，限额管理既是一种风险管理手段，也是推动企业可持续发展的需要。
在资金使用方面，限额管理可以确保项目资金的有效运用和控制，避免脱离实际情况的决策，提升投资的成功率；在项目分配方面，限额管理可以平衡不同项目的资金需求，调整项目优先级，提高资金的使用效益。
二、中海地产限额管理的设计原则1.合理性原则：设计限额管理制度时，应综合考虑项目的实际情况，通过科学分析和论证，确保限额的分配合理有序，符合企业的长期发展战略。
2.透明性原则：限额管理方案应该被所有项目相关方充分知晓和理解，要做到公开、公正、公平，使每个相关方都能够明确自己在项目中的限额分配情况，提高管理的透明度和可信度。
3.可操作性原则：限额管理方案要能够操作性强，能够被项目相关方实施，保证限额的有效执行和监督。
同时，限额管理方案应该能够根据项目的变化进行调整和优化，以满足不同项目的需求。
三、中海地产限额管理的实施方案1.项目预算编制：在项目立项初期，制定相关项目预算，对项目的资金需求进行计划和预测，并按照项目的优先级进行分配。
2.限额分配机制：根据项目预算和公司资金状况，制定限额分配机制，确保资源分配合理有序。
限额分配应该综合考虑项目的重要性、优先级、预期回报等因素，给予优先级较高的项目更多的资金支持。
3.限额执行和监督：设立专门的限额管理人员，负责监督限额的执行情况，对资金的使用情况进行监控和审计。
房地产成本限额标准
中海。
万达.万科三巨头成本限额标准完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。
分享：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了,以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了.。
..。
1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版)》(以下简称《限额指标表》）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同,并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下:4、本限额指标为集团对外发布的指标,内控指标可上浮不超过10％；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。
万达结构设计限额指标表(2014修订版）本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制;2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求.3。
1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。
附表13。
2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标.3。
2。
1设计费限额本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计(含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等)、审图及专业设计顾问等费用。
结构成本限额指标(1)
结构成本限额设计指标编制目的：标准化，提高成本意识和加强成本控制。
使用者：华南区各地区公司生效时间：2008年9月23日为了有效的进行结构专业设计管理和成本控制，针对华南区地震设防烈度、基本风压、设计院业务特点等情况，制定以下结构钢筋、混凝土含量的限额设计指标。
一、结构成本限额设计指标表建筑类型结构部位钢筋指标（Kg/m2）混凝土指标（m3/m2）其他33层高层住宅(不高于100m)上部结构 50~66 0.36~0.48 24层高层住宅(不高于80m)上部结构 47~61 0.35~0.46 18层高层住宅(不高于60m)上部结构 45~57 0.34~0.43 12层高层住宅上部结构 43~55 0.32~0.42 7层多层住宅上部结构 40~52 0.26~0.38 别墅、Townhouse上部结构 44~63 0.30~0.45 人防地下室（6级人防）地下室 160~180 1.1~1.3 非人防地下室地下室 130~150 0.8~1.0二、制订依据《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T 50353-2005中海地产华南区各公司项目经验数据其他地产公司、设计院项目参考数据三、细则说明1.本指标适用于中海地产华南区抗震设防烈度为7度的地区公司住宅项目。
2.本指标各项数据的计算规则如下：a)钢筋指标为计算范围内的相应结构钢材用量除以计算范围内的建筑面积；混凝土指标为计算范围内的相应结构混凝土用量除以计算范围内的建筑面积。
b)钢筋包括剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、凸窗板等钢筋混凝土结构的受力及构造钢筋；不包括混凝土装饰构件、预埋件、砌体部分的构造柱等处的钢筋，不包括墙上加挂的钢丝网、防水层构造钢筋，不包括施工损耗的钢筋。
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01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
02、中海营销费用限额
03、中海结构设计限额
04、中海外窗设计限额
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。