2014年深圳房产限购令解读
2014年7月深圳市豪宅市场综述
个盘逆市飘红价格大幅拉涨——2014年7月深圳市豪宅市场综述一、市场概述随着越来越多的城市加入限购松绑的行列，整体市场氛围有所缓和，但深圳取消限购的几率很小，市场低迷状态无太大改善，客户仍持观望情绪。
而与此同时，豪宅市场出现开盘热销的个盘，如招商双玺和现楼纯水岸十六期。
在市场下行时，定价合理的传统住宅类豪宅仍受到市场的追捧。
据深圳中原研究中心监测，本月取得预售许可证的豪宅项目为1个，项目类型为豪宅平层，成为今年第二个有新增供应的月份，本月豪宅推售套数为120套，环比增加36.3%，推售面积约为2.6万㎡，环比增加62.5%。
受到备案速度滞后的影响，市场虽有新增供应，但豪宅市场的成交量却小幅下降，而价格则大幅上扬近3成。
据深圳中原研究中心监测，在成交量上，本月成交量小幅下降，成交132套，环比下降4.3%，成交面积约为2.2万㎡，环比下降11.5%。
在价格上，7月一手豪宅成交均价为67453元/㎡，环比大幅上涨29%。
由于新增供应项目为高端豪宅平层项目，价格创豪宅平层中的新高，带动了整体豪宅价格大幅上涨。
各细分市场表现各异。
受新增供应影响，豪宅平层成交量暴涨9成，成交价格亦大幅上涨近五成。
从全市豪宅成交结构来看，各类型豪宅占比的格局发生变化，豪宅平层占比重回首位。
其中，豪宅平层占46%，环比增加20个百分点；别墅占24%，环比下降37个百分点；豪宅商务公寓占30%，环比增加17个百分点。
图1 深圳市一手豪宅成交量和成交均价月度走势图（2013年7月—2014年7月）数据来源：深圳中原研究中心注：以上数据为签预售合同数据二、一手别墅2.1 供应成交分析——无新增供应支撑成交量大幅下滑7月一手别墅无新增供应，成交量亦大幅下滑，受到成交结构的影响，一手别墅成交价格继续上扬。
本月别墅成交总套数为32套，环比大幅下滑61.9%，成交总面积约为0.6万㎡，环比大幅下滑61.8%。
由于上月有新增供应，带动上月成交量走高，基数较高，而本月新增供应为零，一手别墅成交均为存量，导致成交量大幅下滑。
13-14房地产相关政策
2014房地产调控最新政策：分类调控因地制宜昨日国务院总理李克强在答记者问时明确表示“对于合理的自住需求也要有相应的政策支持包括增加普通商品房供应。
对房地产市场则是要因城因地分类进行调控抑制投机投资性需求重在建立长效机制促进房地产市场平稳健康发展。
”至此2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。
房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。
从全国市场来看房价涨幅不均衡的现象非常明显市场分化明显一、二线城市房价依旧稳中有升而三、四线城市成交趋于冷淡房价开始阴跌。
中原地产市场研究总监张大伟认为市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。
一、二线城市相对集中了较多的资源而人口密集住宅需求旺盛新增供给和存量流转相对短缺所以在目前城市间经济发展不均衡依然存在的情况下分类调控因地制宜进行调控是很有必要的。
此外建立房地产市场的长效机制也是房地产市场的迫切需求。
至于“长效机制”的具体内涵张大伟认为房产税立法、不动产登记等都属于长效机制建立了长效机制将改变过去十年楼市依赖的暴利基础。
房地产市场依然要抑制投机投资性需求。
张大伟表示从最近的南京七条政策看后续可能会有其他城市跟进出台地方细则。
2014年楼市的小阳春可能很难出现部分城市的调控细则可能会出现特别是类似南京这样房价上浮过快的城市出现的调整信号可能会加剧对市场的心理影响。
六年内全国住房联网制定完善生态补偿政策法规《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》在推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、生态环境等方面加强了制度顶层设计，要求推行流动人口居住证制度、控制特大城市新增建设用地、加快房地产税立法并适时推进改革等。
人口管理推行流动人口居住证制度在加快改革户籍制度的同时，创新和完善人口服务及管理制度，逐步消除城乡区域间户籍壁垒，还原户籍的人口登记管理功能，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。
全面推行流动人口居住证制度，以居住证为载体，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，并作为申请登记居住地常住户口的重要依据。
历年房地产调控
1998年至2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 1997年爆发了亚洲金融危机，我国出现 了“通货紧缩”，房地产市场随之进入低潮。 为了拉动内需，1998年7月，国务院颁布“23 号”文件(《关于进一步深化城镇住房制度改 革、加快住房建设的通知》)，进行住房制度 改革、取消福利分房，明确提出“促进住宅 业成为新的经济增长点”。23号文件强调在 “逐步实施住房分配货币化”的同时，建立 以“经济适用性住房为主体的住房供应体 系”。1999年开始全面停止福利分房制度， 推行住房分配货币化制度。 随着新的住房制 度的落实，巨大的市场需求激活了低迷的房 地产市场，房地产业开始进入发展新时期。 这一时期存在房地产市场供给结构不合理、 市场秩序混乱等问题，为房地产再次出现泡 沫埋下了隐患。
2011年
二套首付提高 “新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的 1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。
市场反应：房价继续上涨。
2012年严打小产权房 多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新 政策，严打小产权房。 市场反应：一线城市房价继续上涨。 2013年新国五条 2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有 关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。 市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。 2014年“9· 30”房贷新政
中国历年房地产调控政策 及其影响
历次房地产调控政策回顾：
1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发ห้องสมุดไป่ตู้房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅；
2014年深圳房产限购令
