上海商业项目考察
上海高档写字楼东银中心考察报告
东银中心
配置参数
设施标准
暖风，通风及 空调系统 空调系统设施标准
供电系统 室内照明 乘客电梯
载货门消防电梯 载货电梯 停车位
VAV变风量变静压中央空调 独立新风系统 室温标准——夏季25℃，冬季20℃ 新风量-30立方米人/小时 10KV双回路供电 500LUX 16台 东楼(7台高速OTIS全进口电梯) 西楼[7台高速OTIS全进口电梯) 裙房(2台高速OTIS全进口电梯) 2台(东西塔楼各1台) 1台(裙房专用) 370个
京沪差异
区域划分 项目类型 建筑风格 建筑立面 概念创新 首层大堂 商业配套
北京
商务区相对单一 城市综合体 恢弘大气 石材加玻璃，风格多面 传统文化概念 大堂尺度适中 高端奢侈商业
上海
多个CBD 商务综合体或纯商务体 于细节见精神 玻璃幕墙，现代为主 生态环保配置 大堂阔绰豪华 裙楼商务配套
考察小结
国际标准装修朗阔空间彰显您的尊贵身东银中心建筑特色东银中心建筑特色防辐射会呼吸的玻璃幕墙东银中心建筑特色标准层空间内部装修细节东银中心建筑特色设施标准总建筑面积85000平方米办公楼建筑面积约65000平方米商业建筑面积约5000平方米总建筑层地上25层地下2层办公楼层3层25层商业楼层1层2层双层中空lowe玻璃标准层建筑面积约1450平方米约74标准层高28米架空地板100毫米东银中心配置参数设施标准暖风通风及vav变风量变静压中央空调空调系统独立新风系统空调系统设施标准室温标准夏季25冬季20新风量30立方米人小时供电系统10kv双回路供电室内照明500lux乘客电梯16台东楼7台高速otis全进口电梯西楼7台高速otis全进口电梯裙房2台高速otis全进口电梯载货门消防电梯2台东西塔楼各1台载货电梯1台裙房专用停车位370个东银中心配置参数优越的地理位置高约198米总建筑面积为9136191平方米地上42层地上建筑面积约为75000平方米坐落在小陆家嘴的核心地段西面正对花旗银行大厦和汤臣一品东面靠近金茂大厦和环球金融中心俯瞰黄浦江水景及陆家嘴全景
上海国金中心IFC典型商业项目市调商业定位考察报告
定位成为上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点， 打造国际级尊贵的购物商场。
购物
国金中心
写字楼 酒店
商场与地铁相连，位于上海陆家嘴的中心地段，真正的CBD中心， 主要瞄准甲级写字楼里的高端商务人群和游客来观光消费。
国金中心IFC
项目物业构成
殿堂级国际购物商场
特色配套：项目自身和周边都配有高端的银行国际五星酒店等。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场
立面分析：整个建筑外墙以银灰色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白 和银灰为主，以营造现代高雅气氛。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场 上海国金中心商场的建筑设计由国际知名的美国建筑师佩利·克拉克·佩利建筑事务所操刀，并由英国 贝诺负责室内设计； 商场的整体设计与上海陆家嘴金融区的规划互相匹配，整个外形的建筑灵感来自永恒璀璨的钻石， 日夜绽放炫目的迷人光芒，与上海外滩和东方明珠的繁荣景象互相辉映； 整个商场内部以高贵浪漫的香槟色及淡米白色等特点，而典雅欧陆式歌剧院的浪线型镂空设计，增 强商场的室内空间感，营造宽敞的休闲环境。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
主力店：汇聚全球超过100家国际奢侈品牌旗舰店。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
特色业态：商场广场中心配有一个苹果手机体验店。外形独特，与 国金中心融为一体。
国金中心IFC
建筑外立面
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
小品实景展示
殿堂级国际购物商场
国金中心（IFC）
上海
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
项目概况
殿堂级国际购物商场
上海国金中心(ifc）——陆家嘴高端商业中心
上海商业考察报告
上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。
上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。
上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。
经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。
上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。
上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。
人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。
上海现在以工业与服务业并重。
轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。
而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。
城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。
包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。
上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。
上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。
上海商业项目考察——万科五玠坊2049
大饭堂
办公中庭
售楼处入口
ห้องสมุดไป่ตู้餐饮区
街区分布： 商业街主要以拥【原·味区】和【原·创区】两大板块 组成。【原·味区】自然景观绝佳，充满了曲徂通幽的 美妙体验，着重打造众多高贵丌贵的精美餐饮料理； 而【原·创区】则以空间开阔，2-4层为办公区，底层 为消贶者提供贴切的生活配套。
大饭堂
原·创区
原·味区
办公及底商
售楼处
精品餐饮区
业态与招商
入驻品牌： 餐饮：千秋膳房、翠蝶川味茶餐厅、塔顶泰国时尚餐厅、上海大饭堂、COSTA 会所：砾石堡红酒会所、康友四季、金仕堡健身会所、友人家 生活服务：鲜品湾（冷鲜水果配送）、LAWSON罗森（便利店）、“馨”程定制（鲜花服务） 服饯：羽.晞服饯 亲子教育：花园宝宝早教中心 经营情况： 由于区域尚丌成熟，经营稍显冷清（周亓中午）。 花园宝宝早教中心 COSTA
精品餐饮
业态与招商
冷鲜水果
便利店
健身中心
饭店
社区影院
服饯店
鲜花店
办公区：万科2049创意汇
概况： 万科2049创意汇由1993年普利策建筑奖得主日本殿堂级大师 槙文彦担纲设计，由小林博人、津岛晓生、叶锦添等联袂演绎 室内设计。项目整体采用地源热泵制冷系统，生态环保之余更 自然舒适。 规模： 办公区占据南部一栋环形楼2-4层，开间面积从108-300㎡， 总面积约8000平米。 租售情况： 2012年8月起售，2013年6月售罄，单价30000-35000元/平 米。由同策代理销售。 后期出租由中原地产代理，目前2层有一家企业办公，另有几 家在装修。其余半层已装修为会议室。
一个充满万科标签的精品社区商业项目万科丐博展馆社区级别精品位阶万科2049亓玠坊是上海万科首创原享未来生活心体验商业街倾力为人们营造一个高品质生活识别的万科精品生活版图发掘纯居住以外更富综合功能更具生命活力的商业街
上海K11艺术购物中心典型商业项目市调商业定位考察报告
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
业态分布：70%以时尚艺术购物为主、30%餐饮
L9 L8 L7 L6
P1至P2 为 停车场
L4 L3 L3-L4楼餐饮 L2 L1 B1 B2 B2-L2楼购物为 主含少部分西点 茶饮 时尚品牌汇聚
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
业态分布：70%以时尚艺术购物为主、30%餐饮
K11艺术购物中心