2014年xx购房资格，
2010年9月30日，深圳出台限购令政策，对深圳户籍居民家庭限购两套住房;对能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。
2011年，“新国八条”公布之后，相较于京、沪、广三地，深圳决定沿用此前公布的限购令政策。
【限购政策】
深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)，限购两套住房;对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。
暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳市购房。
对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
【购房注意事项】
对非深圳市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;对提供社保缴纳证明的，必须符合下列条件之一：
一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险;二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险;三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。
购房人在前往深圳市房地产登记部门办理合同备案及过户等相关手续时，需提供符合上述要求的纳税证明或社会保险缴纳证明。
对不符合条件的，深圳市产权登记部门将不予以办理合同备案及过户等相关手续;对提供虚假信息、材料等欺骗手段获得核准登记的，将根据《深圳经济特区房地产登记条件》的有关规定进行处理，因此造成的法律责任由造假者自行承担。
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关于2014年两会房地产政策的解读
关于2014年两会房地产政策的解读2014年3月3日，全国人大、全国政协（以下简称“两会”）会议在北京召开。
其中住房问题、稳定物价和收入分配成为两会期间最受关注的三大社会话题。
关于房地产方面，保障性住房、房产税、房地产调控政策、土地改革等问题被多次提及。
关键词一：保障性住房作为促进房地产市场健康发展的一项重要工程，保障性住房的建设一直备受关注。
尤其在全国房价高居不下，购房需求日益膨胀的情况下，如何利用保障性住房建设来协调房地产市场整体的发展、使住房资源得到优化配置成为今年的关注点。
李克强总理在工作报告中提出了完善住房保障两大机制，在提高大城市保障房建设的同事加强配套建设，推进公租房和廉租房并轨运行；采用市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。
据统计，今年新开工保障房将达到700万套以上。
关键词二：房价调控从2005年至2013年，连续8年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼未出现在报告中。
但根据统计，据统计，2014年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，是2012年6月以来连续第21个月环比上涨。
面对市场，全国政协委员、住建部部长姜伟新面对一系列有关房价的提问，还是给出了今年的调控方向：“双向调控”，即市场过热就进行“需求调控”，市场冷了就反向调控。
2014年政府有意减少对房地产的干预，转而让市场供需去调节。
在确保有足够保障房的前提下，对商品房合理买卖领域放松管控，有利于房地产市场良性运行。
关键词三：房产税与房地产税房产税重提之初，旨在运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率。
2011年，上海、重庆率先试点征收房产税。
2012年，国家发展改革委提出加快房产税试点城市扩容。
至2013年，有业内声音指出，房产税全面铺开时代或将来临。
然在本届两会上，一个全新的名词或许将取代房产税成为2014年新的热点词汇：房地产税。
2014年深圳房地产统计分析报告
2014年深圳房地产统计分析报告来源：深圳房地产信息网研究中心目录第一部分：土地市场附一：2014年成交地块分布情况附二：2014年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014年新房供应分析附：2014年住宅预售项目汇总2、2014年新房成交分析2.1 成交均价分析附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2 成交量分析2.3 热点片区分析2.3.1蛇口片区2.3.2西丽片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5新安片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田片区2.4 2014年深圳新房供求比2.5 2014年深圳房价收入比2.6 2014年深圳租售比2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2014年深圳楼市龙虎榜3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.3 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP103.4 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10二、二手房市场1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2014年深圳各行政区二手房成交分析3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2014年深圳住宅租金附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2014年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析附：2014年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图2、商业租金附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附：2014年写字楼预售项目汇总2、一手写字楼成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图2、写字楼租金附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成分分析第五部分：政策点评第六部分：2014年小结第七部分：2015年预测【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。