上海
国内首家艺术购物中心
上海K11
项目概况
国内首家艺术购物中心
上海K11购物艺术中心(K11 KOLLECTION）
项目 位置
上海K11购物艺术中心
淮海路的黄金地带
项目规模地下三层至地上六层，面积 约4.0万㎡ 开发商 新世界集团
项目定位中国内地首个K11购物艺术 中心
停车位
业态
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
主力店：以青年时尚购物为主，装修风格动感时尚
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
特色业态：都市农庄突破了市内环境的局限，让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。 位于3楼的极食餐厅将自然与环保，融入到精美的彩色中。整片的玻璃幕墙内种植着各类 菌菇与各种绿色蔬菜，与3楼K11的都市农庄有机结合起来，既肯定了品牌的特色又增加 了视觉冲击。
上海K11
设计亮点展示
国内首家艺术购物中心
特色小品：从商场外部旋转木马景观，到入口及中庭都运用艺术 手法与绿色结合，给人一种亲近自然的绿色体验。
上海K11
设计亮点展示
国内首家艺术购物中心
特色设计：9层高的飞瀑将整个商场外广场打造出自然的空灵，吸引众多消费者驻足拍照，引入 商场内部。夜间，屏幕投射各种色彩斑斓的精致，配以宁静舒缓的音乐，十分美妙动人。平日 K11将展示的艺术品至于最开阔的飞瀑旁，汇聚不少人气。
上海商业项目考察报告2014.11.8
室内设计
走廊过道小品
观光电梯入口
顶层设计
顶楼引入商业街模式：在“环球港”顶层把商铺进行 街坊式布置，打造情景式休闲商业街。
顶层设计
情景式休闲商业街
屋顶设计
屋顶停车场、花园设计 。
业态布局
动线设计
购物中心平面南北长度达到560m,东西长度约为150m ，所有走道长度约9公里。人行过道宽度约4米，总宽度 约20米，设计使用简单的“环形”动线，通过环形走道 与“三大主题”区域有较为清晰的互动。
公寓：40000m2
项目交通
5条轨道交通环绕整个项目区域
3、4、13号线无缝连接； 11、14号线临近本项目； 紧贴内环双匝道出入口； 其他主要交通距离： 虹桥机场约17公里；
浦东机场约52公里；
虹桥火车站 约17公里； 上海火车站约5公里
项目总体构成
一艘航母
项目区位及客流分析
动线规划
三中庭设计分割空间，中庭内设计直达电梯，上下易见通达；水平动 线采用哑铃型动线，双主力店加环形动线围绕次主力店，简洁合理。
垂 直 动 线 示 意 图
3、4号线入口
垂直动线： 人流导入： 自驾消费者与13号线导入消费者从地下层
导入项目，3、4号线从3层导入；
动线分析： 不同楼层之间通过三个中庭的9部直达电梯 相互连接，不同楼层之间易达性强；大尺
整体布局
花园中庭
中央广场
太阳大厅
平面人流拉动：平面东西 端距离达400米，距离较长 ，为避免产生逛街的沉闷 感与雷同感，必须创造消 费节点及主题分区而带动 人流自东往西走动。
消费节点：消费节点能让消费 者有个停留节点，进行休息调 整，通常中庭是作为消费节点 的合理表现方式，但对消费节 点的数量和位置需进行控制。 一般平面动线需要消费节点时 ，以两个至三个为宜。
上海商圈及商业项目考察报告(34页)
■ 经营亮点：物业装修根据针对时尚
青春的年青消费者，营造了时尚、舒适、 潮流引导者的形象。品牌差异化配置明 显，较多潮牌。
享受购物 享受生活
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1.7、商圈配套环境
享受购物 享受生活
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1.8 第一八佰伴
■ 共十层，面积约10万平，2010年销售约39.21亿元。
享受购物 享受生活
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享受购物 享受生活
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1.1 徐家汇商圈分析
鉴于徐家汇商圈作为上海最具影响力、成熟、多样、错位经营的典范商圈，本人认为最 具商圈研究价值，故针对其要为主要分析对象。