2014年房贷折扣面临“一刀切”
2014年房贷折扣面临“一刀切”针对近日媒体曝出一些银行的总行酝酿取消首套房的房贷利率8.5折优惠的报道，而且大多数的银行已将基准利率作为今年房贷利率的主流了，甚至有银行在此基础上要上浮10%。
对于2014年的购房者来说，要准备好面对银行对于利率“一刀切”啊！对于这一比较有影响力的问题，媒体记者以购房者身份咨询了近20家银行发现，与往年1月份银行额度充足、首套房贷款利率优惠幅度大、放款速度快相比，基准利率成为今年年初房贷市场的主流，甚至会有上浮10%的，而且在深圳已经执行。
记者2014年1月19日从深圳发展银行证实，该行已经在深圳地区执行首套房利率1.1倍的新政策，不过这一政策暂未涉及其他地区。
不过目前，每家银行的首付比例基本上没有受贷款利率影响，首套至少30%，二套房贷款的利率在基准利率基础上上浮10%，首付比例至少60%。
但是目前对于首套房还是有银行采取优惠政策，不过要求也是相当的严格。
李先生（化名）就受到这这样的“待遇”，“最初以为我的条件应该申请到好的折扣，没想到现在首套房贷优惠幅度这么小。
”李先生(化名)是一名公务员，妻子在事业单位工作，两人各方面的条件都不错，本想申请八五折的首套房贷折扣，没想到跑了多家银行都批不下来，最后通过房产中介的帮助下才在农业银行申请到八八折的优惠，“申请已经提交了十多天，银行方面说半个多月就能批下来。
”通过调查，现在暂时就农业银行、建设银行、渣打银行、汇丰银行和青岛银行等几家银行的首套房贷有优惠，不过一般对客户的条件要求比较高。
其中，农业银行最低可申请八八折优惠，建设银行、渣打银行最低九五折，汇丰银行、青岛银行最低九折。
“虽然个别银行的首套房贷仍然有折扣，但优惠幅度小、限制条件多，适合优质客户申请，一般客户的申请很难批下来。
”青岛二十二世纪不动产代理有限公司市场部一位负责人称，尤其是一些外资银行，虽然额度充足、有折扣，但对客户的个人条件、房龄和面积及贷款金额等方面要求更高。
2014年房地产政策
2014年房地产政策：多地放松限购7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高召开其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。
会议提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。
这意味着中央层面放开对限购等短期行政手段的限制，允许各地按照实际情况调整。
2014年6月26日上午，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表取消楼市限购令的实施意见，成为全国首个"破限"的城市。
2014年8月1日，合肥市合肥市房地产管理局发布取消楼市限购令意见，2014年8月2日起，购房人在合肥市范围内购买住房(商品住房、二手住房)时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。
2014年10月30日下午，南宁市住房保障和房产管理局对媒体发布：2014年10月1日起，南宁市不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房（含商品住房、二手住房）资格审核条件，购房人在本市范围内购买住房及办理相关合同备案、房屋登记业务时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。
全国仅五个城市未放松限购。
继4月南宁定向调整、6月呼和浩特正式发文取消限购，进入三季度后限购调整呈现多米诺效应，多个城市陆续放宽。
截至9月末，全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整。
此前，一度有消息称一线城市限购将有所调整，京沪放开140平以上一手住宅限购、上海广州放开部分区域限购，但随即均被当地政府部门否认。
深圳市规划和国土资源委员也称，将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。
多个城市出现二次救市，限购政策由局部调整转向全面放开。
目前，仍有部分城市坚持定向放松限购政策，对于取消限购的房屋类型、城市区域分别限定，例如厦门岛外不再限购，珠海放开中心城市144平(含)以上住房限购、新城区全面取消限购等。
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2014年深圳购房资格,2010年9月30日,深圳出台限购令政策,对深圳户籍居民家庭限购两套住房;对能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭,限购1套住房。
2011年,“新国八条”公布之后,相较于京、沪、广三地,深圳决定沿用此前公布的限购令政策。
【限购政策】
深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭,限购两套住房;对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭,限购1套住房。
暂停在深圳市拥有2套以上(含2套住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳市购房。
对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。
【购房注意事项】
对非深圳市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的,必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;对提供社保缴纳证明的,必须符合下列条件之一:一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险;二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险;三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。
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对不符合条件的,深圳市产权登记部门将不予以办理合同备案及过户等相关手续;对提供虚假信息、材料等欺骗手段获得核准登记的,将根据《深圳经济特区房地产登记条件》的有关规定进行处理,因此造成的法律责任由造假者自行承担。
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