■ 名称起源：晚明科学家徐光启因逝世
安葬于此，其后代在此繁衍生息，故命名 为“徐家汇”
■ 商圈特征：商业总体量约65万平方米，
共6层，面积约9000平方米。
■ 购物环境：走道灯光较暗，各
柜台装修较为简单。
■ 亮点：中庭通过水晶幕帘的形
式打造，使得中庭饱满，漂亮；通 道结合椭圆形的物业机构设计成弯 道形式。
享受购物 享受生活
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1.5 六百
享受购物 享受生活
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1.5 第六百货公司
■ 定位：定位中档，主要客群为年龄
米吊 色眉 色、 调柜 ，台 营、
享受购物 享受生活
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第一八百佰伴
1、品牌导视简单、方便；2、各鞋区品牌柜台高度较低，约1.3米，使得整 个鞋区通透性较好，柜与柜之间留有通道，方便顾客选购。
享受购物 享受生活
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久光百货
各大百货公司，出风口使用圆形设 计，与灯筒形成呼应，且噪音较小， 值得借鉴。
上海新世界大丸百货商业考察报告
• 新世界百货在商业地产的 招商、运营方面有一定的 经验；
• 同时通过选择携手日本 J.Front集团（大丸百货 为日本第四大百货集团）， 弥补了自身在奢侈品招商 方面的不足。
运营优势
项目的亮点：公共空间奢华宽敞
与传统百货商场内部购物体验环境的低下（如层高低矮、过道空间狭窄、商品堆积拥挤无序）不同，大丸百货 空间出类拔萃，大幅增加公共空间比例，奢华宽敞。主要体现在： 一、项目中心位置留出广阔空间打造大尺度中庭，充分借鉴了购物中心的结构特点； 二、中庭顶端打造巨大玻璃穹顶，配以大块LED屏幕； 三、内部整体空间氛围大气且通透。
一层
二层
面临的挑战：传统百货转型难
上海新世界大丸百货牺牲经营面积打造舒适尺度的中庭及过道空间，耗费巨资进行多主题内部装饰，这些举措 从成本角度考虑无疑都是在给项目的整体支出不断地做加法。由此产生的投入通过何种方式实现回补?从其业态 配比中不难看出其采用了“精简业态种类，提高零售占比，最大程度提高经营坪效”的逆市场主流之策。
新世界大丸百货通过将大量资源及资本投入到直接作用于“人”的感官体验营造中，可谓突破了传统百货的一 贯法则，融入了购物中心的优势特色。
项目的不足：动线规划有欠妥当：
如下图，红色动线外圈为楼层的主力店铺，红色动线内圈为开放式商铺。虽然一个平面中设置了两条规则的环 形动线，但身临其中，大都情况下会走黑色内圈动线而忽视红色外圈动线，原因有二：
B2：轻餐饮、面包甜点、Ole超市； B1：女鞋、女包、黄金珠宝首饰店； F1：奢侈品、高档手表、化妆品； F2：国际品牌、轻奢品牌、咖啡店； F3：高级女装、贴身衣物，咖啡店； F4：女装，牛仔裤，咖啡店； F5：男装，男装杂货，体育用品； F6：家庭用品、童装、餐厅。
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上海商业项目考察
和昌资管
2018.05.15
考察项目目录
一、长风大悦城二、爱琴海购物公园
长风大悦城
长风大悦城
位于景色优美的长风公园湖畔，集时尚、潮流、文化、艺术、旅游、运动、美食、娱乐、购物于一身，可谓融合了众多创新休闲元素的游憩型微度假购物中心。
囊括了大型综合性购物中心长风大悦城、国内唯一一家乐高探索中心、国家级4A旅游景区长风公园、长风海洋世界、
成龙电影艺术馆、五星级宾馆国丰酒店的长风城市微度假区日前正式成立。
长风大悦城将充分发挥“游憩中心枢纽”作用，以“长风城市微度假区”为主题，牵头推出系列微度假产品，真正打通文旅和商业资源，实现优势互补。
项目名称长风大悦城
坐落地址大渡河路178号开发商大悦城地产
所属商圈长风商圈
总建筑面积12.6万m2
商业面积12万m2
物业组成商业
开业时间2018-05
层数地上5层、地下1层停车位650个
位于上海市普陀区大渡河路和云岭东路交叉路口西南角，是长风生态商业区的首家大型国际化区域型购物中； 距离上海站6.5km ，距离上海南站8.2km ，距离虹桥国际机场7.0km ； 距离地铁2号线威宁路站800m ，距离地铁13号线大渡河路站900m 。
项目概况
长风大悦城外立面
长风大悦城中庭
项目概况
屋顶建筑
现场美陈
公共空间
现场导视打造国内首条购物中心屋顶凌空观光跑道，组成运动潮人必打卡
地标
主题定位：
一座时尚辣妈逛街圣地——穿着高跟鞋也可以溜娃的理想城池
按商场店铺数量进行分类
各业态商铺数量占比
零售
餐饮
服务
娱乐
业态占比零售50.0%餐饮33.0%服务12.0%娱乐
5.0%
楼层业态组合重点品牌
L5层休闲娱乐华谊兄弟影院、Vigor100KTV等
L4层零售、餐饮、娱乐极速运动站、阿迪达斯、NIKE、金吉鸟健身、塔顶泰国菜、西西弗书店、海马体、MOVO等L3层零售、餐饮、娱乐俏江南、粤春秋、小小运动馆、先驱跆拳道、MarColor、金宝贝、阁林书店、popoking等L2层零售、餐饮、娱乐西贝筱面村、播、MOOOST、MU、星巴克、乐高探索中心、鹿港小镇、爱婴室等
L1层休闲餐饮、精品零售星巴克、泰朵、SEPHORA、SONY、H&M、奈雪の茶、KFC、BMW、小米之家、CKjeans等
B1层精品超市、休闲美食、G-super、百武西、桂源铺、三草两木、老京口、满记甜品、小杨生煎、zoff、屈臣氏、越小舍、
SUPIN等
爱琴海购物公园
爱琴海购物公园
国内首个文化体验商业综合体，也是上海地区的商业新地标。
打造3000㎡的艺术空间，将艺术与商业融为一体。
项目中
庭的“城市之眼”中心广场，以先锋建筑形态致敬城市，观赏价值与人文精神在此得到充分体现。
在一站式消费中心的基础之上，更引进冰雪主题乐园、少儿马场、英超球迷俱乐部等新型休闲娱乐模式，带来多元化的氛围体验，开创了城市商业的新风范。
项目名称爱琴海购物公园坐落地址吴中路1504号开发商爱琴海商业集团所属商圈吴中商圈
总建筑面积55万m2
商业面积24万m2
物业组成购物中心+商业街区开业时间2017-12-06
层数地上8层、地下1层停车位2000个
位于上海市闵行区吴中路1588号（近虹井路），是一个集萃文化、情感、生态、摩登的高端商业中心； 距离上海站11.4km ，距离上海南站5.9km ，距离虹桥国际机场4.8km ； 距离地铁10号线龙柏新村站400m ，距离紫藤路站900m 。
项目概况
外立面
中庭
项目概况
公共空间现场导视
屋顶建筑美陈
主题定位：
国内首个文化体验商业综合体，打造城市的文化艺术中心，引进冰雪主题乐园、国际马术俱乐部、薰衣草花园等新型休闲娱乐项目
按商场店铺数量进行分类
业态数量占比主力店124%
服饰9929%餐饮10732%生活精品8324%儿童3811%
各业态数量占比情况
主力店服饰餐饮生活精品儿童
楼层业态组合重点品牌
L8层明珠美术馆晶苑餐厅明珠美术馆、倚云农场、晶苑
L7层冰雪世界光的空间新华书店红星电影
世界
智旅冰雪乐园、红星电影世界、光的空间新华书店、PONY club、U悦地带、开心丽果、KFC等
L6层人气美食香蕉芭娜娜娱乐综合体、山间堂、柠檬椒、椰庭、百岁我家、塔哈尔新白鹿等
L5层特色餐饮天下一蒸、花米食堂、泰叶、小三宝、花味、兰町艳遇、山茶、多伦多、PC WOK爱玩家庭游乐中
心等
L4层休闲男装运动时尚手作集市休闲娱乐
儿童运动婴童用品
NIKE、阿迪达斯、FILA、GXG、G2000、LEE、CROCS、如果追梦、一隅、W YOGA、n次方、
爱婴室、城市轮滑等
L3层潮流女装儿童娱乐儿童零售教育培训
咖啡甜品生活杂品
EIFINI、百武西、VERO MODA、Me&City、布雷汉姆亲子餐厅、mon mon cha、酷乐潮玩、卡
通尼乐园、SS1超级轨道赛车、葡萄乐园心理美术中心等
L2层女装配饰鞋品时尚餐饮MG2、ZiCool、布雷汉姆少儿英语、番茄田艺术、TIGI ilcolpo、金伯利钻石、镜之道、凯伦钻石、自然堂、是荷、净梵茶、布景、阿玛施、COCODEAL、PANLINA等
L1层国际精品化妆品香水珠宝饰品特色餐
饮休闲咖啡
INEST、闪殿、OSP、PINKO、CNCN、星巴克、HABIT、LA coup、P+、GDFS半镜等
B1层精品生活超市零售美食天地KFC、万安牛排、4 in look、唯颂烟酒果蔬好超市等
THANKS
谢谢观看！。